2. Определение стоимости недвижимости в г. Чебоксары.

2.1. Анализ рынка недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.²

Рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики сообщает, что за январь-июнь 2012 года банками и ОАО «Ипотечная  корпорация Чувашской Республики» выдано ипотечных жилищных кредитов и займов на сумму 2907,56 млн. рублей. Кредиты и займы получили 3028 граждан. Объем средств, вложенных гражданами, составил 2047,47 млн.рублей. Общая площадь  строящегося или приобретаемого жилья с использованием  кредитов и займов составила 139,309 тыс. кв.метров. 3028  граждан получили ипотечных кредитов и займов на приобретение жилья.

845 сделок купли-продажи жилья в Чебоксарах, зарегистрированных в июне 2012 года управлением Росреестра. По сравнению с апрелем число транзакций сократилось на 21%.

361 зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по городу Чебоксары в июне 2012года, что составляет 13 долю от общего объема зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве за первые шесть месяцев 2012года.

44850 рублей за кв. м составила в июне средняя цена квартир на вторичном рынке города Чебоксары. Это на 180 рублей выше (0,4%  больше), чем в мае 2012 года, и на 3055 руб. выше, чем в январе 2012 года.

Несмотря на рост объемов ипотечного кредитования, специалисты АИЖК не испытывают особого оптимизма, предчувствуя, что приближающаяся вторая волна финансового кризиса может свести все успехи 2011 и 2012 года на нет.

Как показывают цифры, первые 4 месяца 2012 года были достаточно благополучными для рынка недвижимости. За май и июнь в силу заметного ухудшения макроэкономического фона рынок стагнировал и демонстрировал тенденцию на понижение. Исключением стали показатели первичного рынка жилья: не успевая за ценами на «вторичку», появление новых проектов и открытие продаж строительными организациям изменили настроение  и первичный рынок впервые за последние полгода испытал существенные вливания денежных средств населения, чем на некоторое время частично удовлетворил ранее сложившийся дефицит на «первичку».

Минстрой Чувашии сообщает, что в республике  за  январь-июнь  2012 года введено в эксплуатацию за счет всех источников финансирования 273397 кв. м общей площади жилья или 105,1  % к  январю-июню  2011 года, в том числе индивидуальных жилых домов введено в объеме  213984  кв. м., или  102,4  % к соответствующему периоду 2011 года.

Переписывания ценников пока не случилось, объекты в некоторых сегментах рынка продолжают расти в цене, а население продолжают надеяться на удешевление квадратного метра. Застройщики понимают, что платежеспособный спрос имеет границы – и не спешат поднимать стоимость новостроек.

На рынке строящегося жилья в городе Чебоксары в июне 2012 года наблюдалось снижение цен. Средняя цена предложения по городу в июне составила 37 007 рублей за квадратный метр, что на 1,10% меньше, чем в мае 2012 года. При этом объем предложения в июне 2012 года увеличился на 30,42% по сравнению с предыдущим месяцем и составил 373 позиции.

Средняя цена на однокомнатные квартиры на рынке строящегося жилья в июне 2012 года составила 40 067 рублей за квадратный метр, что больше на 1,39% данных показателей для аналогичных квартир в мае 2012 года. Объем предложения однокомнатных квартир увеличился на 30,95% и составил 165 позиций. Количество позиций предлагаемых к продаже двухкомнатных и трехкомнатных квартир в июне увеличилось на 25,53% и 38,89% соответственно. При этом средняя стоимость одного квадратного метра двухкомнатных и трехкомнатных квартир в июне соответственно увеличилась на 0,78% и 4,11% по сравнению с предыдущим месяцем и составила для двухкомнатных квартир 36 324 рубля, а для трехкомнатных – 34 194 рубля.

По результатам анализа в июне 2012 года по сравнению с маем 2012 года в городе Чебоксары было зафиксировано уменьшение объема предложения вторичного жилья на 13,27%. Всего за рассматриваемый период предлагались 4 739 квартир. Основное уменьшение объема предложения наблюдалось среди однокомнатных и трехкомнатных квартир, по сравнению с данными за май 2012 года их объем уменьшился на 14,65% и 16,44% соответственно. Количество предлагаемых в июне 2012 года двухкомнатных квартир уменьшилось по сравнению с маем на 8,69%.

В июне 2012 года по сравнению с маем средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке города Чебоксары выросла на 180 рублей или на 0,40% и составила 44 849 рублей за квадратный метр.

В июне 2012 года в городе Чебоксары объем предлагаемых к продаже комнат составил 910 комнат, что на 9,81% меньше объема предложения комнат в мае 2012 года. При этом средняя стоимость комнаты в июне по сравнению с маем возросла до 51 123 рублей за квадратный метр, или на 3,04%. Средняя площадь продаваемых комнат составила 16,7 квадратных метров. В общем объеме продаваемых в июне комнат наибольший удельный вес занимают секционки и полугостинки – 51,65% и 19,89% соответственно.

Наибольший удельный вес в общем объеме предложений вторичного жилья составляют однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

Средние цены одного квадратного метра однокомнатных и двухкомнатных квартир в Чебоксарах в июне 2012 по сравнению с маем 2012 года  возросли на 0,05% и 0,86% соответственно и составили 48 264 и 44 513 рублей, средняя стоимость одного квадратного метра трехкомнатных квартир увеличилась по сравнению с маем на 0,50%. В июне средние цены на трехкомнатные квартиры были зафиксированы на уровне 40 291 рубль за квадратный метр.

Планировка квартиры – одна из характеристик, определяющая стоимость квартиры. В ходе анализа были исследованы типовые квартиры новой и старой планировки, так как квартиры данной планировки занимают наибольший удельный вес в общем объеме предложения  вторичного жилья – 56,51% и 9,66% соответственно.

Средняя цена однокомнатных квартир новой планировки в июне 2012 года составила 48 298 рублей за квадратный метр, что на 0,09% меньше, чем средние цены на аналогичные квартиры в мае 2012 года. Стоимость одного квадратного метра двухкомнатных и трехкомнатных квартир новой планировки в июне по сравнению с маем увеличилась на 0,99% и 1,18% соответственно и составила 44 528 и 40 223 рубля.

Стоимость одного квадратного метра однокомнатных квартир старой планировки в июне 2012 года составила 47 853 рубля, что на 0,07% меньше аналогичного показателя в предыдущем месяце. Средняя цена двухкомнатных и трехкомнатных квартир старой планировки соответственно увеличилась на 1,70% и 0,33% и составила 42 082 и 37 797 рублей за квадратный метр.

Среди однокомнатных квартир были рассмотрены квартиры площадью 30 и 34 квадратных метра. Наибольший удельный вес в общем объеме предлагаемых к продаже однокомнатных квартир площадью 30 квадратных метров занимали квартиры старой планировки (52,63%) и средняя цена данных квартир составила 48 923 рубля за квадратный метр. Квартиры новой планировки составили 7,37% от объема предложений однокомнатных квартир площадью 30 квадратных метров, а средняя цена – 50 905 рублей за квадратный метр. Среди предлагаемых к продаже однокомнатных квартир площадью 34 квадратных метра 58,68% составили квартиры новой планировки, средняя цена данных квартир – 50 171 рубль за квадратный метр. Средняя цена одного квадратного метра однокомнатной квартиры старой планировки составила 45 350 рублей.

Среди двухкомнатных квартир были рассмотрены квартиры площадью 42 и 52 квадратных метра. Удельный вес квартир новой и старой планировки в общем объеме двухкомнатных квартир площадью 42 квадратных метра составил 6,82% и 68,18% соответственно. Среди двухкомнатных квартир площадью 52 квадратных метра чаще встречались квартиры новой планировки.

Среди трехкомнатных квартир были рассмотрены квартиры площадью 56 и 68 квадратных метров. При этом трехкомнатные квартиры площадью 56 квадратных метров представлены в основном квартирами старой планировки – 64,29% от общего объема, а квартиры площадью 68 квадратных метров – квартирами новой планировки (83,50%).

Местоположение квартиры оказывает значительное влияние на стоимость одного квадратного метра общей площади. При этом наиболее высокие цены за 1 квадратный метр жилой недвижимости установлены в Северо-Западном и Центральном районах – 46 336 и 45 114 рублей квадратный метр соответственно.

Спрос все больше смещается в сторону предложений на первичном рынке - вторичное жилье привлекает все меньше потенциальных покупателей. "Вторичка", как правило, дороже, чем новостройка. А на первичном рынке сейчас очень серьезная конкуренция, и у застройщиков достаточно много интересных предложений.

Рост объема предложений вкупе с весенними валютными скачками мог бы уже спровоцировать снижение цен, но пока этого не случилось. Средняя рублевая стоимость квадратного метра продолжает подниматься, причем в некоторых сегментах – весьма ощутимо. Потенциал роста еще далеко не исчерпан,  считают аналитики.