- •1. Англосаксонская модель текущего обеспечения
- •2. Текущее обеспечение в странах common law
- •3. Глобальное обеспечение в континентальной системе права
- •4. Предпринимательский залог
- •5. Индустриальный залог
- •6. Складской залог в зарубежном праве
- •А.А. Зябликов новеллы российского залогового права: глобальное обеспечение и отдельные виды залога
- •1. Глобальное обеспечение, или "тотальный залог"
- •2. Основные новеллы в регулировании отдельных видов залога
- •2.1. Залог обязательственных прав
- •2.2. Залог прав по договору банковского счета
- •2.3. Залог прав участников юридических лиц и ценных бумаг
- •О.С. Киселева момент заключения консенсуального договора: российский подход в сравнительно-правовой перспективе
- •1. Момент заключения консенсуального договора:
- •2. Вступление в силу акцепта заявлением
- •2.1. Теория отправления (теория почтового ящика)
- •2.2. Теория доставки (получения)
- •3. Вступление в силу акцепта молчанием (бездействием)
- •4. Вступление в силу акцепта действием
- •Д.Р. Кукшинов категория добросовестности применительно к возникновению залоговых прав
- •1. Допустимость установления залога несобственником
- •2. Значение владения при предоставлении
- •2.1. Собственник утратил владение вещью помимо воли
- •2.2. Собственник утратил владение вещью по воле
- •2.3. Собственник не утратил владение вещью
- •3. Возмездность приобретения залогового права на вещь как
- •В.В. Лавров природа прав дольщиков на объект долевого строительства
- •1. Правовая природа договора участия
- •1.1. Простое товарищество
- •1.2. Подряд
- •1.3. Договор sui generis
- •1.4. Купля-продажа
- •2. Концепции прав инвесторов на объект строительства
- •3. Инвестирование в строительство: модели регулирования
- •Ю.Н. Муллина контроль за несправедливыми договорными условиями: российское право в сравнительно-правовой перспективе
- •1. Понятие "договорная свобода".
- •2. Контроль за несправедливыми договорными условиями
- •2.1. Потребитель как заведомо слабая сторона
- •2.2. Понятие несправедливых договорных условий
- •2.3. Защита потребителя от несправедливых договорных
- •2.4. Немецкий, французский и английский подходы к контролю
- •2.5. Контроль за несправедливыми договорными условиями
- •3. Контроль за несправедливыми договорными условиями
- •3.1. Европейский опыт
- •3.2. Отечественный опыт
- •Р.Г. Нуртдинов акционерные соглашения
- •1. Акционерные соглашения: зарубежный и отечественный
- •1.1. Акционерные соглашения в странах англосаксонской
- •1.2. Акционерные соглашения в странах континентальной
- •1.3. Акционерные соглашения в российском правопорядке
- •2. Правоотношения из акционерных соглашений
- •2.1. Субъекты акционерных соглашений
- •2.2. Предмет акционерных соглашений
- •Д.Ф. Перунов система правоотношений в поручительстве
- •1. Содержание обязательства поручителя и структура
- •2. Значение отношений покрытия при установлении
- •3. Отношения между поручителем и должником
- •А.Э. Савкунова акцепт как стадия заключения договора
- •1. Стадии заключения договора посредством оферты и акцепта
- •2. Понятие, признаки акцепта
- •3. Способы акцепта
- •3.1. Акцепт заявлением
- •3.2. Акцепт действием
- •3.3. Акцепт молчанием, бездействием
- •4. Срок для акцепта
- •4.1. Общие положения
- •4.2. Запоздавший акцепт
- •5. Акцепт на иных условиях
- •5.1. Правило зеркального соответствия
- •5.2. Акцепт с незначительными изменениями
- •5.3. Акцепт со значительными изменениями
- •5.4. Условия договора
- •Я.О. Смородин несколько мыслей о корпоративном договоре в свете реформирования гражданского законодательства
- •1. Континентально-европейская и англосаксонская модели
- •2. Состав участников корпоративного договора
- •3. Единогласный корпоративный договор
- •4. Противоречие корпоративного договора уставу и раскрытие
- •5. Нарушение корпоративного договора
- •А.М. Соколов особенности договора железнодорожной перевозки
- •1. Общая характеристика особенностей
- •1.1. Юридическая природа
- •1.2. Виды
- •1.3. Отличия договора железнодорожной перевозки
- •1.3.1. Договор перевозки, договор подряда
- •1.3.2. Договор перевозки и договор аренды
- •1.3.3. Договор перевозки и договор хранения
- •1.3.4. Договор перевозки, договор поручения, договор
- •2. Особенности ответственности сторон по договору
- •2.1. Общие положения
- •2.2. Ответственность перевозчика
- •2.3. Ответственность грузоотправителя
- •2.4. Ответственность грузополучателя
- •Е.А. Шеломенцева
- •Понятие акцессорности обеспечительных обязательств
- •В сравнительно-правовом аспекте
3. Инвестирование в строительство: модели регулирования
Рассмотрение проблемы природы прав дольщиков на объект строительства неизбежно приводит к размышлениям относительно наиболее правильной модели инвестирования гражданами в строительство будущей недвижимости в целом.
Период до 2004 г. характеризовался полным устранением государства из сферы инвестиций граждан в строящуюся недвижимость и неограниченной свободой договора в отношениях между застройщиком и дольщиками. Итог оказался закономерным - появилась проблема "обманутых дольщиков", принявшая характер национального бедствия. В судебной практике царила неопределенность по вопросу о квалификации договоров долевого участия и, как следствие, о природе прав инвесторов на возводимые объекты. Доминирующей оставалась "вещно-правовая концепция", подкреплявшаяся некоторыми положениями инвестиционного законодательства и приводившая к несправедливым для кредиторов застройщика результатам в ходе банкротства.
Принятие в 2004 г. специального Закона, казалось бы, должно было решить указанные проблемы. Однако, как было указано выше, Закон о долевом строительстве характеризуется низким уровнем юридической техники, и его появление породило не столько ответы, сколько новые вопросы. Закон закрепил первоначальный способ приобретения права собственности за дольщиками, оставляя при этом повод полагать, что законодатель встал на путь обязательственно-правовой концепции прав инвесторов. Об этом говорят нормы о законном залоге и государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства. Нормы § 7 гл. 9 Закона о банкротстве еще больше подчеркивают соответствующую идею и вводят дополнительные гарантии для дольщиков. Закон о долевом строительстве установил специальные требования для лиц, планирующих привлекать денежные средства для инвестирования в недвижимость, а также повышенные санкции для застройщиков, нарушающих свои обязательства. Таким образом, период после 2004 г. характеризуется наличием серьезных законодательных ограничений договорной свободы.
Тем не менее современная практика показывает, что данные меры эффективно сработали против криминальных схем, в большинстве же случаев застройщики научились эффективно выводить свои активы и спасать их от взыскания в рамках процедуры банкротства. Кроме того, дольщики не испытывают желания участвовать в конкурсном производстве - в качестве желаемого материально-правового результата видят не частичное возмещение убытков, а получение права собственности на жилые помещения. Возможность успешно предъявлять иски о признании права собственности дольщикам предоставляет практика Верховного Суда РФ. В том случае, когда дольщики имеют дело с объектом незавершенного строительства, решение суда не позволяет им получить жилые помещения по факту, и в итоге государство пытается различными способами сгладить социальную напряженность - за счет бюджета, т.е. в конце концов за счет прочих налогоплательщиков.
В итоге мы видим, что действующая система правового регулирования инвестирования граждан в строительство будущей недвижимости имеет серьезные проблемы, которые не получается устранить с помощью внесения новых дополнительных гарантий для дольщиков в Закон о долевом строительстве и Закон о банкротстве, что мы наблюдаем на протяжении многих лет.
Очевидно, что решением проблемы могло бы стать включение дольщиков в вещное право на земельный участок, что способствовало бы реализации принципа superficies solo cedit. В качестве выхода авторы Концепции развития гражданского законодательства предлагают конструкцию права приобретения чужой недвижимой вещи, поскольку использование обязательственно-правовых приемов для удовлетворения вещно-правовой потребности не дает должного материально-правового эффекта. Использование залога не соответствует природе отношений постольку, поскольку целью дольщиков является получить вещь, а не обеспечить возможность ее отчуждения в случае неисполнения застройщиком своих обязательств <1>.
--------------------------------
<1> Концепция развития законодательства о вещном праве. 2009. С. 117 - 129.
Однако, Р.С. Бевзенко видит еще один выход из ситуации <1>. Он заключается в полном запрете гражданам участвовать в сделках, связанных с приобретением квартир в строящихся домах. В этом случае в инвестиционной деятельности с будущей недвижимостью должны участвовать только профессиональные участники рынка, свободные от какого-либо патернализма, по аналогии с рынком ценных бумаг. Граждане, в свою очередь, будут покупать у таких инвесторов только готовое жилье. Очевидно, что цена на квартиры, которая и без того является непомерно высокой, вырастет еще больше за счет участия инвесторов - в этом случае потребуются согласованные действия профильных министерств и Правительства РФ по проведению целенаправленной политики по снижению цен на жилье. Граждане, в свою очередь, будут свободны от всех рисков, что позволит им в любой момент получить ипотечное кредитование.
--------------------------------
<1> http://zakon.ru/Blogs/vybor_pravovoj_politiki_v_sfere_regulirovaniya_pokupki_grazhdanami_stroyashhegosya_zhilya/5337
Министерство строительства РФ уже начало работу в этом направлении - в январе 2015 г. начались переговоры с крупнейшими банками с целью выработки приемлемых схем их участия в отношениях между дольщиками и застройщиками. Предлагается дать возможность гражданам выбрать банк в качестве посредника, за счет которого будут перечисляться денежные средства дольщиков и который будет контролировать выдачу застройщику очередной части средств лишь по достижении определенного этапа в строительстве объекта. При этом планируется, что дольщик вносит на банковский счет только первоначальный взнос, остальные средства банк предоставляет застройщику в качестве строительного кредита. По окончании строительства банк выдает средства дольщику с помощью ипотечного кредитования, который выплачивает застройщику оставшуюся часть. Таким образом, схема максимально выгодна для банков, что повлечет неизбежное падение предложения на рынке недвижимости и рост цен на жилье, но при этом опять же не позволит обеспечить получение дольщиками самого жилья. Подобное возможно, если банкам позволят финансировать завершение строительства незавершенного объекта <1>. Проект предусматривает, что с 2020 г. продавать квартиры застройщики смогут только после сдачи дома в эксплуатацию, что фактически означает полный отказ от системы долевого участия в строительстве жилья. Эту идею 24 июля 2015 г. поддержал первый заместитель Председателя Правительства РФ Игорь Шувалов <2>.
--------------------------------
<1> https://news.mail.ru/inregions/moscow/90/economics/20666977/
<2> https://zakon.ru/discussion/2015/07/27/dolevoe_uchastie_v_stroitelstve_mogut_zapretit_v_pravitelstve_ideyu_podderzhali