46

3.СПОРЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ

ВПРОЦЕССЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ НА ДАЧНЫХ И САДОВЫХ УЧАСТКАХ

Сводки происшествий с садовых и дачных посёлков и массивов порой напоминают сводки военных действий. Спор о расположении забора или бани на участке соседа перерастает порой в конфликт с причинением вреда здоровью или убийством. Орудиями преступлений фигурируют лопаты, топоры и даже огнестрельное оружие. Разобраться в вопросе, проконсультировать участников конфликта и не дать разногласиям перейти во внеправовую плоскость – главная задача участкового уполномоченного полиции.

Причиной спора о границах земельного участка (межевого спора) между соседями могут стать:

1.Противоречия в старых документах (использовавшиеся ранее методы землеустройства не обладали необходимой точностью).

Ошибки кадастровых инженеров при межевании. Межевание – это работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. Межевание производится на основании заявления владельца земельного участка, который обращается в специализированную организацию для проведения геодезических работ.

2.Самовольный захват земли одним из соседей.

Противоречия могут проявиться при выносе границы на местность или подписании акта согласования границ, постановке на кадастровый учёт. Если договориться соседям не удалось, налицо земельный спор, который согласно Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ разрешается только в судебном порядке.

Рассмотрим распространённые варианты межевых споров и перспективы их разрешения.

Спор о наложении границ. Данный спор возникает, когда при межевании выясняется, что пересекаются границы двух смежных участков (один зарегистрирован в Росреестре без точных границ как «ранее учтённый» по дачной амнистии, а другой – отмежеванный или в процессе межевания). Разрешить его можно путём предъявления иска о признании права собственности на участок в определённых границах или подачи заявления об установлении юридического факта (участок в конкретных границах).

Рассматривая данный спор, необходимо выяснить следующие моменты:

наличие правоустанавливающих документов (постановления администрации, свидетельства на наследство) у сторон и соответствие данных в этих документах кадастровым паспортам и межевым планам;

11

как долго находится в конкретном месте забор, разделяющий участки (фактическая граница земельного участка на местности);

согласовывали ли соседи друг другу границы участка.

Более сильной будет правовая позиция той стороны, у земельного надела которой есть точные границы, установленные в процессе межевания, и эти границы (а значит, и площадь участка) соответствуют правоустанавливающим документам. Роль забора на местности следующая: если у сторон нет документов, а забор стоит более 15 лет, то он признаётся согласованной границей.

Спор о самозахвате. Причиной данного спора, как правило, является незаконный перенос соседями забора. Подаётся иск о восстановлении положения, существовавшего до нарушения границы. В предмет доказывания судом включаются следующие факты:

расположение границы до самовольного захвата, соответствие этого расположения правоустанавливающим документам сторон спора;

самовольный захват земли; устранение самовольного захвата должно восстанавливать нару-

шенные права истца.

Если перемещение забора заметно «на глаз» и остались следы законной границы участка, факт самозахвата можно доказать свидетельскими показаниями или осмотром границы участков с помощью нотариуса (нотариальным осмотром доказательства).

Таким образом, наиболее важным вопросом среди соседей по сопредельным участкам являются вопросы межевания и определения границ участков.

Всоответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве инди- видуально-определённой вещи. Во всей процедуре межевания самым спорным и сложным моментом является согласование границ с соседями. Вопрос согласования границ земельного участка занимает ведущее место среди межевых споров. Это как раз та ситуация, когда без согласования

ссоседями документы не оформить и земельный участок на кадастровый учёт не поставить.

Обязательным приложением межевого плана земельного участка является акт согласования границ, который должен быть подписан собственниками соседних земельных участков.

Всоответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ

«О кадастровой деятельности» согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения

12

собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. О проведении такого собрания заинтересованных лиц кадастровый инженер публикует объявление в официальном печатном издании или вручает под расписку извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ. Извещения могут быть направлены почтовым отправлением с уведомлением о вручении, по известным адресам электронной почты.

После того как все заинтересованные лица (собственники соседних земельных участков) надлежащим образом были извещены о времени и дне проведения собрания, но не подписали акт согласования местоположения границ, при отсутствии с их стороны письменного возражения границы земельного участка будут считаться согласованными.

К межевому плану в таком случае будет приложен документ, подтверждающий надлежащее извещение всех заинтересованных лиц. Как правило, это ксерокопия страницы газеты.

Но бывает и так, что соседи выражают своё несогласие с межеванием в письменном виде, оформляя это как возражение.

Отказ в подписании акта соседи могут объяснить, например, отсутствием желания что-либо подписывать, наличием претензий по местоположению забора, строений или по другим причинам.

Если соседи изложили свои возражения в письменном виде, то вопрос с установлением границ придётся решать в суде. Решение суда об установлении границ земельного участка в таком случае будет дополнительным документом, который подаётся вместе с межевым планом в орган кадастрового учёта.

Возникновение конфликтов также происходит из-за неосведомлённости землевладельцами элементарных норм расположения многолетних растений на своём участке, правил расположения септиков, бань и др.

Сводом правил «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения», утверждённым приказом Минрегиона России от 30 декабря 2010 г. № 849, определены основные параметры взаимного расположения строений и домов на территории дачных и садовых объединений, а именно:

1.Площадь индивидуального садового, дачного участка принимается не менее 0,06 га.

2.По периметру индивидуальных садовых, дачных участков рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. По обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков (согласованному правлением садоводческого, дачного объединения) возможно устройство ограждений других типов. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого, дачного объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов.

13

3.Члены садоводческих, дачных объединений, имеющие на своём участке мелкий скот и птицу, должны соблюдать санитарные и ветеринарные правила по их содержанию.

4.Противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в пределах одного садового участка не нормируются.

Таблица 1

Противопожарные расстояния между жилыми строениями или жилыми домами, расположенными на соседних участках,

в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций

5.Жилое строение или жилой дом должны отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов – не менее чем на 3 м. При этом между домами, расположенными на противоположных сторонах проезда, должны быть учтены противопожарные расстояния, указанные в таблице 1. Расстояния от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должны быть не менее 5 м. По согласованию

справлением садоводческого, дачного объединения навес или гараж для автомобиля может размещаться на участке, непосредственно примыкая к ограде со стороны улицы или проезда.

6.Минимальные расстояния до границы соседнего участка по сани- тарно-бытовым условиям должны быть:

от жилого строения (или дома) – 3 м; от постройки для содержания мелкого скота и птицы – 4 м;

14

от других построек – 1 м; от стволов высокорослых деревьев – 4 м, среднерослых – 2 м; от кустарника – 1 м.

Расстояние между жилым строением, постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах, и др.).

7.При возведении на садовом, дачном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового, дачного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок.

8.Минимальные расстояния между постройками на смежных участках по санитарно-бытовым условиям должны быть:

от жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны), уборной – 8 м;

от колодца до уборной и компостного устройства – 8 м.

9. В случае примыкания хозяйственных построек к жилому строению или жилому дому расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки, а именно:

дом-гараж (от дома – не менее 3 м, от гаража – не менее 1 м); дом-постройка для скота и птицы (от дома – не менее 3 м, от по-

стройки для скота и птицы – не менее 4 м).

Соблюдение достаточно простых правил в использовании своего земельного участка позволяет избежать в будущем проблем с соседями и законом.

Участковым уполномоченным полиции приходится разъяснять гражданам позицию статей 284 и 285 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ о возможности изъятия земельного участка в случае использования его не по целевому назначению (участок не используется по целевому назначению в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен законом) или с нарушением законодательства Российской Федерации (участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде).

Участковый уполномоченный полиции обязан информировать в пределах компетенции соответствующие государственные и муниципальные органы, организации и должностных лиц этих органов и организаций о фактах, требующих их реагирования.

15

Особо хочется отметить чрезмерную осторожность участковых уполномоченных полиции по составлению протоколов об административных правонарушениях в области охраны собственности (схема 1). Например, статья 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ – самовольное занятие земельного участка.

Схема 1

Типовая модель фиксации правонарушения в области охраны собственности

16

Обратить внимание!

Правонарушение, выразившееся в самовольном занятии земельного участка, чаще всего наблюдается в населённых пунктах городского типа при самовольной организации парковочных мест на придомовой территории без соблюдения основных правил, а именно:

придомовая территория не включена в кадастровый план многоквартирного дома;

отсутствует протокол общего собрания собственников многоквартирного дома;

ограничен беспрепятственный доступ собственников к парковочным местам.

17

Ещё одним потенциальным источником конфликтов между соседями

вмногоквартирном доме, сельских поселениях или на территориях садоводческих объединений граждан является наличие домашних или сельскохозяйственных животных, чрезмерное их количество либо порядок их содержания. Правила содержания животных в основном регулируются региональными и местными нормативными правовыми актами (как правило, определяется порядок содержания в квартирах собак и кошек). В федеральном законодательстве отсутствует полный и исчерпывающий список животных, считающихся домашними. В любом случае необходимо использовать квартиру по назначению, поддерживать её в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей, правила пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ). Домашнее животное признаётся собственностью его владельца, на которого возложено бремя его содержания и обязанность соблюдать при владении им требования нормативных правовых актов и не нарушать права и интересы других граждан (статьи 137, 209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ). Безусловно запрещено содержание в многоквартирном доме сельскохозяйственных животных.

Основные правила содержания животных на дачных участках содержатся в уставах дачных и садоводческих товариществ.

До сегодняшнего дня на федеральном уровне так и не принято закона, регламентирующего данный вид правоотношений.

На земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и малоэтажной многоквартирной жилой застройки, содержание сельскохозяйственных животных не предусмотрено. На земельном участке, предусмотренном для ведения личного подсобного хозяйства, разрешено содержание сельскохозяйственных животных при условии соблюдения ветеринарных правил.

Так, Ветеринарными правилами содержания свиней в целях их воспроизводства, выращивания и реализации, утверждёнными приказом Минсельхоза России от 29 марта 2016 г. № 114, установлено минимальное расстояние от свиноводческого помещения до ближайшего жилого помещения, расположенного на соседнем участке (см табл. 2).

Достаточно часто конфликты с соседями возникают у граждан, занимающихся содержанием медоносных пчёл. Содержание медоносных пчёл регламентировано приказом Минсельхоза России от 19 мая 2016 г. № 194 «Об утверждении Ветеринарных правил содержания медоносных пчёл

вцелях их воспроизводства, выращивания, реализации и использования для опыления сельскохозяйственных энтомофильных растений и получе-

18

ния продукции пчеловодства», устанавливающим требования к условиям содержания гражданами медоносных пчёл и к осуществлению мероприятий по карантинированию пчёл, обязательным профилактическим мероприятиям и диагностическим исследованиям пчёл, в частности:

1.Ульи с пчёлами следует размещать на расстоянии не менее 100 м от медицинских и образовательных организаций, детских учреждений, учреждений культуры, границ полосы отвода автомобильных дорог федерального значения, железных дорог, а также не менее 500 м от предприятий кондитерской и химической промышленности.

2.Ульи с пчёлами подлежат размещению на расстоянии не менее 3 м от границ соседних земельных участков с направлением летков к середине участка пчеловода, или без ограничений по расстояниям, при условии отделения их от соседнего земельного участка глухим забором (или густым кустарником, или строением) высотой не менее 2 м.

3. При содержании пчёл в населённых пунктах их количество не должно превышать 2 пчелосемей на 100 квадратных метров участка.

Таблица 2

Минимальное расстояние от свиноводческого помещения до ближайшего жилого помещения,

расположенного на соседнем участке

19

К общим правилам содержания как домашних, так и других видов животных относятся:

1.Необходимость гуманного обращения с животными.

2.Соблюдение санитарно-гигиенических, ветеринарно-санитарных правил и норм. Владельцы животных обязаны поддерживать санитарное состояние дома и прилегающей территории.

3.Содержание домашних животных в комнатах коммунальных квартир при условии отсутствия у соседей медицинских противопоказаний.

4.Запрет на содержание животных в местах общего пользования: кухнях, коридорах, на лестничных клетках, чердаках, в подвалах, а также на балконах и лоджиях.

5.Соблюдение тишины в ночное время.

6.Регистрация животных в государственных ветеринарных учреждениях, проведение плановых вакцинаций.

7.Обеспечение безопасности окружающих людей и животных.

20