652
.pdf
е р и я в н у т р и в у з о в с к и х СибАДИм е т о д и ч е с к и х у к а з а н и й С и б А Д И
М н стерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
« ибирский государственный автомо ильно-дорожный университет (СибАДИ)»
Кафедра «Городское стро тельство, хозяйство и экспертиза объектов недвижимости»
Е.В. Тишков
ЭКОНОМИКА ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Методические указания к контрольной работе
Омск ▪ 2018
УДК 332/075.8
ББК 65.422
Т47
Согласно 436-ФЗ от 29.12.2010 «О защите детей от информации, причиняющей вред их здоровью и развитию» данная продукция маркировке не подлежит.
Рецензент
д-р. экон. наук, проф. Кирничный В.Ю. (СибАДИ)
Работа утверждена редакционно-издательским советом СибАДИ в качест-
СибАДИве методических указаний.
Т шков, Евген й Владимирович.
Т47 Эконом ка оценка недвижимости [Электронный ресурс] : методические указания к контрольной работе / Е.В. Тишков. − Электрон. дан. −
Омск : бАДИ, 2018. − URL: http://bek.sibadi.org/cgi-bin/irbis64r plus/ cgiirbis 64 ft.exe. - Реж м доступа: для авторизованных пользователей.
Изложены матер алы для выполнения контрольной работы по определению рыночной сто мости о ъекта недвижимости. Отражены основные этапы расчета стоимости объектов недв жимости.
Имеют нтеракт вное оглавление в виде закладок.
Рекомендуются для студентов всех форм обучения по направлению бакалавриата "Строительство", профиля "Экспертиза и управление недвижимостью".
Подготовлены на кафедре «Городское строительство, хозяйство и экспертиза объектов недвижимости».
Текстовое (символьное) издание (900 КБ)
Системные требования: Intel, 3,4 GHz; 150 Мб; Windows XP/Vista/7; DVD-ROM; 1 Гб свободного места на жестком диске; программа для чтения pdf-файлов: Adobe Acrobat Reader; Foxit Reader
Техническая подготовка Н.В. Кенжалинова
Издание первое. Дата подписания к использованию 29.01.2018 Издательско-полиграфический комплекс СибАДИ. 644080, г. Омск, пр. Мира, 5
РИО ИПК . 644080, г. Омск, ул. 2-я Поселковая, 1
© ФГБОУ ВО «СибАДИ», 2018
ВВЕДЕНИЕ
Методические указания предназначены для бакалавров, обучающихся по направлению «Строительство» по профилю «Экспертиза и управление недвижимостью».
Цель настоящих указаний состоит в получении студентами практических навыков в стоимостной оценке по дисциплине «Эконо-
СибАДИмика и оценка недвижимости».
Контрольная работа по дисциплине «Экономика и оценка недвижимости» выполняется после самостоятельного изучения разделов дисц пл ны.
ущность работы сводится к решению практических задач и выполнен ю оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Задание выполняется по одному из вариантов в соответствии с последней цифрой ш фра студента. По итогам выполнения работа подлежит защите.
Выполнен е ра оты должно производиться в соответствии с требован ями действующих нормативных документов по оценке недвижимости. Работа оформляется в установленном порядке.
ЗАД НИЕ 1. Решение задач
Требуется: выполнить расчет и решить задачи.
Исходные данные. В табл. 1 указаны исходные показатели для решения задач.
Методика выполнения. По приведенным исходным данным производятся вычисления необходимых показателей. Формулируется вывод с ответом на поставленный вопрос. Задача оформляется полностью включает:
- исходные данные; - методику расчета; - итоговый вывод.
Таблица 1
|
Исходные данные к заданию 1 |
|
№ |
Показатели для задач |
|
варианта |
|
|
|
|
|
1 |
2 |
|
|
|
|
1 |
Задача №1. 100 долларов положили в банк под 10% годовых. Опре- |
|
делить будущую стоимость единицы через 5 лет. |
||
|
3
Продолжение табл. 1
|
1 |
2 |
|
|
|
|
|
|
|
Задача №2. Рассчитать стоимость объекта недвижимости, если из- |
|
|
1 |
вестно, что цена объекта-аналога составляет 2 000 тыс. руб., дейст- |
|
|
вительный валовой доход объекта-аналога равен 600 тыс.руб., необ- |
|
|
|
|
|
|
|
|
ходимые операционные расходы – 230 тыс. руб. |
|
|
|
СибАДИ |
|
|
|
Задача 1. 2300 денежных единиц вложили под процентную ставку |
|
|
|
15% с ежемесячным начислением. Срок вклада – 7 лет. Определить |
|
|
|
будущую стоимость денег. |
|
|
2 |
Задача 2. Найти совокупную стоимость объекта недвижимости, если |
|
|
|
установлено, что стоимость земельного участка под объектом, со- |
|
|
|
ставляет 120 тыс. руб., чистый операционный доход равен 50 тыс. |
|
|
|
руб., коэфф ц ент капитализации земли Кзем = 0,12, коэффициент |
|
|
|
капитализации здания Кзд = 0,14. |
|
|
|
Задача 1. Определить, сколько надо вложить при 10% ставке, чтобы |
|
|
|
через 5 лет получить 100 долларов. |
|
|
3 |
Задача 2. Арендная площадь здания составляет 1800 кв. м, которые |
|
|
|
можно сдать по 0,5 тыс.руб. за кв. м в год. Рассчитать безубыточную |
|
|
|
загрузку о ъекта, если операционные расходы составляют 125 000 |
|
|
|
руб. в год, а платежи по о служиванию долга – 144 000 руб. в год? |
|
|
|
Задача 1. Ежемесячный платеж за аренду дачи составляет 1500 долл. |
|
|
|
Ставка депозита 12%. Срок аренды 1 год. Определить текущую |
|
|
|
стоимость платежей. |
|
|
4 |
Задача 2. Здание площадью 5000 кв.м. сдается в аренду по ставке 500 |
|
|
руб/кв.м в год при условии «чистой» арендной ставки. Потери |
|
|
|
|
|
|
|
|
арендной платы составляют 5 %. Налог на имущество равен 60 000 |
|
|
|
руб. в год, земельный налог 15 000 руб в год. Определить стоимость |
|
|
|
объекта при общей ставк капитализации 23 %. |
|
|
|
Задача 1. Инвестор рассматривает вложение средств в объект недви- |
|
|
|
жимости. Объект будет приносить в течение 8 лет по 20000 долларов |
|
|
|
чистой арендной платы в конце каждого года. В конце 8-го года объ- |
|
|
|
ект будет продан по цене 110000 долларов. Ставка дисконта 14%. |
|
|
5 |
Какую максимальную цену разумно заплатить сегодня? |
|
|
Задача 2. Общая площадь здания составляет 6000 кв.м. з них 220 |
|
|
|
|
|
|
|
|
кв. м свободны, а остальные сданы в аренду по 10 долларов за кв.м в |
|
|
|
год. Операционные расходы составляют 52 % потенциального вало- |
|
|
|
вого дохода. Какова величина эффективного валового дохода? Рас- |
|
|
|
считать чистый операционный доход. |
|
|
|
Задача 1. Семейная пара намерена скопить деньги для внесения пер- |
|
|
6 |
вого взноса за дом. Какая сумма окажется на их счете через 6 лет, |
|
|
если они ежемесячно будут депонировать 100 долларов? Ставка по |
|
|
|
|
|
|
|
|
депозиту составляет 10 % годовых. |
|
4
Окончание табл. 1
|
1 |
|
2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Задача 2. Собственник приобрел место для парковки автомобиля за |
|
|
|
|
18000. Он считает, что сможет сдать его в аренду за 2000 чистой го- |
|
|
|
|
довой ренты, выплачиваемой в конце года в течении 10 лет. В конце |
|
|
|
|
10-го года он собирается продать собственность за 40000, при ставке |
|
|
|
|
дисконта 15%. Рассчитать стоимость ежегодного дохода от аренды, |
|
|
|
|
СибАДИчто позволит ему получать в течение первых 5 лет – 10000 денежных |
|
|
|
|
стоимость перепродажи. Определить, при какой цене собственность |
|
|
|
|
|
принесет 15%-ную отдачу |
|
|
|
Задача 1. Как ми должны быть ежемесячные выплаты по кредиту в |
|
|
|
|
100 000 долларов, предоставленному на 5 лет при номинальной годо- |
|
|
|
|
|
вой ставке 10%? |
|
|
7 |
Задача 2. Кред |
т в 100 000 долларов предоставлен на 4 года под 20% |
|
|
|
годовых при условии погашения аннуитетными платежами в конце |
|
|
|
|
каждого года. Рассчитать: размер платежа в счет погашения кредита; |
|
|
|
|
норму возврата кредита и часть второго платежа. Определить часть |
|
|
|
|
суммы кредита, погашенную к концу второго года. |
|
|
|
|
Задача 1. Владелец о ъекта предполагает в конце 3-го года сделать |
|
|
|
|
ремонт о ъекта, который (ремонт) сегодня стоит 700 000 долларов. |
|
|
|
|
Ремонт дорожает на 7% в год. Чистый доход от аренды – 220 000 |
|
|
|
|
долларов в конце года. Эта сумма инвестируется под 18% годовых. |
|
|
|
8 |
Достаточно ли накопленной суммы, чтобы произвести ремонт? |
|
|
|
Задача 2. Вычислить стоимость здания площадью 1100 кв. м, физиче- |
|
||
|
|
|
||
|
|
ский износ которого составляет 19%, функциональный равен 5%. |
|
|
|
|
Стоимость строительства нового аналогичного здания равна 10 000 |
|
|
|
|
тыс. руб. Стоимость земельного участка под объектом 1 000 тыс. руб. |
|
|
|
|
Прибыль инвестора при строительстве равна 30%. |
|
|
|
|
Задача 1. Условия аренды предусматривают ежегодные платежи в |
|
|
|
|
10000 на протяжении первых 5 лет, и 20000 – в течение последующих |
|
|
|
|
10. выплаты в конце года. определить стоимость арендных платежей |
|
|
|
9 |
|
при 10% годовой ставке? |
|
|
Задача 2. Для приобретения квартиры необходима сумма 1500 тыс. |
|
||
|
|
|
||
|
|
руб. Ежемесячно семья может откладывать 10 тыс. руб. под 8 % го- |
|
|
|
|
довых с ежемесячным начислением процентов. Рассчитать, через ка- |
|
|
|
|
кое время будет накоплена необходимая сумма. |
|
|
|
|
Задача 1. Физическое лицо приобретает объект собственности для |
|
|
|
|
целей инвестирования средств предполагает сдавать его в аренду, |
|
|
|
|
единиц ежегодно; в течение последующих десяти лет – 12500 денеж- |
|
|
|
10 |
ных единиц. В конце 15 года планируется продажа за 100000 долл. |
|
|
|
Какова максимальная цена за объект собственности сегодня при 10% |
|
||
|
|
|
||
|
|
годовых? (Начисления в конце периода). |
|
|
|
|
Задача 2. Здание площадью 800 кв. м. куплено за 24 000 000 руб. и |
|
|
|
|
приносит ежемесячный доход по 300 000 руб. Определить коэффици- |
|
|
|
|
|
ент капитализации. |
|
5
ЗАДАНИЕ 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
Требуется: рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.
Исходные данные. Во всех вариантах принято, что объекты недвижимости находятся в частной собственности. Земельные участки, на которых размещены здания, находятся в аренде. В табл. 2 указаны
объекты для оценки |
х назначение. Месторасположение объекта на- |
|
значается по согласованию с преподавателем. |
||
Последовательность работы: |
||
С |
|
|
1. Подготавл вается вводная часть. Указывается объект оценки |
||
[1], цель работы [2] решаемые задачи, обосновывается актуаль- |
||
ность. |
|
|
2. Пр вод тся оп сание о ъекта недвижимости. Указываются |
||
адрес, необход мые |
|
параметры и характеристики, отра- |
технические |
|
|
жаются конструкт вные и о ъемно-планировочные решения по зда- |
||
нию, дается нформац я по транспортной доступности и инфраструк- |
||
туре прилегающих территорий. В целом необходимо отразить все па- |
||
раметры, которыебмогут оказать влияние на рыночную стоимость |
||
объекта. В зависимости от назначения объекта те или иные его харак- |
||
теристики могут оказывать ольшее влияние на стоимость, при этом |
||
для объектов иного значения они менее актуальны. Определить |
|||
влияющие характеристики могут помочь классификации недвижимо- |
|||
|
А |
||
сти, имеющиеся для различных городов. |
|
|
|
|
|
Таблица 2 |
|
|
Исходные данные к заданию 2 |
||
№ варианта |
Показатели для задач |
|
|
|
|
|
|
1 |
Индивидуальный жилой дом |
|
|
Д |
|
||
2 |
Квартира 3-х комнатная (новостройка) |
|
|
|
|
|
|
3 |
Офисное помещение |
|
|
|
|
|
|
4 |
Индивидуальный жилой дом |
|
|
|
|
|
|
5 |
Квартира 2-х комнатная (вторичное жилье) |
|
|
|
|
И |
|
6 |
Склад |
|
|
|
|
|
|
7 |
Квартира 1-комнатная (вторичное жилье) |
|
|
|
|
|
|
8 |
Торговое помещение |
|
|
|
|
|
|
9 |
Офисное помещение |
|
|
|
|
|
|
10 |
Индивидуальный жилой дом |
|
|
|
|
|
|
6
3. Анализируется рынок недвижимости [3]. Выделяется сегмент рынка в зависимости от назначения оцениваемого объекта. Определяются следующие показатели:
-уровень и динамика изменения арендных ставок;
-уровень и динамика изменения удельного показателя стоимо-
сти;
С. Пр меры результатов анализа рынка доступны в открытых источн ках, оценочных отчетах и на сайтах аналитических компаний.
- соотношение количества предложений по продаже и аренде
соответствующих объектов недвижимости.
- друг е показатели, характеризующие сегмент рынка, к кото-
рому относ тся объект оценки.
диаграммнаиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке условиях конкуренции, когда стороны
В данном разделе обязательно приведение графиков, таблиц и
4. Выполняется расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом. Рыночная стоимость объекта оценки -
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвы-
чайные |
. |
|
обстоятельства |
Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, |
|
|
А |
основан на предположении, что затраты, необходимые для создания |
|
оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроиз- |
|
ведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Этапы расчета: |
|
4.1. Определяется стоимость замещения или восстановления. |
|
|
Д |
Под восстановительной стоимостью понимаются затраты на |
|
строительство точной копии здания в текущих ценах с использовани- |
|
|
И |
ем точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ. Стоимость замещения объекта оценки - это стоимость нового объекта строительства в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном.
Для определения стоимости восстановления или замещения необходимо знать год постройки здания, площадь и объем оцениваемо-
7
го объекта, материал конструкций. Чаще всего при отсутствии сметной документации используют данные укрупненных показателей стоимости строительства, приведенные в различных сборниках. При этом необходимо перевести посредством индексов стоимость строительства к периоду выполнения расчетов. Ввиду того, что стоимость по различным видам работ и материалам менялась неодинаково, возникает необходимость при расчетах определять индексы к ценам для различных элементов. Пример представлен в табл. 3.
4.2. Оцен вается совокупный износ, включающий физический, моральный эконом ческий. Под накопленным износом понимается общая потеря сто мости объектом на момент оценки в процентном
выражен |
, под действ ем физических, функциональных и внешних |
||
С |
|
|
|
факторов. |
|
|
|
Ф з |
ческ й |
знос — это потеря стоимости за счет физического |
|
разрушен я конструкц й материалов в процессе эксплуатации. Он |
|||
выражается в старен |
и изнашивании, разрушении, гниении, ржав- |
||
и |
|||
лении, поломке |
конструктивных дефектах. Такой тип износа может |
||
быть как |
справ мым, |
так и неисправимым. Исправимый физический |
|
б износ (т.е. износ, которыйАможет ыть устранен в результате текуще-
го ремонта) включает в се я плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Износ считается исправимым, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая
при этом стоимость.
|
|
|
|
Таблица 3 |
|
Пример разбивки здания для определения стоимости замещения |
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ст-ть замеще- |
|
Конструктивные |
Удель- |
Ст-ть работ в ис- |
Индекс удо- |
ния |
|
ходных ценах, |
рожания |
в текущих це- |
|
||
элементы |
ный вес |
|
|||
руб. |
J |
нах 2008г, |
|
||
|
|
|
|||
|
|
Д |
руб. |
|
|
Фундаменты |
|
|
И |
|
|
|
|
|
|
|
|
Стены, перегородки |
|
|
|
|
|
Перекрытие, покры- |
|
|
|
|
|
тие |
|
|
|
|
|
Кровля |
|
|
|
|
|
Полы |
|
|
|
|
|
Проемы |
|
|
|
|
|
Отделочные работы |
|
|
|
|
|
Инженерные сети |
|
|
|
|
|
Прочие |
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого |
|
|
8
Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей.
Внешний (экономический) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической об-
СРешающее значение при оценке недвижимости имеет физический износ. Данные для его определения можно найти в техническом паспорте здан я с последующей актуализацией до уровня текущего времени. При отсутствии технического паспорта расчет износа про звод тся самостоятельно в соответствии с требованиями
становки друг х качественных параметров окружения.
периода4.3. Определяется при ыль инвестора. Расчет возможно производить по формуле Е.С. Озерова. При этом необходимо осознавать
нормат вных документов, пример приведен в табл. 4.
масштаб полученной ц фры во из ежание потери здравого смысла.
4.4. Рассчитывается стоимость аренды земельного участка. |
||
4.5. Определяется стоимость объекта недвижимости затратным |
||
подходом. |
б |
|
А |
||
|
||
5. Расчет стоимости сравнительным подходом. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объектаДоценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Расчет включает следующие этапы.
5.1. Выбор объектов аналогов. налог объекта оценки — сход-
Следует проверить найденную информацию на предмет исключения ошибок и дублей. Количество аналогов принимать не менее 5.
ный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам при сходных условияхИнформация. по объек- там-аналогам может быть принята по данным открытых источников.
5.2. Выбор элементов сравнения. Элементы сравнения – это характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К обязательным критериям выбора элементов сравнения сопоставимых объектов-аналогов относятся: право собственности на недвижимость, условия финансирования, местоположение, физические характеристики.
9
5.3. Расчет посредством внесения корректировок к известным стоимостям объектов-аналогов (табл. 5).
Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.
Таблица 4
Пример к определению физического износа
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
СНазван е кон- |
|
|
|
|
|
|
По- |
Удел |
|
% |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
из- |
|
|||||
|
|
|
|
Удел |
|
прав |
ьный |
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
носа |
|
||||||
Оп сан е |
Техниче- |
|
ьный |
|
ка к |
вес |
|
|
|||||
|
|
Из- |
к |
|
|||||||||
конструк- |
|
ское |
|
вес |
|
удел |
КЭ |
|
|||||
|
структ вных |
|
|
|
нос, |
стр. |
|
||||||
|
т вных |
состояние |
|
по |
|
ьно- |
с по- |
|
|||||
|
элементов |
|
|
% |
гр. 6 |
|
|||||||
|
бетонный |
|
таб- |
|
му |
прав |
|
||||||
|
|
|
элементов |
|
|
|
|
|
х гр. |
|
|||
|
и |
|
|
лице |
|
весу, |
ками |
|
|
||||
|
|
|
|
|
7 / |
|
|||||||
|
|
|
|
|
% |
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
100 |
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
1 |
|
2 |
|
3 |
|
4 |
|
5 |
6 |
7 |
8 |
|
|
|
Фундаменты |
стол чатый |
трещины в |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
цоколе |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
свайный |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
а)стены на- |
|
|
|
|
Д |
|
|
|
||||
|
ружные |
|
кирпичные, |
выветрива- |
|
|
|
||||||
|
внутренние |
|
панельные |
ние швов |
|
|
|
||||||
|
б) перегородки |
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Перекрытие и |
|
волосяные |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
покрытие |
|
ж/б плитыА |
|
|
|
|
||||||
|
|
|
трещины |
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
мягкая на |
мелкие |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Кровля |
|
битумной |
трещины, |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
мастике |
поврежд-я |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Полы |
|
бетонные, |
отставание, |
|
И |
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
линолеум |
вздутие |
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
Оконные и |
|
деревянные, |
стертость, |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
дверные про- |
двойные, |
щели в при- |
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
емы |
|
окрашены |
творах |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Наруж. и |
|
краска, |
отдельные |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
внутр. отделка |
обои |
выбоины |
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
Внутренние |
|
отопление, |
ослабление |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
электроос- |
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
сети |
|
прокладок |
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
вещение |
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Прочее |
|
отмостка |
трещины |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
Итого |
|
|
|
|
|
|
|
|
10