45. Договор участия в долевом строительстве, его правовая природа.

Правовая природа договора участияв долевом строительстве является сложной и дискуссионной. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает специальное регулирование указанного вида договора. Чтобы проанализировать правовую природу договора участия в долевом строительстве, необходимо выделить права и обязанности сторон, определить гражданско-правовую характеристику и выделить отличия от других гражданско-правовых договоров.

Анализ положений Закона № 214 – ФЗ позволяет выделить основные признаки данного договора:

во-первых, договор направлен на выполнение работи оказание услуг.К услугам по договору участия в долевом строительстве относятся: ввод объекта в эксплуатацию, государственная регистрация договоров, услуги по содержанию и ремонту объекта недвижимости и др.

во-вторых, участник долевого строительства, вкладывая денежные средства, преследует не цели извлечения прибыли, а личные потребительские цели (приобретение недвижимого имущества для личного, семейного пользования);

в-третьих, говоря о предмете договора участия в долевом строительстве, можно сказать, что речь идет о создании объекта долевого строительства (объекта недвижимости) и его передаче участнику долевого строительства.

1. Предметом договора является создание объекта долевого участия, а именно недвижимости: договор участия в долевом строительствев настоящее время очень часто применяют именно при строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений;

2. Закон № 214-ФЗ в ст. 4 содержит существенные условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным. К там условиям в договоре участия в долевом строительстве относятся:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

3. Стороны имеют права и обязанности, которые отличаются по своему содержанию от других «похожих» договоров.

4. Особый субъектный состав: участником договора долевого участия в строительстве могут быть как физические, так и юридические лица. Застройщиком, наоборот, могут быть только юридические лица;

5. Цели участника долевого строительства и застройщика отличаются, потому что для застройщика привлечение денежных средств от участника долевого строительства - это прежде всего прибыль, которая складывается из разницы полученных денежных средств и себестоимости объекта. Цель участника долевого строительства состоит в получении объекта долевого строительства (например, квартиры).

«Субъектный состав характеризуется неравенством, поскольку договор долевого участия в строительстве можно отнести к публичным договорам, когда застройщик обязан заключить договор долевого участия с любим лицом, обратившемуся к нему с этой целью»¹.

Отличие договора долевого участия от договора строительного подряда заключается главным образом в том, что участник долевого строительства не является заказчиком строительных работ и не определяет условия и сроки их выполнения, он лишь присоединяется к уже существующим условиям и вносит соответствующую долю. Кроме того, присоединение может происходить на любом этапе строительства, в том числе, когда строительство уже почти завершено.

Итак, договор участия в долевом строительстве - это самостоятельный, вид договора. Его специфика состоит в сочетании услуг и работ, и при этом договор носит предпринимательский характер только для одной из сторон (застройщика), поскольку цель заключения договора для физического лица – это приобретение объекта недвижимости для личных целей.