§ 2. Применение общих положений гражданского законодательства о вещах к недвижимым вещам

Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о применении или неприменении к недвижимым вещам тех или иных гражданско-правовых норм о вещах.

Вместе с тем, очевидно, что регулирование оборота недвижимых вещей невозможно при отсутствии точной классификации этих объектов, без определения их места в общей системе объектов гражданских прав.

Предложения по совершенствованию законодательства:

1. Недвижимость всегда является индивидуально определенной вещью. Ее индивидуальный характер можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в их привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер. Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален.

2. Каждая недвижимая вещь должна представлять собой самостоятельный единый объект гражданского права. Соответственно сложная вещь, объединяющая по признаку использования по одному назначению разнородные вещи, при наличии у составляющих ей вещей признаков, предусмотренных ст. 130 ГК РФ, может быть сама признана недвижимой вещью (например, комплекс недвижимого имущества).

3. Если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает, и образуются два или более самостоятельных объекта права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь. Одновременно регистрируется прекращение права на прежний объект.

4. В случае, если объект недвижимости является неделимой вещью (ст. 133 ГК РФ), то даже при возникновении права общей собственности неделимая недвижимая вещь сохраняет свое значение самостоятельного единого объекта гражданского права.

С учетом сказанного необходимо исключить из ст.ст. 132, 558 ГК РФ, ст. 7 Водного кодекса РФ, ст. 127 Жилищного кодекса РФ указание на возможность купли-продажи, мены, дарения, аренды, залога и иных сделок по распоряжению частью единого объекта недвижимости. В случаях возникновения права общей собственности на недвижимость речь может идти об отчуждении доли в праве общей собственности (см. ниже).

18. Имущественные комплексы как объекты гражданского оборота. Проблема правового режима предприятия как имущественного комплекса.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 ГК РФ.( Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).

В современной теории гражданского права проблема существования категории "имущественный комплекс" в качестве самостоятельного объекта гражданского права является достаточно актуальной. Смешение различных правовых явлений, регулируемых нормами вещного и обязательственного права, в рамках имущественного комплекса как единого объекта права порождает ряд практических проблем, связанных с определением применимых правовых норм к отношениям по поводу такого объекта, с коллизиями, возникающими в процессе правоприменения, и др. Неоднородный состав известных позитивному праву имущественных комплексов также препятствует разработке единого учения об имущественном комплексе в цивилистической доктрине.

В ряд имущественных комплексов необходимо включать, помимо предприятия, также наследственную массу (ст. 1112 ГК РФ),общее имущество супругов (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса Р (далее - СК РФ)), другие имущественные общности. Принципиально важно отметить невозможность существования исчерпывающей классификации имущественных комплексов, ибо в основе объединения отдельных объектов прав в некую имущественную массу могут лежать совершенно казуальные основания. Пункт 1 ст. 1013 ГК РФ, определяющий объект доверительного управления, указывает на другие имущественные комплексы. Это как подтверждает тезис о том, что предприятие не является единственным видом имущественных комплексов, так и допускает существование имущественных комплексов, не определенных прямо в законе.

проблематика существования имущественного комплекса в качестве объекта гражданского права обостряется при попытках определения признака, обосновывающего единство разнородных по сути объектов гражданских прав. А. В. Грибанов, определяя те признаки, благодаря которым разнородные объекты гражданских прав следует именовать предприятием как имущественным комплексом, представляет их классификацию, ограничивающуюся пятью элементами .

С научной точки зрения, учитывая известную проблемность существования категории "имущественный комплекс" в качестве объекта субъективного гражданского права, возможно задать более существенный и фундаментальный вопрос: имеет ли смысл выделение имущественного комплекса в качестве именно объекта субъективных гражданских прав? следует отметить, что указанным вопросом задавались еще германские цивилисты в рамках развернувшейся в конце XIX в. дискуссии по поводу определения места universitas juris в системе гражданского права. Так, Ф. Регельсбергер считал имущественную массу лишь мыслимым единством и обосновывал невозможность существования юридического единства, ad contrario, тем, что в ином случае пришлось бы допускать возможность различной юридической судьбы для юридического единства в целом и для отдельных объектов этого единства. Приведенное выше замечание ученого, описывающего проблему одновременного выделения имущественного комплекса и его составляющих по отдельности в качестве объектов гражданских субъективных прав, актуально и в настоящее время.

Категорию "имущество" в таком ее понимании необходимо отождествлять с категорией "имущественный комплекс", с той лишь разницей, что содержание имущественного комплекса может быть различным в зависимости от целей существования такого комплекса прав и обязанностей, в том числе быть меньше, нежели вся совокупность имущественных правоотношений субъекта права.

При таком понимании имущественного комплекса следует отказаться от включения в его состав непосредственно объектов гражданских прав, определив имущественный комплекс в качестве совокупности только определенных субъективных прав и юридических обязанностей. Весьма значимо и то, что в данном случае имущественный комплекс, не являясь объектом субъективных гражданских прав, является в то же время элементом гражданско-правового оборота, т. е. те материальные и нематериальные блага, которые обслуживаются имущественным комплексом в смысле совокупности прав и обязанностей, могут менять своего субъекта в рамках правопреемства. Данное понимание категории "имущественный комплекс" нивелировало бы многие проблемы, в частности проблему поиска некоего абсолютного права на имущественный комплекс как совокупность разнородных объектов, которое пытался сконструировать В. В. Байбак в качестве права, "предоставляющего кредитору наиболее полную сумму правовых возможностей", нарушая этим существующую систему абсолютных гражданских прав.