Sklovskiy_K_I_Primenenie_zakonodatelstva_o_sobstvennosti_Trudnye_voprosy (1)

позиция, что расторжение договора само по себе не препятствует возникновению требования из неосновательного обогащения. Эта позиция проводится и в п. 65 Постановления путем отсылки к п. 3 ст. 1103 ГК, предусматривающей субсидиарное применение нормы ст. 1102 ГК к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Предложенное толкование состоит в том, что действует общее правило о недопустимости требовать возврата исполненного после прекращения договора (п. 4 ст. 453 ГК), но в отдельных случаях общее правило может уступать нормам о неосновательном обогащении.

Постановление указывает на один из таких случаев - неполучение оплаты по прекращенному договору. (Видимо, можно говорить и о неполной оплате, если выплаченный аванс существенно меньше цены.) Это дает основания считать покупателя имущества неосновательно обогатившимся в виде самого имущества, т.е. в натуре. В этом случае имущество истребуется в натуре (ст. 1104 ГК) и только при его отсутствии заменяется денежной компенсацией. Присуждение неосновательного обогащения в натуре не является первоначальным способом получения права собственности, поэтому обременения, возникшие на имуществе, сохраняются и после присуждения его истцу по иску о неосновательном обогащении (соответственно, одновременно с заявлением такого иска целесообразно требовать наложения ареста на спорный объект во избежание установления ответчиком различных вещных прав и иных обременений в течение процесса).

Присуждение имущества в натуре не исключает дополнительных денежных взысканий со сторон обязательства по правилам о неосновательном обогащении (например, для компенсации возникшего обременения либо в порядке расчетов по погашению внесенного аванса и т.п.). Понятно, что начисление процентов по правилам ст. 1107 ГК при взыскании неосновательного обогащения в натуре лишено оснований.

До фактического получения имущества и регистрации права собственности на него за истцом по иску о неосновательном обогащении имущество принадлежит ответчику и на него может быть обращено взыскание кредиторами ответчика. Истец по иску из неосновательного обогащения не имеет никаких преимуществ перед такими кредиторами. Наложенный арест также не препятствует заявлению требований прочих кредиторов ответчика - должника в обязательстве из неосновательного обогащения.

Фактически применение иска из неосновательного обогащения в виде истребования имущества в натуре возможно не только в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Например, поверенный, получив полномочия на продажу дома с участком, стоившим не менее 6 000 000 р., продал имущество за 30 000 р. своей супруге. В другом случае поверенный вместо того, чтобы купить на имя доверителя 1/3 долю в праве общей собственности на квартиру, приобрел за деньги доверителя 1/3 доли на свое имя. На мой взгляд, в обоих

случаях применим иск о неосновательном обогащении в натуре (соответственно в виде дома с участком и 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру), хотя могут обсуждаться, видимо, и иные средства защиты, вплоть до уголовного преследования. Но сопоставление требования из нормы ст. 1102 ГК с иными возможными исками показывает, что именно требование о взыскании неосновательного обогащения в натуре в наибольшей степени защищает права потерпевшего.

Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома

Комментарии к пунктам 66 - 68

Одновременно с получением в собственность помещения в многоквартирном доме возникает и право общей собственности на общее имущество дома - несущие конструкции, механическое электрическое и иной оборудование и др. Это право имеет ряд отличий от режима общей собственности, установленного гл. 16 ГК: такое право не может быть передано отдельно от помещения (а помещение не может быть передано отдельно от права на общее имущество), оно не создает преимущественного права покупки, права на раздел (выдел) и др.

Восновном то, что описано в законе (ст. 36 ЖК РФ) как общее имущество, не имеет качеств объектов права, вещей (ст. 128 ГК РФ). Поэтому для возникновения права на это имущество не требуется какоголибо оформления, регистрации и т.п. действий с этим имуществом, достаточно юридически корректно оформленного существования самого многоквартирного дома.

Однако в составе общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, имеются такие объекты, как земельные участки, которые являются объектами права - недвижимыми вещами. При этом право собственности на земельный участок возникает, естественно, после того, как возникает сам земельный участок. А создание (формирование) земельного участка связано с осуществлением ряда достаточно сложных актов, завершающихся внесением сведений об участке в государственный кадастр недвижимости.

Соответственно, в момент возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме право на земельный участок возникает лишь тогда, когда этот участок уже существует. Между тем процесс приведения в порядок, оформления прав на городские земли только начат и нередко тормозится по разным причинам.

Впроцессе принятия ЖК РФ законодатель значительно упростил получение в собственность земельных участков под многоквартирными домами. Тем не менее трудности и конфликты возникают. На их устранение направлены разъяснения, данные в п. 66 - 68 Постановления.

Постановление вводит режим законного владения земельным участком,

подлежащим передаче в общую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме. Тем самым они приобретают право на предъявление исков, предоставляемых законом в защиту права собственности. Среди этих исков важнейшим является негаторный иск (ст. 304 ГК), но возможны и иные иски, в частности иски об установлении (изменении) границ участков, требования в рамках споров из административных и иных публичных правоотношений и т.д.

Если истец действует по поручению собственников всех помещений, то они, как представляется, лишаются права на повторное обращение с тождественным иском.

Поручение выступить от имени других собственников помещений не требует обязательной выдачи доверенности (это технически не всегда и возможно) или доверенностей; достаточно протокола общего собрания.

Но соответствующий иск может подать любой из собственников помещений; иск может быть и групповым, т.е. истцами могут быть не все собственники помещений. В этом случае сохраняется возможность предъявления тождественных требований иными лицами, ранее не участвовавшими в деле.

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 11 июля 2011 г. N 54

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРОВ

ПО ПОВОДУ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРАЯ БУДЕТ СОЗДАНА ИЛИ ПРИОБРЕТЕНА В БУДУЩЕМ

Комментарий к пункту 1

Договор купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена в будущем, - один из видов договоров купли-продажи, имеющий определенную специфику. Для краткости будем его называть договором купли-продажи будущей вещи. Некоторое время назад автор настоящего Комментария стал применять термины "продажа чужой вещи" и "продажа будущей вещи", чтобы противопоставить эти договоры. В настоящее время термин "купля-продажа чужой вещи" приобрел официальный статус (см., например, п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22; далее - Постановление N 10/22). Пока этого нельзя сказать о купле-продаже будущей вещи, хотя употребление этого термина кажется вполне приемлемым, по крайней мере если не в официальных документах, то в юридической литературе. В этом случае имеется в виду договор, описанный в п. 2 ст. 455 ГК РФ.

Купля-продажа будущей вещи присуща любому развитому правопорядку; как известно, она имела в нашем обороте незначительное развитие. Можно, впрочем, отметить, что первоначально уступка будущего права требования была уже подтверждена в п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120, посвященного цессии.

Принципиальных различий между куплей-продажей будущей вещи и уступкой будущего права нет, на что указывает, к примеру, правило п. 4 ст. 454 ГК, хотя есть, конечно, частные особенности.

Несмотря на признание возможности уступки будущего права, продажа будущей вещи вызывала длительное время сомнения и немалые затруднения у участников гражданских правоотношений и у судов, на разрешение которых и направлено комментируемое Постановление.

Наиболее важным и существенным с социальной и экономической точки зрения является применение конструкции купли-продажи будущей вещи для привлечения (освоения) средств в сфере строительства, прежде всего в рамках различных финансируемых бюджетом более или менее масштабных программ. Видимо, именно поэтому комментируемое Постановление посвящено только приобретению недвижимости.

Вкачестве вводного общего суждения я бы сформулировал то, что наиболее адекватной формой приобретения права на помещение или иной объект недвижимости, который строится или подлежит постройке, является именно договор купли-продажи будущей вещи.

К тому же типу принадлежит и договор долевого участия в строительстве. Однако он обладает столь существенной спецификой, что для его регулирования норм гл. 30 ГК РФ оказывается недостаточно и он выпадает за рамки общих норм ГК о купле-продаже и, соответственно, за рамки комментируемого Постановления (п. 11).

Главным признаком договора о купле-продаже будущей недвижимой вещи является то, что в момент заключения договора продавец не располагает этой вещью, но намерен приобрести или создать ее в будущем. Создание недвижимой вещи - это процесс строительства. Тем самым мы можем видеть, что договор о приобретении объекта, который будет построен продавцом или иным образом создан для себя (п. 1 ст. 218 ГК), вполне адекватно описывается в п. 2 ст. 455 ГК.

Вдоговоре купли-продажи будущей вещи должно быть определенно сформулировано положение, что продавец не располагает объектом недвижимости и намерен приобрести его в будущем.

Этим договор купли-продажи будущей вещи отличается от договора купли-продажи чужой вещи. По договору купли-продажи чужой вещи объект недвижимости (коль скоро мы обсуждаем именно такой объект продажи) предполагается принадлежащим продавцу в момент заключения договора; речь всегда идет о наличном объекте, и никакие условия о приобретении его

всобственность продавца в будущем никогда не формулируются и не предполагаются. Чужая вещь продается как собственная вещь продавца, при том что собственник вещи где-то на самом деле имеется, но судьба вещи

решается помимо его воли. Именно поэтому такой договор является сам по себе ничтожным. Можно заметить, что поправки ст. 168 ГК РФ <1> в части, в которой они указывают на то, что ничтожны те незаконные сделки, которые, в частности, посягают на права третьих лиц, не ставят под сомнение ничтожность продажи чужой вещи, которая, очевидно, нарушает права собственника (третьего лица для сторон сделки) <2>.

--------------------------------

<1> См.: Федеральный закон от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ.

<2> Следует иметь также в виду, что многочисленные юридические инструменты, созданные в последние годы законом и судебной практикой (в том числе Постановлением N 10/22), в центр которых поставлена добрая совесть приобретателя, исходят именно из ничтожности продажи чужой вещи, ведь добрая совесть во всех этих случаях понимается как извинительное заблуждение относительно неправомерности отчуждения имущества, т.е. относительно порока сделки, влекущего ее ничтожность (см., например, п. 38 Постановления N 10/22).

Договор купли-продажи будущей вещи, в котором продавец не только не выступает как собственник вещи, но, напротив, заявляет о том, что вещь ему не принадлежит либо что вещь только будет создана, не нарушает сам по себе прав иных лиц и потому не может считаться ничтожным. Для куплипродажи будущей вещи характерно то, что обычно она не наличествует в момент заключения договора. Можно представить ситуацию, когда вещь уже имеется и продавец собирается ее приобрести для цели продажи (например, ведет переговоры о приобретении объекта для перепродажи и одновременно подыскивает будущего покупателя), но в договоре в этом случае обязательно указывается, что вещь еще не принадлежит продавцу и что она будет им приобретена.

Вообще для действительности купли-продажи вещь в момент заключения договора по общему правилу не должна принадлежать продавцу - достаточно, чтобы она не продавалась как чужая, как об этом сказано выше. Закон требует лишь того, чтобы в момент передачи (или наступления иного факта, с которым стороны связали возникновение права собственности у приобретателя) продавец уже был собственником (имел полномочия на отчуждение) и тем самым не нарушались права собственника. Кстати, для завершения сопоставления действительной купли-продажи, т.е. куплипродажи своей вещи, с ничтожной куплей-продажей чужой вещи следует заметить, что практически во всех случаях, ставших предметом спора или хотя бы предметом юридического анализа, чужая вещь являлась чужой не только в момент заключения договора, но и в момент исполнения, поэтому обсуждаемое разграничение не имеет практического значения для квалификации продажи чужой вещи.

На практике это обстоятельство не всегда верно трактовалось, и возник излишне жесткий подход, когда отсутствие у продавца права собственности в момент заключения договора (например, не завершена процедура

регистрации права) приводило к признанию договора недействительным, хотя бы никаких свидетельств принадлежности объекта третьим лицам (т.е. продажи чужой вещи) не существовало. Для преодоления этой инерции была сформулирована иная позиция, приведенная в п. 1 Постановления, - отсутствие права на вещь у продавца в момент заключения договора куплипродажи само по себе не свидетельствует о недействительности договора. Особенно актуальна она именно для купли-продажи будущей вещи, ведь этот договор по самой своей сути исключает наличие у продавца права собственности в момент заключения договора.

Я бы сказал, что верным было бы противоположное правило: если в момент заключения договора продавец является собственником отчуждаемой вещи, то этот договор не может быть договором купли-продажи будущей вещи.

Договор купли-продажи будущей вещи означает, что вещь будет приобретена, в том числе построена, продавцом в будущем. Приобретение вещи как производным, так и первоначальным способом (п. 1, 2 ст. 218 ГК) осуществляется продавцом за свой счет и на свой риск. Нужно понимать, что процесс этого приобретения не является исполнением какого-либо обязательства, вытекающего из договора купли-продажи будущей вещи. Следовательно, покупатель лишен права требовать приобретения имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи будущей вещи. Но в то же время тот факт, что продавец приобретает имущество вне рамок договорных обязательств, действуя по своему усмотрению, означает, что он несет риски, в том числе состоящие в возникшей не только по его вине, но и

всилу случая невозможности приобретения имущества, а любые условия договора купли-продажи, освобождающие его от такой ответственности, следует считать ничтожными.

Поскольку объект недвижимости будет приобретен (в том числе построен) продавцом в будущем, срок исполнения договора купли-продажи становится важным и существенным его условием. Если в договоре отсутствует прямое указание на срок его исполнения, то условие о сроке может усматриваться из прочих условий; возможно также, что стороны исходили из разумного срока исполнения. Во всяком случае, истечение срока не освобождает продавца от его обязательств, поскольку они не прекращены

вустановленном законом или договором порядке, впрочем, указывая на просрочку продавца.

Срок исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости во владение покупателя не обязательно совпадает с моментом возникновения права собственности покупателя на купленный объект. Дело не только в том, что право собственности на приобретаемый объект возникает у покупателя в момент регистрации его права, но и в том, что стороны вправе увязать момент перехода права собственности на объект с иным фактом (например, с полной оплатой объекта). В таком случае именно этот факт и будет являться основанием для регистрации права собственности покупателя. Однако в любом случае продавец обязан передать объект в собственность покупателю,

поскольку в этом состоит главная обязанность продавца по договору куплипродажи (ст. 454 ГК). Очевидно, впрочем, что стороны договора куплипродажи будущей вещи не вправе установить моментом приобретения покупателем права собственности на объект момент заключения самого договора (тогда как в случае продажи наличной вещи такое условие вполне допустимо).

С точки зрения правопреемства, как универсального, так и сингулярного, обязанности продавца (и соответствующие права покупателя) следует считать возникшими в момент заключения договора, хотя они и не могли быть осуществлены (исполнены) в этот момент. Другими словами, поскольку иное не указано в договоре, права требования сторон могут быть предметом цессии (универсального правопреемства) с момента заключения договора купли-продажи будущей вещи.

Стороны вправе в любой момент расторгнуть договор купли-продажи будущей вещи, как и любой иной договор, в установленном законом или договором порядке. Может быть предусмотрен и односторонний отказ от исполнения договора (ст. 450 ГК). Следует, однако, иметь в виду, что покупатель, выплативший полную покупную сумму и ожидающий исполнения договора продавцом, едва ли может рассматриваться как та сторона, неисправность которой может привести к прекращению договора. Так, покупатель, ранее полностью внесший оговоренную цену, отказался от подписания акта приемки помещения, ссылаясь на то, что продавец передает ему помещение меньшего размера, чем по договору. Суд признал отказ покупателя от подписания акта приемки помещения достаточным основанием для освобождения продавца от его обязательств и прекращения договора, поскольку такое условие имелось в договоре. Едва ли такой подход можно считать во всех случаях верным. Следует учитывать не только различия между основными и факультативными обязательствами в договоре (в этом смысле обязанность подписать акт является вспомогательной к исполнению обязательства о передаче помещения и самостоятельного значения иметь не может), но и то, что продавец часто выступает как более сильная экономически сторона договора и может навязать условия договора, ущемляющие интересы другой стороны.

Комментарии к пунктам 2 - 3

В п. 2, 3 комментируемого Постановления обсуждаются сложные вопросы, связанные с определением предмета договора, т.е. того объекта недвижимости, который подлежит передаче покупателю после строительства (приобретения).

Понятно, что неопределенность предмета договора по сути означает неопределенность установленных договором прав, а неопределенное право не может быть осуществлено, поскольку кредитор не может точно сформулировать свое требование, а должник не может доказать, что предоставленное им исполнение является надлежащим. В таком случае

договор может быть признан незаключенным, что означает отсутствие у сторон каких-либо прав и обязанностей из такого договора.

Известно, однако, что чрезмерно формальный подход привел к неоправданно широкой практике оспаривания договоров по мотиву их незаключенности, когда истец, на самом деле просто имея целью освободиться от обязательства, на любой стадии существования договора и даже после его исполнения требовал признать договор незаключенным. Очевидно, что такое поведение указывает на злоупотребление правом и вступает в противоречие с существом закона.

Во всяком случае, исполнение договора должником и принятие исполнения кредитором само по себе означают, что предмет обязательства сторонами определен и согласован. Поэтому признание незаключенным исполненного договора, вообще говоря, является крайне сомнительным. Поводом к заявлению о незаключенности договора должна служить, видимо, неопределенность того обязательства, которое подлежит исполнению, т.е. спор о незаключенности должен иметь место до исполнения договора.

Поскольку речь идет о купле-продаже наличной вещи, в том числе наличного объекта недвижимости, то недостаточно точное описание объекта в договоре не может являться основанием к предположению о незаключенности договора, если из обстоятельств сделки видно, что стороны осматривали объект, проводили его обследование, а тем более фактически передали его из владения продавца во владение покупателя. Иными словами, неполное описание объекта в договоре может быть восполнено действиями сторон, исключающими сомнения в идентичности объекта.

Однако тогда, когда речь идет о купле-продаже будущей вещи, определение предмета возможно исключительно его описанием в договоре. Постольку, поскольку объект недвижимости тесно связан с земельным участком, индивидуализация объекта предполагает указание на соответствующий участок.

Могут применяться и другие способы индивидуализации объекта, как это видно из содержания п. 3 Постановления.

Существенным условием договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является условие о цене. При этом цена не может быть установлена путем применения цен, обычно выплачиваемых за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК), но должна непременно указываться в договоре как согласованное сторонами условие.

Определенных оговорок требует вопрос о предмете купли-продажи применительно к недвижимости. Вообще говоря, предметом купли-продажи может являться один из объектов - здание, строение, помещение. Соответственно, и цена устанавливается за здание, помещение и др. В момент заключения договора предмет договора может определяться из проектной и иной подобной документации о строящемся объекте.

Известно, однако, что на практике проекты достаточно часто изменяются в ходе строительства и определенные из данных проекта помещения не соответствуют фактически построенным. Иногда продавцы

пытаются интерпретировать такие факты в пользу того, что договор не заключен как потому, что предмет договора не соответствует фактически имеющимся, так и потому, что его цена не согласована и не может считаться согласованной, ведь помещение (здание) в таком размере в момент заключения договора не имелось в виду. Чтобы исключить такое развитие событий, санкционируется сложившаяся практика установления цены указанием на цену одного квадратного метра в строящемся объекте либо иными количественными показателями, позволяющими определить цену фактически передаваемого помещения.

В п. 3, 4 Постановления не поддерживается в целом тенденция признания незаключенным договора по мотиву недостаточной точности описания в договоре того помещения (здания и др.), которое подлежит передаче покупателю. Судам рекомендуется не ограничиваться только текстом договора, но изучать поведение сторон, переписку, касающуюся, например, изменения размеров помещений в ходе строительства, и т.д.

На мой взгляд, следует исходить из того, что коль скоро продавец приобретает объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю, на свой риск, то он несет последствия случайного отклонения основных характеристик объекта от тех, которые были оговорены в договоре. В частности, при обсуждении вопроса, являются ли эти отклонения существенными, следует исходить из интересов покупателя, а не продавца. Например, изменение размеров проданного помещения против оговоренного не должно рассматриваться как факт, исключающий передачу его покупателю, поскольку иного не требует покупатель. Тем более такое изменение не может быть основанием прекращения договора по требованию продавца, вопреки тому судебному решению, о котором говорилось в комментарии к п. 1 Постановления.

Понятно, что при этом цена помещения определяется в соответствии с условиями договора, как об этом было сказано выше.

Комментарий к пункту 4

Основное содержание п. 4 Постановления состоит в оценке так называемых инвестиционных договоров (инвестконтрактов) в сфере строительства, которые имеют и, видимо, будут иметь широкое распространение.

Постановление совершенно правильно отрицательно относится к модели инвестконтракта как особого вида договора. Не случайно даже название "инвестиционный договор (контракт)" в Постановлении не упоминается. В нем говорится об инвестиционной деятельности, в соответствии с терминологией Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Сама по себе инвестиционная деятельность, поскольку речь идет о договорах, может выступать лишь как исполнение определенных обязательств, вытекающих из этих договоров. Поскольку с инвестиционной

деятельностью связываются правовые последствия, в частности, налоговые, она может иметь место в рамках того или иного договора, и в то же время не существует определенного договора, который во всех случаях означает, что его исполнение - это инвестиционная деятельность.

Однако Постановление не может не учитывать, что по ряду причин практика, как известно, часто включает в наименование договоров в сфере строительства указание на то, что они являются инвестиционными. Отчасти это можно объяснить стремлением получить налоговый режим инвестиционной деятельности. Отчасти мы имеем дело с инерцией, в силу которой инвестиционные договоры заместили столь же распространенные ранее договоры о долевом участии в строительстве, которые были вытеснены с принятием Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Можно заметить, что прежде практикуемые договоры долевого строительства имели столь же неопределенную видовую принадлежность, что и нынешние инвестконтракты.

Некоторые комментаторы пишут, что Постановление запретило инвестконтракты. Понятно, что в такой позиции отражен взгляд, что фактически существует некий инвестконтракт, который с принятием Постановления признается незаконным. На самом деле в п. 4 Постановления изложена совсем иная идея - никакого специального вида договора, отличного от других договоров, направленных на создание (приобретение) объекта строительства, не существует и не существовало вовсе. Соответственно, нельзя говорить, что Постановление в этой части неприменимо к ранее заключенным инвестконтрактам.

При этом Постановление не запрещает и не может запретить использовать термин "инвестконтракт" ("инвестиционный договор") на практике. Но теперь при разрешении споров судам нужно обязательно квалифицировать такой договор как куплю-продажу, подряд, простое товарищество и т.д.

Поскольку налицо открытый перечень договоров, которые могут быть инвестконтрактами, не исключены, а скорее вероятны взгляды, согласно которым некоторые инвестконтракты будут теперь трактоваться как непоименованные договоры. Такие взгляды лишены оснований. Поскольку речь идет о приобретении права собственности (п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ), непоименованные договоры вообще исключены. Ведь количество договоров, в силу которых приобретается право собственности, невелико, и виды их известны и указаны в законе. Это легко понять, поскольку право собственности как право абсолютное должно возникать из оснований, известных любым третьим лицам именно как основания возникновения права собственности.

Впрочем, скорее суждения о квалификации инвестконтрактов, содержащиеся в п. 4 Постановления, просто обобщают накопленный практикой опыт, который свидетельствует, что практически любой