652
.pdf
|
|
|
|
|
|
Таблица 5 |
|
|
Пример к расчету стоимости сравнительным подходом |
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Элементы сравнения |
|
Оцениваемый |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог i |
|
|
|
|
объект |
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
|
Цена за 1м2, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рыночные поправки |
|
|
|
|
|
Единица сравнения |
|
|
|
|
|
|
|
Право собственности |
на здание, |
на здание, |
на здание, |
на здание |
||
|
|
|
земля в арен- |
земля в |
земля в |
и на зем- |
|
|
|
|
де |
аренде |
аренде |
лю |
|
|
Коррект ровка |
|
|
0% |
0% |
-5% |
|
С |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Физические поправки |
|
|
|
|
|
Транспортная |
|
на магистра- |
на магист- |
в стороне |
на маги- |
|
|
доступность |
|
от магист- |
||||
|
|
ли |
рали |
страли |
|||
|
|
|
рали |
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Коррект ровка |
|
|
0% |
2% |
0% |
|
|
и |
|
|
|
|
|
|
|
Скоррект рованная |
ве- |
|
|
|
|
|
|
личина, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
Матер ал конструкц й |
ж к |
кирпичное |
жбк |
жбк |
||
|
Корректировка |
|
|
-3% |
0% |
0% |
|
|
б |
|
|
|
|
||
|
Скорректированная ве- |
|
|
|
|
||
|
личина, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
Техническое состояние |
удовл. |
хорошее |
хорошее |
удовл. |
||
|
Корректировка |
|
|
-7% |
-7% |
0% |
|
|
Скорректированная |
ве- |
|
|
|
|
|
|
личина, руб. |
А |
|
|
|
||
|
Прочие элементы срав- |
|
|
|
|
|
|
|
нения |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Выводы |
|
|
|
|
|
Весовой коэффициент |
Д |
|
||||
|
Стоимость 1м2 |
|
|
|
|||
6. Определение рыночной стоимости доходнымИподходом. Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
6.1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная от даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
11
6.2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.
6.3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, про-
центы |
аморт зац онные отчисления. Величина издержек вычитает- |
ся из действ тельного валового дохода и получается величина чисто- |
|
го операц онного дохода. |
|
6.4. Пересчет ч стого операционного дохода в текущую стои- |
|
С |
|
мость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в |
|
текущую сто мость: метод прямой капитализации и анализ дисконти- |
|
рованного денежного потока. |
|
Кап тал зац я доходов — перевод годового чистого операци- |
|
и |
|
онного дохода в текущую стоимость с использованием соответст- |
|
вующей ставки кап тализации. Метод капитализации наиболее при- |
|
меним к |
, приносящим доход, со стабильными предсказуе- |
объектам мыми суммами доходовАи расходов.
Дисконтирование денежных потоков — приведение будущих денежных потоков, ожидаемых от объекта оценки, к его настоящей стоимости на дату оценки с использованием соответствующей ставки дисконтирования. Метод дисконтированияДденежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
7. Согласование результатов оценки. Это является процедурой
определения итоговой величины стоимости объекта при которой каж- И
дому результату оценки по трем подходам присваивается определенная весовая доля.
Для определения итоговой стоимости объекта оценки необхо-
димо учесть с помощью весовых коэффициентов относительную важность, применимость и обоснованность полученных значений стоимости по каждому из подходов.
Затратный подход актуален для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не развит рынок, либо для объектов с незначительным износом. Сравнительный подход имеет наибольшее значение по тем объектам, по которым имеется сложившийся рынок. Доходный подход отражает ожидания инвестора на вы-
12
годы, связанные с использованием объектов оценки, т.е. коммерческих объектов.
Для согласования применяются различные методы, в том числе метод экспертных оценок, матрица анализа иерархий и др.. Оформление работы производится с учетом требований [4].
СибАДИ |
|
|
Библиографический список |
1. |
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению |
оценки (Ф О № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015 г. |
|
2. |
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный |
приказом М нэкономразв т я России № 298 от 20.05.2015 г. |
|
3. |
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом |
Минэкономразв т я Росс № 611 от 25.09.2014 г. |
|
4. |
Федеральный стандарт оценки «Тре ования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный |
приказом М нэкономразв т я России № 299 20.05.2015 г.
13
Приложение
Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
« ибирский государственный автомобильно-дорожный университет (СибАДИ)»
СибАДИКафедра «Городское строительство, хозяйство и экспертиза объектов недвижимости»
Контрольная ра ота по дисциплине «Эконом ка и оценка недвижимости»
Выполнил: студент гр.
Ф. .О.
Проверил: преподаватель
Омск – 2018
14