Sklovskiy_K_I_Primenenie_zakonodatelstva_o_sobstvennosti_Trudnye_voprosy (1)

инвестконтракт может быть сведен к одному из известных видов.

В конечном счете Постановление дает две категоричные рекомендации касательно интерпретации инвестконтрактов. Первая состоит в том, что финансирование строительства при отсутствии признаков подряда или купли-продажи является отношениями, регулируемыми договором простого товарищества, а вторая - в том, что право собственности из инвестконтракта (договора, опосредующего инвестиционную деятельность) непосредственно возникать не может.

Эти рекомендации сами по себе резко увеличивают значение договора простого товарищества в отечественном правопорядке.

Напоминание правила п. 2 ст. 223 ГК РФ о том, что право собственности покупателя возникает в момент регистрации такого права, имеет смысл усилить и тем, что право собственности покупателя не может возникнуть без соответствующих действий продавца по выполнению своих обязанностей. Иными словами, речь идет об опосредованном, а не о непосредственном возникновении права собственности.

Это имеет отношение прежде всего к договору купли-продажи.

На практике возникли споры в рамках инвестконтрактов, имеющие налоговую природу, в центре которых находился вопрос, выполнили ли продавцы свою обязанность по передаче права собственности, если право собственности за покупателями регистрировалось по решению суда в порядке п. 61 Постановления N 10/22. Продавцам удалось доказать, что никакой отдельной обязанности (тем более обязательства) по передаче права собственности не существует и продавец является полностью исполнившим свои обязательства из купли-продажи, если он передал помещение во владение покупателя в соответствии с условиями договора. В этих делах продавец также не уклонялся от регистрации права собственности, так как сам не имел права собственности из-за поведения застройщика. Впрочем, обязанность по регистрации права собственности не является ни обязательством из купли-продажи, ни вообще частноправовой обязанностью (см. комментарий к п. 61 Постановления N 10/22).

Комментарий к пункту 5

В п. 5 Постановления обсуждается типичный для купли-продажи будущей вещи конфликт, возникающий в тех достаточно многочисленных случаях, когда продавец обнаруживает свою неисправность, уклоняясь от строительства или приобретения здания, в котором должно находиться помещение, подлежащее передаче покупателю.

Механизм купли-продажи будущей вещи означает, что строительство (приобретение) объекта находится на риске продавца и его действия в этой части находятся вне договора, не составляя его обязательства из куплипродажи будущей вещи. Это, с одной стороны, означает, что продавец не вправе перекладывать непредвиденные издержки по строительству (приобретению) объекта на покупателя (что, однако, нередко делается), но с

другой стороны, означает, что и покупатель не имеет никаких юридических средств понудить продавца к строительству (приобретению) объекта. Покупатель не имеет иска о понуждении продавца к строительству (приобретению) объекта независимо от просрочки продавца и независимо от того, что его неисправность стала очевидной.

Покупатель может лишь требовать передачи ему купленного помещения (строения) в натуре (ст. 398 ГК). Постановление указывает на два условия предъявления такого требования - владение объектом продавцом и регистрация за ним права собственности. Под владением вещью продавцом следует понимать не только собственное владение продавца, но и владение помещением (строением) теми законными владельцами, которые владеют по воле продавца и на праве, отличном от собственности (оперативного управления, хозяйственного ведения), как это вытекает из ст. 398 ГК. Например, если полностью выстроенным объектом еще владеет подрядчик, то следует считать, что для целей передачи объекта покупателю владельцем можно считать продавца (не исключено, впрочем, применение подрядчиком права удержания, если продавец не выполнил своих обязательств перед подрядчиком). Также следует расценивать и владение арендатора после срока аренды, а также и предыдущего продавца, если уже состоялась регистрация перехода права собственности и предыдущий продавец просрочил передачу объекта. В этих случаях возможно предъявление иска двум ответчикам - продавцу и тому законному владельцу, владение которого производно от воли продавца <1>. Наличие спора между ответчиками не влияет на судьбу требования о передаче купленной вещи.

--------------------------------

<1> См. также комментарии к п. 32, 58 Постановления N 10/22.

Вто же время нахождение объекта у незаконного владельца, который не несет обязанности перед продавцом вернуть ему объект в определенный срок, лишает покупателя возможности требовать передачи ему вещи. При этом покупатель не может также требовать от продавца виндицировать объект от незаконного владельца.

Во всяком случае, если объект не зарегистрирован за продавцом на праве собственности, покупатель лишен права требования о передаче ему купленного помещения (строения).

Вразвитие рекомендации, изложенной в п. 61 Постановления N 10/22, в п. 5 комментируемого Постановления также предлагается совмещение исков

опередаче купленного объекта и о регистрации права собственности на него. Очевидно, что такое совмещение направлено на защиту прав покупателя, усиливая его позиции в конкуренции с иными кредиторами продавца. С момента предъявления иска о передаче помещения и о регистрации права собственности спорный объект может быть арестован и тем самым исключен из конкурсной массы продавца.

Постановление предлагает квалифицировать таким же образом требования о признании права собственности и об истребовании из владения

продавца предмета купли-продажи. Тем самым дается критическая оценка чрезмерно формальной позиции тех судов, которые считают невозможным заявлять иски о признании права собственности до регистрации права на имущество.

Вто же время, как представляется, эта рекомендация может оказаться применимой в тех случаях, когда суд квалифицирует договор иначе, чем истец <1>, в частности в тех случаях, когда истец полагает, что у него право собственности на объект строительства возникает непосредственно, а по мнению суда, природа договора такова, что возможно только опосредованное возникновение права собственности, путем передачи имущества в порядке ст. 223 ГК РФ. Если такова позиция суда, то он должен не отказывать истцу в иске в связи с ошибкой в квалификации договора, а рассмотреть иск по существу, как это указывается в п. 5 комментируемого Постановления.

--------------------------------

<1> Право суда изменить квалификацию заявленных требований предусмотрено в п. 3 Постановления N 10/22 и достаточно широко применяется судами.

Взаключение рассматривается ситуация, когда имущество фактически передано покупателю, но право собственности значится за продавцом. В этом случае спор разрешается по правилам п. 3 ст. 551 ГК РФ. Необходимо заметить, что в это время покупатель является законным владельцем помещения (иного объекта), имеющим защиту своего владения против всякого лица, включая продавца или иного собственника, а также, конечно, кредиторов продавца. Это означает, что всякое отобрание имущества от него невозможно, и дает ему право на виндикационный иск против нарушителя

(ст. 305 ГК).

Отсутствие предмета купли-продажи у продавца означает либо то, что продавец не владеет имуществом, в том числе потому, что имущество отсутствует в натуре или находится в незаконном владении иных лиц, либо то, что продавец не является собственником этого имущества <1>. В этом случае продавец несет ответственность за неисполнение обязательств из купли-продажи путем возврата выплаченных ему сумм с начислением процентов и возмещения убытков в виде разницы между ценой предмета купли-продажи и текущей рыночной ценой. Не исключено взыскание и иных убытков, а также неустойки.

--------------------------------

<1> В силу правила ст. 398 ГК те же последствия связываются с наличием у третьих лиц владения, сопряженного с правом оперативного управления (хозяйственного ведения).

Комментарий к пункту 6

Положения п. 6 (как и следующего пункта) Постановления имеют значение, выходящее за рамки проблематики купли-продажи будущей вещи.

Дело в том, что кроме вопроса квалификации договоров, которому посвящены п. 4, 5 Постановления, существует и проблема возникновения права на объект строительства, которая выходит за рамки договорного права

иотносится уже к сфере вещных прав, а именно возникновения права собственности путем создания вещи (п. 1 ст. 218 ГК).

Кроме того, имеется общая системная проблема соотношения прав на земельный участок и права на строение, которая отчасти регулируется ст. 263 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ. Постановление поддерживает содержащуюся в этих нормах тенденцию единого объекта недвижимости, направленную против расщепления прав на земельный участок и права на строение.

Постановление рассматривает любой договор, по которому обладатель права на земельный участок (кроме права собственности земельное законодательство разрешает строительство и на ином праве, однако Постановление уклоняется от воспроизведения и оценки соответствующих норм публичного права) поручает другому лицу строительство объекта на своей земле, исключительно как отношения подряда.

Такой категоричный вывод оправдывается, видимо, той практикой, когда во многих случаях подрядные по сути отношения размываются договорными конструкциями сомнительной природы. Понятно критическое отношение к этой практике.

Но дело не только в этом. Более важным представляется вывод о вещных следствиях из таких отношений, когда земельный участок принадлежит одному лицу, а строительство ведет по его поручению другое лицо. В этом случае строение будет принадлежать собственнику (обладателю иного права) земельного участка. Постановление не упоминает при этом таких условий возникновения права собственности, как получение разрешения на строительство и др., поскольку эти аспекты ранее рассматривались, в частности, Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 9 декабря

2010 г. N 143 и др.

Весьма важно отметить, что право собственности возникает точно так же

ив случае недействительности договора подряда. В самом деле, коль скоро объект выстроен и строение не является самовольным (а недействительность договора о строительстве не влечет сама по себе самовольности строительства), то оно должно приобретаться по общим основаниям. Таким основанием является норма п. 1 ст. 218 ГК РФ, в силу которой строение принадлежит тому лицу, для которого оно выстроено. Очевидно, что для целей п. 1 ст. 218 ГК РФ важна не столько действительность договора, сколько тот факт, что строение возводилось для определенного лица, а этот факт создается не столько договором подряда, сколько рядом иных обстоятельств, среди которых важнейший - принадлежность земельного участка.

Создание (строительство) объекта для себя не означает, что такое строительство непременно должно идти за счет собственника земельного участка и тем более что возмещение расходов на строительство - условие приобретения права собственности на объект, хотя договор о строительстве

объекта является, как правило, возмездным.

Постановление подчеркивает, что сторона договора, осуществлявшая строительство (подрядчик), имеет право на получение вознаграждения, вплоть до права удержания объекта, но никак не вещное право на объект. В случае недействительности, незаключенности, расторжения договора подрядчик также сохраняет только денежное требование в порядке реституции (ст. 167 ГК) или кондикции (ст. 1102 ГК).

Такой договор, по которому подрядчик получает право собственности на часть строящегося объекта, определенные помещения в нем, квалифицируется как смешанный, т.е. договор купли-продажи в части приобретения помещений. Это означает, что сначала заказчик (обладатель права на земельный участок) приобретает эти помещения в свою собственность в порядке п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК и только затем они передаются в собственность подрядчику.

Соответственно, в период строительства объект строительства в целом принадлежит заказчику (и для кредиторов включается именно в его активы),

ане подрядчику. Хотя как предмет сделок (в том числе предмет взыскания по долгам) право собственности на объект строительства должно быть зарегистрировано в ЕГРП.

Обсуждая содержание п. 6 Постановления, я бы обратил внимание на один договор, известный ГК РФ (хотя и редко фигурирующий в судебной практике), в силу которого одно лицо строит или уже построило объект на земельном участке, принадлежащем другому лицу, причем строение принадлежит не собственнику земли, а именно тому, кто его построил или приобрел. Имеется в виду соглашение, указанное в ст. 271, 272 ГК. Это, конечно, конструкция переходного периода, и она направлена главным образом на защиту ранее сложившихся отношений, когда права на землю находились в довольно бесформенном состоянии, хотя не исключено ее эпизодическое применение и в текущее время. По своей видовой принадлежности такой договор следует считать непоименованным, а создаваемое им право пользования чужим земельным участком - не вещным,

аобязательственным. От договора подряда, рассматриваемого в п. 6 Постановления, этот договор отличается тем, что собственник земельного участка в случае, предусмотренном ст. 271 ГК, не поручает строительство на своем земельном участке, а разрешает строиться другому лицу за счет этого лица и для него. Практическая реализация этого соглашения крайне затруднена с точки зрения земельного и градостроительного законодательства, которые не предусматривают такой возможности.

Комментарий к пункту 7

Положения п. 7 Постановления имеют чрезвычайно важное значение. Как уже говорилось выше, утверждение о том, что инвестиционный договор (контракт) не имеет собственного содержания (совершенно верное само по себе), влечет масштабную перестройку всей практики, связанной с

договорами о строительстве объекта, общего всем участникам строительства. Теперь эти договоры нужно решительно разделить на два типа:

договоры подряда и договоры простого товарищества. Вообще говоря, товарищество возможно и в сфере купли-продажи строения, в том числе будущего, но это, пожалуй, исключительные ситуации. Основные проблемы связаны именно с совместным строительством.

Хотя практика, конечно, знала конструкцию простого товарищества, но последовательное применение норм гл. 55 ГК наталкивалось на ряд особенностей, присущих этому договору, который во многих отношениях принципиально отличается от обычного договора встречного (синаллагматического) типа. До сих пор эти трудности обходились либо путем обращения к неясной конструкции инвестконтракта (которое отныне исключено или, во всяком случае, весьма затруднено), либо путем "примешивания" к простому товариществу положений из иных договоров в виде указания на смешанную природу договора. Второй вариант, видимо, будет применяться и далее, хотя он представляется сомнительным сам по себе ввиду уже упомянутых принципиальных различий между договором простого товарищества и всеми прочими договорами. В большинстве тех случаев, когда говорят о смешивании договора простого товарищества с другими договорами, на самом деле просто пытаются обойти особенности договора простого товарищества.

Простое товарищество предполагает общие риски и вытекающие из этих общих рисков черты, в частности: общее управление (которое может передаваться любому товарищу, но при этом и отбираться назад), отсутствие цены во взаимных имущественных отношениях (поскольку выплата цены, дающая право на долю в общем результате, одним товарищем другому является способом разделения рисков и противоречит основам товарищества), общую собственность, отсутствие взаимных обязательств между товарищами, которые не являются ни должниками, ни кредиторами в смысле ст. 307 ГК.

Соответственно, товарищи не несут ответственности один перед другим, кроме некоторых случаев (например, может быть обоснована ответственность товарища за досрочный выход из товарищества, если такой выход исключен или ограничен договором <1>). Известен иск к товарищам, направленный на возмещение расходов, связанных с достижением цели товарищества (ст. 1046 ГК). Не исключена ответственность за нарушение прав товарищей на получение информации (ст. 1045 ГК) и др. Но все эти случаи носят факультативный характер, не охватывая основной деятельности товарищей по созданию общего объекта (достижению иного результата), которая не является исполнением обязательства в юридическом смысле. Невозможно потребовать участия товарища в создании объекта путем предъявления такого иска, и именно потому, что нет такого обязательства. Соответственно, недостижение результата лежит на общем риске товарищей и не влечет взаимной ответственности одного товарища перед другим (другими).

--------------------------------

<1> Подробнее см.: Скловский К. Собственность в гражданском праве. 5-е изд. М., 2010. С. 843 - 849. Речь идет о случаях, отличных от регулируемых правилом ст. 1052 ГК.

Сам по себе выход из товарищества (расторжение договора с одним из товарищей с сохранением договора для других товарищей) влечет не только сохранение ответственности бывшего товарища по общим обязательствам, возникшим до его выхода (ст. 1053 ГК), но и полную утрату права на долю в общем имуществе как результат товарищества (что, однако, не всегда принимается практикой).

В то же время невнесение вклада товарища, обусловленное договором, не лишает его права на результат (еще одна характерная черта этого договора). Но в этом случае товарищ будет, видимо, отвечать по иску о возмещении расходов, поскольку эти расходы увеличатся из-за невнесения его вклада.

Это далеко не все особенности договора, но и они порождают немалые трудности.

Применительно к договорам простого товарищества о строительстве объекта серьезную проблему представляет ситуация, когда вкладом одного из товарищей является земельный участок под строительство общего объекта <1>. Наиболее корректным способом внесения вклада является передача земельного участка в общую собственность (аренда с множественностью лиц) до начала строительства с последующим получением разрешения на строительство на имя всех товарищей и т.д.

--------------------------------

<1> Разрешение строительства на своем участке другому лицу или лицам в порядке ст. 271 ГК, о котором говорилось в п. 6 Комментария, не может являться, очевидно, вкладом в простое товарищество, поскольку по смыслу ст. 271 ГК строительство ведется не для собственника участка.

Применительно к аренде предварительная передача прав на аренду участка представляется, пожалуй, единственно возможным вариантом реализации договора простого товарищества, поскольку для изменения арендных отношений в сфере застройки требуется по общему правилу согласие арендодателя, что исключает исковые требования об изменении аренды.

Если товарищ не передал участок под строительство, то возникает вопрос о квалификации и последствиях этого действия.

Дело в том, что невозможно обосновать обязательство товарища по внесению вклада по ряду причин (в классическом праве общая собственность возникала в силу самого договора, без передачи имущества). Как уже говорилось, в этом договоре нет кредиторов и должников и, соответственно, невозможно сформулировать иск, поскольку ответчик одновременно окажется в какой-то мере и истцом (ведь вклад поступает в общую

собственность).

Сам по себе отказ от внесения вклада можно, видимо, в отдельных случаях (если без такого вклада достижение результата становится принципиально невозможным) рассматривать как отказ от договора (расторжение договора) товарищем. Если такой отказ запрещен договором, то его можно квалифицировать как правонарушение и основание для взыскания убытков. Следует обратить внимание на то, что Постановление вводит ответственность товарища за убытки, очевидно выходящую за узкие рамки нормы ст. 1052 ГК. Полагаю, что расторжение договора в случаях, отличных от указанных в ст. 1052 ГК (в том числе в виде отказа от внесения вклада, влекущего объективную невозможность достижения результата), может влечь полную, а не ограниченную ответственность и обеспечиваться неустойкой. Взысканные убытки направляются, очевидно, на цели товарищества.

При этом сам по себе запрет на расторжение договора простого товарищества в любой момент не может исключить практической возможности нарушения этого запрета. Более того, для принудительного сохранения отношений товарищества не может быть применена и норма ст. 309 ГК, поскольку сама деятельность товарищей не является исполнением обязательства, как уже говорилось.

Но если товарищ не может быть принужден, в том числе по суду, к общей деятельности, то утрачивает практические основания и требование о внесении вклада после явно выраженного отказа от участия в товариществе (помимо высказанных выше аргументов в части отсутствия юридических оснований для такого требования).

С учетом этих обстоятельств позиция, отрицающая возможность предъявления требования о внесении вклада <1>, представляется верной.

--------------------------------

<1> См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 8 августа

2000 г. N 7274/99.

Однако вопреки, как кажется, этой позиции Постановление допускает исковые требования об исполнении договора в части внесения вклада в виде права аренды или передачи земельного участка в общую собственность "применительно к п. 3 ст. 551 ГК РФ".

На мой взгляд, это разъяснение нуждается в уточнениях.

Очевидно, оно не может толковаться широко, поскольку явно ограничено сферой регулирования п. 3 ст. 551 ГК, которая говорит только о действиях по государственной регистрации права. В свою очередь эти действия не являются действиями по исполнению обязательства (указания на обязательство норма п. 3 ст. 551 ГК не содержит, и это не случайно). Осуществление государственной регистрации не является частной обязанностью (обязательством) одной стороны сделки перед другой. Это - обязанность публично-правового характера.

Отсюда следует, что иск о регистрации права общей собственности на

земельный участок возможен в той ситуации, когда участок фактически передан под строительство и строительные или хотя бы проектноизыскательские работы уже идут. Следовательно, в этом случае товарищ уже внес вклад и речь идет об иных действиях, которые в строгом смысле слова не должны рассматриваться как внесение вклада. Нельзя, конечно, говорить и о частичном внесении вклада, если понимать под этим фактические и юридические действия как части вклада. Впрочем, такие уточнения едва ли имели бы практический смысл.

Ответственность за отказ от регистрации перехода права установлена законом (п. 3 ст. 551 ГК). По своей природе эта ответственность, видимо, деликтная. Во всяком случае, она предусмотрена законом, причем не сделано оговорки о том, что эта ответственность может также регулироваться договором (что и не удивительно, если иметь в виду публичный характер действий по регистрации права). Вместе с тем принуждение к регистрации не является формой отказа от товарищества, напротив, это реализация товарищества. Поэтому здесь неприменимы те условия ответственности, о которых мы говорили выше, когда обсуждали расторжение договора товарищества, в том числе путем нарушения запрета на такие действия.

Итак, если участок уже фактически передан и установлено общее владение товарищей (для отношений общей собственности общее владение считается установленным, если оно ведется любым из совладельцев в порядке, согласованном с иными совладельцами, в том числе для защиты владения от нарушений со стороны третьих лиц), можно считать вклад совершенным. Тогда требования о регистрации права будут основаны именно на том, что фактически вклад внесен.

На практике споры чаще всего и возникают на заключительной стадии строительства, когда объект в значительной мере возведен.

Примером может быть дело, в котором возник спор о принадлежности объекта на участке, право аренды которого являлось вкладом одного из товарищей. После возведения объекта товарищ не передал права аренды на него в виде вклада. Суд признал, что в этом случае право собственности на объект может возникнуть только у товарища, имеющего право на земельный участок. Но затем это лицо обязано передать другому товарищу то, что "ему причитается по договору" <1>. Полагаю, что в этом случае спор все же идет не о внесении вклада, а о регистрации уже переданного ранее в товарищество вклада. Именно потому, что участок был передан, и был возведен объект на этом участке.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 25 сентября 2012 г. N

4007/12.

Если товарищам не удастся доказать, что вклад в виде передачи участка сделан, и не удастся добиться регистрации права на участок за товарищами, то собственником объекта будет собственник участка. Постановление тем самым отрицательно относится к возможности признания общей

собственности на строение без предварительного установления общей собственности (совместной аренды) на участок.

Возникает вопрос: не получают ли товарищи в этом случае право требования о неосновательном обогащении в натуре к собственнику земельного участка, поскольку иск о неосновательном обогащении в натуре имеет приоритет перед денежным требованием о неосновательном обогащении, как это следует из соотношения норм ст. 1104, 1105 ГК? Ведь строение - это недвижимая вещь, которая вполне может рассматриваться как натура по смыслу ст. 1104 ГК. Думаю, что из Постановления вытекает негативная оценка такой квалификации. Коль скоро тенденция запрета на разъединение прав на земельный участок и права на строение так ясно выражена, правильно будет считать, что обогащение в натуре возможно лишь тогда, когда объект недвижимости как натура представляет собой единство прав на земельный участок и на строение (при этом, на мой взгляд, обогащение в других случаях не исключено, если под натурой понимать долю в праве общей собственности на такой объект).

Стало быть, в том случае, когда окажется, что весь объект принадлежит собственнику земельного участка, хотя бы он и не понес затрат на строительство, те лица (товарищи), которые фактически понесли расходы, получают право на предъявление денежного иска о неосновательном обогащении к собственнику.

Конфликты между участниками простого товарищества нередко приводят к признанию договора недействительным даже в тех случаях, когда строение уже возведено, хотя практика аннулирования уже исполненных договоров сама по себе, конечно, сомнительна. Учитывая тем не менее распространение такой практики, обсудим некоторые возникающие в этих случаях трудности.

Первый вопрос связан с высказанной уже позицией, согласно которой недействительность договора (речь шла о подряде) не влияет на возникновение права собственности в порядке п. 1 ст. 218 ГК.

При недействительности товарищества, видимо, придется понимать правило п. 1 ст. 218 ГК (вещь принадлежит тому, для кого она создавалась) не в смысле выраженного в сделке, хотя бы и недействительной, субъективного намерения - ведь воля товарищей состоит в том, что вещь (строение) создается для всех, - а в смысле объективного сочетания фактов. Среди них, как мы уже не раз отмечали, на первое место выходит принадлежность земельного участка и предоставление собственнику (арендатору) участка права на строительство. Иными словами, тем лицом, для которого строится здание, должен считаться собственник (арендатор) участка.

Весьма непрост другой вопрос - о последствиях недействительности договора простого товарищества. Можно ли говорить о применимости здесь правила п. 2 ст. 167 ГК?

Думаю, это невозможно. Норма п. 2 ст. 167 ГК имеет в виду лишь одну ситуацию - возврат каждой из сторон недействительной сделки всего