Определение понятия «недвижимость». Классификациям и признаки объектов недвижимости. Роль недвижимости в экономическом и социальном развитии государства.
Слово недвижимость образовалось в русском языке из трех слов: недвижимый, имущество, собственность. Таким образом в слове недвижимость язык закрепил след.черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлеж. на права собственности. Понятие недвижимость не отделено от других понятий имущества. Имущество-это совокупность имуществ, т.е. подлежащий денежной оценки юридич.отнош в котором находится данное лицо.
Классификация: в состав недвиж-ти входит природные и рукотворные компоненты. Природные компоненты недвиж-ти в зависимости от наборов их характеристик делятся на 2 группы:
1)Свободные зем.участки-т.е. зем.участки свободные от строений, коммуникаций и многолетних насаждений. Эти участки предназначены для стройки.
2) Земли с улучшениями, т.е насаждениями, зданиями, сооружениями всевозможного назначения.
Зем.участок-это ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющий замкнутые границы , привязку местоположения к юрид.задан.системе координат с адресными ориентирами.
Рукотворныее компоненты недвиж-ти делятся на группы:
1) Строения с инженерн.коммуник. и насаждениями. Строение подразделяется на 2 группы:здания предназначенные в основном для жизни и деятельности человека,а так же для функций обеспечения в осн.человеком с использов.машин и оборудов.
2) Сооружения предназнач.для функций обеспечив. в основном конструкциями ,машинами, оборудованием при малом участии человека.
По функциям назначения выделяют 2 группы строений: объекты жилые и не жилые
Специалисты выделяют три базовых признака, по которым можно отличить объект недвижимости – стационарность, материальная ценность и долговечность. Пожалуй, главным признаком является стационарность, от которой и происходит название данного типа имущества как такового. Эта характеристика означает, что объект обладает неразрывной физической связкой с земной поверхностью. То есть имущество постоянно находится на одном месте и не предполагает перемещения без разрушительных процессов.
В современной рыночной экономике роль недвижимости определена тенденциями ипотечного жилищного кредитования и приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России.
Финансовые и экономические показатели оценки инвестиционных проектов, их характеристика и порядок расчета.
Наиболее важный этап в процессе принятия инвестиционных решений — оценка эффективности реальных инвестиций (капиталовложений). От правильности и объективности такой оценки зависят сроки возврата вложенного капитала и перспективы развития предприятия. Рассмотрим важнейшие принципы и методические подходы, используемые в международной практике для оценки эффективности реальных инвестиционных проектов.
Первым из таких принципов является оценка возврата вложенного капитала на основе показателя денежного потока, формируемого за счет прибыли и амортизационных отчислений в процессе эксплуатации проекта. Показатель денежного потока может применяться для оценки проектов с дифференциацией по отдельным годам эксплуатации объекта или как среднегодовой.
Вторым принципом оценки является обязательное приведение к настоящей стоимости, как вложенного капитала, так и величины денежных потоков. Это связано с тем, что процесс инвестирования осуществляется не одномоментно, а проходит ряд этапов, что находит отражение в бизнес-плане инвестиционного проекта. Аналогично должна приводиться к настоящей стоимости и сумма денежного потока (по отдельным этапам его формирования).
Третьим принципом оценки является выбор дифференцированного проекта (дисконта) в процессе дисконтирования денежного потока (приведения его к настоящей стоимости) для различных инвестиционных проектов.
Четвертый принцип оценки заключается в том, что выбираются различные варианты форм используемой ставки процента, для дисконтирования исходя из целей оценки.
Для финансовой оценки эффективности реальных инвестиций проектов используются следующие основные методы:
- метод простой (бухгалтерской) нормы прибыли;
- метод расчета чистой текущей стоимости (ЧТС) проекта;
- индекс доходности;
- период (срок) окупаемости;
- внутренняя норма прибыли (ВНП) проекта;
- модифицированный метод внутренней нормы прибыли.
