Споры о правах на недвижимое имущество

Комментарий к пункту 52

Созданная практикой и закрепленная Постановлением система исков о защите собственности, выходящих за рамки традиционных негаторного, виндикационного исков и иска о освобождении имущества от ареста, привела, наряду с рассмотренными выше, также и к различным искам, обозначенным как иски "о правах на недвижимое имущество".

Зарегистрированное право может быть оспорено только через суд и только в порядке искового производства. Соответственно, любой спор, который сопряжен с оспариванием права на недвижимое имущество, должен иметь форму иска.

Если заявлен иск о признании права собственности или иного вещного права, о признании права залога (ипотеки) либо о прекращении вещного права, то суд указывает в резолютивной части решения результат рассмотрения такого требования. Это указание в резолютивной части решения является достаточным основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

На практике возникает вопрос, нужно ли заявлять иск о признании права за истцом, если по своей природе иск сам собой может быть удовлетворен лишь в том случае, если истец обосновал свое право на спорное имущество. Например, иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) может быть удовлетворен тогда, когда истец доказал, что вещь принадлежит ему на праве собственности (см. комментарий к п. 36).

Следовательно, удовлетворение иска само по себе означает признание права собственности за истцом и тем самым - признание того, что право собственности не принадлежит ответчику. Ведь право собственности как право исключительное не может принадлежать более чем одному лицу.

В этом случае Постановление предлагает без заявления отдельного иска о признании права собственности за истцом рассматривать решение как основание для соответствующих изменений в ЕГРП. Понятно, что еще меньше оснований для предъявления совместно с виндикационным иском таких требований, как иск о признании регистрационной записи, совершенной на имя ответчика, недействительной и т.п.

В Постановлении предлагается также решать вопрос для иска о признании недействительной сделки с возвратом недвижимого имущества другой стороне сделки.

Исключение сделано для того случая, когда суд только признал сделку недействительной, но не принял решение о возврате имущества. Такое решение не является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП. Это совершенно верно. В комментарии к п. 13 Постановления было показано, что само по себе признание сделки о недвижимом имуществе недействительной еще не означает, что приобретатель не может получить права собственности на приобретенное имущество. Требуется еще и изъять имущество из владения такого приобретателя.

Но и об иске о применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества нужно все же сделать оговорки.

В п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 говорится, что суд не исследует права на истребуемое в порядке реституции имущество. В приведенном в п. 3 ИП N 126 деле речь идет о недействительном договоре аренды. Но ведь то же самое может оказаться уместным и для оспаривания договора об отчуждении имущества.

Например, если основанием иска является тот факт, что продана чужая вещь, то в этом случае истец заведомо права на имущество иметь не может.

Учитывая такие возможности, следовало бы все же осторожно относиться к такому утверждению, что любое присуждение вещи по реституции автоматически дает основания стороне, получившей имущество, считать, что тем самым на это имущество установлено право собственности.

На мой взгляд, спор о применении реституции вообще не является спором о праве сам по себе, хотя не исключает, конечно, заявления требований о признании права наряду с требованиями о реституции.

Впрочем, Постановление, как можно видеть, не исключает возможности предъявления, наряду с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК) либо иском о применении последствий недействительности сделки об отчуждении недвижимого имущества (п. 2 ст. 167 ГК), также и иска о признании права собственности (а также и иного права, подлежащего регистрации в ЕГРП).

Вероятно, в тех случаях, когда имеется спор о праве, а не только спор о применении последствий недействительной сделки, следует все же одновременно с иском об истребовании имущества заявлять и иск о признании права на вещь.

Как уже говорилось, не может быть иска о признании права собственности недействительным. Ведь недействительным может признаваться только юридический факт, и то не любой, а лишь тот, относительно которого такая возможность предусмотрена законом (сделки, ненормативные акты, решения собраний). Действие юридического факта и есть право. Если юридический факт недействителен - значит, он не породил соответствующего права. А право недействительным быть не может: или оно есть, или его нет.

Неоднократно отмечая недопустимость исков (или даже просто аргументов) о признании права недействительным, судебная практика, однако, затруднялась с квалификацией такого спора, когда принадлежность права другому лицу являлась очевидным нарушением прав истца, но тем не менее истец не имел оснований претендовать на принадлежность этого права и потому не мог заявлять иск о признании спорного права за ним. В Постановлении приводятся соответствующие примеры - одно и то же исключительное право значится принадлежащим нескольким лицам. В этом случае истец не может требовать признания права за ним, поскольку он уже имеет это право.

В другом случае если залог прекратился прекращением обеспечиваемого им обязательства либо по иным основаниям, а запись о залоге сохраняется, то истец также не может требовать признать за ним право залога: его интерес состоит, напротив, в уничтожении записи о залоге (кроме того, залог является неисключительным правом и признание залога за одним лицом не исключает наличия права залога у другого).

В этих случаях предлагается предъявлять иск о признании спорного права отсутствующим. Хотя такой иск не указан в законе, он по своей природе может рассматриваться как родственный иску о признании права.

Рассматривая дело о признании отсутствующим права собственности, Президиум ВАС РФ обратил внимание на то, что этот иск не является негаторным и на него распространяется срок исковой давности, если истец не является владельцем спорного имущества <1>. Вывод вполне логичный, так как иск об отсутствии права допустим только при невозможности иных способов защиты, что весьма важно (в указанном Постановлении Президиума ВАС РФ на это также обращается внимание).

--------------------------------

<1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 04.09.2012 N 3809/12.

Возможен случай, когда ответчик по виндикационному иску, оспаривая право истца, сам на это право претендовать не может. В комментарии к п. 36, 40 говорилось, что оспаривание зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество возможно лишь путем заявления встречного иска о признании этого же права за ответчиком (иначе становится возможной недопустимая ситуация, когда объект не принадлежит никому и выбывает из гражданского оборота). Но можно признать возможным оспаривание права, отличного от права собственности истца по виндикационному иску.

Например, ответчик - коммерческая организация, которой не доступно право оперативного управления (хозяйственного ведения), вправе, как представляется, заявить иск об отсутствии у истца права оперативного управления (хозяйственного ведения). Такой иск может мотивироваться тем, что ответчик всегда занимал спорное помещение и потому оно заведомо не могло быть передано во владение истца, при том что в решении собственника о закреплении за истцом права оперативного управления (хозяйственного ведения) не содержится каких-либо иных условий возникновения этого вещного права; не следуют они и из закона. Либо предъявленный акт передачи имущества от собственника истцу оспаривается ответчиком как недостоверный.

Подобным образом может оспариваться и право аренды, право хозяйственного общества на имущество, внесенное в уставный капитал на праве, отличном от права собственности, и т.п.

Весьма важно подчеркнуть, что иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и ни в коем случае недопустим взамен виндикационного, негаторного и других исков, указанных в законе <1>.

--------------------------------

<1> См., в частности, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/12.

К сожалению, после принятия Постановления появилась совершенно недопустимая практика обхода виндикационного иска посредством заявления требований об отсутствии права. Доходит даже до того, что суды приостанавливают дело об истребовании имущества виндикационным иском на время рассмотрения иска того же истца к тому же ответчику об отсутствии права на спорное имущество. Во всех таких случаях нарушается предписание п. 52 о том, что иск об отсутствии права (признании права отсутствующим) допустим только при невозможности защиты иными средствами. Такие попытки обхода иных исков, прежде всего виндикационного, следует считать весьма серьезными нарушениями.

Комментарий к пункту 53

В п. 53 обобщается обширная практика, затрагивающая участие государственного регистратора (иногда - иного публичного органа) в спорах о зарегистрированных или подлежащих регистрации правах на недвижимое имущество.

Последовательно проводится тот подход, что регистратор не может быть стороной (чаще всего ответчиком) в споре о праве на имущество. А этот спор, естественно, должен иметь форму искового производства.

Даже в том случае, если спор возник в результате действий регистратора (принят к регистрации порочный документ, неверно квалифицированы условия договора и т.д.), спор тем не менее должен вестись с тем лицом, которое выступает как обладатель спорного права (сторона зарегистрированной сделки).

Это, конечно, не исключает возможности обращения в суд с различными предусмотренными законом требованиями, обращенными к регистрационным органам, вплоть до требования о взыскании убытков. Однако эти требования не могут быть требованиями о признании права на объект недвижимости. (Подробнее эти вопросы обсуждаются в п. 56.)

Комментарий к пунктам 54 - 55

В п. 54 - 55 обсуждаются формальные аспекты осуществления права на иск о признании права на недвижимое имущество.

Условием предъявления такого иска не может быть предварительное обращение за регистрацией права. Соответственно, доводы о том, что причиной иска стало нежелание истца соблюдать процедуру регистрации, отсутствие у него необходимых для регистрации права документов, сами по себе не дают оснований для отказа в приеме искового заявления.

В то же время истец должен, во всяком случае, подтвердить, что спорное право за ним не зарегистрировано предъявлением соответствующего документа от регистратора. Форма такого документа, в отличие от выписки из ЕГРП, может быть различной.

Комментарий к пункту 56

Право оспаривания тех или иных действий регистратора по правилам, установленным для споров с публичными органами (государственными органами, должностными лицами и др.), в любом случае не может заменить спора о праве на имущество, осуществляемого в порядке искового производства.

В отдельных случаях заявление, вынесенное в рамках гл. 24 АПК РФ, гл. 25 ГПК РФ, может все же завершиться решением, предписывающим произвести регистрационную запись, но при отсутствии всякого спора о праве. Кроме примера, приведенного в п. 56 Постановления, можно, видимо, сказать и о заявлении о регистрации права, поданном одной стороной после прекращения (смерти) другой стороны сделки об отчуждении имущества, если регистратор отказал в совершении записи о праве.

Комментарий к пункту 57

Вопрос об исковой давности по искам о признании права, в том числе признании права собственности, представляет определенную трудность.

Постановление разъясняет ряд сложных вопросов применения исковой давности к спорам о принадлежности зарегистрированного права.

Хотя гипотеза иска о признании права собственности является основной, п. 57 Постановления имеет в виду и другие возможные споры о праве, подлежащем регистрации, - от права аренды до сервитута. При этом не всегда, конечно, оспаривание права, которое значится в ЕГРП за ответчиком, состоит в том, что на это же право претендует истец.

Прежде всего, обсуждая вопрос о начале течения срока, который, по видимости, есть основания связать с регистрацией права другого лица в ЕГРП, Постановление отличает основания возникновения исковой давности от оснований добросовестности приобретателя, которая также увязана с осведомленностью о регистрации права отчуждателя в ЕГРП. Дело в том, что приобретатель должен предварительно, перед приобретением имущества, осведомиться о правах на него. Поэтому добросовестность приобретателя отпадает с момента регистрации прав на имущество (регистрации ареста и т.д.) на лицо, не являющееся отчуждателем.

В то же время в обычной жизни собственник или иной обладатель права не должен проверять и не проверяет ежедневно, не появилась ли запись о праве на принадлежащее ему имущество за третьими лицами. Даже весьма длительное отсутствие интереса собственника к данным реестра, касающимся его имущества, не может само по себе рассматриваться как пропуск им срока исковой давности. Следует учитывать и иные обстоятельства - поведение иного лица как собственника его имущества (возведение оград, установление охраны), получение выписок и справок, из которых видна регистрация прав на имущество истца за третьими лицами, и т.д.

Для иска об оспаривании зарегистрированного права применяется общий срок исковой давности. Видимо, это правило можно применить также и к иным искам о признании права, причем не только признании права собственности. Впрочем, окончательного решения данная проблема здесь не получила, да и такие задачи не стояли перед Постановлением.

Наиболее важным правилом, обобщающим судебную практику по этому вопросу, является то, что владеющий спорным имуществом истец не связан сроком исковой давности и вправе оспаривать зарегистрированное за ответчиком право, независимо от того, когда эта регистрация состоялась.

Понятно, что владение истца имуществом должно быть вполне спокойным и исключительным. Если ответчик вмешивается во владение, занимает, скажем, часть здания или земельного участка, то перед нами будет уже виндикационный иск с общим сроком исковой давности.

Иногда иск владеющего истца к лицу, за которым зарегистрировано право на имущество, квалифицируют как разновидность негаторного иска (ст. 304 ГК), опираясь на сложившееся понимание абз. 5 ст. 208 ГК. Но негаторный иск направлен против тех или иных действий нарушителя, объективно препятствующих пользованию имуществом. В рамках негаторного иска доказывание права истца на имущество предваряет спор, но не составляет его содержания, а ответчик, в свою очередь, не претендует на имущество истца, но лишь мешает им пользоваться.

Между тем иск, описанный в ч. 3 п. 57 Постановления, состоит именно в доказывании права на имущество. Никакие действия ответчика, мешающие пользоваться им, предметом спора не являются, и поведение ответчика в рамках этого иска вовсе не обсуждается. Поэтому правильнее оценивать этот иск как особый иск о признании права собственности, с изъятием из общих правил об этих исках в части исковой давности.

Постольку, поскольку это правило в известной мере усиливает защиту фактического владельца, оно в некоторой мере отвечает тенденции защиты владения, которая, впрочем, пока еще весьма слабо поддерживается нашим правопорядком.

Необходимо заметить, что, в отличие от иска, описанного в п. 58 Постановления, в п. 57 речь идет не только об исках о признании права собственности (или иного права) за истцом, но и об оспаривании иного права ответчика. Скажем, если за ответчиком зарегистрировано такое право, как право оперативного управления либо право залога и т.д., то в этом случае иск владеющего истца также не будет ограничен сроком исковой давности.

Комментарий к пункту 58

Теоретическое значение правила п. 58 Постановления состоит в том, что к известным искам о защите права собственности (виндикационный, негаторный, иск об освобождении имущества от ареста) добавляется также иск о признании права собственности.

Этот иск охватывает несколько возможных ситуаций.

Например, здесь возможно такое основание иска, как приобретение права собственности по давности (ст. 234 ГК).

Кроме того, этот иск частично охватывает и тот, который описан в ч. 3 п. 57 Постановления, поскольку спор является спором о признании права собственности. В п. 57, как уже говорилось, рассматриваются также и иски оспаривания прав на недвижимое имущество, отличных от права собственности. Соответственно, иск владеющего истца к лицу, зарегистрированному в качестве собственника его имущества, не будет ограничен сроком исковой давности.

Иск, основанный на механизме приобретения имущества по давности, а также и иск о признании права собственности на самовольную постройку также не ограничены сроком исковой давности.

Следует обратить внимание на то, что в п. 58 говорится о владении, но не о фактическом владении. Фактическое владение - это владение как факт, и поскольку так описывается позиция истца, то имеется в виду ситуация защиты, когда право на имущество не требуется или не существенно. В то же время поскольку говорится о владении истца, противопоставленном фактическому, то имеется в виду прежде всего право, дающее возможность владения, то есть право собственности или иное право, дающее законное владение. Поскольку законных владельцев, наряду с собственником, может быть более одного (например, собственник передал вещь в аренду или доверительное управление, а арендатор (доверительный управляющий) передал вещь подрядчику для ремонта или перевозчику), то вполне ясно, что фактическое и законное владение вовсе не обязательно совпадают в одном лице. Фактический владелец всегда один, тогда как законных может быть несколько, и каждый из них остается законным владельцем, пока сохраняются соответствующие, как правило, договорные, отношения.

В п. 58 имеется в виду именно тот случай, когда истец при иных обстоятельствах имел бы виндикационный иск, то есть истец никак не является незаконным владельцем. Поэтому, поскольку истец именуется владеющим, нужно понимать, что его владение не нарушено. Это охватывается как ситуацией фактического владения, так и ситуацией, когда вещь находится в законном владении иных лиц, имеющих вещь по договору с собственником либо в силу вещного права. Законное владение также может приводить к спорам по поводу вещи, но эти споры не могут быть спорами о принадлежности вещи, а главное - они основаны на договорных отношениях (см. п. 34 Постановления), но никак не являются вещными. В целом нахождение вещи в законном владении следует расценивать как сохранение владения собственником в смысле вещных отношений с третьими лицами, что следует и из нормы п. 1 ст. 302 ГК, согласно которой владение утрачено собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение только после похищения, утраты или утраты владения помимо воли собственника или законного владельца.

Исходя из этого, п. 58 можно, следовательно, изложить в виде положения, что постольку, поскольку право собственности истца дает ему, бесспорно, возможность владения, но определенное нарушение не связано с нарушением владения, истец вправе заявить против нарушителя иск о признании права собственности.

Данный вопрос был поставлен в таком деле. Недвижимое имущество находилось в аренде с 1999 г., право аренды было зарегистрировано в ЕГРП. В 2012 г. обнаружилось, что собственником имущества значится третье лицо. Истец, полагая, что право собственности зарегистрировано за третьим лицом незаконно, предъявил иск о признании за ним права собственности. Между тем владение арендатора, арендовавшего имущество с 1999 г., не прерывалось, что было, в частности, установлено выходом сторон на объект.

Ответчик возражал против иска, ссылаясь на то, что фактическим владельцем объекта является он, поскольку за ним зарегистрировано право собственности, а также потому, что он несет расходы по содержанию объекта и выплачивает налог на имущество в последние годы. Поэтому истец, по мнению ответчика, должен заявить виндикационный иск, а заявление иска о признании права собственности нарушает п. 58 Постановления, так как истец не является фактическим владельцем спорного имущества. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности.

Возражения ответчика лишены оснований. Прежде всего, фактических владельцев не может быть более одного, так как эта позиция, в отличие от законного владения, исключительная. Когда мы говорим о фактическом господстве над вещью, то имеется в виду, конечно, фактическое владение. Господство само по себе - исключительная позиция. А фактическое владение, как видно из дела, сохраняет арендатор.

Кроме того, в п. 58 и не говорится о фактическом владении, а понимать это разъяснение нужно, как уже говорилось, в том смысле, что владение собственника не нарушено, что имеет место и в ситуациях, когда вещь находится во владении лиц, которые получили ее по договору с собственником. В данном случае имущество находится у арендатора, которому оно было передано истцом. В этой ситуации виндикационный иск невозможен, так как незаконного владения вещью нет вовсе. Те факты, на которые ссылается ответчик (регистрация права, расходы на содержание, уплата налогов), состава владения не образуют, в частности, не указывают на использование вещи по ее хозяйственному назначению, что обычно является самым важным для фактического владельца и для чего и нужно на самом деле господство над вещью.

Для понимания этого вопроса можно обратиться и к п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", в котором сказано, что "собственник, передавший имущество в аренду, не лишается права на негаторный иск к третьему лицу - нарушителю права собственности".

Из п. 57 Постановления видно, что судебная практика вводит для целей исковой давности аналогию между иском о признании права собственности и негаторным иском. Еще больше оснований для такой аналогии при обосновании права на иск о признании права собственности на вещь, находящуюся в законном владении, к третьему лицу, ведь в обоих случаях речь идет о нарушениях, не связанных с лишением владения.

Что касается срока исковой давности, то он в данном случае не действует, как это следует из ч. 3 п. 57 Постановления.

Комментарий к пункту 59

Постановление поддерживает тенденцию, направленную на вытеснение судебных процедур, применяемых взамен порядка регистрации прав на недвижимое имущество, как это нередко еще бывает.

Если права на недвижимое имущество возникли после вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, то недопустимо обходить процедуру регистрации путем обращения в суд с иском о признании права на недвижимое имущество.

Исключения сделаны для тех случаев, когда права возникают независимо от регистрации (право на квартиру, дачу, гараж в кооперативе после выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК), право собственности по приобретательной давности (ст. 234 ГК), в порядке универсального правопреемства и др.). Такие исключения допускаются в силу п. 2 ст. 8 ГК.

Имеет смысл уточнить само соотношение доказательств возникновения права собственности и акта регистрации, поскольку формулировка закона "регистрация перехода права собственности" нередко квалифицируется как путаная.

Основаниями возникновения права собственности являются юридические факты, указанные в законе. Скажем, в случае первоначального приобретения права собственности (п. 1 ст. 218 ГК) таким будет факт строительства, а в случае производного приобретения права собственности (п. 2 ст. 218 ГК) - договор купли-продажи (мены, дарения и др.) и тот факт, с которым стороны связали переход права собственности. По умолчанию таким фактом является передача отчужденного имущества (п. 1 ст. 223 ГК). При производном приобретении права собственности, стало быть, предполагается сложный (юридический) состав. (Если стороны увязали переход права собственности с договором об отчуждении имущества, что не исключено, хотя и нечасто практикуется, то договор будет выполнять сразу две функции - соглашения об отчуждении, что требуется п. 2 ст. 218 ГК, и момента перехода права собственности, что предписано п. 1 ст. 223 ГК. Тем самым юридический состав будет выступать в виде удвоения одного и того же факта; впрочем, этот вывод имеет скорее теоретическое, чем практическое значение. Фактически основанием регистрации будет в этом случае только договор.)

Понятно, что факты обосновываются путем представления соответствующих доказательств этих фактов. Обычно эти доказательства упоминаются в законе. Закон о регистрации предусматривает определенные доказательства, которые не могут быть произвольно заменены иными.

Факт строительства доказывается актом ввода объекта в эксплуатацию, принимаемым в установленном законом порядке. Первоначальное приобретение права собственности не всегда обосновывается только фактом создания (строительства) объекта. Нередко здесь также необходим фактический (юридический) состав.

Юридический состав, необходимый для производного приобретения права собственности, доказывается предъявлением договора и представлением доказательств наступления того факта, с которым стороны связали переход права собственности. По умолчанию, как уже говорилось, таким фактом является передача имущества. Именно поэтому акт передачи имущества, являющийся доказательством, занимает такое важное место в законе. Акт передачи имущества, как и любое доказательство, может быть оспорен как недостоверный. В то же время оспаривание акта передачи как ничтожного лишено смысла, если передача фактически состоялась. Пороки отчуждения должны лежать в основании спора о недействительности сделки в целом, включая как ее заключение, так и исполнение.

Отдельное оспаривание акта исполнения с целью признания его недействительности возможно лишь в рамках ст. 61.1 - 61.6 Закона о несостоятельности (банкротстве). Однако при этом основанием спора является не порочность акта передачи сама по себе (скажем, ввиду заблуждения или иных пороков воли участников передачи имущества), а нарушение прав кредиторов, возникшее вследствие передачи имущества.

Доказательства, обосновывающие возникновение права собственности, предъявляются регистратору, и только в случае отказа в регистрации спор может быть передан в суд.

Непосредственное обращение в суд с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество не допускается даже в том случае, когда имеющиеся доказательства возникновения права собственности вполне законны и убедительны.

Комментарий к пункту 60

Положения п. 60 и 61 восходят к п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.1998.

Несмотря на длительное существование правила п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.1998 и несмотря на то, что оно опирается на солидную юридическую традицию, вопрос все еще остается трудным для практики.

Описывается классическая ситуация, когда вещь передана по договору купли-продажи (в принципе правило может быть применимо и к иным договорам об отчуждении), но право собственности еще остается некоторое время за продавцом. Это возможно в случаях несовпадения момента фактической передачи имущества и момента перехода права собственности. А такая возможность бывает всегда, когда момент перехода права собственности в силу закона или договора отличается от момента передачи вещи, в частности, если право собственности переходит в момент государственной регистрации.

Первый вопрос, возникающий в этой ситуации, связан с квалификацией покупателя - получателя имущества во владение. Он приобретает статус владельца имущества, причем его владение основано на действительном договоре. Как было показано выше, владение в силу действительного договора с собственником является владением законным. Законный владелец вправе защищать свое владение от всех нарушителей, включая собственника, виндикационным и негаторным иском.

Сделки такого покупателя с иными лицами об отчуждении имущества являются ничтожными (как и сделки иных законных владельцев, специально не уполномоченных собственником на отчуждение имущества). Впрочем, при соответствующих обстоятельствах (например, выдана ошибочная выписка из ЕГРП о принадлежности имущества покупателю до регистрации за ним права собственности) третье лицо может оказаться добросовестным приобретателем, несмотря на ничтожность сделки.

При отчуждении имущества покупателем, не получившим права собственности, третьим лицам продавец, остающийся собственником, может истребовать имущество от третьих лиц виндикационным иском. При этом он считается, конечно, лицом, утратившим владение по своей воле, что имеет значение, если ответчик заявит о своей добросовестности.

Второй вопрос, представляющий еще большую сложность, связан с позицией продавца, сохраняющего право собственности на проданную и переданную вещь.

В целом он не лишен права собственности и права продажи или иного отчуждения своего имущества, распоряжения им на случай смерти и т.д. Но серьезным ограничением совершения договора купли-продажи имущества становится тот факт, что собственник более не владеет имуществом и это не может не видеть покупатель. Ведь покупатель начинает всегда с осмотра вещи, а не проверки документов на нее.

Положение собственника, лишенного владения вещью вследствие исполнения ранее совершенной продажи, можно квалифицировать как положение продавца, лишенного возможности исполнить договор купли-продажи. А такая возможность непременно должна иметься, поскольку главным обязательством продавца является обязательство передачи вещи покупателю (ст. 454 ГК).

Следовательно, собственник, уже продавший и передавший вещь, не может вновь обязаться о передаче этой вещи иначе как под условием, что он законно вернет себе владение. Впрочем, такое условие является весьма редким. Обычно договор купли-продажи уже проданной и переданной вещи составляется так, что упоминания об отсутствии вещи у продавца в нем вовсе не имеется, хотя в силу нормы ст. 454 ГК владение продавца предполагается и иное должно оговариваться. Такой договор в силу нарушения ст. 454 ГК следует признать ничтожным <1>.

--------------------------------

<1> Иногда предлагается считать прекращенным только обязательство о передаче вещи вследствие невозможности его исполнения при действительности договора купли-продажи ранее проданной и переданной вещи в целом. Но если обязательство невозможно исполнить уже в момент заключения договора, то такой договор не может быть действительным.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС N 8 имелось правило о возмещении продавцом (собственником) убытков, возникающих вследствие неисполнения обязательства о передаче вещи после ее повторной продажи (ведь вещь уже передана первому покупателю, законному владельцу). В п. 60 Постановления об убытках не говорится.

Полагаю, что убытки за неисполнение купли-продажи в виде передачи вещи все же возможны по аналогии с п. 43 Постановления, если только не доказан факт, что покупатель был осведомлен об отсутствии вещи у продавца, а такой факт, вообще говоря, подразумевается, и покупатель должен его опровергнуть. Фактически случаи возникновения права на такие убытки следует считать исключениями.

Ситуацию продажи и передачи вещи не следует путать с ситуацией второй продажи без передачи, о чем говорится в комментарии к п. 61.

Комментарий к пункту 61

Проблема уклонения одной из сторон сделки от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности остается одной из самых практически важных.

В точном смысле слова действия по регистрации права собственности не являются гражданским обязательством (ст. 307 ГК), поэтому здесь нельзя выделять кредитора и должника, говорить о просрочке должника (кредитора) и применять другие нормы об обязательствах <1>.

--------------------------------

<1> Если возникает вопрос о причинении вреда уклонением от регистрации перехода права собственности, то его невозможно решить путем привлечения общих норм об ответственности за нарушение обязательств. Именно поэтому закон содержит специальное правило о взыскании убытков за уклонение от регистрации в п. 3 ст. 551 ГК, которое, видимо, отсылает все же к деликтной ответственности (гл. 59 ГК).

В частности, оказывается неприменимым и иск о понуждении к выполнению обязанности в натуре, тем более о замене натурального обязательства денежным.

Ошибочная квалификация правовой природы акта регистрации приводит к неверным решениям. Так, суд удовлетворил иск покупателя о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости на том основании, что продавец длительное время уклонялся от регистрации права собственности за покупателем после передачи ему объекта (к моменту рассмотрения спора покупатель объект уже разобрал, что, впрочем, не существенно для понимания сути вопроса). Покупатель с требованием о регистрации в суд до этого не обращался. Суд иск о расторжении договора удовлетворил, расценив уклонение от регистрации перехода права собственности как существенное нарушение договора одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК) <1>. Между тем акт регистрации не является обязательством, возникшим из договора; это обязанность, установленная не договором, а законом, имеющая публично-правовую природу. Поэтому и уклонение от регистрации права не является нарушением договора и не охватывается действием п. 2 ст. 450 ГК.

--------------------------------

<1> Едва ли можно было бы считать существенным нарушением такое поведение стороны, которое устраняется собственными действиями другой стороны. Впрочем, сам факт, что действия другой стороны могут быть восполнены действиями самой стороны, всегда имеющей возможность обратиться с иском о регистрации права, лишь указывает на то, что перед нами обязанность, отличная от договорного обязательства.

Представление о регистрации права как о действии по исполнению обязательства часто приводит и к неверной квалификации мнимой и притворной сделок, оценка которых зависит как раз от квалификации исполнения (мнимая сделка, как известно, вовсе не исполняется, а для притворной иное правило: исполняется прикрытая сделка, а притворная ее скрывает). Весьма часто суды исходят из того, что раз имеется регистрация перехода права собственности, то сделка не может быть мнимой. С соответствующими поправками подобная логика применяется и к притворным сделкам. Между тем такая логика неверна. Впрочем, непосредственно к защите права собственности это замечание, как уже говорилось, не относится.

Из нормы п. 3 ст. 551 ГК вытекает иной иск, обозначенный в Постановлении как иск о государственной регистрации права собственности.

Этот иск состоит в требовании произвести регистрацию права собственности, несмотря на отсутствие тех действий, необходимых для регистрации, которые в силу закона возложены на ответчика.

Выше уже говорилось, что суд не может заменить собой регистратора. Именно поэтому требование является не требованием о признании права собственности, а требованием о регистрации права собственности.

Суть спора состоит в том, что ответчик уклоняется от действий по регистрации, которые вытекают не из частноправовых отношений, но из публично-правовых. Суд не понуждает ответчика к совершению этих действий, а обсуждает лишь возможность регистрации права собственности помимо ответчика. Принципиально, как известно, регистрация права может производиться и в одностороннем порядке, т.е. по требованию только одной стороны, при известных условиях. Задача судопроизводства, стало быть, сводится к выяснению того, имеются ли условия, достаточные для односторонней регистрации права собственности.

Одним из предварительных условий регистрации права собственности является наступление того юридического факта, который завершает собой юридический состав, необходимый для перехода права собственности к покупателю. Выше, в комментарии к п. 59, уже обсуждались вопросы оснований возникновения (перехода) права собственности.

Пока такого состава нет, отсутствует и возможность обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Поэтому нужно предварительно завершить необходимый для возникновения права собственности юридический состав и лишь после этого заняться регистрацией перехода права собственности. Но в большинстве случаев юридическим фактом, завершающим необходимый для возникновения (перехода) права собственности юридический состав, являются действия должника, и в первую очередь - передача имущества. Исходя из логики ст. 209, 218, 223, 551 ГК, нужно сначала добиться от должника совершения того действия, которое в силу договора необходимо для возникновения права собственности, в том числе - с помощью суда, а потом, уже после совершения этого действия, зарегистрировать переход прав. Если должник снова уклоняется - на этот раз не от исполнения договора, а от регистрации перехода права собственности, - то нужно снова обратиться в суд.

Между тем такая ситуация, нередко возникающая в жизни, не только влечет непомерное затягивание процесса приобретения имущества, но и оказывается несправедливой, возлагая неоправданные материальные и иные издержки на исправную сторону договора, заставляя ее неоднократно обращаться в суд.

В случае же угрозы неплатежеспособности должника-застройщика (а это бывает, как известно, нередко) затягивание получения права собственности влечет обычно утрату дольщиком (инвестором) всех его вложений.

Поэтому в Постановлении предлагается путем соединения двух требований - об исполнении договора и о регистрации права собственности - сократить процедуру приобретения имущества. Понятно, что если суд откажет в иске об исполнении договора, то иск о регистрации права собственности не будет удовлетворен.

В то же время Постановление не требует фактического исполнения решения в части понуждения должника к исполнению обязательства как предварительного условия регистрации права собственности. Следовательно, к моменту регистрации права собственности соответствующий факт (например, передача вещи) может еще отсутствовать. Тем не менее регистрация перехода права собственности должна все равно производиться.

Мы исходим из того, что истец, имея исполнительный лист, может в установленном порядке добиться передачи ему имущества либо исполнения иного действия должником.

В комментарии к п. 59 Постановления говорилось, что обязательным элементом (фактом), необходимым для возникновения права собственности производным способом (п. 2 ст. 218 ГК), является договор. Передача вещи венчает юридический состав, необходимый для приобретения права собственности по договору купли-продажи, только в том случае, если стороны так договорились. По умолчанию (предполагается, конечно, что умолчание квалифицированное, то есть стороны понимают содержание п. 1 ст. 223 ГК и желают применения этого правила) моментом перехода права собственности также является передача вещи. Но стороны могут увязать переход права собственности и с иным юридическим фактом - платежом за имущество, истечением срока, завершением работ и т.д. В этом случае иск о понуждении к исполнению обязательства и регистрации перехода права собственности может быть заявлен помимо и независимо от передачи имущества.

Судьба самого имущества определяется в этом случае условиями договора - оно может некоторое время оставаться у продавца либо находиться у законных владельцев (арендатора, поверенного и т.д.).

Предложенное в п. 61 соединение исков об исполнении обязательства и регистрации права собственности может оказаться серьезным продвижением в разрешении проблем, возникающих на завершающей стадии строительства, когда застройщик уклоняется от регистрации права за участниками строительства (инвесторами).

Прежде чем обсудить, как положения п. 61 могут быть применены в сфере строительства, имеет смысл обратиться к вопросу о природе договоров, опосредующих строительство с позиций возникновения права собственности (ст. 218 ГК) <1>. Дело в том, что обычные классификации договоров не затрагивают их отношения к способу приобретения права собственности - первоначальному (п. 1 ст. 218 ГК) или производному (п. 2 ст. 218 ГК).

--------------------------------

<1> Впоследствии изложенные здесь взгляды получили в основном закрепление и развитие в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54. Далее имеется Комментарий этого Постановления.

По преобладающему мнению, договор долевого участия в строительстве, заключаемый и исполняемый в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", является разновидностью договора купли-продажи будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК). Создание специального договора объясняется необходимостью введения различных гарантий, обеспечивающих права дольщика.

Хотя указанный договор достаточно подробно регламентирует порядок получения дольщиком (покупателем) права на помещение в здании, не следует все же исключать и применения положений п. 61 к этим отношениям, поскольку они отвечают интересам покупателя.

Практика, впрочем, свидетельствует, что застройщики стремятся уклониться от достаточно организационно сложного в исполнении Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...", прибегая к различным суррогатам, именуемым инвестиционными контрактами и т.п. При этом известно, что инвестиционного договора как специального вида договора, в том числе и в варианте непоименованного или смешанного, не существует. Тот договор, который обозначен как инвестиционный и отсылающий к ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", Закону "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", должен быть одним из договоров, предусмотренных ГК.

Применительно к основаниям возникновения права собственности (ст. 218 ГК) такие договоры могут быть либо вариантами договора купли-продажи (наличной или будущей вещи), либо вариантами простого товарищества.

В судебной практике появилось не вполне точное разделение участников этих договоров на инвесторов и соинвесторов. Неудачность этих терминов, как представляется, состоит в том, что они основаны на представлениях об инвестиционном договоре (контракте) как отдельном виде договора. В то же время инвесторы и соинвесторы различаются в способе приобретения ими прав на строящиеся объекты. Если инвесторы приобретают права на строящийся объект непосредственно, то соинвесторы - только путем получения объекта от застройщика в порядке исполнения им обязательства из инвестиционного договора. Иными словами, если инвесторы имеют вещные права на объект строительства, то соинвесторы - обязательственные права требования к застройщикам.

Следуя этому разделению, суды удовлетворяют иски инвесторов о признании права собственности на объект строительства, в том числе незавершенный, а соинвесторы вправе заявлять лишь требования к застройщикам об исполнении договоров.

Если помнить, что никакого инвестиционного договора не существует, то инвесторы - это участники простого товарищества, объединившие силы и средства для строительства общего объекта, а соинвесторы - покупатели помещений (гораздо реже - долей в праве общей собственности) в строящемся или построенном объекте.

Формулировки п. 61 Постановления показывают, что приблизительность в квалификации инвестиционного договора, и ранее создававшая немало проблем, теперь тем более нежелательна. Ведь понимание того, что соинвестор - это покупатель, кроме иных, предусмотренных законом средств защиты, позволяет заявить ему теперь и иск об исполнении договора в натуре (путем передачи помещения во владение) одновременно с иском о регистрации права собственности.

В то же время применение положений п. 61 и к инвесторам, т.е. участникам договора простого товарищества, вызывает сомнения.

Прежде всего, договор простого товарищества влечет возникновение права общей собственности на созданный объект (ст. 1043 ГК). Доли в праве на объект определяются равными, если иное не предусмотрено договором. Выход из договора влечет утрату прав на объект (это положение, впрочем, не всегда последовательно проводится судами), поэтому права на незавершенный объект у товарищей возникают лишь в случае прекращения строительства.

Соответственно, вытекающий из закона иск товарища о признании права на долю в общей собственности на объект строительства обходится без тех средств, которые указаны в п. 61 Постановления.

Однако на практике товарищи обычно договариваются не только (и не столько) о долях в праве общей собственности на объект, сколько о правах на конкретные помещения в объекте. Для определения этих помещений (учитывая, что построенное здание не всегда точно соответствует проекту) заключается соглашение товарищей о результатах исполнения договора, именуемое протоколом реализации контракта и т.п. Если на этой стадии возникает спор, то, видимо, требование товарища будет все же требованием о признании права собственности на определенные помещения (тогда уже не права общей собственности).

Наибольшую сложность представляет ситуация, когда товарищ (инвестор) привлекает иных лиц, покупателей (соинвесторов), собственно отсюда и возникла сама идея противопоставления инвесторов и соинвесторов. Покупатель лишен права заявить требование об исполнении обязательства о передаче вещи к товарищу, который выступает для него как продавец будущей вещи, поскольку по смыслу п. 2 ст. 455 ГК продавец лишь тогда может быть обязан к передаче покупателю вещи, когда сам приобретет ее <1>. Между тем, пока инвестор не получил права собственности на помещения по результатам договора простого товарищества, он не может считаться имеющим вещь для продажи.

--------------------------------

<1> До тех пор можно лишь расторгнуть договор и взыскать убытки.

Иногда инвестор не торопится оформлять права на свою часть объекта, хотя строительство уже закончено. Возникает вопрос: может ли в этом случае покупатель (соинвестор) воспользоваться иском, предусмотренным п. 61 Постановления, и потребовать передачи ему купленного помещения и регистрации права собственности на него?

Возможность такой постановки вопроса основана на той условности (фиктивности), которая заложена в таком объекте права, как помещение (жилое и нежилое). Дело в том, что помещением является как той частью объекта, которая подлежит передаче товарищу (инвестору), так и тем помещением, которое куплено по договору купли-продажи покупателем, хотя по размеру и ценности - это, конечно, разные объекты.

Наиболее существенным свойством помещения как объекта права является то, что этот объект не может быть создан, построен (Градостроительный кодекс вовсе не знает помещения как объекта градостроительства), но возникает исключительно в силу сделки <1>.

--------------------------------

<1> Такие действия, как раздел или соединение помещений (равно как и раздел и соединение земельных участков), также носят природу сделок.

Если учитывать это обстоятельство, то достаточно того, чтобы из договора приобретателя помещения с застройщиком (в том числе участником договора простого товарищества, созданного с целью строительства общего объекта) можно было бы установить все условия, точно определяющие (идентифицирующие) помещение как предмет договора и объект права собственности, то есть как индивидуально-определенную вещь. В Постановлении это обстоятельство выражено отсылкой к ст. 398 ГК.

Если такое помещение определимо и если при этом строительство завершено, то покупатель (соинвестор) получает возможность, не дожидаясь оформления застройщиком (инвестором) права собственности на здание в целом либо на свои помещения (помещение <1>) в здании, требовать передачи ему во владение и регистрации права собственности купленного помещения. Иногда такая передача фактически осуществляется на завершающем этапе строительства, когда помещения передаются покупателям для отделки без составления документов, предусмотренных ст. 556 ГК. В этом случае иск, применительно к ст. 556 ГК, п. 61 Постановления должен, видимо, формулироваться как требование о подписании акта передачи помещения и о регистрации права собственности.

--------------------------------

<1> Закон не содержит ограничений максимального размера помещения. Соответственно, только волей застройщика (инвестора) определяется, какого размера и конфигурации помещение он будет закреплять за собой на праве собственности.

Такой порядок, впрочем, должен считаться исключительным и применимым лишь при доказанности нарушения застройщиком (инвестором) своих обязательств по исполнению договора.

Кроме договоров купли-продажи помещений, осложненных различными условиями (отсрочки, рассрочки платежа, ипотеки, отлагательными и отменительными условиями и т.д.), в том числе купли-продажи будущей вещи, включая в число этих договоров и договор долевого участия в строительстве, заключаемый и исполняемый в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...", к которым применимы положения п. 61 Постановления в части заявления иска, соединяющего требования об исполнении договора и о регистрации права собственности, и договоров простого товарищества <1>, права из которых могут защищаться иском о признании права собственности на долю в праве общей собственности на объект строительства, мы должны коснуться также и договора подряда.

--------------------------------

<1> Еще раз обратим внимание на то, что как различные договоры купли-продажи, так и договоры простого товарищества весьма часто облекаются в форму инвестиционных контрактов. Задачей судов является отбрасывание этой формы как лишенной собственного юридического содержания и точная квалификация сути договора, особенно с учетом того, что положения п. 61 Постановления применимы именно к договорам о продаже имущества.

Договор подряда не является основанием для первоначального (впрочем, как и производного) приобретения права собственности. Дело в том, что объект строительства принадлежит заказчику как стороне договора подряда на всех этапах строительства (это имеет существенное значение в случае обращения взыскания, в том числе в рамках процесса банкротства, на имущество подрядчика либо заказчика), независимо от действительности договора подряда, тем более независимо от тех или иных его нарушений сторонами. Достаточно того, что у заказчика имеется право на земельный участок, находящийся под застройкой. Даже в том случае, когда заказчик вовсе не оплатит подрядных работ, он все равно становится собственником созданного объекта, а подрядчик вправе обратить на него взыскание в порядке удержания, то есть как на чужую вещь, принадлежащую заказчику.

Учитывая эти обстоятельства, приходится признать, что заказчик не может требовать от подрядчика признания за ним права собственности на объект строительства в порядке исполнения договора подряда, то есть пока подрядчик остается законным владельцем объекта. Законное владение подрядчика производно от прав заказчика и потому само по себе подтверждает, а не отрицает право собственности заказчика.

В этом контексте возникает вопрос, вправе ли заказчик опереться на положения п. 61 Постановления, говорящие только о покупателе, в случае спора с подрядчиком на стадии завершения строительства (либо прекращения договора подряда).

Можно представить ситуацию, когда подрядчик отказывается передать заказчику объект, одновременно отказываясь подписать необходимые для регистрации права собственности документы. В этом случае, как представляется, допустимо требование об исполнении договора и о регистрации права собственности на объект за заказчиком, если установлено, что именно действия (бездействие) подрядчика препятствуют государственной регистрации права собственности на объект в порядке, предусмотренном п. 61 Постановления.

В то же время, как уже говорилось, недопустим спор о признании права собственности на объект подряда, обоснованный нарушением подрядчиком своих обязательств из договора подряда в части передачи объекта, и т.п.

Особого обсуждения заслуживают ситуации неоднократного распоряжения объектом, о которых говорилось в п. 60, применительно к государственной регистрации права собственности на имущество.

Очевидно, что собственник вправе совершать со своим имуществом любые сделки, кроме тех, которые запрещены законом (ст. 209 ГК). В свою очередь, ограничения права собственности в части отчуждения могут вводиться только прямым указанием закона и касаться только свойств самого объекта (ст. 129 ГК). Стало быть, договор купли-продажи, каковы бы ни были его условия, не может ограничить право собственника на повторное отчуждение того же имущества.

В то же время здесь действует классическое правило: все сделки собственника об отчуждении вещи, пока он остается собственником, действительны, но кредиторы по требованию о передаче вещи имеют преимущество один перед другим по старшинству требования; однако владелец имеет преимущество перед всеми, оставляя другим только иск о взыскании убытков.

Правило о действительности сделок весьма важно потому, что недействительность сделки исключает убытки (ст. 167 ГК). Иногда ссылаются на п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>, которым признан правильным отказ в регистрации второго договора купли-продажи одной и той же квартиры одним собственником, как на обоснование недействительности повторной продажи одной вещи. Между тем позиция Президиума ВАС РФ состоит не в том, что сделка недействительна, а в том, что нарушится порядок ведения реестра, который, как говорится в п. 4 упомянутого Обзора, исключает регистрацию двух сделок с одним объектом <2>. В то же время действительность как первой, так и второй сделки в Обзоре не ставится под сомнение, но предлагается решить вопрос о прекращении первого договора для регистрации второго.

--------------------------------

<1> ИП Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

<2> На мой взгляд, такое толкование не вполне согласуется со смыслом закона: не допускается регистрация двух прав собственности за разными лицами, но регистрация двух договоров не только не исключена, но, напротив, отвечает целям ведения ЕГРП, ведь она дает третьим лицам все сведения, которые важны для них, поскольку их интересует данный объект. В то же время отказ в регистрации второго договора лишает участников оборота существенных для них сведений об объекте.

Содержащееся в п. 2 ст. 551 ГК положение о том, что исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами, охватывает, конечно, не только случай повторной продажи того же имущества.

Например, предметом судебного спора было дело (оно уже обсуждалось применительно к положениям п. 4 Постановления), в котором покупатели долей в праве общей собственности на подземную автостоянку оспаривали последующий залог той же автостоянки, совершенный до регистрации перехода права общей собственности на доли (хотя передача доли в праве общей собственности не является действием по исполнению обязательства, а совершается автоматически (ст. 251 ГК), правило п. 2 ст. 551 ГК здесь все же применимо в период между заключением договора и регистрацией перехода права собственности).

Исковые требования находятся, что вполне очевидно, в прямом противоречии с содержанием п. 2 ст. 551, причем осведомленность или неосведомленность залогодержателя о ранее совершенной продаже того же имущества никак не может повлечь недействительность залога. Тот факт, что суд тем не менее иск удовлетворил, свидетельствует о том, что проблема неоднократного распоряжения тем же имуществом продолжает вызывать трудности на практике.

Если имеется несколько покупателей, а продавец уклоняется от регистрации права собственности, то иск о регистрации права собственности может быть удовлетворен лишь в отношении владельца имущества (предполагается, конечно, что он получил владение от продавца в порядке исполнения договора продажи имущества либо истребовал имущество через суд в порядке ст. 398 ГК). Остальные, как уже говорилось выше, могут лишь требовать убытков от продавца.

Если в этом случае одновременно предъявлено два или более иска о понуждении продавца к исполнению обязанности по передаче имущества и о регистрации перехода права собственности, то следует исходить, как уже говорилось, из старшинства требований по сроку их возникновения. Для этого, видимо, необходимо соединение требований в одно производство.

Однако если присуждение и исполнение решения о передаче имущества в порядке ст. 398 ГК состоялись, то только владелец, получивший фактически спорный объект, и может претендовать на регистрацию за ним права собственности.

Иначе решается вопрос, если имущество продано нескольким покупателям, но право собственности зарегистрировано за одним из них. Если при этом объект передан другому лицу (это возможно, если в одном договоре продажи моментом перехода права собственности указывалась передача вещи, а в другом - иной факт, скажем, оплата имущества), то возникает весьма сложная ситуация. Владелец не может требовать регистрации за ним права собственности, если оно уже зарегистрировано за другим покупателем. Не может он и оспорить другой договор продажи, поскольку тот действителен.

В то же время покупатель, получивший право собственности, не может истребовать имущество виндикационным иском у того покупателя, во владении которого оно находится. Ведь в силу п. 60 Постановления этот покупатель является законным владельцем, а отвечать по виндикации может только владелец незаконный (ст. 301 ГК). Договорный иск невозможен, поскольку покупатели не связаны договором.

При буквальном чтении п. 60 Постановления не исключено, впрочем, толкование, что положение законного владельца покупатель, получивший имущество в порядке исполнения договора купли-продажи, имеет лишь до регистрации права, тогда после регистрации права, в том числе за иным покупателем, этот статус им утрачивается. Тогда новый собственник сможет прибегнуть к виндикационному иску, а покупатель, утративший владение по решению суда, вправе потребовать от продавца возмещения убытков.

Нужно, впрочем, заметить, что в этом случае иск о возмещении убытков не будет основан на норме ст. 461 ГК (и тем более на положениях п. 43 Постановления, уже только потому, что продана своя, а не чужая вещь). Дело в том, что обстоятельство, которое стало основанием виндикации, - регистрация права собственности за иным покупателем - возникает в данном случае не до, а после исполнения договора купли-продажи в виде передачи вещи покупателю-владельцу, тогда как ответственность за эвикцию наступает только в том случае, когда вещь отсуждена у покупателя по основаниям, возникшим до исполнения договора.

Очевидно, что в этом случае основанием ответственности продавца будет норма п. 3 ст. 551 ГК об ответственности за уклонение от государственной регистрации права собственности, которая, как уже говорилось, имеет скорее деликтный характер (поскольку действия по регистрации права собственности совершаются не в силу договора, а в силу закона; ответственность за их несовершение, стало быть, носит внедоговорный характер). В свою очередь, деликтный характер этой нормы позволяет говорить также и о солидарной ответственности за убытки не только продавца, но и того покупателя, который купил и получил право собственности на вещь, находящуюся во владении иного покупателя, если они действовали совместно и виновно в отношении потерпевшего покупателя (ст. 1080 ГК). Вероятно, оправданны и выход за узкие рамки нормы п. 3 ст. 551 ГК, и взыскание убытков не только за задержку (приостановление) регистрации, но и за невозможность регистрации права собственности, наступившую по вине делинквента.

Действительно, любой добросовестный покупатель объекта недвижимости (и не только недвижимости) осматривает то имущество, которое он покупает. При этом он не может не видеть, что имущество находится во владении иного лица, которое является законным покупателем имущества. При таких обстоятельствах тот покупатель, который приобретает вещь, заведомо для него находящуюся в законном владении иного лица, должен нести риск ответственности за причиненные этому лицу убытки. Вопрос о вине ответчиков обсуждается применительно к общим правилам о причинении вреда, с учетом правил о регистрации права собственности (п. 3 ст. 551 ГК).

Кроме того, нельзя исключить (а скорее, можно предположить), что договор купли-продажи вещи, уже находящейся в законном владении иного покупателя, является мнимым (выше уже говорилось, что регистрация права собственности не исключает мнимости договора).

Противоположная ситуация, когда вещь сначала переходит в собственность одного покупателя, а потом по действительной сделке поступает во владение другого покупателя, естественно, исключена, так как вторая сделка тогда оказывается недействительной.

Предлагаемое здесь решение, когда приобретение в собственность недвижимого имущества, находящегося в законном владении иного покупателя, может повлечь иск о возмещении убытков за уклонение от государственной регистрации права, допускающий солидарную ответственность продавца и покупателя (п. 3 ст. 551, ст. 1080 ГК), оставляет еще вопрос, может ли этот иск заявляться как встречный в рамках виндикационного процесса, возбужденного покупателем, ставшим собственником, против покупателя, получившего только владение.

Видимо, иск о взыскании убытков, должен все же заявляться отдельно, ввиду несовпадения сторон. Кроме того, удовлетворение иска об убытках не исключает удовлетворения виндикационного иска, хотя, видимо, может повлечь арест виндицируемой вещи в целях обеспечения требований об убытках.

Приведенная в ч. 6 - 7 п. 61 ситуация иногда ошибочно трактуется в смысле, противоречащем ч. 3 п. 60 Постановления. Между тем эти пункты имеют в виду разные случаи. В п. 60 описывается случай, когда имущество продано и передано, но право на него не зарегистрировано.

А в п. 61 Постановления говорится о другом случае, когда продавец, сохраняя владение имуществом, последовательно заключает несколько договоров купли-продажи с разными продавцами и только затем передает вещь одному из покупателей либо регистрация права производится за одним из покупателей. В этом случае все договоры действительны (ведь в момент заключения договоров купли-продажи продавец имел и фактическую, и юридическую возможность исполнить обязательство о передаче вещи и, стало быть, мог действительно обязаться по договору купли-продажи), но преимущество среди других покупателей имеет до регистрации перехода права владелец, после регистрации перехода права - собственник.

Именно поэтому указанные выше ситуации и помещены в разные пункты Постановления.

Чтобы понять различие этих ситуаций, нужно также иметь в виду, что недвижимая вещь не может быть разумно и добросовестно приобретена иначе как после осмотра ее покупателем. Но осмотр вещи невозможен, когда она уже передана иному лицу, поэтому такой договор о вещи, уже переданной иному покупателю, вообще не может быть заключен и исполнен фактически, а юридически является ничтожным.

Комментарий к пункту 62

Выше уже говорилось, что обязанность обратиться за регистрацией права собственности не является договорным обязательством сторон договора купли-продажи (Постановление, впрочем, обсуждает везде только поведение продавца, ничего не говоря о последствиях уклонения покупателя от регистрации права собственности, откликаясь на запросы текущей практики в том виде, в каком они возникли). Эта обязанность не является гражданским обязательством вообще, о чем также говорилось.

Исходя из сказанного, следовало бы весьма осторожно говорить о правопреемстве в части такого рода обязанности, в отличие, скажем от таких обязательств, как обязательства по оплате имущества либо по его передаче во владение.

На мой взгляд, в п. 62 на самом деле восполняется недостаток нормы п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которой дается право на регистрацию права собственности в одностороннем порядке через судебное решение лишь при уклонении другой стороны от совместного обращения за регистрацией <1>.

--------------------------------

<1> На восполняющий характер правила п. 62 указывается и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 по делу N 9032/11.

Вполне очевидно, что такая же процедура необходима и применима и в случае отсутствия другой стороны договора к моменту регистрации.

П. 62 следует рассматривать как норму, дополняющую п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". До внесения соответствующих изменений в указанный Закон подлежит применению именно п. 62 Постановления.

Если на стороне продавца имеются правопреемники, то к ним заявляется либо требование о государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК), либо требование об исполнении договора и о государственной регистрации перехода права, если договор не был исполнен продавцом (п. 61 Постановления) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 N 9032/11. Иск был заявлен о признании права собственности после ликвидации продавца (субъекта права хозяйственного ведения) к собственнику. Одновременно имелся иск о регистрации права. Президиум ВАС признал возможной защиту в порядке п. 62 Постановления N 10/22, применив одновременно положения п. 3 того же Постановления.

Комментарий к пункту 63

Положения п. 63 вполне очевидны.

Постановление избегает обсуждения вопроса о причинах того, почему в одних случаях отсутствие регистрации влечет недействительность сделки, а в других - ее незаключенность, оставляя эту проблему законодателю. Не обсуждается также и само понятие незаключенной сделки.

Существенно лишь то, что в обоих случаях - и недействительности, и незаключенности сделки - отсутствует юридический состав, необходимый для возникновения права собственности.

Даже когда совершены действия по исполнению договора - передано имущество, осуществлены платежи и т.д., необходим определяющий факт всего юридического состава, влекущего возникновение права собственности, - действительная сделка (договор).

Но в отличие от механизма, предусмотренного п. 61 Постановления, не допускается одновременно требовать и регистрации сделки, и регистрации права собственности, т.е. соединять в одном исковом заявлении два различных требования.

Тем более невозможно требовать признания права до придания сделке действительности, о чем прямо говорится в п. 63 Постановления.

Регистрация сделки по решению суда дает основания обратиться затем уже за регистрацией права в тех случаях, когда такая регистрация требуется законом.

Как известно, сохранение регистрации сделок наряду с регистрацией прав на недвижимое имущество считается нежелательным. Предлагается в будущем устранить такое дублирование, сохранив только регистрацию прав на недвижимое имущество <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Вступ. статья А.Л. Маковского. М., 2009. С. 32.

Комментарий к пункту 64

Положения о распространении общих сроков исковой давности на требования о государственной регистрации сделки или перехода права собственности имеют важное значение, поскольку дискуссионным остается сама природа права, нарушенного отказом (уклонением) в государственной регистрации.

ВАС РФ предлагает применять правила исчисления срока исковой давности в этом случае применительно к обязательствам до востребования <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июня 2012 г. N 2665/12.

Пропуск срока исковой давности для заявления требования о регистрации исполненной сделки, если ответчик, конечно, ссылается на это обстоятельство, создает, видимо, незаконное владение на стороне получателя имущества.

В то же время пропуск срока исковой давности регистрации перехода права собственности влечет последствия, в основном описанные в п. 60 Постановления.

Я бы не исключал в отдельных случаях и разрешения имущественного конфликта по правилам о неосновательном обогащении. Дело в том, что распространенное представление о том, что неосновательное обогащение обязательно предполагает недействительность сделки, не совсем верно. Поэтому требования из ст. 1102 ГК допустимы, скажем, при расторжении договора (см. п. 65 Постановления). Нельзя их исключить и в случае утраты возможности государственной регистрации перехода права по сделке.

Впрочем, и иск о неосновательном обогащении также ограничен исковой давностью, начинающей течь с того момента, когда потерпевший должен был узнать о том, что иное лицо обогатилось за его счет.

Комментарий к пункту 65

В п. 65 рассматривается вопрос о применении иска из неосновательного обогащения к отношениям сторон, возникшим в связи с прекращением (расторжением) договора купли-продажи недвижимого имущества.

Наиболее существенным правилом, заключенным в п. 65 Постановления, можно считать то, что регистрация права собственности не препятствует предъявлению и удовлетворению иска о неосновательном обогащении в натуре, т.е. в виде объекта недвижимости (строения, земельного участка и т.д.) либо, скажем, доли в праве общей собственности на вещь. Присуждение такого имущества в натуре решением суда является основанием для регистрации права собственности за истцом по иску о неосновательном обогащении.

Обсуждение затронутых в п. 65 вопросов несколько затрудняется тем, что применение иска о неосновательном обогащении к расчетам при расторжении договора некоторое время вызывало споры из-за неясности в отношении того, охватываются ли нормой ст. 1102 ГК не только случаи изначального отсутствия основания, но также и случаи отпадения основания впоследствии. В настоящее время сформировалась достаточно устойчивая позиция, что расторжение договора само по себе не препятствует возникновению требования из неосновательного обогащения. Эта позиция проводится и в п. 65 Постановления путем отсылки к п. 3 ст. 1103 ГК, предусматривающей субсидиарное применение нормы ст. 1102 ГК к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Предложенное толкование состоит в том, что действует общее правило о недопустимости требовать возврата исполненного после прекращения договора (п. 4 ст. 453 ГК), но в отдельных случаях общее правило может уступать нормам о неосновательном обогащении.

Постановление указывает на один из таких случаев - неполучение оплаты по прекращенному договору. (Видимо, можно говорить и о неполной оплате, если выплаченный аванс существенно меньше цены.) Это дает основания считать покупателя имущества неосновательно обогатившимся в виде самого имущества, т.е. в натуре. В этом случае имущество истребуется в натуре (ст. 1104 ГК) и только при его отсутствии заменяется денежной компенсацией. Присуждение неосновательного обогащения в натуре не является первоначальным способом получения права собственности, поэтому обременения, возникшие на имуществе, сохраняются и после присуждения его истцу по иску о неосновательном обогащении (соответственно, одновременно с заявлением такого иска целесообразно требовать наложения ареста на спорный объект во избежание установления ответчиком различных вещных прав и иных обременений в течение процесса).

Присуждение имущества в натуре не исключает дополнительных денежных взысканий со сторон обязательства по правилам о неосновательном обогащении (например, для компенсации возникшего обременения либо в порядке расчетов по погашению внесенного аванса и т.п.). Понятно, что начисление процентов по правилам ст. 1107 ГК при взыскании неосновательного обогащения в натуре лишено оснований.

До фактического получения имущества и регистрации права собственности на него за истцом по иску о неосновательном обогащении имущество принадлежит ответчику и на него может быть обращено взыскание кредиторами ответчика. Истец по иску из неосновательного обогащения не имеет никаких преимуществ перед такими кредиторами. Наложенный арест также не препятствует заявлению требований прочих кредиторов ответчика - должника в обязательстве из неосновательного обогащения.

Фактически применение иска из неосновательного обогащения в виде истребования имущества в натуре возможно не только в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Например, поверенный, получив полномочия на продажу дома с участком, стоившим не менее 6 000 000 р., продал имущество за 30 000 р. своей супруге. В другом случае поверенный вместо того, чтобы купить на имя доверителя 1/3 долю в праве общей собственности на квартиру, приобрел за деньги доверителя 1/3 доли на свое имя. На мой взгляд, в обоих случаях применим иск о неосновательном обогащении в натуре (соответственно в виде дома с участком и 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру), хотя могут обсуждаться, видимо, и иные средства защиты, вплоть до уголовного преследования. Но сопоставление требования из нормы ст. 1102 ГК с иными возможными исками показывает, что именно требование о взыскании неосновательного обогащения в натуре в наибольшей степени защищает права потерпевшего.

Споры о правах на земельные участки, на которых расположены

многоквартирные дома

Комментарии к пунктам 66 - 68

Одновременно с получением в собственность помещения в многоквартирном доме возникает и право общей собственности на общее имущество дома - несущие конструкции, механическое электрическое и иной оборудование и др. Это право имеет ряд отличий от режима общей собственности, установленного гл. 16 ГК: такое право не может быть передано отдельно от помещения (а помещение не может быть передано отдельно от права на общее имущество), оно не создает преимущественного права покупки, права на раздел (выдел) и др.

В основном то, что описано в законе (ст. 36 ЖК РФ) как общее имущество, не имеет качеств объектов права, вещей (ст. 128 ГК РФ). Поэтому для возникновения права на это имущество не требуется какого-либо оформления, регистрации и т.п. действий с этим имуществом, достаточно юридически корректно оформленного существования самого многоквартирного дома.

Однако в составе общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, имеются такие объекты, как земельные участки, которые являются объектами права - недвижимыми вещами. При этом право собственности на земельный участок возникает, естественно, после того, как возникает сам земельный участок. А создание (формирование) земельного участка связано с осуществлением ряда достаточно сложных актов, завершающихся внесением сведений об участке в государственный кадастр недвижимости.

Соответственно, в момент возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме право на земельный участок возникает лишь тогда, когда этот участок уже существует. Между тем процесс приведения в порядок, оформления прав на городские земли только начат и нередко тормозится по разным причинам.

В процессе принятия ЖК РФ законодатель значительно упростил получение в собственность земельных участков под многоквартирными домами. Тем не менее трудности и конфликты возникают. На их устранение направлены разъяснения, данные в п. 66 - 68 Постановления.

Постановление вводит режим законного владения земельным участком, подлежащим передаче в общую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме. Тем самым они приобретают право на предъявление исков, предоставляемых законом в защиту права собственности. Среди этих исков важнейшим является негаторный иск (ст. 304 ГК), но возможны и иные иски, в частности иски об установлении (изменении) границ участков, требования в рамках споров из административных и иных публичных правоотношений и т.д.

Если истец действует по поручению собственников всех помещений, то они, как представляется, лишаются права на повторное обращение с тождественным иском.

Поручение выступить от имени других собственников помещений не требует обязательной выдачи доверенности (это технически не всегда и возможно) или доверенностей; достаточно протокола общего собрания.

Но соответствующий иск может подать любой из собственников помещений; иск может быть и групповым, т.е. истцами могут быть не все собственники помещений. В этом случае сохраняется возможность предъявления тождественных требований иными лицами, ранее не участвовавшими в деле.

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 июля 2011 г. N 54

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ

РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРОВ

ПО ПОВОДУ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРАЯ БУДЕТ СОЗДАНА

ИЛИ ПРИОБРЕТЕНА В БУДУЩЕМ

Комментарий к пункту 1

Договор купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена в будущем, - один из видов договоров купли-продажи, имеющий определенную специфику. Для краткости будем его называть договором купли-продажи будущей вещи. Некоторое время назад автор настоящего Комментария стал применять термины "продажа чужой вещи" и "продажа будущей вещи", чтобы противопоставить эти договоры. В настоящее время термин "купля-продажа чужой вещи" приобрел официальный статус (см., например, п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22; далее - Постановление N 10/22). Пока этого нельзя сказать о купле-продаже будущей вещи, хотя употребление этого термина кажется вполне приемлемым, по крайней мере если не в официальных документах, то в юридической литературе. В этом случае имеется в виду договор, описанный в п. 2 ст. 455 ГК РФ.

Купля-продажа будущей вещи присуща любому развитому правопорядку; как известно, она имела в нашем обороте незначительное развитие. Можно, впрочем, отметить, что первоначально уступка будущего права требования была уже подтверждена в п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120, посвященного цессии.

Принципиальных различий между куплей-продажей будущей вещи и уступкой будущего права нет, на что указывает, к примеру, правило п. 4 ст. 454 ГК, хотя есть, конечно, частные особенности.

Несмотря на признание возможности уступки будущего права, продажа будущей вещи вызывала длительное время сомнения и немалые затруднения у участников гражданских правоотношений и у судов, на разрешение которых и направлено комментируемое Постановление.

Наиболее важным и существенным с социальной и экономической точки зрения является применение конструкции купли-продажи будущей вещи для привлечения (освоения) средств в сфере строительства, прежде всего в рамках различных финансируемых бюджетом более или менее масштабных программ. Видимо, именно поэтому комментируемое Постановление посвящено только приобретению недвижимости.

В качестве вводного общего суждения я бы сформулировал то, что наиболее адекватной формой приобретения права на помещение или иной объект недвижимости, который строится или подлежит постройке, является именно договор купли-продажи будущей вещи.

К тому же типу принадлежит и договор долевого участия в строительстве. Однако он обладает столь существенной спецификой, что для его регулирования норм гл. 30 ГК РФ оказывается недостаточно и он выпадает за рамки общих норм ГК о купле-продаже и, соответственно, за рамки комментируемого Постановления (п. 11).

Главным признаком договора о купле-продаже будущей недвижимой вещи является то, что в момент заключения договора продавец не располагает этой вещью, но намерен приобрести или создать ее в будущем. Создание недвижимой вещи - это процесс строительства. Тем самым мы можем видеть, что договор о приобретении объекта, который будет построен продавцом или иным образом создан для себя (п. 1 ст. 218 ГК), вполне адекватно описывается в п. 2 ст. 455 ГК.

В договоре купли-продажи будущей вещи должно быть определенно сформулировано положение, что продавец не располагает объектом недвижимости и намерен приобрести его в будущем.

Этим договор купли-продажи будущей вещи отличается от договора купли-продажи чужой вещи. По договору купли-продажи чужой вещи объект недвижимости (коль скоро мы обсуждаем именно такой объект продажи) предполагается принадлежащим продавцу в момент заключения договора; речь всегда идет о наличном объекте, и никакие условия о приобретении его в собственность продавца в будущем никогда не формулируются и не предполагаются. Чужая вещь продается как собственная вещь продавца, при том что собственник вещи где-то на самом деле имеется, но судьба вещи решается помимо его воли. Именно поэтому такой договор является сам по себе ничтожным. Можно заметить, что поправки ст. 168 ГК РФ <1> в части, в которой они указывают на то, что ничтожны те незаконные сделки, которые, в частности, посягают на права третьих лиц, не ставят под сомнение ничтожность продажи чужой вещи, которая, очевидно, нарушает права собственника (третьего лица для сторон сделки) <2>.

--------------------------------

<1> См.: Федеральный закон от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ.

<2> Следует иметь также в виду, что многочисленные юридические инструменты, созданные в последние годы законом и судебной практикой (в том числе Постановлением N 10/22), в центр которых поставлена добрая совесть приобретателя, исходят именно из ничтожности продажи чужой вещи, ведь добрая совесть во всех этих случаях понимается как извинительное заблуждение относительно неправомерности отчуждения имущества, т.е. относительно порока сделки, влекущего ее ничтожность (см., например, п. 38 Постановления N 10/22).

Договор купли-продажи будущей вещи, в котором продавец не только не выступает как собственник вещи, но, напротив, заявляет о том, что вещь ему не принадлежит либо что вещь только будет создана, не нарушает сам по себе прав иных лиц и потому не может считаться ничтожным. Для купли-продажи будущей вещи характерно то, что обычно она не наличествует в момент заключения договора. Можно представить ситуацию, когда вещь уже имеется и продавец собирается ее приобрести для цели продажи (например, ведет переговоры о приобретении объекта для перепродажи и одновременно подыскивает будущего покупателя), но в договоре в этом случае обязательно указывается, что вещь еще не принадлежит продавцу и что она будет им приобретена.

Вообще для действительности купли-продажи вещь в момент заключения договора по общему правилу не должна принадлежать продавцу - достаточно, чтобы она не продавалась как чужая, как об этом сказано выше. Закон требует лишь того, чтобы в момент передачи (или наступления иного факта, с которым стороны связали возникновение права собственности у приобретателя) продавец уже был собственником (имел полномочия на отчуждение) и тем самым не нарушались права собственника. Кстати, для завершения сопоставления действительной купли-продажи, т.е. купли-продажи своей вещи, с ничтожной куплей-продажей чужой вещи следует заметить, что практически во всех случаях, ставших предметом спора или хотя бы предметом юридического анализа, чужая вещь являлась чужой не только в момент заключения договора, но и в момент исполнения, поэтому обсуждаемое разграничение не имеет практического значения для квалификации продажи чужой вещи.

На практике это обстоятельство не всегда верно трактовалось, и возник излишне жесткий подход, когда отсутствие у продавца права собственности в момент заключения договора (например, не завершена процедура регистрации права) приводило к признанию договора недействительным, хотя бы никаких свидетельств принадлежности объекта третьим лицам (т.е. продажи чужой вещи) не существовало. Для преодоления этой инерции была сформулирована иная позиция, приведенная в п. 1 Постановления, - отсутствие права на вещь у продавца в момент заключения договора купли-продажи само по себе не свидетельствует о недействительности договора. Особенно актуальна она именно для купли-продажи будущей вещи, ведь этот договор по самой своей сути исключает наличие у продавца права собственности в момент заключения договора.

Я бы сказал, что верным было бы противоположное правило: если в момент заключения договора продавец является собственником отчуждаемой вещи, то этот договор не может быть договором купли-продажи будущей вещи.

Договор купли-продажи будущей вещи означает, что вещь будет приобретена, в том числе построена, продавцом в будущем. Приобретение вещи как производным, так и первоначальным способом (п. 1, 2 ст. 218 ГК) осуществляется продавцом за свой счет и на свой риск. Нужно понимать, что процесс этого приобретения не является исполнением какого-либо обязательства, вытекающего из договора купли-продажи будущей вещи. Следовательно, покупатель лишен права требовать приобретения имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи будущей вещи. Но в то же время тот факт, что продавец приобретает имущество вне рамок договорных обязательств, действуя по своему усмотрению, означает, что он несет риски, в том числе состоящие в возникшей не только по его вине, но и в силу случая невозможности приобретения имущества, а любые условия договора купли-продажи, освобождающие его от такой ответственности, следует считать ничтожными.

Поскольку объект недвижимости будет приобретен (в том числе построен) продавцом в будущем, срок исполнения договора купли-продажи становится важным и существенным его условием. Если в договоре отсутствует прямое указание на срок его исполнения, то условие о сроке может усматриваться из прочих условий; возможно также, что стороны исходили из разумного срока исполнения. Во всяком случае, истечение срока не освобождает продавца от его обязательств, поскольку они не прекращены в установленном законом или договором порядке, впрочем, указывая на просрочку продавца.

Срок исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости во владение покупателя не обязательно совпадает с моментом возникновения права собственности покупателя на купленный объект. Дело не только в том, что право собственности на приобретаемый объект возникает у покупателя в момент регистрации его права, но и в том, что стороны вправе увязать момент перехода права собственности на объект с иным фактом (например, с полной оплатой объекта). В таком случае именно этот факт и будет являться основанием для регистрации права собственности покупателя. Однако в любом случае продавец обязан передать объект в собственность покупателю, поскольку в этом состоит главная обязанность продавца по договору купли-продажи (ст. 454 ГК). Очевидно, впрочем, что стороны договора купли-продажи будущей вещи не вправе установить моментом приобретения покупателем права собственности на объект момент заключения самого договора (тогда как в случае продажи наличной вещи такое условие вполне допустимо).

С точки зрения правопреемства, как универсального, так и сингулярного, обязанности продавца (и соответствующие права покупателя) следует считать возникшими в момент заключения договора, хотя они и не могли быть осуществлены (исполнены) в этот момент. Другими словами, поскольку иное не указано в договоре, права требования сторон могут быть предметом цессии (универсального правопреемства) с момента заключения договора купли-продажи будущей вещи.

Стороны вправе в любой момент расторгнуть договор купли-продажи будущей вещи, как и любой иной договор, в установленном законом или договором порядке. Может быть предусмотрен и односторонний отказ от исполнения договора (ст. 450 ГК). Следует, однако, иметь в виду, что покупатель, выплативший полную покупную сумму и ожидающий исполнения договора продавцом, едва ли может рассматриваться как та сторона, неисправность которой может привести к прекращению договора. Так, покупатель, ранее полностью внесший оговоренную цену, отказался от подписания акта приемки помещения, ссылаясь на то, что продавец передает ему помещение меньшего размера, чем по договору. Суд признал отказ покупателя от подписания акта приемки помещения достаточным основанием для освобождения продавца от его обязательств и прекращения договора, поскольку такое условие имелось в договоре. Едва ли такой подход можно считать во всех случаях верным. Следует учитывать не только различия между основными и факультативными обязательствами в договоре (в этом смысле обязанность подписать акт является вспомогательной к исполнению обязательства о передаче помещения и самостоятельного значения иметь не может), но и то, что продавец часто выступает как более сильная экономически сторона договора и может навязать условия договора, ущемляющие интересы другой стороны.

Комментарии к пунктам 2 - 3

В п. 2, 3 комментируемого Постановления обсуждаются сложные вопросы, связанные с определением предмета договора, т.е. того объекта недвижимости, который подлежит передаче покупателю после строительства (приобретения).

Понятно, что неопределенность предмета договора по сути означает неопределенность установленных договором прав, а неопределенное право не может быть осуществлено, поскольку кредитор не может точно сформулировать свое требование, а должник не может доказать, что предоставленное им исполнение является надлежащим. В таком случае договор может быть признан незаключенным, что означает отсутствие у сторон каких-либо прав и обязанностей из такого договора.

Известно, однако, что чрезмерно формальный подход привел к неоправданно широкой практике оспаривания договоров по мотиву их незаключенности, когда истец, на самом деле просто имея целью освободиться от обязательства, на любой стадии существования договора и даже после его исполнения требовал признать договор незаключенным. Очевидно, что такое поведение указывает на злоупотребление правом и вступает в противоречие с существом закона.

Во всяком случае, исполнение договора должником и принятие исполнения кредитором само по себе означают, что предмет обязательства сторонами определен и согласован. Поэтому признание незаключенным исполненного договора, вообще говоря, является крайне сомнительным. Поводом к заявлению о незаключенности договора должна служить, видимо, неопределенность того обязательства, которое подлежит исполнению, т.е. спор о незаключенности должен иметь место до исполнения договора.

Поскольку речь идет о купле-продаже наличной вещи, в том числе наличного объекта недвижимости, то недостаточно точное описание объекта в договоре не может являться основанием к предположению о незаключенности договора, если из обстоятельств сделки видно, что стороны осматривали объект, проводили его обследование, а тем более фактически передали его из владения продавца во владение покупателя. Иными словами, неполное описание объекта в договоре может быть восполнено действиями сторон, исключающими сомнения в идентичности объекта.

Однако тогда, когда речь идет о купле-продаже будущей вещи, определение предмета возможно исключительно его описанием в договоре. Постольку, поскольку объект недвижимости тесно связан с земельным участком, индивидуализация объекта предполагает указание на соответствующий участок.

Могут применяться и другие способы индивидуализации объекта, как это видно из содержания п. 3 Постановления.

Существенным условием договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является условие о цене. При этом цена не может быть установлена путем применения цен, обычно выплачиваемых за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК), но должна непременно указываться в договоре как согласованное сторонами условие.

Определенных оговорок требует вопрос о предмете купли-продажи применительно к недвижимости. Вообще говоря, предметом купли-продажи может являться один из объектов - здание, строение, помещение. Соответственно, и цена устанавливается за здание, помещение и др. В момент заключения договора предмет договора может определяться из проектной и иной подобной документации о строящемся объекте.

Известно, однако, что на практике проекты достаточно часто изменяются в ходе строительства и определенные из данных проекта помещения не соответствуют фактически построенным. Иногда продавцы пытаются интерпретировать такие факты в пользу того, что договор не заключен как потому, что предмет договора не соответствует фактически имеющимся, так и потому, что его цена не согласована и не может считаться согласованной, ведь помещение (здание) в таком размере в момент заключения договора не имелось в виду. Чтобы исключить такое развитие событий, санкционируется сложившаяся практика установления цены указанием на цену одного квадратного метра в строящемся объекте либо иными количественными показателями, позволяющими определить цену фактически передаваемого помещения.

В п. 3, 4 Постановления не поддерживается в целом тенденция признания незаключенным договора по мотиву недостаточной точности описания в договоре того помещения (здания и др.), которое подлежит передаче покупателю. Судам рекомендуется не ограничиваться только текстом договора, но изучать поведение сторон, переписку, касающуюся, например, изменения размеров помещений в ходе строительства, и т.д.

На мой взгляд, следует исходить из того, что коль скоро продавец приобретает объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю, на свой риск, то он несет последствия случайного отклонения основных характеристик объекта от тех, которые были оговорены в договоре. В частности, при обсуждении вопроса, являются ли эти отклонения существенными, следует исходить из интересов покупателя, а не продавца. Например, изменение размеров проданного помещения против оговоренного не должно рассматриваться как факт, исключающий передачу его покупателю, поскольку иного не требует покупатель. Тем более такое изменение не может быть основанием прекращения договора по требованию продавца, вопреки тому судебному решению, о котором говорилось в комментарии к п. 1 Постановления.

Понятно, что при этом цена помещения определяется в соответствии с условиями договора, как об этом было сказано выше.

Комментарий к пункту 4

Основное содержание п. 4 Постановления состоит в оценке так называемых инвестиционных договоров (инвестконтрактов) в сфере строительства, которые имеют и, видимо, будут иметь широкое распространение.

Постановление совершенно правильно отрицательно относится к модели инвестконтракта как особого вида договора. Не случайно даже название "инвестиционный договор (контракт)" в Постановлении не упоминается. В нем говорится об инвестиционной деятельности, в соответствии с терминологией Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Сама по себе инвестиционная деятельность, поскольку речь идет о договорах, может выступать лишь как исполнение определенных обязательств, вытекающих из этих договоров. Поскольку с инвестиционной деятельностью связываются правовые последствия, в частности, налоговые, она может иметь место в рамках того или иного договора, и в то же время не существует определенного договора, который во всех случаях означает, что его исполнение - это инвестиционная деятельность.

Однако Постановление не может не учитывать, что по ряду причин практика, как известно, часто включает в наименование договоров в сфере строительства указание на то, что они являются инвестиционными. Отчасти это можно объяснить стремлением получить налоговый режим инвестиционной деятельности. Отчасти мы имеем дело с инерцией, в силу которой инвестиционные договоры заместили столь же распространенные ранее договоры о долевом участии в строительстве, которые были вытеснены с принятием Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Можно заметить, что прежде практикуемые договоры долевого строительства имели столь же неопределенную видовую принадлежность, что и нынешние инвестконтракты.

Некоторые комментаторы пишут, что Постановление запретило инвестконтракты. Понятно, что в такой позиции отражен взгляд, что фактически существует некий инвестконтракт, который с принятием Постановления признается незаконным. На самом деле в п. 4 Постановления изложена совсем иная идея - никакого специального вида договора, отличного от других договоров, направленных на создание (приобретение) объекта строительства, не существует и не существовало вовсе. Соответственно, нельзя говорить, что Постановление в этой части неприменимо к ранее заключенным инвестконтрактам.

При этом Постановление не запрещает и не может запретить использовать термин "инвестконтракт" ("инвестиционный договор") на практике. Но теперь при разрешении споров судам нужно обязательно квалифицировать такой договор как куплю-продажу, подряд, простое товарищество и т.д.

Поскольку налицо открытый перечень договоров, которые могут быть инвестконтрактами, не исключены, а скорее вероятны взгляды, согласно которым некоторые инвестконтракты будут теперь трактоваться как непоименованные договоры. Такие взгляды лишены оснований. Поскольку речь идет о приобретении права собственности (п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ), непоименованные договоры вообще исключены. Ведь количество договоров, в силу которых приобретается право собственности, невелико, и виды их известны и указаны в законе. Это легко понять, поскольку право собственности как право абсолютное должно возникать из оснований, известных любым третьим лицам именно как основания возникновения права собственности.

Впрочем, скорее суждения о квалификации инвестконтрактов, содержащиеся в п. 4 Постановления, просто обобщают накопленный практикой опыт, который свидетельствует, что практически любой инвестконтракт может быть сведен к одному из известных видов.

В конечном счете Постановление дает две категоричные рекомендации касательно интерпретации инвестконтрактов. Первая состоит в том, что финансирование строительства при отсутствии признаков подряда или купли-продажи является отношениями, регулируемыми договором простого товарищества, а вторая - в том, что право собственности из инвестконтракта (договора, опосредующего инвестиционную деятельность) непосредственно возникать не может.

Эти рекомендации сами по себе резко увеличивают значение договора простого товарищества в отечественном правопорядке.

Напоминание правила п. 2 ст. 223 ГК РФ о том, что право собственности покупателя возникает в момент регистрации такого права, имеет смысл усилить и тем, что право собственности покупателя не может возникнуть без соответствующих действий продавца по выполнению своих обязанностей. Иными словами, речь идет об опосредованном, а не о непосредственном возникновении права собственности.

Это имеет отношение прежде всего к договору купли-продажи.

На практике возникли споры в рамках инвестконтрактов, имеющие налоговую природу, в центре которых находился вопрос, выполнили ли продавцы свою обязанность по передаче права собственности, если право собственности за покупателями регистрировалось по решению суда в порядке п. 61 Постановления N 10/22. Продавцам удалось доказать, что никакой отдельной обязанности (тем более обязательства) по передаче права собственности не существует и продавец является полностью исполнившим свои обязательства из купли-продажи, если он передал помещение во владение покупателя в соответствии с условиями договора. В этих делах продавец также не уклонялся от регистрации права собственности, так как сам не имел права собственности из-за поведения застройщика. Впрочем, обязанность по регистрации права собственности не является ни обязательством из купли-продажи, ни вообще частноправовой обязанностью (см. комментарий к п. 61 Постановления N 10/22).

Комментарий к пункту 5

В п. 5 Постановления обсуждается типичный для купли-продажи будущей вещи конфликт, возникающий в тех достаточно многочисленных случаях, когда продавец обнаруживает свою неисправность, уклоняясь от строительства или приобретения здания, в котором должно находиться помещение, подлежащее передаче покупателю.

Механизм купли-продажи будущей вещи означает, что строительство (приобретение) объекта находится на риске продавца и его действия в этой части находятся вне договора, не составляя его обязательства из купли-продажи будущей вещи. Это, с одной стороны, означает, что продавец не вправе перекладывать непредвиденные издержки по строительству (приобретению) объекта на покупателя (что, однако, нередко делается), но с другой стороны, означает, что и покупатель не имеет никаких юридических средств понудить продавца к строительству (приобретению) объекта. Покупатель не имеет иска о понуждении продавца к строительству (приобретению) объекта независимо от просрочки продавца и независимо от того, что его неисправность стала очевидной.

Покупатель может лишь требовать передачи ему купленного помещения (строения) в натуре (ст. 398 ГК). Постановление указывает на два условия предъявления такого требования - владение объектом продавцом и регистрация за ним права собственности. Под владением вещью продавцом следует понимать не только собственное владение продавца, но и владение помещением (строением) теми законными владельцами, которые владеют по воле продавца и на праве, отличном от собственности (оперативного управления, хозяйственного ведения), как это вытекает из ст. 398 ГК. Например, если полностью выстроенным объектом еще владеет подрядчик, то следует считать, что для целей передачи объекта покупателю владельцем можно считать продавца (не исключено, впрочем, применение подрядчиком права удержания, если продавец не выполнил своих обязательств перед подрядчиком). Также следует расценивать и владение арендатора после срока аренды, а также и предыдущего продавца, если уже состоялась регистрация перехода права собственности и предыдущий продавец просрочил передачу объекта. В этих случаях возможно предъявление иска двум ответчикам - продавцу и тому законному владельцу, владение которого производно от воли продавца <1>. Наличие спора между ответчиками не влияет на судьбу требования о передаче купленной вещи.

--------------------------------

<1> См. также комментарии к п. 32, 58 Постановления N 10/22.

В то же время нахождение объекта у незаконного владельца, который не несет обязанности перед продавцом вернуть ему объект в определенный срок, лишает покупателя возможности требовать передачи ему вещи. При этом покупатель не может также требовать от продавца виндицировать объект от незаконного владельца.

Во всяком случае, если объект не зарегистрирован за продавцом на праве собственности, покупатель лишен права требования о передаче ему купленного помещения (строения).

В развитие рекомендации, изложенной в п. 61 Постановления N 10/22, в п. 5 комментируемого Постановления также предлагается совмещение исков о передаче купленного объекта и о регистрации права собственности на него. Очевидно, что такое совмещение направлено на защиту прав покупателя, усиливая его позиции в конкуренции с иными кредиторами продавца. С момента предъявления иска о передаче помещения и о регистрации права собственности спорный объект может быть арестован и тем самым исключен из конкурсной массы продавца.

Постановление предлагает квалифицировать таким же образом требования о признании права собственности и об истребовании из владения продавца предмета купли-продажи. Тем самым дается критическая оценка чрезмерно формальной позиции тех судов, которые считают невозможным заявлять иски о признании права собственности до регистрации права на имущество.

В то же время, как представляется, эта рекомендация может оказаться применимой в тех случаях, когда суд квалифицирует договор иначе, чем истец <1>, в частности в тех случаях, когда истец полагает, что у него право собственности на объект строительства возникает непосредственно, а по мнению суда, природа договора такова, что возможно только опосредованное возникновение права собственности, путем передачи имущества в порядке ст. 223 ГК РФ. Если такова позиция суда, то он должен не отказывать истцу в иске в связи с ошибкой в квалификации договора, а рассмотреть иск по существу, как это указывается в п. 5 комментируемого Постановления.

--------------------------------

<1> Право суда изменить квалификацию заявленных требований предусмотрено в п. 3 Постановления N 10/22 и достаточно широко применяется судами.

В заключение рассматривается ситуация, когда имущество фактически передано покупателю, но право собственности значится за продавцом. В этом случае спор разрешается по правилам п. 3 ст. 551 ГК РФ. Необходимо заметить, что в это время покупатель является законным владельцем помещения (иного объекта), имеющим защиту своего владения против всякого лица, включая продавца или иного собственника, а также, конечно, кредиторов продавца. Это означает, что всякое отобрание имущества от него невозможно, и дает ему право на виндикационный иск против нарушителя (ст. 305 ГК).

Отсутствие предмета купли-продажи у продавца означает либо то, что продавец не владеет имуществом, в том числе потому, что имущество отсутствует в натуре или находится в незаконном владении иных лиц, либо то, что продавец не является собственником этого имущества <1>. В этом случае продавец несет ответственность за неисполнение обязательств из купли-продажи путем возврата выплаченных ему сумм с начислением процентов и возмещения убытков в виде разницы между ценой предмета купли-продажи и текущей рыночной ценой. Не исключено взыскание и иных убытков, а также неустойки.

--------------------------------

<1> В силу правила ст. 398 ГК те же последствия связываются с наличием у третьих лиц владения, сопряженного с правом оперативного управления (хозяйственного ведения).

Комментарий к пункту 6

Положения п. 6 (как и следующего пункта) Постановления имеют значение, выходящее за рамки проблематики купли-продажи будущей вещи.

Дело в том, что кроме вопроса квалификации договоров, которому посвящены п. 4, 5 Постановления, существует и проблема возникновения права на объект строительства, которая выходит за рамки договорного права и относится уже к сфере вещных прав, а именно возникновения права собственности путем создания вещи (п. 1 ст. 218 ГК).

Кроме того, имеется общая системная проблема соотношения прав на земельный участок и права на строение, которая отчасти регулируется ст. 263 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ. Постановление поддерживает содержащуюся в этих нормах тенденцию единого объекта недвижимости, направленную против расщепления прав на земельный участок и права на строение.

Постановление рассматривает любой договор, по которому обладатель права на земельный участок (кроме права собственности земельное законодательство разрешает строительство и на ином праве, однако Постановление уклоняется от воспроизведения и оценки соответствующих норм публичного права) поручает другому лицу строительство объекта на своей земле, исключительно как отношения подряда.

Такой категоричный вывод оправдывается, видимо, той практикой, когда во многих случаях подрядные по сути отношения размываются договорными конструкциями сомнительной природы. Понятно критическое отношение к этой практике.

Но дело не только в этом. Более важным представляется вывод о вещных следствиях из таких отношений, когда земельный участок принадлежит одному лицу, а строительство ведет по его поручению другое лицо. В этом случае строение будет принадлежать собственнику (обладателю иного права) земельного участка. Постановление не упоминает при этом таких условий возникновения права собственности, как получение разрешения на строительство и др., поскольку эти аспекты ранее рассматривались, в частности, Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 9 декабря 2010 г. N 143 и др.

Весьма важно отметить, что право собственности возникает точно так же и в случае недействительности договора подряда. В самом деле, коль скоро объект выстроен и строение не является самовольным (а недействительность договора о строительстве не влечет сама по себе самовольности строительства), то оно должно приобретаться по общим основаниям. Таким основанием является норма п. 1 ст. 218 ГК РФ, в силу которой строение принадлежит тому лицу, для которого оно выстроено. Очевидно, что для целей п. 1 ст. 218 ГК РФ важна не столько действительность договора, сколько тот факт, что строение возводилось для определенного лица, а этот факт создается не столько договором подряда, сколько рядом иных обстоятельств, среди которых важнейший - принадлежность земельного участка.

Создание (строительство) объекта для себя не означает, что такое строительство непременно должно идти за счет собственника земельного участка и тем более что возмещение расходов на строительство - условие приобретения права собственности на объект, хотя договор о строительстве объекта является, как правило, возмездным.

Постановление подчеркивает, что сторона договора, осуществлявшая строительство (подрядчик), имеет право на получение вознаграждения, вплоть до права удержания объекта, но никак не вещное право на объект. В случае недействительности, незаключенности, расторжения договора подрядчик также сохраняет только денежное требование в порядке реституции (ст. 167 ГК) или кондикции (ст. 1102 ГК).

Такой договор, по которому подрядчик получает право собственности на часть строящегося объекта, определенные помещения в нем, квалифицируется как смешанный, т.е. договор купли-продажи в части приобретения помещений. Это означает, что сначала заказчик (обладатель права на земельный участок) приобретает эти помещения в свою собственность в порядке п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК и только затем они передаются в собственность подрядчику.

Соответственно, в период строительства объект строительства в целом принадлежит заказчику (и для кредиторов включается именно в его активы), а не подрядчику. Хотя как предмет сделок (в том числе предмет взыскания по долгам) право собственности на объект строительства должно быть зарегистрировано в ЕГРП.

Обсуждая содержание п. 6 Постановления, я бы обратил внимание на один договор, известный ГК РФ (хотя и редко фигурирующий в судебной практике), в силу которого одно лицо строит или уже построило объект на земельном участке, принадлежащем другому лицу, причем строение принадлежит не собственнику земли, а именно тому, кто его построил или приобрел. Имеется в виду соглашение, указанное в ст. 271, 272 ГК. Это, конечно, конструкция переходного периода, и она направлена главным образом на защиту ранее сложившихся отношений, когда права на землю находились в довольно бесформенном состоянии, хотя не исключено ее эпизодическое применение и в текущее время. По своей видовой принадлежности такой договор следует считать непоименованным, а создаваемое им право пользования чужим земельным участком - не вещным, а обязательственным. От договора подряда, рассматриваемого в п. 6 Постановления, этот договор отличается тем, что собственник земельного участка в случае, предусмотренном ст. 271 ГК, не поручает строительство на своем земельном участке, а разрешает строиться другому лицу за счет этого лица и для него. Практическая реализация этого соглашения крайне затруднена с точки зрения земельного и градостроительного законодательства, которые не предусматривают такой возможности.

Комментарий к пункту 7

Положения п. 7 Постановления имеют чрезвычайно важное значение. Как уже говорилось выше, утверждение о том, что инвестиционный договор (контракт) не имеет собственного содержания (совершенно верное само по себе), влечет масштабную перестройку всей практики, связанной с договорами о строительстве объекта, общего всем участникам строительства.

Теперь эти договоры нужно решительно разделить на два типа: договоры подряда и договоры простого товарищества. Вообще говоря, товарищество возможно и в сфере купли-продажи строения, в том числе будущего, но это, пожалуй, исключительные ситуации. Основные проблемы связаны именно с совместным строительством.

Хотя практика, конечно, знала конструкцию простого товарищества, но последовательное применение норм гл. 55 ГК наталкивалось на ряд особенностей, присущих этому договору, который во многих отношениях принципиально отличается от обычного договора встречного (синаллагматического) типа. До сих пор эти трудности обходились либо путем обращения к неясной конструкции инвестконтракта (которое отныне исключено или, во всяком случае, весьма затруднено), либо путем "примешивания" к простому товариществу положений из иных договоров в виде указания на смешанную природу договора. Второй вариант, видимо, будет применяться и далее, хотя он представляется сомнительным сам по себе ввиду уже упомянутых принципиальных различий между договором простого товарищества и всеми прочими договорами. В большинстве тех случаев, когда говорят о смешивании договора простого товарищества с другими договорами, на самом деле просто пытаются обойти особенности договора простого товарищества.

Простое товарищество предполагает общие риски и вытекающие из этих общих рисков черты, в частности: общее управление (которое может передаваться любому товарищу, но при этом и отбираться назад), отсутствие цены во взаимных имущественных отношениях (поскольку выплата цены, дающая право на долю в общем результате, одним товарищем другому является способом разделения рисков и противоречит основам товарищества), общую собственность, отсутствие взаимных обязательств между товарищами, которые не являются ни должниками, ни кредиторами в смысле ст. 307 ГК.

Соответственно, товарищи не несут ответственности один перед другим, кроме некоторых случаев (например, может быть обоснована ответственность товарища за досрочный выход из товарищества, если такой выход исключен или ограничен договором <1>). Известен иск к товарищам, направленный на возмещение расходов, связанных с достижением цели товарищества (ст. 1046 ГК). Не исключена ответственность за нарушение прав товарищей на получение информации (ст. 1045 ГК) и др. Но все эти случаи носят факультативный характер, не охватывая основной деятельности товарищей по созданию общего объекта (достижению иного результата), которая не является исполнением обязательства в юридическом смысле. Невозможно потребовать участия товарища в создании объекта путем предъявления такого иска, и именно потому, что нет такого обязательства. Соответственно, недостижение результата лежит на общем риске товарищей и не влечет взаимной ответственности одного товарища перед другим (другими).

--------------------------------

<1> Подробнее см.: Скловский К. Собственность в гражданском праве. 5-е изд. М., 2010. С. 843 - 849. Речь идет о случаях, отличных от регулируемых правилом ст. 1052 ГК.

Сам по себе выход из товарищества (расторжение договора с одним из товарищей с сохранением договора для других товарищей) влечет не только сохранение ответственности бывшего товарища по общим обязательствам, возникшим до его выхода (ст. 1053 ГК), но и полную утрату права на долю в общем имуществе как результат товарищества (что, однако, не всегда принимается практикой).

В то же время невнесение вклада товарища, обусловленное договором, не лишает его права на результат (еще одна характерная черта этого договора). Но в этом случае товарищ будет, видимо, отвечать по иску о возмещении расходов, поскольку эти расходы увеличатся из-за невнесения его вклада.

Это далеко не все особенности договора, но и они порождают немалые трудности.

Применительно к договорам простого товарищества о строительстве объекта серьезную проблему представляет ситуация, когда вкладом одного из товарищей является земельный участок под строительство общего объекта <1>. Наиболее корректным способом внесения вклада является передача земельного участка в общую собственность (аренда с множественностью лиц) до начала строительства с последующим получением разрешения на строительство на имя всех товарищей и т.д.

--------------------------------

<1> Разрешение строительства на своем участке другому лицу или лицам в порядке ст. 271 ГК, о котором говорилось в п. 6 Комментария, не может являться, очевидно, вкладом в простое товарищество, поскольку по смыслу ст. 271 ГК строительство ведется не для собственника участка.

Применительно к аренде предварительная передача прав на аренду участка представляется, пожалуй, единственно возможным вариантом реализации договора простого товарищества, поскольку для изменения арендных отношений в сфере застройки требуется по общему правилу согласие арендодателя, что исключает исковые требования об изменении аренды.

Если товарищ не передал участок под строительство, то возникает вопрос о квалификации и последствиях этого действия.

Дело в том, что невозможно обосновать обязательство товарища по внесению вклада по ряду причин (в классическом праве общая собственность возникала в силу самого договора, без передачи имущества). Как уже говорилось, в этом договоре нет кредиторов и должников и, соответственно, невозможно сформулировать иск, поскольку ответчик одновременно окажется в какой-то мере и истцом (ведь вклад поступает в общую собственность).

Сам по себе отказ от внесения вклада можно, видимо, в отдельных случаях (если без такого вклада достижение результата становится принципиально невозможным) рассматривать как отказ от договора (расторжение договора) товарищем. Если такой отказ запрещен договором, то его можно квалифицировать как правонарушение и основание для взыскания убытков. Следует обратить внимание на то, что Постановление вводит ответственность товарища за убытки, очевидно выходящую за узкие рамки нормы ст. 1052 ГК. Полагаю, что расторжение договора в случаях, отличных от указанных в ст. 1052 ГК (в том числе в виде отказа от внесения вклада, влекущего объективную невозможность достижения результата), может влечь полную, а не ограниченную ответственность и обеспечиваться неустойкой. Взысканные убытки направляются, очевидно, на цели товарищества.

При этом сам по себе запрет на расторжение договора простого товарищества в любой момент не может исключить практической возможности нарушения этого запрета. Более того, для принудительного сохранения отношений товарищества не может быть применена и норма ст. 309 ГК, поскольку сама деятельность товарищей не является исполнением обязательства, как уже говорилось.

Но если товарищ не может быть принужден, в том числе по суду, к общей деятельности, то утрачивает практические основания и требование о внесении вклада после явно выраженного отказа от участия в товариществе (помимо высказанных выше аргументов в части отсутствия юридических оснований для такого требования).

С учетом этих обстоятельств позиция, отрицающая возможность предъявления требования о внесении вклада <1>, представляется верной.

--------------------------------

<1> См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 8 августа 2000 г. N 7274/99.

Однако вопреки, как кажется, этой позиции Постановление допускает исковые требования об исполнении договора в части внесения вклада в виде права аренды или передачи земельного участка в общую собственность "применительно к п. 3 ст. 551 ГК РФ".

На мой взгляд, это разъяснение нуждается в уточнениях.

Очевидно, оно не может толковаться широко, поскольку явно ограничено сферой регулирования п. 3 ст. 551 ГК, которая говорит только о действиях по государственной регистрации права. В свою очередь эти действия не являются действиями по исполнению обязательства (указания на обязательство норма п. 3 ст. 551 ГК не содержит, и это не случайно). Осуществление государственной регистрации не является частной обязанностью (обязательством) одной стороны сделки перед другой. Это - обязанность публично-правового характера.

Отсюда следует, что иск о регистрации права общей собственности на земельный участок возможен в той ситуации, когда участок фактически передан под строительство и строительные или хотя бы проектно-изыскательские работы уже идут. Следовательно, в этом случае товарищ уже внес вклад и речь идет об иных действиях, которые в строгом смысле слова не должны рассматриваться как внесение вклада. Нельзя, конечно, говорить и о частичном внесении вклада, если понимать под этим фактические и юридические действия как части вклада. Впрочем, такие уточнения едва ли имели бы практический смысл.

Ответственность за отказ от регистрации перехода права установлена законом (п. 3 ст. 551 ГК). По своей природе эта ответственность, видимо, деликтная. Во всяком случае, она предусмотрена законом, причем не сделано оговорки о том, что эта ответственность может также регулироваться договором (что и не удивительно, если иметь в виду публичный характер действий по регистрации права). Вместе с тем принуждение к регистрации не является формой отказа от товарищества, напротив, это реализация товарищества. Поэтому здесь неприменимы те условия ответственности, о которых мы говорили выше, когда обсуждали расторжение договора товарищества, в том числе путем нарушения запрета на такие действия.

Итак, если участок уже фактически передан и установлено общее владение товарищей (для отношений общей собственности общее владение считается установленным, если оно ведется любым из совладельцев в порядке, согласованном с иными совладельцами, в том числе для защиты владения от нарушений со стороны третьих лиц), можно считать вклад совершенным. Тогда требования о регистрации права будут основаны именно на том, что фактически вклад внесен.

На практике споры чаще всего и возникают на заключительной стадии строительства, когда объект в значительной мере возведен.

Примером может быть дело, в котором возник спор о принадлежности объекта на участке, право аренды которого являлось вкладом одного из товарищей. После возведения объекта товарищ не передал права аренды на него в виде вклада. Суд признал, что в этом случае право собственности на объект может возникнуть только у товарища, имеющего право на земельный участок. Но затем это лицо обязано передать другому товарищу то, что "ему причитается по договору" <1>. Полагаю, что в этом случае спор все же идет не о внесении вклада, а о регистрации уже переданного ранее в товарищество вклада. Именно потому, что участок был передан, и был возведен объект на этом участке.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 25 сентября 2012 г. N 4007/12.

Если товарищам не удастся доказать, что вклад в виде передачи участка сделан, и не удастся добиться регистрации права на участок за товарищами, то собственником объекта будет собственник участка. Постановление тем самым отрицательно относится к возможности признания общей собственности на строение без предварительного установления общей собственности (совместной аренды) на участок.

Возникает вопрос: не получают ли товарищи в этом случае право требования о неосновательном обогащении в натуре к собственнику земельного участка, поскольку иск о неосновательном обогащении в натуре имеет приоритет перед денежным требованием о неосновательном обогащении, как это следует из соотношения норм ст. 1104, 1105 ГК? Ведь строение - это недвижимая вещь, которая вполне может рассматриваться как натура по смыслу ст. 1104 ГК. Думаю, что из Постановления вытекает негативная оценка такой квалификации. Коль скоро тенденция запрета на разъединение прав на земельный участок и права на строение так ясно выражена, правильно будет считать, что обогащение в натуре возможно лишь тогда, когда объект недвижимости как натура представляет собой единство прав на земельный участок и на строение (при этом, на мой взгляд, обогащение в других случаях не исключено, если под натурой понимать долю в праве общей собственности на такой объект).

Стало быть, в том случае, когда окажется, что весь объект принадлежит собственнику земельного участка, хотя бы он и не понес затрат на строительство, те лица (товарищи), которые фактически понесли расходы, получают право на предъявление денежного иска о неосновательном обогащении к собственнику.

Конфликты между участниками простого товарищества нередко приводят к признанию договора недействительным даже в тех случаях, когда строение уже возведено, хотя практика аннулирования уже исполненных договоров сама по себе, конечно, сомнительна. Учитывая тем не менее распространение такой практики, обсудим некоторые возникающие в этих случаях трудности.

Первый вопрос связан с высказанной уже позицией, согласно которой недействительность договора (речь шла о подряде) не влияет на возникновение права собственности в порядке п. 1 ст. 218 ГК.

При недействительности товарищества, видимо, придется понимать правило п. 1 ст. 218 ГК (вещь принадлежит тому, для кого она создавалась) не в смысле выраженного в сделке, хотя бы и недействительной, субъективного намерения - ведь воля товарищей состоит в том, что вещь (строение) создается для всех, - а в смысле объективного сочетания фактов. Среди них, как мы уже не раз отмечали, на первое место выходит принадлежность земельного участка и предоставление собственнику (арендатору) участка права на строительство. Иными словами, тем лицом, для которого строится здание, должен считаться собственник (арендатор) участка.

Весьма непрост другой вопрос - о последствиях недействительности договора простого товарищества. Можно ли говорить о применимости здесь правила п. 2 ст. 167 ГК?

Думаю, это невозможно. Норма п. 2 ст. 167 ГК имеет в виду лишь одну ситуацию - возврат каждой из сторон недействительной сделки всего полученного от другой стороны по этой сделке. Речь определенно идет об исполнении обязательства. На это указывает как текстуальная близость п. 2 ст. 167 ГК описанию обязательства, как оно дается в законе (ст. 307 ГК) и происходит на практике (передача вещей, денег, выполнение работ, оказание услуг), так и упоминание именно исполнения в норме ст. 181 ГК, тесно связанной, конечно, с п. 2 ст. 167 ГК.

Мы видим, однако, что в товариществе нет обязательств по созданию общего результата. Даже применительно к вкладам обязательство формулируется с трудом, хотя, при фактическом сохранении имущества, переданного в качестве вклада, реституция, видимо, все же возможна.

Но вот к созданному общими усилиями результату, прежде всего построенному объекту, правило п. 2 ст. 167 ГК, очевидно, неприменимо, поскольку решительно невозможно обнаружить здесь передачи имущества одной стороной другой стороне, как об этом говорится в п. 2 ст. 167 ГК.

Поэтому, очевидно, право собственности на объект будет принадлежать тому, кому принадлежит земельный участок. Остальные участники недействительного договора простого товарищества будут защищаться исками о неосновательном обогащении. Причем размер обогащения будет определяться по фактическим (необходимым, конечно) затратам, а не по условиям договора, который, как известно, не является эквивалентным.

Мне кажется вполне уместным и такой подход, если суд вовсе откажет в применении каких-либо последствий недействительности товарищества, когда, например, земельный участок уже находится в общей собственности и на нем выстроен общий объект. Разрушение достигнутого результата судом должно быть обосновано весьма убедительными мотивами, которые даже трудно представить. Ведь если сделка нарушала закон, то нарушителями были все товарищи, поэтому невозможно обосновать, почему один из них должен использовать свое нарушение против других.

Особых оговорок требует ситуация, возникшая после принятия Федерального закона от 12 декабря 2011 г. N 427-ФЗ.

Этот Закон вводит формулировку специального инвестконтракта, одной стороной которого выступает орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение либо унитарное предприятие (будем называть их в дальнейшем для краткости публичным собственником), о строительстве (реконструкции) на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в Москве или Санкт-Петербурге, с привлечением внебюджетного финансирования и последующем распределении площади в построенном объекте, если такой договор был заключен до 1 января 2011 г.

Этот контракт создает дополнительные возможности для одностороннего расторжения по требованию публичного собственника в случаях неисполнения обязательств по строительству, если в срок завершения строительства готовность объекта составляет менее 40%, в случае отсутствия по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство (если не указан срок строительства). Эти обстоятельства Законом N 427-ФЗ квалифицируются как существенное нарушение условий договора.

Существенным изменением обстоятельств, дающим право на одностороннее расторжение договора публичным собственником, названа в данном Законе невозможность исполнения обязательства из-за невозможности предоставления земельного участка.

При этом ответственность публичного собственника, по инициативе которого расторгнут договор, ограничена реальным ущербом ("прямыми затратами").

Хотя факты, указанные в Законе, названы, вероятно, применительно к соответствующим нормам ГК РФ, существенным нарушением договора и существенной невозможностью исполнения обязательств, на самом деле, скорее в рамках спора о расторжении договора, относятся к иным случаям (условиям) расторжения договора, указанным в договоре (подп. 2 п. 1 ст. 450 ГК). Ведь и при существенном нарушении договора другой стороной, и при невозможности исполнения обязательства, возникшей по вине другой стороны, никак не может возникать ответственность в пользу этой другой стороны. В этом же Законе ответственность публичного собственника за одностороннее расторжение договора, хотя бы и ограниченная, ясно указывает, что налицо все же иные основания расторжения договора, возникшие, надо думать, по вине самого публичного собственника.

Эти нормы Закона, дающие явные преимущества публичному собственнику в случае расторжения договора, пожалуй, не в полной мере отвечают принципам ст. 1, 2, п. 1 ст. 125 ГК. Однако этот аспект Закона N 427-ФЗ не является предметом настоящего Комментария.

Более серьезным является вопрос о соотношении договора, которому посвящен Закон N 427-ФЗ, и положений комментируемого Постановления.

Наличие в тех формулировках Закона N 427-ФЗ, которые описывают специфический договор между публичным собственником и участником, вкладывающим в строительство внебюджетные средства, определенных противоречивых черт существенно затрудняет практику применения этого Закона, делая судьбу каждого договора, подпадающего под Закон N 427-ФЗ, достаточно непредсказуемой именно вследствие этих противоречий. В целом Закон не представляется удачным, и само появление обсуждаемой юридической конструкции, создающей несбалансированное регулирование, можно, видимо, объяснить лишь спецификой отношений в области столичной застройки.

В п. 1 ст. 4 Закона N 427-ФЗ указывается, что объект, который построен по договору с публичным собственником на предоставленном им земельном участке, признается долевой собственностью сторон договора до момента государственной регистрации, при этом "государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется".

Очевидно, что само по себе это положение существенно затрудняет одностороннее расторжение договора по требованию публичного собственника, в чем состоит главное содержание Закона N 427-ФЗ, поскольку во всех случаях, когда началось строительство, у участника автоматически возникает право собственности "без регистрации" и он будет иметь основания для признания за ним этого права в суде.

Понятно, что это положение очевидно вступает в противоречие с нормой ст. 219 ГК. Выше уже отмечалось, что можно говорить о принадлежности строящегося объекта лишь для понимания того, на какое имущество могут претендовать кредиторы той или иной стороны, для целей универсального правопреемства и т.д. Но в точном смысле слова до регистрации права строящийся (незавершенный) или построенный объект не может считаться (признаваться) объектом, находящимся в собственности. Выход же участника из товарищества лишает именно его, а не оставшихся участников, всяких прав на объект.

Что бы ни было сказано в ст. 4 Закона N 427-ФЗ, положения ст. 219 ГК поколеблены быть не могут и без регистрации права ни у одной из сторон право собственности не возникнет. В то же время здесь, видимо, указывается на такой важный признак описанного в Законе N 427-ФЗ договора, как непременное возникновение общей собственности на объект.

Такую черту, как известно, имеет договор простого товарищества, который приводит к возникновению общей собственности (ст. 1043 ГК). Но общая собственность - не отдельная цель простого товарищества, а следствие таких его существенных свойств, как общий риск, общее управление, а также, как уже говорилось, и отсутствие обязательств и прав требования у сторон договора.

Наряду с общей собственностью следствием общего риска является, помимо отсутствия обязательства по ведению общей деятельности (и других обязательств), также и такой характерный иск, как иск о распределении расходов, понесенных для достижения общей цели (ст. 1047 ГК), причем освобождение одного из участников от таких расходов недопустимо. Вполне понятно, что договор, описанный в Законе N 427-ФЗ, исключает участие публичного собственника в каких-либо расходах, понесенных в ходе строительства. Это само по себе указывает на то, что данный договор договором простого товарищества не является.

Предложенная Законом N 427-ФЗ конструкция, кроме того, исходит из наличия у сторон взаимных обязательств - по передаче земельного участка (публичным собственником), по строительству (у другой стороны) и др. Именно существенное нарушение этих обязательств либо невозможность их исполнения и квалифицируются как основание для расторжения договора. Между тем простое товарищество, как уже говорилось, не создает обязательств.

Как видно из ст. 1050 - 1052 ГК, неисправность товарищей вообще не является основанием для прекращения договора. Кроме того, выход одного из участников из товарищества, направленного на создание объекта, по смыслу закона не лишает других товарищей права продолжать свою деятельность.

Вполне ожидаемо, что суды будут толковать подобные противоречия в том смысле, что налицо смешанный договор с чертами простого товарищества (такой чертой, видимо, остается лишь возникновение общей собственности). Но в этом случае следует считать недопустимым применение тех норм простого товарищества, которые выражают как раз специфические черты простого товарищества. В частности, норма п. 2 ст. 1050 ГК часто используется для прекращения контрактов, описанных в Законе N 427-ФЗ, в том смысле, что истек срок простого товарищества, что само по себе является якобы основанием для расторжения договора. Ссылки другой стороны на норму ст. 425 ГК о том, что договор действует до исполнения сторонами обязательств, нередко отвергается.

Между тем простое товарищество с указанием срока - специальный вид товарищества, которое создается для той или иной коммерческой деятельности, не направленной на создание определенного материального объекта (вещи), например для торговли, оказания услуг и т.п. Если же целью товарищества является создание (строительство) здания, сооружения, то оно не может считаться созданным на срок. Указание в договоре, описанном в Законе N 427-ФЗ, на сроки исполнения тех или иных обязательств - это как раз проявление имеющихся в нем отличий от договора простого товарищества. В том и состоит смысл соотношения норм ст. 425 и ст. 1050 ГК, что товарищество не создает обязательств отдельных участников, тем более со сроком исполнения, и потому в нем действуют специальные правила на случай прекращения. Поэтому практика расторжения договоров, описанных в Законе N 427-ФЗ, на основании правил ст. 1050 ГК, особенно в части товарищества на срок, представляется неверной.

Комментарий к пункту 8

Хотя можно заметить, что отношение к предварительному договору в судебной практике претерпевает изменения от строго формального к более либеральному, все же не без оснований считается, что любой платеж или иное исполнение по предварительному договору влечет угрозу признания предварительного договора недействительным.

Возможно, по этой причине Постановление предлагает рассматривать такой договор как действительный договор купли-продажи будущей вещи. Можно, видимо, говорить, что приоритетной задачей суда является сохранение договора.

На самом деле между предварительным договором и договором купли-продажи будущей вещи существует та общая черта, что продавец (будущий продавец) приобретает подлежащее продаже имущество на свой риск и за свой счет. С точки зрения условий описание покупаемого объекта в обоих случаях должно иметь степень точности, достаточную для идентификации имущества. Вполне можно говорить об аналогичном подходе к описанию предмета договора. То же самое можно сказать и о цене - она определяется сразу и не может быть изменена впоследствии (кроме соглашения сторон, естественно).

Что касается срока, то при его отсутствии следует, видимо, исходить из конкретных обстоятельств. Так, если предполагается (что вполне естественно) осведомленность сторон о проекте, то сроком исполнения можно считать указанный в проекте (договоре подряда) срок строительства.

С учетом этого больших трудностей для переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей вещи не имеется. Нужно, конечно, понимать, что все указанные в комментируемом Постановлении требования к купле-продаже будущей вещи должны выполняться.

Могут, впрочем, возникать и частные вопросы. Например, если стороны предусмотрели неустойку за уклонение от заключения основного договора, можно ли ее квалифицировать как неустойку за неисполнение обязательства по передаче имущества (совершению платежа)? Вероятно, здесь суду придется толковать волю сторон в соответствии с нормой ст. 431 ГК.

Комментарий к пункту 9

В п. 9 Постановления по существу повторяются те положения о купле-продаже будущей вещи, которые уже были изложены в п. 1, но теперь применительно к купле-продаже жилых помещений, причем, скорее всего, речь идет не только о строящихся жилых помещениях, но и о жилых помещениях, которые только будут приобретены.

Во всяком случае, как уже говорилось (см. комментарий к п. 1), в самом тексте договора должно быть прямо указано, что продавец не является собственником указанного жилого помещения, но будет приобретать либо строить его для последующей передачи покупателю.

После приобретения продавцом продаваемого помещения никакого повторного договора заключать, конечно, не нужно. Если на стороне покупателя или продавца произошло правопреемство к моменту исполнения договора (уступка права требования, наследование, реорганизация), то нужно представить документы, подтверждающие правопреемство. В этом случае право собственности будет регистрироваться не на имя покупателя, а на имя его правопреемника (правопреемников).

Впрочем, такие же последствия возникают и в случаях правопреемства во всяком договоре купли-продажи будущей, да и наличной вещи.

Возникающий, возможно, при обсуждении п. 9 вопрос о судьбе нескольких договоров о купле-продаже одной и той же будущей вещи разрешается так же, как и вопрос о купле-продаже одной и той же наличной вещи <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" К.И. Скловского включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2011.

<1> См.: Скловский К. Комментарий к Постановлению Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". М., 2010. С. 115 и сл.

Комментарий к пункту 10

Вполне понятно, что договор купли-продажи будущей вещи применим как к существующему земельному участку, так и к участку, который только будет сформирован.

Во втором случае покупатель может таким образом защитить свои затраты на формирование чужого участка. Речь идет о ситуации, когда покупатель имеет интерес в формировании и приобретении чужого участка (например, путем выдела из имеющегося), но опасается за судьбу переданных им на эти мероприятия средств, а продавец не имеет собственных финансовых источников. В этом случае сразу заключается договор о купле-продаже участка, подлежащего формированию на имя (в собственность) продавца.

Комментарий к пункту 11

Известно, что договор о долевом участии в строительстве, подчиненный Закону, указанному в п. 11, по своей природе является договором купли-продажи будущей вещи.

Именно поэтому понадобилось специальное разъяснение, что он имеет специальное регулирование и потому положения настоящего Постановления не должны применяться к этим договорам за указанным изъятием.

Верно и обратное положение: нормы Закона о долевом участии в строительстве не могут применяться к спорам о купле-продаже будущей вещи за рамками отношений долевого участия в строительстве.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

от 15 января 2013 г. N 153

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ПО НЕКОТОРЫМ ВОПРОСАМ ЗАЩИТЫ ПРАВ СОБСТВЕННИКА

ОТ НАРУШЕНИЙ, НЕ СВЯЗАННЫХ С ЛИШЕНИЕМ ВЛАДЕНИЯ

Комментарий к пункту 1

Разграничение виндикационного и негаторного исков нередко представляет серьезные трудности и до недавних пор не привлекало большого внимания. В п. 1 Обзора судебной практики приводится одно из таких дел. Нужно сказать, что на практике бывают гораздо более запутанные ситуации.

Вопрос о разграничении виндикационного и негаторного иска возникает тогда, когда ответчик занимает часть принадлежащего истцу объекта недвижимости - земельного участка, строения. Хотя такой объект права, как недвижимая вещь, может принадлежать только одному собственнику, владение как явление фактической, а не юридической природы может осуществляться и не одним лицом, когда это возможно в конкретном случае, исходя из хозяйственного назначения вещи. Например, большой земельный участок в несколько десятков или сотен гектаров может стать предметом хозяйствования двух или более лиц, даже если принадлежит только одному из них. Но все же такое совладение следует считать ситуацией скорее исключительной, чем обычной.

Из-за слабой разработанности в нашем праве понятия владения сама по себе квалификация конкретных отношений как владения будет еще долгое время представлять трудности. Нужно исходить из того, что владение - это именно хозяйственное господство, имеющее целью эксплуатацию вещи в соответствии с ее назначением, а не простое пребывание на объекте. Хозяйствование должно быть спокойным, допускать возможность своей волей вполне определять, что делать с вещью. Если иным лицом создаются препятствия во владении, налицо владельческий конфликт, т.е. имеются основания считать, что владение не установлено. Соответственно, о совладении для целей негаторного иска можно говорить, когда обе стороны вполне самостоятельно и по своему усмотрению хозяйствуют на одном и том же объекте.

Весьма часто нахождение на чужом объекте происходит в силу тех или иных договорных отношений, хотя и не оформленных в виде письменного документа. Например, на заводе находится мастерская, в которой работают лица, ранее ее арендовавшие. В этом случае спор является спором об отношениях из договора, в том числе недействительного или прекращенного, если нет оснований усматривать отношения без определения срока. При этом нужно дать оценку таким фактам, как подчинение работников мастерской заводскому пропускному режиму, подключение мастерской к энергетическим и иным сетям завода и иным, указывающим на то или иное соглашение между сторонами.

Негаторный иск, как иск вещный, означает отсутствие какой-либо личной, договорной связи между сторонами.

Указание в п. 1 Обзора в связи с аргументом ответчика о добросовестности на то, что добросовестное приобретение возможно только по сделке и от неуправомоченного отчуждателя (что само по себе, конечно, бесспорно), позволяет привлечь к анализу ситуации обстоятельства, при которых ответчик оказался на объекте, принадлежащем истцу. Если таким фактом была сделка, хотя бы и недействительная, то отношения, как уже говорилось, скорее всего, будут личными, договорными, что, как правило, исключает негаторный иск. Предметом сделки обычно выступает тот или иной объект права, в том числе, и прежде всего для нашего обсуждения, - недвижимая вещь. Часть вещи предметом сделки, влекущей добрую совесть, быть не может. Однако договор аренды (впрочем, аренда, как известно, добросовестного приобретения не дает) создает не право на вещь, а обязательства сторон (поэтому может касаться и части вещи), что необходимо учитывать при разграничении вещных и договорных исков.

Если ответчик оказался на объекте иначе, чем в силу сделки (например, самоуправно), то налицо вещные, а не обязательственные отношения.

При разграничении негаторного и виндикационного исков необходимо также обращать внимание на следующее. Нередко целью заявления негаторного иска является стремление истца обойти ограничения, связанные с виндикацией, - исковую давность и добросовестность ответчика. Например, истец требует пропустить его в здание, занимаемое ответчиком, хотя фактически речь идет о лишении ответчика владения. Ведь если ответчик лишается господства над зданием в такой мере, что не может самостоятельно осуществлять обычное хозяйствование, если действия истца направлены именно на это, то налицо спор о владении, т.е. виндикационный иск. Если при этом видно, что истцом пропущен срок исковой давности для виндикационного иска, что ответчик ссылается на свою добросовестность, то такой иск можно квалифицировать как обход права (п. 1 ст. 10 ГК РФ) либо переквалифицировать требования истца по ст. 301 ГК РФ.

С другой стороны, в рамках виндикационного иска невозможно заявление требования о сносе. Если в конкретной ситуации (она представлена и в том деле, которое приведено в п. 1) интересы истца могут быть защищены только требованием о сносе (это не означает, что суд их обязательно удовлетворит), то уместен негаторный иск. Например, в ходе строительства ответчик занял часть участка, принадлежащего истцу, разместив там пристройку к своему зданию. Требование о сносе пристройки является не столько требованием о возвращении владения занятой частью участка, сколько именно требованием сноса, который истец своей властью осуществить не может, так как не является собственником участка. Обязательным условием при этом должно быть то, что истец находится на своем объекте, на что указывается и в п. 1 Обзора.

Нарушения, совершенные (совершаемые) ответчиком, не могут состоять в недопущении истца на принадлежащий ему объект, если речь идет о негаторном иске.

Комментарий к пункту 2

В п. 2 Обзора приведено вполне очевидное решение. Включение этого дела в Обзор судебной практики может быть объяснено с позиций уточнения соотношения вещных и договорных требований, о чем уже говорилось.

Можно указать на то, что, хотя договор аренды сам по себе, конечно, никак не препятствует отношению арендодателя к вещи как к своей, все его споры с арендатором должны все же протекать в рамках договора аренды. Любые воздействия арендатора на вещь трактуются соответственно как нарушение или ненарушение договора, при том что арендатор должен вернуть вещь в том же состоянии, что и получил, с учетом нормального износа. Это условие само по себе исключает воздействие на вещь, влекущее ее существенное изменение, если иное не оговорено в договоре. Приведенное дело также показывает важность включения в договор прямых предписаний о порядке эксплуатации вещи, дисциплинирующих стороны и облегчающих доказывание в суде.

Договор аренды не может исключать доступа арендодателя на объект как для собственных нужд, поскольку это не противоречит условиям договора, так и для инспекции объекта.

Дело также представляет интерес с точки зрения применения п. 3 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22. Ошибка истца в квалификации иска как вещного сама по себе не должна влечь отказа в иске, если при тех же обстоятельствах требование может быть переквалифицировано правильно.

Комментарий к пункту 3

Позиции, изложенные в п. 3 Обзора судебной практики, направлены на развитие понятия владения, которое, как уже отмечалось, нуждается в разработке.

Прежде всего из приведенных рассуждений достаточно ясно вытекает, что договор аренды не является договором о передаче "правомочия владения", как, впрочем, и любой договор с собственником никак не может рассматриваться в смысле передачи правомочий собственника стороне договора. Право собственности неделимо и может передаваться только полностью, при отчуждении вещи.

Исходя из этого, ошибочно представлять дело так (а это нередко бывает), что арендодатель утрачивает "право владения" и вместе с ним - все средства защиты владения.

Во-первых, арендодатель может так или иначе и пользоваться, и владеть вещью, переданной в аренду, в зависимости от условий конкретного договора.

Во-вторых, даже если собственник перестает пользоваться вещью на время аренды, это не прекращает его отношения к вещи как к своей, что наряду с прочим означает заботу о вещи, поддержание ее в исправном состоянии. Это отношение к вещи имеет защиту и в законе, в частности, посредством негаторного иска, направленного против третьих лиц.

Рассматривая требования собственника об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, суд проверяет, создают ли действия третьего лица ущемление полноты права собственности, умаление полезности вещи. Действия ответчика по негаторному иску, таким образом, предстают не только или не столько как нарушение хозяйственной деятельности арендатора или иного лица, использующего вещь, но как действия, направленные на снижение полезности вещи, затруднение ее эксплуатации и т.п. В этом смысле основания для негаторного иска могут иметь место и при временном отсутствии собственника или иного законного владельца, неиспользовании вещи в момент нарушения.

Более того, даже если право на вещь вовсе не предусматривает пользования ею, само по себе это не исключает защиты негаторным иском. Скажем, если залогодержатель обнаруживает, что дорога к заложенному объекту закрыта третьим лицом, он вправе потребовать восстановления подъезда, имея интерес в сохранении полезности и ценности заложенного объекта.

Наконец, условием негаторного иска является не то, что истец владеет имуществом, а то, что нарушения ответчика не связаны с лишением владения. Соответственно, истец вовсе и не обязан доказывать собственного владения, а лишь доказывает, что нарушения имеются и что они не связаны с лишением владения. Понятно, что, если нарушения не связаны с лишением истца владения, это отнюдь не всегда означает, что истец в момент предъявления иска владение имеет. Вполне возможно, что истец по сделке передал вещь иным лицам на определенный срок. Вообще говоря, пока имеется законное владение третьих лиц, нарушения владения собственника не произошло.

Нужно различать незаконного и законного владельцев, понимая, что если незаконное владение является полностью фактической позицией и невозможно без наличного обладания вещью, то законное владение, напротив, позиция юридическая: право на вещь, если оно основано на вещном праве, либо право требования к собственнику, если оно основано на праве обязательственном. Поэтому легитимация незаконного владения (обычно это пассивная легитимация для целей виндикации) состоит в доказывании фактического владения, тогда как законное владение, необходимое для активной легитимации не только при виндикации, но и для негаторного иска, иска об освобождении вещи от ареста и пр., обосновывается тем или иным правом, дающим возможность владения, но никак не доказыванием фактического владения <1>.

--------------------------------

<1> См. также комментарии к п. 32, 58 Постановления N 10/22.

В качестве частного варианта рассматриваемой в п. 3 ситуации можно указать на необходимость предъявления негаторного иска собственником помимо арендатора, если нарушения совершаются третьим лицом так или иначе по соглашению с арендатором, особенно если арендатор ведет себя при этом недобросовестно.

Положения п. 3 разъясняют процессуальное положение участников спора. Привлечение арендатора в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований, видимо, исключает возможность ссылки ответчика в свою защиту на соглашение с арендатором, поскольку такое возражение может выдвигаться только против истца в вещном иске. В то же время если соглашение с арендатором заключено ответчиком по воле собственника (например, налицо разрешенный арендодателем договор субаренды, в рамках которого и совершены действия, оспариваемые собственником), то иск утрачивает качество вещного иска и становится договорным.

Комментарий к пункту 4

Негаторный иск тесно связан с отношениями из сервитута. В полном объеме связь этих институтов в действующем законодательстве пока не определена из-за только начавшегося формирования сервитута в целом. В п. 4 Обзора предлагается решение одного из аспектов соотношения негаторного иска и сервитута.

Очевидно, что ответчиком по негаторному иску может быть любой нарушитель, а не только собственник соседнего участка. В этом плане арендатор или иной владелец, несомненно, является надлежащим ответчиком по иску, предусмотренному ст. 304 ГК.

Производность прав арендатора от прав собственника вполне ясна из того, что собственник может установить арендатору лишь такой объем пользования участком, который имеет сам, или меньше, но никак не больше. Поэтому арендатор во всяком случае имеет те же ограничения в пользовании, которые уже имелись у собственника. Специальные оговорки на этот счет в договоре аренды имеют только уведомительный характер, но не создают самих ограничений; соответственно, для их действия даже не нужно, чтобы арендатор был осведомлен об ограничениях или обременениях, имеющихся на объекте (в случае последующего обнаружения ограничений арендатор может иметь право на снижение арендной платы и иные средства защиты; нужно, впрочем, иметь в виду публичность зарегистрированного сервитута).

Из этого может быть сделан тот вывод, что требования из сервитута могут быть обращены к любому законному владельцу участка или иного объекта недвижимости, с привлечением в дело и собственника.

Однако в п. 4 предлагается все же квалифицировать иск как негаторный, что в практическом плане представляется приемлемым.

После этого применение правила ст. 208 ГК в части неприменения исковой давности вполне ожидаемо. Можно, впрочем, заметить, что и нарушение права из сервитута не является нарушением, связанным с лишением собственника владения, и поэтому также не подпадает под действие давности.

Комментарий к пункту 5

Приведенное в п. 5 Обзора решение представляется вполне очевидным.

Основанием для предъявления требований из ст. 304 ГК РФ, как уже говорилось, являются такие действия, которые объективно снижают полезность вещи, создают угрозы ее целостности и т.д.

Поскольку такие нарушения исходят с соседнего объекта недвижимости, в любом случае в дело должен привлекаться собственник соседнего объекта.

Более сложные вопросы возникли бы, видимо, если бы соседним зданием пользовался арендатор, а сток дождевых вод был сделан собственником. Вероятно, в этом случае все же отвечал бы собственник, что также не исключало бы и его ответственности перед арендатором в рамках аренды (например, из-за необходимости ведения работ во время аренды).

Можно предложить в качестве некоего ориентира проводить различия между нарушениями, имеющими капитальный, конструктивный характер - строительство на чужом участке, и иными нарушениями - устройство дорог, коммуникаций и т.д. В этом случае требования, видимо, необходимо предъявлять собственнику (либо обладателю права хозяйственного ведения, оперативного управления), поскольку устранение нарушений связано с тем или иным распоряжением объектом (в том числе его разрушением), что является исключительным правом собственника.

Если нарушения состоят в текущих действиях иного лица - препятствиях в проезде, сбрасывании мусора, ведении деятельности, сопровождающейся шумом, дымом и т.п., то требования должны быть обращены уже к этому лицу, поскольку оно находится на соседнем участке (ином объекте недвижимости). Как представляется, не исключено и предъявление иска нескольким ответчикам солидарно.

Комментарий к пункту 6

Решение, приведенное в п. 6 Обзора судебной практики, основано на том положении, что результат работ по договору подряда принадлежит заказчику, а не подрядчику. Это касается и незавершенных работ. Поэтому если бы иск был предъявлен в процессе создания объекта, то все равно ответчиком был бы заказчик, а не подрядчик, даже если бы подрядчик отступил от проекта и эти отступления и составили бы предмет спора (это не исключает, естественно, ответственности подрядчика перед заказчиком в рамках договора подряда за отступления от проекта, что в соответствующих случаях подразумевает привлечение его к участию в деле в качестве третьего лица).

В деле затронут и вопрос, выходящий за рамки вопросов негаторного иска. Имеется в виду порядок размещения на здании объектов связи (кабелей, антенн и др.), а также иных объектов, например рекламных щитов. Такое размещение должно происходить на основании договора с собственником здания, как правило, возмездного, если иное не указано в законе. Договор является, надо полагать, непоименованным и потому не создает у пользователя вещного права. Но вместе с этим договором может быть установлен и сервитут в общем порядке.

Комментарий к пункту 7

Изложенное дело показательно в нескольких отношениях.

Непосредственное значение его состоит в том, что подтверждается последовательно проводимый ВАС РФ тезис о приоритете понимания под объектом недвижимости земельного участка в единстве со строением. Соответственно, при доказанности права на земельный участок истец достаточно легитимизирован, поскольку спор затрагивает право истца на строительство, а не только на строение.

Представим, что строительство не завершено, но уже налицо нарушения права на строение, в том числе и в части инсоляции. Такая позиция истца вполне защищаема.

Другой тезис, весьма важный, на мой взгляд, состоит в том, что постройка вообще не может быть признана самовольно построенной решением суда. Такого способа защиты в законе нет. Возможен иск о сносе самовольной постройки либо иск о признании права собственности на самовольную постройку. При этом соответствующие требования могут заявлять только лица, обладающие правом на такой иск. Ответчик по негаторному иску может приводить доводы, оспаривающие доказательства истца, приведенные им в обоснование своего права собственности, которое является условием защиты по ст. 304 ГК РФ. При этом возможность оспаривать основание зарегистрированного права (либо права, возникшего до регистрации и приравненного к зарегистрированному) у ответчика отсутствует, поскольку у него не имеется права на иск о признании права собственности (о признании права отсутствующим). Негаторный иск в этом смысле не является спором о принадлежности вещи в отличие от виндикации.

Комментарий к пункту 8

В п. 8 Обзора рассматривается проблема, которая до недавних пор не привлекала большого внимания, однако достаточно быстро обнаружила свой конфликтный потенциал и, видимо, в ближайшие годы будет составлять значительную часть судебных споров.

Речь идет о ситуации, когда собственник (законный владелец) еще не застроенного участка рассматривает строительство, ведущееся на соседнем участке, как лишающее его возможности построить в будущем свой объект в тех или иных желаемых параметрах. Очевидно, что право на собственное строительство входит важной частью в право собственности на земельный участок и является первостепенным объектом защиты. Хотя, конечно, при этом ни о каком "правомочии строительства" говорить нельзя.

Предлагаемый в п. 8 критерий для решения таких споров состоит в выяснении того, соблюдены ли ответчиком градостроительные нормы относительно размещения объекта на участке. Замечу, что такая проверка сама по себе не должна быть установлением того, ведется ли строительство самовольно или нет. Одновременно выясняется, не лишается ли при этом истец возможности собственного строительства в рамках тех же норм и правил.

Видимо, такой подход может быть рекомендован, но с рядом оговорок. Прежде всего гражданский спор по сути в значительной мере передается на рассмотрение (если не усмотрение) органов, выдающих разрешение на строительство, что неизбежно будет приводить к неверным и несправедливым решениям. Для восстановления баланса интересов сторон судам, видимо, придется прибегать к правилам о злоупотреблении правом и добросовестности, которые в силу своей казуистичности требуют накопления соответствующей судебной практики. Поэтому было бы правильным обращать в дальнейшем пристальное внимание на эту категорию споров.

Комментарий к пункту 9

Положения п. 9 Обзора судебной практики развивают проблему, рассмотрение которой начато в п. 8 Обзора. Если в споре, приведенном в п. 8, истец защищает свое право на строительство в будущем, то теперь истец ссылается на угрозу его существующему строению.

При некотором сходстве заявленного иска с требованием о предупреждении причинения вреда (ст. 1065 ГК) негаторный иск имеет существенные отличия. Прежде всего, вина ответчика (нарушителя) не является обстоятельством, имеющим значение для защиты в порядке ст. 304 ГК. В целом нарушения, защита от которых предусмотрена в ст. 304 ГК, сами по себе не являются деликтом, хотя нередко и сопряжены с ним. Кроме того, санкцией ст. 1065 ГК является запрещение определенной деятельности, тогда как требование по ст. 304 ГК может состоять не только в запрете, но и в других действиях, в частности в полном или частичном сносе строения или сооружения, проведении определенных работ и т.д. В данном случае, впрочем, говорится о запрете как предмете иска, что и позволяет напомнить о норме ст. 1065 ГК.

Подчеркивается, что само по себе соблюдение градостроительных норм не исключает возникновения угроз соседнему строению. Истец по негаторному иску и не должен доказывать нарушение ответчиком тех или иных правил застройки, как уже говорилось. Спор по ст. 304 ГК не является спором о самовольном строительстве. В то же время установленная судом угроза зданию является сама по себе достаточным основанием для запрещения соответствующих действий. Причина возникновения этой угрозы (нарушение правил, ошибки в проекте, неправильное ведение работ и др.) значения не имеет.

Сопоставление спора, приведенного в п. 8, со спором, помещенным в п. 9 Обзора, позволяет заметить, что собственник (законный владелец) застроенного участка имеет, по сути, преимущества при защите своего строения против нарушений, исходящих с соседнего участка, по сравнению с собственником участка, только подлежащего застройке. Эти преимущества являются, надо полагать, фактическими, а не юридическими, поскольку в формальном смысле закон оснований для таких преимуществ не содержит.

Комментарий к пункту 10

В п. 10 Обзора разъясняется одна из известных особенностей негаторного иска, которая состоит в том, что нарушение далеко не всегда означает непосредственное воздействие на объект права собственности истца. Нарушение коммуникаций, находящихся за пределами участка истца, является типичным примером тех нарушений, от которых защищает негаторный иск.

Как можно судить из изложенных фактических обстоятельств, отношения сторон могут быть оформлены и в виде сервитута.

Комментарий к пункту 11

Сходство этого спора с предыдущим состоит в том, что ответчик мог бы заявить требование об установлении сервитута. При отказе в удовлетворении такого требования рассматривается уже иск о демонтаже трубопровода.

Вместе с тем в п. 11 Обзора поднимается вопрос о действии соглашения об использовании чужого участка, которому не придана форма сервитута. По общему правилу такое соглашение имеет не вещный, а личный характер, т.е. не сохраняет автоматически свое действие для каждого нового собственника. В то же время если новый собственник видел трубопровод, понимал, что он находится на приобретаемом участке, то можно было бы говорить о том, что он вступил в ранее имевшееся соглашение. Видимо, так нужно понимать указание на то, что истец не мог знать о трубопроводе, а ранее соглашение не было заключено и с прежним собственником. Тем самым исключена идея, что новый собственник в той или иной форме согласился на наличие трубопровода.

В целом спор стал, как нетрудно заметить, следствием неосмотрительности ответчика. При прокладке трубопровода разумно все же защитить его функционирование сервитутом.

Действующий ГК исключает возникновение сервитута по давности. Поэтому сколь угодно долгое наличие трубопровода без оформления сервитута все же рассматривается как длящееся нарушение и не дает оснований к юридическому закреплению сложившегося положения.

Комментарий к пункту 12

Известно, что ГК РФ не содержит правил о регулировании специальных исков о признании права собственности, а также исков об отсутствии права собственности или иного вещного права. Достижением Постановления N 10/22 является создание путем обобщения сложившейся практики новой группы вещных исков, описанных в п. 52 и сл. Постановления N 10/22. Сформулировано также правило, что иск владеющего истца об оспаривании зарегистрированного права не ограничен исковой давностью (п. 57 Постановления N 10/22).

В п. 12 Обзора уточнено, что исковая давность не распространяется также и на иск владеющего истца об отсутствии права (признании права отсутствующим). Не вполне очевидно, что для этого необходимо причислить этот иск к разновидности негаторного. Это предположение не кажется убедительным, поскольку негаторный иск все же не является спором о принадлежности вещи. Хотя в данном случае практическое значение этого аспекта, возможно, и несущественно. Представляется, что было бы более точным сослаться на правило п. 57 Постановления N 10/22.

Важным представляется подтверждение правила, что невладеющий истец должен защищаться только виндикационным иском и права на иск о признании или отсутствии права собственности у него не имеется. Возможно, это - реакция на достаточно распространенную практику обхода нормы ст. 301, 302 ГК с помощью исков об отсутствии права, которая не всегда встречает отпор в судах.

Комментарий к пункту 13

Присуждение по негаторному иску может состоять в обязании ответчика совершить любые действия, а не только в возложении на него запрета на совершение определенных действий, нарушающих право.

Возложение обязанности совершить определенные действия направлено на устранение выявленных нарушений. Прежде всего речь идет об определенных работах как по созданию тех или иных конструкций (скажем, устройство водостока), так и по их уничтожению (сносу).

Действия, которые направлены на устранение нарушенного права, имеют фактический, а не юридический характер. В частности, невозможно понудить ответчика к совершению сделки, обращению с заявлением, вступлению в наследство, признанию права и т.д.

Поскольку негаторный иск является вещным, он не может состоять в денежном требовании. В то же время исполнение решений, возлагающих на ответчика обязанность совершить определенные действия, довольно затруднительно из-за отсутствия в нашем праве эффективных средств воздействия на должника, обязанного к исполнению в натуре. В п. 13 Обзора рассматривается как допустимая практика взыскания с ответчика стоимости тех работ, которые при неисполнении решения совершит истец.

Вероятно, есть основания говорить о том, что здесь проявлено отрицательное отношение к неисправному и недобросовестному должнику, позволяющее в известных случаях отступать от обычных юридических конструкций, которые ориентированы все же на добросовестных участников оборота.