1. Правовая природа договора участия

в долевом строительстве

1.1. Простое товарищество

Наиболее распространенной квалификацией в конце 1990-х - начале 2000-х гг. был договор простого товарищества - в большинстве решений суды склонялись к этой конструкции <1>. Суды и поддержавшие данную точку зрения исследователи <2> аргументируют это тем, что у сторон в долевом строительстве также одна цель, они объединяют финансовые средства и усилия для ее достижения.

--------------------------------

<1> См., например: Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 февраля 2005 г. по делу N А58-4628/03-Ф02-147/05-С2, ФАС Западно-Сибирского округа от 21 июля 2004 г. N Ф04-5165/2004(А70-3160-22), ФАС Поволжского округа от 8 декабря 2005 г. N А65-6436/2005-СГ2-20; Обобщение практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ), 1999 - 2001 гг.; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9; СПС "КонсультантПлюс".

<2> См.: Брагинский М.И. Финансирование строительства жилого дома // Право и экономика. 1999. N 4. С. 79; Павлодский Е.А. Правовая природа инвестиционного контракта // Право и экономика. 2000. N 9. С. 73 - 74.

Попробуем оценить обоснованность этих доводов с помощью анализа квалифицирующих признаков договора простого товарищества.

Договор простого товарищества и договор долевого участия в строительстве не приводят к образованию юридического лица, п. 1 ст. 1041 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) предусматривает внесение товарищами вкладов для осуществления совместной деятельности, в качестве которых согласно п. 1 ст. 1042 ГК РФ могут выступать профессиональные и иные знания, навыки и умения. На первый взгляд это могли бы быть способности застройщика по созданию объекта строительства. Однако для внесенного имущества, а также для достигнутого результата, полученных плодов и доходов устанавливается специальный правовой режим. Собственником результата становятся все товарищи, имущество которых составляет общую долевую собственность. В договоре долевого участия застройщик и дольщики не становятся сособственниками построенного объекта, в момент заключения договора помещение, на получение которого в собственность претендует дольщик, определяется предельно точно, а застройщик не вправе претендовать на долю в объекте. Справедливости ради следует упомянуть, что режим общей собственности товарищей на результат их совместной деятельности является общим правилом - в силу п. 1 ст. 1043 ГК РФ иное может быть предусмотрено договором. Тем не менее представляется, что в случае тождественности указанных договоров законодатель мог бы использовать в Законе о долевом строительстве схожую формулировку или предусмотреть возможность иного распределения права собственности на объект сторонами по договору. Поскольку он этого не сделал, то очевидно намерение придать регулируемым правоотношениям иной, отличный от простого товарищества, характер.

Также, как отмечает В.В. Витрянский, "договор простого товарищества носит организационный характер. Создаваемое товарищами коллективное образование, не будучи юридическим лицом, вместе с тем представляет собой определенную корпоративную структуру, созданную контрагентами на основе связывающего их договора и позволяющую им совместно выступать в гражданском обороте" <1>. Действительно, нормы ст. 1044 ГК РФ о ведении общих дел позволяют совершать действия каждым товарищем от имени всех товарищей, отдельными участниками либо совместно всеми. Ничего подобного в долевом участии нет, трудно представить себе на практике ситуацию, в которой дольщик осуществлял бы действия в интересах иных дольщиков и застройщика одновременно. В свою очередь, это обусловлено следующим признаком простого товарищества.

--------------------------------

<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований: В 5 т. М.: Статут, 2006. Т. 1. С. 5.

Договору простого товарищества присуща общая цель. Еще К.П. Победоносцев в начале XX в. писал: "Сообщество (associatio) составляет отдельную группу договоров, в противоположении договорам, основанным на обмене ценностей. В меновом договоре (купля, наем и пр.) стороны имеют в виду различные цели, коим соответствует и различное с обеих сторон исполнение. Напротив того, в сообществе стороны имеют в виду одинаковую цель, употребляя для достижения ее одинаковые или различные средства. В меновом договоре интересы обеих сторон противоположны: чем выгоднее сделка для одной стороны, тем менее выгодна для другой; что для одного убыток, то для другого польза. Напротив того, в существе сообщества единство интересов между сторонами: что одному выгодно, в том выгода и для другого, и всякий, работая для себя, и для другого работает" <1>.

--------------------------------

<1> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. М.: Статут, 2003. Часть третья: Договоры и обязательства; http://civil.consultant.ru/.

В договоре простого товарищества нет сторон как таковых - все товарищи являются должниками и кредиторами по отношению друг к другу, отсутствуют встречные требования, а равно и риск убытков у товарищей ограничивается внесенными вкладами (ст. 1046 ГК РФ). К.И. Скловский пишет, что "товарищи не несут ответственности один перед другим, кроме некоторых случаев", которые "носят факультативный характер, не охватывая основной деятельности товарищей по созданию общего объекта (достижению иного результата), которая не является исполнением обязательства в юридическом смысле. Невозможно потребовать участия товарища в создании объекта путем предъявления такого иска, и именно потому, что нет такого обязательства. Соответственно, недостижение результата лежит на общем риске товарищей и не влечет взаимной ответственности одного товарища перед другим (другими)" <1>. Иначе обстоит дело с долевым участием в строительстве, в котором нарушение срока внесения платежа является основанием для уплаты застройщику неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, а также может явиться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в случаях, предусмотренных Законом (ч. ч. 4 - 6 ст. 5, ч. ч. 3 - 5 ст. 9 Закона). Важными в этой связи являются изменения в ст. 307 ГК РФ, внесенные Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ, вступившим в силу с 1 июня 2015 г. Указанный в данной статье перечень действий, которые могут быть предметом обязательства (и исполнения которого вправе требовать кредитор), был дополнен, в частности, внесением вклада в совместную деятельность. Указанная новелла, как нам видится, вступает в противоречие с признаком, принципиально отличающим простое товарищество от обычного договора встречного (синаллагматического) типа. Сомнительность предъявления подобного требования видна в случае, если (как это предусмотрено по общему правилу) результат совместной деятельности поступает в общую собственность, ведь тогда ответчик оказывается в определенном смысле и истцом.

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Применение законодательства о собственности. Трудные вопросы: Комментарий Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г., Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54, информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153. М.: Статут, 2014. С. 61; СПС "КонсультантПлюс".

Цели у сторон в долевом участии также различные - для участника - это получение объекта строительства в собственность, для застройщика - получение прибыли в виде разницы между себестоимостью объекта и полученными от дольщиков средствами. Кроме того, дольщики заключают договор не между собой (как в простом товариществе), а с застройщиком, причем такое количество договоров, сколько привлекается дольщиков <1>.

--------------------------------

<1> Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М.: Инфотропик Медиа; Берлин, 2012. С. 48 - 49.

Наконец, для договора простого товарищества особое значение имеет фидуциарность, лично доверительный характер отношений, складывающихся между товарищами. О подобном характере отношений говорят, в частности, уже упомянутые положения ст. 1044 ГК РФ, в соответствии с которыми каждому товарищу обычно предоставляется выступать от имени всех участников договора; если товарищи договорились о совместном ведении дел, то никакую сделку в общих интересах нельзя совершить против воли хотя бы одного из участников. Также, по мнению В.В. Витрянского, наличие фидуциарности доказывает положение абз. 5 п. 1 ст. 1050 ГК РФ, согласно которому договор простого товарищества по общему правилу прекращается вследствие отказа кого-либо из товарищей от дальнейшего участия в бессрочном договоре простого товарищества <1>. Н.Б. Щербаков справедливо указывает в этой связи, что "представление о лично-доверительном характере отношений, связывающих 150 участников строительства многоквартирного дома (офисного центра), выходит за рамки разумного обоснования" <2>.

--------------------------------

<1> Витрянский В.В. Система гражданско-правовых договоров в условиях реформирования гражданского законодательства // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1. С. 26 - 59. С. 5; СПС "КонсультантПлюс".

<2> Щербаков Н.Б. Президиум ВАС РФ. Информационное письмо от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве": Комментарий // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума ВАС РФ / Р.С. Бевзенко, Б.М. Гонгало, Л.А. Новоселова и др.; под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой. М.: Статут, 2009. Вып. 10. С. 37.

Сказанное делает невозможным вывод о квалификации долевого участия как договора простого товарищества.