Sklovskiy_K_I_Primenenie_zakonodatelstva_o_sobstvennosti_Trudnye_voprosy (1)

помимо арендатора, если нарушения совершаются третьим лицом так или иначе по соглашению с арендатором, особенно если арендатор ведет себя при этом недобросовестно.

Положения п. 3 разъясняют процессуальное положение участников спора. Привлечение арендатора в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований, видимо, исключает возможность ссылки ответчика в свою защиту на соглашение с арендатором, поскольку такое возражение может выдвигаться только против истца в вещном иске. В то же время если соглашение с арендатором заключено ответчиком по воле собственника (например, налицо разрешенный арендодателем договор субаренды, в рамках которого и совершены действия, оспариваемые собственником), то иск утрачивает качество вещного иска и становится договорным.

Комментарий к пункту 4

Негаторный иск тесно связан с отношениями из сервитута. В полном объеме связь этих институтов в действующем законодательстве пока не определена из-за только начавшегося формирования сервитута в целом. В п. 4 Обзора предлагается решение одного из аспектов соотношения негаторного иска и сервитута.

Очевидно, что ответчиком по негаторному иску может быть любой нарушитель, а не только собственник соседнего участка. В этом плане арендатор или иной владелец, несомненно, является надлежащим ответчиком по иску, предусмотренному ст. 304 ГК.

Производность прав арендатора от прав собственника вполне ясна из того, что собственник может установить арендатору лишь такой объем пользования участком, который имеет сам, или меньше, но никак не больше. Поэтому арендатор во всяком случае имеет те же ограничения в пользовании, которые уже имелись у собственника. Специальные оговорки на этот счет в договоре аренды имеют только уведомительный характер, но не создают самих ограничений; соответственно, для их действия даже не нужно, чтобы арендатор был осведомлен об ограничениях или обременениях, имеющихся на объекте (в случае последующего обнаружения ограничений арендатор может иметь право на снижение арендной платы и иные средства защиты; нужно, впрочем, иметь в виду публичность зарегистрированного сервитута).

Из этого может быть сделан тот вывод, что требования из сервитута могут быть обращены к любому законному владельцу участка или иного объекта недвижимости, с привлечением в дело и собственника.

Однако в п. 4 предлагается все же квалифицировать иск как негаторный, что в практическом плане представляется приемлемым.

После этого применение правила ст. 208 ГК в части неприменения исковой давности вполне ожидаемо. Можно, впрочем, заметить, что и нарушение права из сервитута не является нарушением, связанным с лишением собственника владения, и поэтому также не подпадает под

действие давности.

Комментарий к пункту 5

Приведенное в п. 5 Обзора решение представляется вполне очевидным. Основанием для предъявления требований из ст. 304 ГК РФ, как уже

говорилось, являются такие действия, которые объективно снижают полезность вещи, создают угрозы ее целостности и т.д.

Поскольку такие нарушения исходят с соседнего объекта недвижимости, в любом случае в дело должен привлекаться собственник соседнего объекта.

Более сложные вопросы возникли бы, видимо, если бы соседним зданием пользовался арендатор, а сток дождевых вод был сделан собственником. Вероятно, в этом случае все же отвечал бы собственник, что также не исключало бы и его ответственности перед арендатором в рамках аренды (например, из-за необходимости ведения работ во время аренды).

Можно предложить в качестве некоего ориентира проводить различия между нарушениями, имеющими капитальный, конструктивный характер - строительство на чужом участке, и иными нарушениями - устройство дорог, коммуникаций и т.д. В этом случае требования, видимо, необходимо предъявлять собственнику (либо обладателю права хозяйственного ведения, оперативного управления), поскольку устранение нарушений связано с тем или иным распоряжением объектом (в том числе его разрушением), что является исключительным правом собственника.

Если нарушения состоят в текущих действиях иного лица - препятствиях в проезде, сбрасывании мусора, ведении деятельности, сопровождающейся шумом, дымом и т.п., то требования должны быть обращены уже к этому лицу, поскольку оно находится на соседнем участке (ином объекте недвижимости). Как представляется, не исключено и предъявление иска нескольким ответчикам солидарно.

Комментарий к пункту 6

Решение, приведенное в п. 6 Обзора судебной практики, основано на том положении, что результат работ по договору подряда принадлежит заказчику, а не подрядчику. Это касается и незавершенных работ. Поэтому если бы иск был предъявлен в процессе создания объекта, то все равно ответчиком был бы заказчик, а не подрядчик, даже если бы подрядчик отступил от проекта и эти отступления и составили бы предмет спора (это не исключает, естественно, ответственности подрядчика перед заказчиком в рамках договора подряда за отступления от проекта, что в соответствующих случаях подразумевает привлечение его к участию в деле в качестве третьего лица).

В деле затронут и вопрос, выходящий за рамки вопросов негаторного иска. Имеется в виду порядок размещения на здании объектов связи (кабелей, антенн и др.), а также иных объектов, например рекламных щитов.

Такое размещение должно происходить на основании договора с собственником здания, как правило, возмездного, если иное не указано в законе. Договор является, надо полагать, непоименованным и потому не создает у пользователя вещного права. Но вместе с этим договором может быть установлен и сервитут в общем порядке.

Комментарий к пункту 7

Изложенное дело показательно в нескольких отношениях. Непосредственное значение его состоит в том, что подтверждается

последовательно проводимый ВАС РФ тезис о приоритете понимания под объектом недвижимости земельного участка в единстве со строением. Соответственно, при доказанности права на земельный участок истец достаточно легитимизирован, поскольку спор затрагивает право истца на строительство, а не только на строение.

Представим, что строительство не завершено, но уже налицо нарушения права на строение, в том числе и в части инсоляции. Такая позиция истца вполне защищаема.

Другой тезис, весьма важный, на мой взгляд, состоит в том, что постройка вообще не может быть признана самовольно построенной решением суда. Такого способа защиты в законе нет. Возможен иск о сносе самовольной постройки либо иск о признании права собственности на самовольную постройку. При этом соответствующие требования могут заявлять только лица, обладающие правом на такой иск. Ответчик по негаторному иску может приводить доводы, оспаривающие доказательства истца, приведенные им в обоснование своего права собственности, которое является условием защиты по ст. 304 ГК РФ. При этом возможность оспаривать основание зарегистрированного права (либо права, возникшего до регистрации и приравненного к зарегистрированному) у ответчика отсутствует, поскольку у него не имеется права на иск о признании права собственности (о признании права отсутствующим). Негаторный иск в этом смысле не является спором о принадлежности вещи в отличие от виндикации.

Комментарий к пункту 8

В п. 8 Обзора рассматривается проблема, которая до недавних пор не привлекала большого внимания, однако достаточно быстро обнаружила свой конфликтный потенциал и, видимо, в ближайшие годы будет составлять значительную часть судебных споров.

Речь идет о ситуации, когда собственник (законный владелец) еще не застроенного участка рассматривает строительство, ведущееся на соседнем участке, как лишающее его возможности построить в будущем свой объект в тех или иных желаемых параметрах. Очевидно, что право на собственное строительство входит важной частью в право собственности на земельный

участок и является первостепенным объектом защиты. Хотя, конечно, при этом ни о каком "правомочии строительства" говорить нельзя.

Предлагаемый в п. 8 критерий для решения таких споров состоит в выяснении того, соблюдены ли ответчиком градостроительные нормы относительно размещения объекта на участке. Замечу, что такая проверка сама по себе не должна быть установлением того, ведется ли строительство самовольно или нет. Одновременно выясняется, не лишается ли при этом истец возможности собственного строительства в рамках тех же норм и правил.

Видимо, такой подход может быть рекомендован, но с рядом оговорок. Прежде всего гражданский спор по сути в значительной мере передается на рассмотрение (если не усмотрение) органов, выдающих разрешение на строительство, что неизбежно будет приводить к неверным и несправедливым решениям. Для восстановления баланса интересов сторон судам, видимо, придется прибегать к правилам о злоупотреблении правом и добросовестности, которые в силу своей казуистичности требуют накопления соответствующей судебной практики. Поэтому было бы правильным обращать в дальнейшем пристальное внимание на эту категорию споров.

Комментарий к пункту 9

Положения п. 9 Обзора судебной практики развивают проблему, рассмотрение которой начато в п. 8 Обзора. Если в споре, приведенном в п. 8, истец защищает свое право на строительство в будущем, то теперь истец ссылается на угрозу его существующему строению.

При некотором сходстве заявленного иска с требованием о предупреждении причинения вреда (ст. 1065 ГК) негаторный иск имеет существенные отличия. Прежде всего, вина ответчика (нарушителя) не является обстоятельством, имеющим значение для защиты в порядке ст. 304 ГК. В целом нарушения, защита от которых предусмотрена в ст. 304 ГК, сами по себе не являются деликтом, хотя нередко и сопряжены с ним. Кроме того, санкцией ст. 1065 ГК является запрещение определенной деятельности, тогда как требование по ст. 304 ГК может состоять не только в запрете, но и в других действиях, в частности в полном или частичном сносе строения или сооружения, проведении определенных работ и т.д. В данном случае, впрочем, говорится о запрете как предмете иска, что и позволяет напомнить о норме ст. 1065 ГК.

Подчеркивается, что само по себе соблюдение градостроительных норм не исключает возникновения угроз соседнему строению. Истец по негаторному иску и не должен доказывать нарушение ответчиком тех или иных правил застройки, как уже говорилось. Спор по ст. 304 ГК не является спором о самовольном строительстве. В то же время установленная судом угроза зданию является сама по себе достаточным основанием для запрещения соответствующих действий. Причина возникновения этой угрозы (нарушение правил, ошибки в проекте, неправильное ведение работ и

др.) значения не имеет.

Сопоставление спора, приведенного в п. 8, со спором, помещенным в п. 9 Обзора, позволяет заметить, что собственник (законный владелец) застроенного участка имеет, по сути, преимущества при защите своего строения против нарушений, исходящих с соседнего участка, по сравнению с собственником участка, только подлежащего застройке. Эти преимущества являются, надо полагать, фактическими, а не юридическими, поскольку в формальном смысле закон оснований для таких преимуществ не содержит.

Комментарий к пункту 10

В п. 10 Обзора разъясняется одна из известных особенностей негаторного иска, которая состоит в том, что нарушение далеко не всегда означает непосредственное воздействие на объект права собственности истца. Нарушение коммуникаций, находящихся за пределами участка истца, является типичным примером тех нарушений, от которых защищает негаторный иск.

Как можно судить из изложенных фактических обстоятельств, отношения сторон могут быть оформлены и в виде сервитута.

Комментарий к пункту 11

Сходство этого спора с предыдущим состоит в том, что ответчик мог бы заявить требование об установлении сервитута. При отказе в удовлетворении такого требования рассматривается уже иск о демонтаже трубопровода.

Вместе с тем в п. 11 Обзора поднимается вопрос о действии соглашения об использовании чужого участка, которому не придана форма сервитута. По общему правилу такое соглашение имеет не вещный, а личный характер, т.е. не сохраняет автоматически свое действие для каждого нового собственника. В то же время если новый собственник видел трубопровод, понимал, что он находится на приобретаемом участке, то можно было бы говорить о том, что он вступил в ранее имевшееся соглашение. Видимо, так нужно понимать указание на то, что истец не мог знать о трубопроводе, а ранее соглашение не было заключено и с прежним собственником. Тем самым исключена идея, что новый собственник в той или иной форме согласился на наличие трубопровода.

В целом спор стал, как нетрудно заметить, следствием неосмотрительности ответчика. При прокладке трубопровода разумно все же защитить его функционирование сервитутом.

Действующий ГК исключает возникновение сервитута по давности. Поэтому сколь угодно долгое наличие трубопровода без оформления сервитута все же рассматривается как длящееся нарушение и не дает оснований к юридическому закреплению сложившегося положения.

Комментарий к пункту 12

Известно, что ГК РФ не содержит правил о регулировании специальных исков о признании права собственности, а также исков об отсутствии права собственности или иного вещного права. Достижением Постановления N 10/22 является создание путем обобщения сложившейся практики новой группы вещных исков, описанных в п. 52 и сл. Постановления N 10/22. Сформулировано также правило, что иск владеющего истца об оспаривании зарегистрированного права не ограничен исковой давностью (п. 57 Постановления N 10/22).

В п. 12 Обзора уточнено, что исковая давность не распространяется также и на иск владеющего истца об отсутствии права (признании права отсутствующим). Не вполне очевидно, что для этого необходимо причислить этот иск к разновидности негаторного. Это предположение не кажется убедительным, поскольку негаторный иск все же не является спором о принадлежности вещи. Хотя в данном случае практическое значение этого аспекта, возможно, и несущественно. Представляется, что было бы более точным сослаться на правило п. 57 Постановления N 10/22.

Важным представляется подтверждение правила, что невладеющий истец должен защищаться только виндикационным иском и права на иск о признании или отсутствии права собственности у него не имеется. Возможно, это - реакция на достаточно распространенную практику обхода нормы ст. 301, 302 ГК с помощью исков об отсутствии права, которая не всегда встречает отпор в судах.

Комментарий к пункту 13

Присуждение по негаторному иску может состоять в обязании ответчика совершить любые действия, а не только в возложении на него запрета на совершение определенных действий, нарушающих право.

Возложение обязанности совершить определенные действия направлено на устранение выявленных нарушений. Прежде всего речь идет об определенных работах как по созданию тех или иных конструкций (скажем, устройство водостока), так и по их уничтожению (сносу).

Действия, которые направлены на устранение нарушенного права, имеют фактический, а не юридический характер. В частности, невозможно понудить ответчика к совершению сделки, обращению с заявлением, вступлению в наследство, признанию права и т.д.

Поскольку негаторный иск является вещным, он не может состоять в денежном требовании. В то же время исполнение решений, возлагающих на ответчика обязанность совершить определенные действия, довольно затруднительно из-за отсутствия в нашем праве эффективных средств воздействия на должника, обязанного к исполнению в натуре. В п. 13 Обзора рассматривается как допустимая практика взыскания с ответчика стоимости тех работ, которые при неисполнении решения совершит истец.

Вероятно, есть основания говорить о том, что здесь проявлено

отрицательное отношение к неисправному и недобросовестному должнику, позволяющее в известных случаях отступать от обычных юридических конструкций, которые ориентированы все же на добросовестных участников оборота.