20. Оценщик недвижимого имущества (г-н Однобокий)

Известно, что различные условия климата и почвы создают неодинаковые породы деревьев; подобно тому разные виды судебных тяжб создают многообразные типы свидетелей.

Вот образец, который вы встретите на почве железнодорожной компании или общественного учреждения. Роскошная, тучная почва! Нельзя не восхищаться ее великолепными произрастаниями. Нельзя не удивляться быстроте, с которой ничтожнейшее зернышко вырастает в широковетвистое дерево. Крестоцвет и горчица почти не растут по сравнению с этой волшебной флорой. Она скорее напоминает гороховый стебель в старых сказках. Проще говоря, присмотримся поближе к особенностям важного и почтенного класса свидетелей, именуемых оценщиками недвижимых имуществ. Класс этот распадается на два подразделения: оценщики и те, кто их оценивает; иначе говоря, оценщики и те, которые спорят против их оценок. Один утверждает под присягой, что дом стоит пятнадцать тысяч фунтов стерлингов, другой — что он стоит всего полтораста фунтов: оба — добросовестные люди, оба дают свои заключения по крайнему своему разумению и с большим пониманием дела! Оба — добросовестны, и стоят они почти на одном и том же месте, с которого производят свои измерения, но они стоят спиной друг к другу и, естественно, видят вещи под разными углами зрения.

При оценке земель, зданий, арендных прав, торговых предприятий и всякого рода доходностей определение рыночной ценности не представляет в действительности никаких затруднений. Если два человека условятся встретиться в Лондоне в назначенное место и время, они встретятся; но, если бы они стали искать друг друга, не условившись о месте и времени, они нашли бы немало всяких затруднений на пути к цели; пришлось бы производить всякие розыски, и, по всем вероятиям, понадобилось бы содействие какого-нибудь третьего лица, чтобы свести их вместе. Так бывает и в жизни господ оценщиков; стороны обращаются к противоположным направлениям, и проходит немало времени, пока они встретятся.

Возьмем случай, где одна сторона предлагает 250 фунтов стерлингов, а другая требует 3 950 фунтов стерлингов. Следует ли думать, что обе стороны не знают очень хорошо, что эти цифры не означали ничего, кроме разве того, что присяжные иногда складывают обе цифры и делят сумму пополам?

В этом случае, как и во всяком подобном, вы увидите, что почтенные свидетели (по-нашему — эксперты) стоят каждый на своей стороне в полной боевой готовности, начиненные основательными соображениями, подробными измерениями и точными цифрами. Самый искусный человек, проверяя тончайшие аптекарские весы, не мог бы быть более осторожным в движениях и точным в вычислениях, чем эти два спорящих между собой джентльмена.

Свидетели со стороны железнодорожного общества принесли свой отчет и указывают стоимость имущества с точностью до последнего шиллинга; каждая статья оплачивается самым широким образом, как счет в гостинице с щедрыми «чаями». Никто не смеется. Разве можно смеяться? Свидетель сделал простое сложение нескольких сумм; складывайте их, как хотите, сверху вниз, снизу вверх, ошибки нет.

• В какой сумме определяете вы убыток от преграждения доступа к участку, г-н Односторонний?

Ага! вот дельный вопрос! Он может вызвать некоторое разногласие; будем ждать ответа как можно спокойнее, ибо г-н Односторонний так же спокоен, как будто только что закурил свою утреннюю сигару.

• Ну, знаете,— произносит свидетель с очарователь ной железнодорожной улыбкой. При этой улыбке вы за бываете не только ответ, но и самый вопрос.— Знаете...— И в своей величественной невозмутимости перелистывая свой отчет, он с неотразимой грацией и убедительностью качает благообразной головой.

Вот где надо показать себя молодому адвокату! И ничего он не сделает, если не приобрел некоторого знания людей. Мыслимо ли взяться за перекрестный допрос головы, которая раскачивается и улыбается столь обольстительным образом. Это все равно, что плохому стрелку попасть в голову носовой фигуры корабля в бурю.

В эту минуту ваш противник вставляет какое-нибудь незначительное замечание, и свидетель продолжает улыбаться или, может быть, дает ответ, не отвечая на ваш вопрос, а уклоняясь от него. Не выпускайте его из рук.

• Так насчет преграждения доступа, г-н Односторонний?

• Насчет преграждения?

Он как будто и не слыхал вашего вопроса и отвечает очень медленно:

• Видите ли — сэр — едва ли здесь можно... (Он перелистывает свой отчет с изящной небрежностью, как тетрадь с дамскими рисунками.) Я не знаю,— я решитель но — не могу — понять — какие — тут могут — быть — убытки — от — преграждения — доступа — к участку.

• Может быть, есть выгоды?

Он пожимает плечами и улыбается, как бы предоставляя вам на выбор то и другое: я вызван сюда, чтобы высказать присяжным мое мнение, не склоняясь ни в ту, ни в другую сторону; если вы можете извлечь из моих слов что-нибудь для вас благоприятное,— пожалуйста, не стесняйтесь.

Это показание он дает своим обращением с вами, и показание это окажется не лишенным значения, если вы не разобьете его перекрестным допросом.

Вместо ответа он говорит: «Я пришел сюда не для шуток, сэр!» — Железнодорожной улыбки уже нет.

Вот когда надо ухватиться за это замечательное северо-северо-восточное или юго-юго-западное железнодорожное создание. Вы видите, что свои вычисления он может отстаивать хоть до бесконечности, но доказать, что им соответствуют действительные убытки, не может ни на минуту. Я не хочу, конечно, сказать, что оценщик вообще не принимает в расчет убытки от преграждения доступа; я беру исключительные случаи, чтобы пояснить общие правила; чтобы свалить это дерево, лучше подрубить корень, чем тянуть за верхушку. Мне приходилось наблюдать применение обоих способов, но успех бывал только при одном. Вы сразу видите, что он весь погнулся в сторону; в эту сторону и надо свалить его. Если в его заключении все оказывается совершенно обесцененным,— а он постоянно стремится именно к этому,— вы очень плохой адвокат, если не сумеете обесценить и его заключения в глазах присяжных.

Это один прием. Есть и другой, иногда не менее успешный. Он заключается в том, чтобы навести этого сведущего человека на заключение о вещах, в которых он ничего не понимает. Он будет отвечать общими местами о большой доходности и о ничтожной доходности, смотря по тому, что выгоднее для его стороны.

Для вычислений этого последнего рода применяется иногда специальный «технический» прием; я узнал о нем со слов дешевого человека, часто появлявшегося в роли оценщика по маловажным искам. Кто-то спросил его в частной беседе, каким образом мог он давать свои заключения суду с такой уверенностью, не имея при себе никаких цифровых заметок.

«Это дело привычки,— сказал он.— Немножко практики, и все идет как по маслу. Прежде-то я немало времени тратил на всякие местные осмотры и расчеты; а теперь это другие за меня делают — те, кто с противной стороны выступает; я слушаю их объяснения, беру их цифры,— считаю, что эти цифры для них хорошие,— и скидываю с них три четверти; выходит и для нас неплохо».

Мне пришлось однажды прослушать перекрестный допрос одного кирпичного заводчика, вызванного в качестве сведущего лица со стороны железнодорожного общества, по поводу отчуждения земельного участка, занятого кирпичным заводом. Привожу некоторые из ответов этого «эксперта»: «Я пришел сюда, чтобы удостоверить убытки, понесенные истцом вследствие отчуждения земли, занятой его кирпичным заводом; я живу в NN. у меня там большой кирпичный завод; железная дорога, которая является ответчиком по этому делу,— один из крупных моих покупщиков; могу почти сказать, что я на нее только и работаю; истец выделывает свой кирпич в Мидл-Эссексе; между его кирпичом и кирпичом, который выделывается в NN. нет ничего общего: разная выработка; я о выработке кирпичей в Мидл-Эссексе ничего не знаю; знаю только, что там их работают не так, как у нас. Мне не приходилось наблюдать выработку кирпича в Мидл-Эссексе. Хуже, чем у истца, я кирпича не видал. Он ничего не стоит. В этом году хороший кирпич не дает барыша; за последние три года барыша не было; в будущем году будет убыток. Если истец будет утверждать под присягой, что имел в этом году прибыль от своего завода, и докажет это своими торговыми книгами, я не поверю ни ему, ни его книгам, не поверю ничему, что бы он ни представил суду. Я не верю ему, когда он удостоверяет под присягой, что затратил деньги на устройство завода на его земле. Я считаю, что для истца было выгодно, что его земля и завод отошли под железную дорогу; это положит ему деньги в карман помимо всякого вознаграждения за отчуждение».

Этот господин много раз появлялся в суде по делам об отчуждениях со стороны одного железнодорожного общества с целью сбить оценку, хотя ни один судья, дороживший своим достоинством, не мог придавать его объяснениям ни малейшего значения. Нет нужды прибавлять, что он умел делать кирпичи без соломы; соответственно этому в его заключениях не хватало некоторого качества, необходимого для их прочности. Не всякий кирпичный заводчик говорит правду на суде.