2.2. Проблемы определения стоимости недвижимости

Существуют факторы, которые влияют на стоимость недвижимости в Чебоксарах:

в наше время недвижимость представляет собой самый прочный вариант сохранения и дальнейшего накопления капитала. В этом и заключается так называемый «экономический» фактор, который оказывает значительное влияние на стоимость недвижимости. Цены на недвижимость прямо пропорционально зависят от состояния российской экономики, следовательно, от жизненного уровня граждан;

чем выше в стране уровень ипотечного кредитования, то есть чем больше банков, предоставляющих кредиты на ипотеку. Другими словами, чем меньше возможности клиента, приобретающего недвижимость, тем выше спрос на неё;

объём, вернее его изменение, суммарного количества предложений жилья;

российский менталитет, так как россияне обычно не арендуют жильё, а приобретают его. К тому же рынок недвижимости, сдаваемой в аренду, недостаточно развит и не регламентируется.

Самое главное - технические характеристики, влияющие на стоимость жилья в Чебоксарах:

материал, из которого возведён дом, например, кирпич, монолит и другие;

количество комнат в квартире и её площадь;

инфраструктура, окружающая дом территория;

район, в котором расположен дом.

Исследование сложившейся в последние годы российской практики оценки показывает, что понятие «недвижимость» многие оценщики трактуют, как различного рода здания, строения, сооружения, квартиры и нежилые помещения. Но в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

То есть недвижимость - это, прежде всего, земельный участок и все, что с ним прочно связано - здания, строения, сооружения, их различные сочетания и части этих объектов. Кроме того, действующий сегодня Земельный кодекс Российской Федерации одним из своих принципов провозгласил единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Однако даже в солидных изданиях встречается разъединение этих важнейших понятий: «земля» и «недвижимость». Термин «земля» понимается как некий «пространственный базис» для размещения зданий и сооружений, а оценка «земли» считается чем-то совершенно обособленным от оценки «недвижимости».

Подобная ситуация резко отличается от большинства стран с развитой рыночной экономикой: чтобы построить дом, его будущий собственник вначале приобретает земельный участок. А после завершения строительства (в соответствии с действующими правилами и ограничениями) становится собственником единого объекта недвижимости. Затем этот объект недвижимости можно свободно продать или купить. Определение рыночной стоимости такого объекта недвижимости не представляет какой-либо проблемы для надлежащего оценщика, а предложение оценить дом «без земли» он просто не поймет или в лучшем случае посчитает неудачной шуткой.

Но в российских условиях с правовой точки зрения в большинстве случаев мы сталкиваемся не с едиными объектами недвижимости, а со сложными земельно-имущественными комплексами. Различные части подобных комплексов - земельный участок, здания, сооружения обычно имеют различный правовой титул. Причем некоторые из них, например, постоянное (бессрочное) пользование, необоротоспособны. То есть, совершение сделок по отчуждению объектов недвижимости с подобными правовыми титулами действующим законодательством не предусматривается. К этому добавляются еще и многочисленные ограничения и обременения, отражающие сложные стыки гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства.

Более того, в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. И зарегистрировать сделку с объектом, правовой титул которого необоротоспособен, или с «отдельно стоящим зданием без земли» по действующему законодательству невозможно. Правда, в некоторых регионах имеются примеры своеобразной трактовки содержания данных статей ГК РФ в сочетании с соответствующими положениями земельного и градостроительного законодательства. Однако в ходе административной реформы создается более жестко централизованная система регистрации объектов недвижимости и сделок с ними, уменьшающая возможности произвольной трактовки положений действующего законодательства.

Необходимо учитывать и то, что в ходе приватизации объектов недвижимости, находившихся в государственной собственности, широкое применение нашел принцип: «земля следует за судьбой приватизированного здания или сооружения». Сегодня уже и сама приватизация зданий, строений, сооружений невозможна без приватизации земельного участка, на котором они расположены. Вместе с тем, проблема нормирования землепользования при формировании земельных участков в системе уже существующей застройки, в сложившейся урбанизированной среде, законодательно до сих пор не решена. Способы же ее решения на местном уровне отличаются большим разнообразием, что существенно затрудняет применение как международных, так и российских стандартов и правил оценки.

Более того, как это ни покажется удивительным для экспертов, незнакомых со специфическими способами практического проведения земельной реформы как «в центре», так и «на местах», большая часть зданий (в ряде городов - до 90%) расположена совсем не на надлежащим образом сформированных, документально оформленных и зарегистрированных в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) земельных участках. Во многих случаях формирование земельных участков в российских городах затрудняется из-за сложных архитектурно-градостроительных проблем, унаследованных от времен плановой экономики. Многие специалисты отмечают долгосрочное влияние концепции «соцгорода», как «города при промышленности», массовой крупнопанельной застройки и других сильно идеологизированных и давно устаревших градостроительных концепций, определивших современный облик большинства российских городов.

Но дело не только в невыразительности или даже в полном отсутствии архитектурной концепции застройки, перегибах ее административного регулирования, унаследованных из времен построения социализма. Многие российские города проектировались и застраивались таким образом, что само понятие «земельный участок» (а тем более – сложившаяся еще в дореволюционной России важнейшая градостроительная единица «домовладение») вообще не применялось. Вместо этого фундаментальными понятиями стали «микрорайон», «квартал», «парцелла», «жилой массив», «придомовая территория» и иные части территории города, часто не имеющие даже четко определенных и документально оформленных границ. Да еще из-за специфики процессов приватизации большая часть зданий, в которых приватизированы практически все квартиры, осталась «на балансе» у ДЭЗов, весьма специфического «землевладельца» и «землепользователя». Так что в сложившейся городской застройке выделить земельный участок, естественным образом относящийся к определенному зданию, а тем более позволяющий сформировать «домовладение», единый земельно-имущественный комплекс, весьма непросто.

Кроме объективных сложностей, в городском землеустройстве проявляется и ряд проблем субъективного характера. Некоторые из них возникли из-за противоречий ведомственных интересов на федеральном и местном уровнях, попыток городской администрации противостоять давлению крупных фирм и банков. Однако существенные пробелы и противоречия в действующем законодательстве связаны и с тем, что система научных исследований и разработок, подготовки кадров в сфере землеустройства в советские времена была придана министерству сельского хозяйства и остается в его ведении до сих пор. Эта система оказалась наиболее сильно политизированной и трудно реформируемой, подверженной авторитарным перекосам. К этому надо добавить и не всегда безуспешные попытки навязывания универсальных решений в реформировании земельных отношений в городе и на селе, в недропользовании, природном комплексе и урбанизированной среде - сфере определяющего воздействия крупнейших промышленных предприятий.

Можно привести лишь несколько примеров наиболее болезненных проблем, непосредственно связанных с системой массовой и индивидуальной оценки объектов недвижимости в контексте реальных земельно-имущественных отношений. Прежде всего, это система нормирования урбанизированного землепользования, а точнее, ее отсутствие. Землеотводы для промышленных предприятий, линейных объектов различного рода, далеко не всегда делались в соответствии с научно обоснованными нормами. Городская инфраструктура оказалась неразрывно связанной с инженерными и транспортными сетями крупных предприятий, а ее запредельный износ не обеспечивает выполнения даже минимальных требований по безопасности жителей. Количество объектов социально-культурной сферы и их распределение не отвечает задачам организации полноценного отдыха и духовного развития горожан, здравоохранения и образования.

Нерешенность проблемы нормирования землепользования сочетается с рядом проблем обеспечения «рационального» и «эффективного» землепользования, упомянутых в Земельном кодексе РФ, но не получивших дальнейшего развития в нормативной базе и практическом применении этих «норм».

То есть остаются многочисленные источники неопределенностей объективного и субъективного характера - как в формировании застроенных и незастроенных земельных участков в городской среде, так и в неопределенности характеристик самой городской среды и ее влиянии на ценообразование даже надлежащим образом сформированных земельных участков.

В результате, при подготовке к совершению различного рода сделок с недвижимостью, а точнее - со сложными земельно-имущественными комплексами, приходится решать многочисленные проблемы, требующие высокой профессиональной подготовки и знаний реальной правоприменительной практики. И очень часто практикующим оценщикам приходится самим проводить соответствующую аналитическую работу. Далеко не все оценщики в состоянии определить особенности правового титула объекта оценки, возникновения, осуществления, перехода и прекращения прав на землю при анализе объекта оценки и задачи оценки. Тем более, когда в составе земельно-имущественного комплекса земельный участок находится на одном праве, часто даже необоротоспособном, а здание - на другом, а заказчик требует определить исключительно «рыночную» стоимость объекта.

Многие оценщики в такой ситуации поддаются соблазну провести элементарное описание сметы затрат по простому воспроизводству «оцениваемого» здания или созданию аналогичного объекта, а о проблемах формирования и оценки земельного участка даже и не упоминать. Тем более что прейскуранты на все виды строительных работ вполне доступны, расчеты приходится проводить достаточно громоздкие, и в отчет можно включить многочисленные таблицы со ссылками на авторитетные источники информации. А раз в составе земельно-имущественного комплекса «земля» не оформлена, то ее как объекта оценки вроде бы и не существует.

Более того, во многих отчетах оценщики делают специальный акцент на то, что проведение анализа юридических особенностей или каких-либо правовых аспектов задачи оценки не входит в их компетенцию. А всю ответственность за возможные правовые нестыковки в характеристиках правового титула объекта оценки и последствия ненадлежащей оценки пытаются переложить на заказчика оценки. Но большинство заказчиков оценки еще меньше подготовлено к решению подобных задач по всесторонней подготовке задания на оценку. Поэтому проблема не решается, а риски получения недостаточно достоверных результатов оценки растут.

Для оправдания такого «подхода к оценке» даже приходится сталкиваться с различными «теоретическими» обоснованиями понятия недвижимости, опирающимися на реальную практику оценки «жилой недвижимости» – квартир различного вида, отдельных комнат, нежилых помещений различного типа. Такая «недвижимость» никак не связывается с «землей» при ее продаже риэлторами, оформлении соответствующих документов. И эти положения переносятся на все виды недвижимости, вопреки нормам действующего законодательства. Часто даже используются ссылки на ипотеку – кредитование под залог недвижимости для приобретения квартиры. И подобные подходы к системе ипотечного кредитования – это не только позиция определенной части «практиков», недостаточно внимательно относящихся к мировому опыту и сути соответствующих положений действующего законодательства. К сожалению, они характерны и для многих российских законодателей. Почему-то им кажется странным, что во всех развитых странах ипотека – это кредитование строительства дома на земельном участке под залог этого земельного участка.

Все это стало возможным из-за перекосов в проведении приватизации государственной собственности отдельно от «земли», затягивания реальной земельной реформы, особенно в российских городах. Затянулось и создание важнейших институтов земельного рынка, их правового обеспечения и подготовки соответствующих кадров. Нарастают проблемы и из-за нестыковок со смежными секторами рыночной системы. Остро сказывается отсутствие реальной системы ипотечного кредитования под залог земельных участков с соответствующим институциональным обеспечением и ряда других объективных и субъективных факторов.