7 Индивидуальное задание

Оценка недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Гарина-Михайловского 12а.

В процессе работы по определению рыночной стоимости данного объекта исследования был сделан вывод, что использование двух из трех существующих подходов (доходного и сравнительного) является недопустимым. Поэтому принято решение отказаться от использования при расчете величины стоимости объекта исследования от доходного и сравнительного подходов и использовать затратный подход.

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект исследования другим объектом, который либо является точной копией объекта исследования, либо имеет аналогичные полезные свойства.

В данном случае при оценке рыночной стоимости применение затратного подхода является вполне возможным и допустимым.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости являются отражением будущих потенциальных доходов. При применении данного подхода анализируется возможность вещи генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода ее владения.

Рассчитаем физический износ здания методом эффективного возраста:

Ифиз. = ЭВ / ЭЖ х 100%, где:

ЭВ - эффективный возраст (в годах) объекта может быть принят равным хронологическому (действительному) возрасту;

ЭЖ - срок экономической жизни;

ЭЖ - 100 лет (норма амортизации для зданий со стенами крупноблочными или облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, мелких шлакоблоков, ракушечника, с перекрытиями деревянными, составляет 1% в год, отсюда 100% / 1% = 100 лет).

Ифиз. = (57 / 100) х 100% = 57%.

Таблица 1 - Расчёт восстановительной стоимости жилого дома без учёта износа

№ п/п	Литера по плану	Наименование имущества	Измеритель	Ст-ть измерителя с поправкой, по тех. паспорту, руб.	Объём	Индекс перевода цен цен на I квартал 2013г.	НДС %	Предпринимательская при- быль, %	Восстановительная ст-ть без износа, руб.
1	А	Жилой дом	куб.м.	31,30	89	76,71	18	10	196 596
2	А1	Пристрой	куб.м.	31,30	54	76,71	18	10	119 284
3	А1	Пристрой	куб.м.	24,50	18	76,71	18	10	31 122
4	а1	Веранда	кв.м.	10,50	40	76,71	18	10	29641
		ИТОГО							376 643

Из полученного физического износа по данным таблицы 2(см. Приложение А) можно сделать вывод, что техническое состояние дома неудовлетворительно, требуется капитальный ремонт стоимостью около 75% от восстановительной стоимости дома.

Таблица 2 - Результаты оценки полученный затратным подходом

Наименование объекта исследования	Накопленный износ, %	Стоимость объекта, рассчитанная затратным методом с учётом износа, руб.
Жилой дом	57	84 536
Пристрой	57	51 284
Пристрой	57	13 382
Веранда	57	12 746
ИТОГО		162 000

Таким образом, стоимость жилого дома с учетом износа составила 162000 рублей, а восстановительная стоимость - 376 643 рублей.