2.3. Правовой режим объектов недвижимости. Особенности

правового режима земельных участков, нежилых помещений

Категория "правовой режим" хотя и является одним из основных правовых понятий, широко применяемым как в науке, так и в практической деятельности, часто встречается в законодательстве, но ее определение в нормативных источниках не дается.

В учебной и научной литературе даются нижеследующие определения понятию "правовой режим".

Если обратиться к значению самого термина "режим", то в толковых словарях приводятся его разные варианты. В одних источниках указывается на его происхождение от французского regime (латинского regimen) - управление, а сам режим определяется как "совокупность правил, мероприятий, норм для достижения какой-либо цели" <1>. В других режим толкуется как "распорядок дел, действий, условия деятельности, работы, существования чего-нибудь" <2>.

--------------------------------

<1> Большой энциклопедический словарь: В 2 т. / Гл. ред. А.М. Прохоров. М.: Сов. энцикл., 1991. Т. 2. С. 253.

<2> Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка / РАН. Ин-т рус. яз.; Российский фонд культуры. М.: Азъ, 1992. С. 696.

Вероятно, из этого вытекают и различия в определениях понятия "правовой режим".

Так, в учебнике профессора В.Д. Перевалова дается следующее определение: "Правовой режим - специфика юридического регулирования определенной сферы общественных отношений с помощью различных средств и способов. Как правило, различные сферы общественных отношений требуют различного сочетания способов, методов, типов правового регулирования. Своеобразие правовых режимов наблюдается как внутри каждой отрасли, так и в правовой системе в целом".

В.Б. Исаков определяет правовой режим "как социальный режим некоторого объекта, закрепленный правовыми нормами и обеспеченный совокупностью юридических средств" <1>.

--------------------------------

<1> Исаков В.Б. Механизм правового регулирования и правовые режимы // Проблемы теории государства и права. М., 1987. С. 258 - 259.

С.С. Алексеев понимает правовой режим "как порядок регулирования, выраженный в комплексе правовых средств, которые характеризуют особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создают особую направленность регулирования" <1>.

--------------------------------

<1> Алексеев С.С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве. М., 1989. С. 185.

Л.А. Морозова раскрывает понятие правового режима как результат "регулятивного воздействия на общественные отношения системы (определенного набора) юридических средств, присущих конкретной отрасли права и обеспечивающих нормальное функционирование данного комплекса общественных отношений" <1>.

--------------------------------

<1> Морозова Л.А. Конституционное регулирование в СССР. М., 1985. С. 123.

По мнению Н.И. Матузова и А.В. Малько, "правовой режим - это особый порядок правового регулирования, выражающийся в определенном сочетании юридических средств и создающий желаемое социальное состояние и конкретную степень благоприятности либо неблагоприятности для удовлетворения интересов субъектов права" <1>.

--------------------------------

<1> Матузов Н.И., Малько А.В. Правовые режимы: вопросы теории и практики // Известия высших учебных заведений. Правоведение. 1996. N 1; http://www.law.edu.ru/artide/artide.asp?artideID=141915.

А.Н. Титиевский рассматривает также понятие отраслевого правового режима, которое, по его мнению, "аккумулирует в себе присущие для данной отрасли права юридические средства, располагая их в зависимости от существа регулируемых отношений в определенной пропорции, соотношении, и тем самым приобретает значение категории, подчеркивающей своеобразие отрасли". Кроме того, автор дает определение понятия гражданско-правового (отраслевого) режима как "особого порядка регулирования, сориентированного на упорядочивание длящихся социальных процессов (состояний), представляющего собой совокупность юридических средств, образующих их особое сочетание, при котором с учетом диспозитивных начал преобладает общедозволительная направленность" и как "сложноструктурированной системы правовых средств, приложенных к объектам гражданских прав и объединенных в особую комбинацию с целью наиболее оптимального вовлечения объектов в сферу правовых отношений" <1>.

--------------------------------

<1> Титиевский А.Н. Понятие и структура гражданско-правового режима вещей с позиций системного подхода // Вестник Тюменского государственного университета. 2012. N 3. С. 130.

Если говорить о признаках понятия "правовой режим", то, по мнению Н.И. Матузова и А.В. Малько, они состоят в том, что правовые режимы "1) устанавливаются в законодательстве и обеспечиваются государством; 2) имеют цель специфическим образом регламентировать конкретные области общественных отношений, выделяя во временных и пространственных границах те или иные субъекты и объекты права; 3) представляют собой особый порядок правового регулирования, состоящий из юридических средств и характеризующийся определенным их сочетанием; 4) создают конкретную степень благоприятности либо неблагоприятности для удовлетворения интересов отдельных субъектов права" <1>.

--------------------------------

<1> Матузов Н.И., Малько А.В. Указ. соч.

Как пишут те же авторы, "правовые режимы классифицируются по многим основаниям в зависимости от:

- предмета правового регулирования - конституционный, административный, финансовый, земельный и т.д.;

- (их) юридической природы - материальные и процессуальные;

- содержания - хозяйственной деятельности, валютный, таможенный, пошлинный и т.п.;

- субъектов, в отношении которых режим устанавливается, - режим беженцев, вынужденных переселенцев, иностранцев, лиц без гражданства и т.д.;

- функций права - режим особого регулирования и режим особой охраны;

- формы выражения - законный и договорный;

- уровня нормативных актов, которыми они установлены, - общефедеральные, региональные, муниципальные и локальные;

- сфер использования - внутригосударственные и межгосударственные (режимы экономических санкций, территориальных вод, нераспространения ядерного оружия)" <1>.

--------------------------------

<1> Там же.

А.Н. Титиевский наряду с категорией "отраслевой правовой режим" выделяет также понятие "правовой режим объекта". По его мнению, "правовой режим объекта" является категорией, позволяющей, с одной стороны, воплотить имеющиеся насущные интересы, потребности членов общества через правовой режим в реальную возможность их удовлетворения в жизни, а с другой - оценить правовые состояния, в которых может находиться объект в соответствии с действующим правопорядком. При этом усматривается два потенциальных положения материального объекта: правовое состояние относительного покоя (состояние обладания вещью, принадлежности вещи) - статики юридического режима и правовое состояние движения (состояние передачи вещи) - динамики юридического режима" <1>. Им же выделяются две функции правового режима: "воздействующая (регулятивная) и характеризующая (описательная)" <2>.

--------------------------------

<1> Титиевский А.Н. Указ. соч. С. 129.

<2> См.: Там же.

На наш взгляд, для настоящего исследования целесообразно остановиться на определении С.С. Алексеева, согласно которому правовым режимом является порядок регулирования, выраженный в комплексе правовых средств, которые характеризуют особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создают особую направленность регулирования.

На сегодняшний день существует достаточно большое количество работ, посвященных анализу различных вопросов правовой охраны недвижимости, в том числе и комплексных исследований. Несмотря на изобилие различных статей и монографий, за последние пять лет была защищена лишь одна диссертационная работа, посвященная вопросам правовой охраны недвижимости, - исследование С.Н. Кукушкина "Государственная регистрация прав на недвижимость как процедурный институт гражданского права" <1>. Есть также работы:

--------------------------------

<1> Кукушкин С.Н. Государственная регистрация прав на недвижимость как процедурный институт гражданского права: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003.

- И.В. Аксюк "Недвижимость в законодательстве России: понятие, основания и способы возникновения права собственности на нее" <1>;

--------------------------------

<1> Аксюк И.В. Недвижимость в законодательстве России: понятие, основания и способы возникновения права собственности на нее: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003.

- Е.В. Довлатовой "Недвижимость как имущественная основа предпринимательской деятельности" <1>;

--------------------------------

<1> Довлатова Е.В. Недвижимость как имущественная основа предпринимательской деятельности: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003.

- А.В. Канчукоевой "Недвижимость как объект права собственности" <1>;

--------------------------------

<1> Канчукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности: вопросы теории и практики: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003.

- Е.М. Тужиловой-Орданской "Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России" <1>.

--------------------------------

<1> Тужилова-Орданская Е.М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2003.

Специальных диссертационных исследований, посвященных именно анализу теоретической модели правового режима недвижимости, как ни странно, за последние десять лет не встречалось.

Определение понятия "недвижимость" закреплено в ст. 130 ГК РФ, согласно которой "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество". Гражданский кодекс РФ определяет также и общие вопросы правовой охраны недвижимости, в то время как частные вопросы правовой охраны недвижимости регулируются иными нормативно-правовыми актами.

Обычно выделяют нижеследующие особенности (элементы) правового режима недвижимости в целом:

1) права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения (обременения));

2) особенности возникновения, перехода и прекращения этих прав, в частности обязательность их государственной регистрации (абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона о госрегистрации недвижимости).

По поводу государственной регистрации прав на недвижимость следует отметить, что для нее установлен особый порядок. Федеральный закон о госрегистрации недвижимости не применяется к морским, воздушным судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам. Для указанных объектов установлены отдельные правила, в основном закрепленные в транспортных уставах и кодексах, подзаконных нормативно-правовых актах. К примеру, регистрация морских судов, вещных прав на эти суда, обременения этих прав и сделок с ними осуществляется в Государственном судовом реестре или судовой книге (ст. 33 КТМ РФ) в соответствии с Правилами регистрации судов и прав на них в морских портах, утвержденными Приказом Минтранса России от 9 декабря 2010 г. N 277 <1>.

--------------------------------

<1> Приказ Минтранса России от 9 декабря 2010 г. N 277 "Об утверждении Правил регистрации судов и прав на них в морских портах" // Российская газета. 2011. 13 апр. N 78.

Переход вещного права в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 235 ГК РФ) осуществляется на основании договора об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение и др.). При этом для возникновения у приобретателя на основании договора вещного права также требуется государственная регистрация перехода вещного права. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом.

Следует отметить, что в отношении некоторых объектов недвижимости сложилась так называемая система "двойной" регистрации, когда, помимо самого объекта недвижимости и перехода прав на него, регистрируется и соответствующий договор (например, договор ренты, договор купли-продажи жилого дома, части жилого дома или квартиры, договор дарения недвижимого имущества);

3) исполнение обязательства по общему правилу, предметом которого является недвижимость, должно осуществляться по месту ее нахождения (ст. 316 ГК РФ). Передача прав на недвижимое имущество облекается в письменную форму (передаточные акты, разделительные балансы и т.д.). При этом, как отмечается в литературе, само по себе отражение в балансе фиксирует только факт передачи, но недостаточно для возникновения права собственности, которое возникает из других оснований <1>;

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Ставрополь, 1996. С. 113.

4) специальные правила к форме (в том числе к форме договора) и содержанию сделок с недвижимостью. Например, письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Непосредственно факт передачи прав на недвижимое имущество также оформляется в письменной форме (акт приема-передачи, разделительный баланс). При этом, как отмечается, отражение в балансе само по себе недостаточно для возникновения права собственности <1>;

--------------------------------

<1> Там же.

5) нотариальный порядок удостоверения некоторых категорий сделок. Так, согласно ст. 584 ГК РФ "договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации";

6) исключения по видам сделок, совершение которых возможно в отношении недвижимого имущества. Так, согласно п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии" "сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости. Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер" <1>;

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 1.

7) особенность правового режима выражается также в том, что законодатель в отдельности определяет правила для продажи недвижимости, продажи предприятий, аренды зданий и сооружения, аренды предприятий. Однако при этом отдельное правовое регулирование сделок с земельными участками не предусмотрено;

8) иные особенности:

- особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. Так, согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ "бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности";

- более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество в соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ: "Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)";

- обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество в соответствии с п. 7 ст. 349 ГК РФ: "Особенности государственной регистрации перехода прав на заложенное недвижимое имущество, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, по исполнительной надписи нотариуса устанавливаются законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- распоряжение государственных и муниципальных предприятий принадлежащим им недвижимым имуществом согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ: "Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника";

- особый порядок купли-продажи предприятия установлен п. 2 ст. 561 ГК РФ, согласно которому "до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований".

Анализ законодательства в сфере недвижимости доказывает, что тип правового регулирования характеризуется, с одной стороны, общедозволительной направленностью (например, в части содержания субъективных прав, определения видов недвижимости и т.п.), с другой стороны, разрешительной (например, необходимо получить согласие собственника унитарного предприятия для совершения сделки с недвижимостью, в противном случае такая сделка может быть признана недействительной согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ). Также согласно абз. 1 п. 4 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками, изъяты из оборота.

Исходя из изложенного можно прийти к выводу, что правовой режим недвижимости сочетает в себе как частноправовые, так и публично-правовые начала. При этом видна зависимость типа правового регулирования как от правового статуса субъекта отношений и объема его субъективных прав, так и от самого объекта недвижимости.

Таким образом, правовому режиму недвижимости можно дать следующее общее определение. Правовой режим недвижимости - это особый порядок регулирования, выраженный в комплексе правовых средств, определяющих конкретный объем субъективных прав участников регулируемых отношений по отношению к конкретным видам недвижимого имущества, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создающих особую направленность регулирования.

Правовой режим объектов недвижимости является одним из основных элементов правовой модели системы оборота недвижимости, поскольку:

- через объем прав и обязанностей формирует правовой статус субъектов отношений;

- через систему правовых принципов определяет характер правоотношений в сфере оборота недвижимости;

- через специфику системы правовых стимулов и правовых ограничений определяет особые условия существования и развития гражданского оборота недвижимости.

Правовой режим недвижимости закреплен во многих законодательных актах, формируя определенную систему. Кроме ГК РФ, содержащего общие правила, распространяемые на все виды недвижимого имущества, соответствующие положения содержатся и в иных федеральных законах, распространяемых на отдельные виды вещей или регулирующих отдельные отрасли права. Среди них можно выделить:

- природоресурсные кодексы: ЗК РФ, Водный кодекс РФ;

- Федеральный закон о госрегистрации недвижимости;

- Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1>;

--------------------------------

<1> Российская газета. 2007. 14 нояб. N 254.

- Федеральный закон от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" <1>;

--------------------------------

<1> Российская газета. 2003. 5 марта. N 42.

- Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Во исполнение вышеуказанных Законов принимаются подзаконные нормативно-правовые акты. В систему актов о правовом режиме недвижимого имущества входят также законодательные и подзаконные акты субъектов Российской Федерации.

Исходя из мнения В.Ф. Яковлева, единство правового режима вещных прав проявляется в том, что:

- все вещные права находятся в сущностной взаимосвязи;

- в отношении всех вещных прав используется единый общий метод гражданско-правового регулирования, который находит свою реализацию независимо от субъектного состава и конкретного содержания опосредуемой деятельности <1>.

--------------------------------

<1> См.: Яковлев В.Ф. Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений. 2-е изд. М.: Статут, 2006. С. 193 - 194.

Собственно, вышерассмотренные черты (элементы) правового режима недвижимости, характерные для всех или многих объектов недвижимости, определяют его единство, а дифференциация заключается в различиях вещно-правовых явлений, позволяющих отделять их друг от друга внутри рассматриваемого правового режима <1>.

--------------------------------

<1> См.: Ахметьянова З.А. Вещное право: Учебник. М.: Статут, 2011 // СПС "КонсультантПлюс".

Статья 130 ГК РФ делит объекты недвижимости на следующие три группы:

1) недвижимые объекты как таковые по своей сущности: "земельные участки, участки недр";

2) объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

3) объекты, фактически движимые, но отнесенные законом к недвижимости: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество.

Примечательно, что проект Федерального закона N 47538-6/3 <1> в основном оставил неизменным общее определение недвижимого имущества. По-прежнему к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

--------------------------------

<1> Проект Федерального закона N 47538-6/3 "О внесении изменений в подраздел 3 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (редакция, подготовленная ГД ФС РФ ко II чтению 21 января 2013 г.) // СПС "КонсультантПлюс".

Еще в период обсуждения первоначального проекта изменений в ГК РФ это вызвало критику со стороны предпринимательского сообщества, поскольку проект не дает критериев определения "прочной связи с землей" и "соразмерности ущерба" при перемещении объектов. Как отмечено в замечаниях и предложениях Российского союза промышленников и предпринимателей (далее - РСПП) к вышеуказанному проекту (далее - замечания РСПП), "наряду с этим признак связанности с землей позволяет отнести к объектам недвижимости сооружения, которые являются, по сути, улучшениями или прикреплениями к земельному участку (заборы, дорожные покрытия, дренажные системы и т.п.)". В тех случаях, когда у собственника таких объектов нет права собственности на земельный участок, возможна перегрузка и усложнение учетно-регистрационной системы и усложнение гражданского оборота (абз. 1 - 2 п. 21 замечаний РСПП) <1>.

--------------------------------

<1> Комментарий к проекту изменений Гражданского кодекса Российской Федерации (законопроект N 47538-6/3) // СПС "КонсультантПлюс".

Данная проблема нашла также отражение в правоприменительной практике, а именно в:

- Постановлении Президиума ВАС РФ от 17 января 2012 г. N 4777/08 по делу N А56-31923/2006, где указано, что вначале, "разрешая спор, суд первой инстанции с учетом того, что названные сооружения приняты в эксплуатацию государственной приемочной комиссией как законченные строительством объекты, согласно заключению эксперта от 28.07.2009 N 2395/16 прочно связаны с землей и их перемещение без несоразмерного ущерба назначению (гибель объекта) невозможно, признал эти сооружения объектами недвижимости, самостоятельно выступающими в гражданском обороте", однако затем Президиум ВАС РФ указал, что "спорные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 Гражданского кодекса должны следовать судьбе этого земельного участка" <1>;

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 17 января 2012 г. N 4777/08 по делу N А56-31923/2006 // www.arbitr.ru.

- Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. N 11052/09 по делу N А53-3598/2008-С2-11, согласно которому "судам, основываясь на фактическом описании объекта, изложенном в заключении эксперта, следовало определить, имеется ли на земельном участке самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Кодекса, а именно привели ли на данной стадии строительства выполненные обществом работы к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от собственно самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно" <1>;

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. N 11052/09 по делу N А53-3598/2008-С2-11 // www.arbitr.ru.

- Постановлении ФАС Московского округа от 20 декабря 2012 г. по делу N А41-8728/11, согласно которому "удовлетворяя требования общества о признании недействительным решения управления об отказе в государственной регистрации права собственности общества на спорный объект недвижимости, об обязании управления зарегистрировать право собственности общества на него, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что у Управления Росреестра по Московской области не имелось оснований для отказа обществу в государственной регистрации права на спорный объект недвижимости, поскольку согласно кадастровому паспорту от 16.09.2010 сооружение - асфальтовое замощение площадью 4290 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Каширский район, г. Кашира, Каширский проспект, д. 7а, литера N 2, введено в эксплуатацию в 1992 году, расположено на земельном участке с кадастровым номером 50:37:00500105:11", однако суд кассационной инстанции указал, что "асфальтовое замощение, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в том числе в Постановлении от 17.01.2012 N 4777/08, как объект - сооружение не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу ст. ст. 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относиться к недвижимому имуществу, в силу чего асфальтовое замощение не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, поскольку данное асфальтовое замощение является обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка" <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Московского округа от 20 декабря 2012 г. по делу N А41-8728/11 // www.arbitr.ru.

Также подверглось критике сохранившееся положение первоначального проекта, согласно которому к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, и которое "предполагает, что помещение может стать объектом гражданского оборота только после того, как будет проведена его техническая инвентаризация, а права на него будут зарегистрированы в ЕГРП. Следовательно, до прохождения указанных процедур помещение не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта имущественных прав, а договоры, заключенные в отношении такого помещения, будут являться ничтожными" <1>.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к проекту изменений Гражданского кодекса Российской Федерации (законопроект N 47538-6/3) // СПС "КонсультантПлюс".

Для земли и для недвижимости, расположенной на ней, установлены различные правовые режимы (в рамках общего правового режима недвижимости в целом).

В настоящее время пока еще действует принцип, согласно которому земельные участки и расположенное на них недвижимое имущество являются независимыми друг от друга объектами, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно. Однако принятие вышеуказанного проекта Федерального закона N 47538-6 приведет к реализации так называемого принципа "единства объекта недвижимости", согласно которому такие классические для российского права объекты недвижимости, как здание, строение и сооружение, будут исключены из категории самостоятельного недвижимого имущества и будут представлять собой принадлежность или улучшение земельного участка, на котором они расположены. При этом следует отметить, что данная идея уже отражена в ст. 1 ЗК РФ, согласно п. 1 которой "настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах... 5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами".

К слову сказать, исторически правило о том, что собственнику земли принадлежит все, что с ней связано, было закреплено еще в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. <1>. Однако затем, в 1927 г., оно было изменено. Так, жилищным кооперативам земля стала предоставляться в бессрочное пользование с одновременным возникновением у них права собственности на возведенные строения. Как отмечается в литературе, в условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Признание и развитие частной собственности на землю должно повлечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут прежде всего решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен <2>.

--------------------------------

<1> Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. // Хрестоматия по истории отечественного государства и права. 1917 - 1991 гг. / Под ред. О.И. Чистякова. М.: Зерцало, 1997.

<2> Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1996. Т. 1. С. 310.

Несовершенство существующего подхода отмечают и иные авторы. Так, по их мнению, в целом российское гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов недвижимого имущества, рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества <1>.

--------------------------------

<1> См.: Козырь О.М., Маковская А.А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 96.

На необходимость модернизации и закрепления принципа единого объекта недвижимости было указано в Концепции, согласно п. 3.6.3 которой "в ГК должна быть реализована модель единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества. Дальнейшее отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости не допускается. Если собственник объекта недвижимости не является собственником занимаемого данным объектом земельного участка, то он всегда должен иметь право пользования таким участком", а также в разд. 3.1.7 Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 годы), утв. распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р <1>. На основе этих документов, как известно, впоследствии был сформирован вышеуказанный проект Федерального закона N 47538-6.

--------------------------------

<1> Распоряжение Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р "О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 годы)" (ред. от 6 июня 2002 г.) // СЗ РФ. 2001. N 31. Ст. 3295.

Не будет лишним немного подробнее осветить вопрос о правовом значении технологической (функциональной) связи объектов с земельным участком и их квалификации как единого объекта недвижимости.

Одним из значимых нововведений вышеуказанного проекта является новая редакция п. 2 ст. 130 ГК РФ, согласно которой "в качестве недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект (статья 133), признается единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных объектов, неразрывно связанных физически или технологически (в том числе линейных объектов - железные дороги, линии электропередачи, трубопровод и др.) либо расположенных на одном земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (статья 131).

Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь".

Данное изменение было направлено прежде всего на то, чтобы решить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких необычных, но распространенных объектов, как линейные, а также иные объекты, как, например, канализация, линии связи и электропередач, системы отопления и т.п. На сегодняшний день встречаются следующие пути решения этой проблемы.

1. В рамках отраслевого законодательства. Так, согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи" "сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на которое осуществляется в соответствии с гражданским законодательством" <1>. Согласно п. 6 ст. 2 Закона линейно-кабельные сооружения связи определяются как "объекты инженерной инфраструктуры, созданные или приспособленные для размещения кабелей связи". К ним согласно п. 3 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи относится: совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующие признаки: наличие функциональной и технологической взаимосвязанности; предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи; наличие протяженности (длины); объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи <2>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2895.

<2> Постановление Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. N 68 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи" // СЗ РФ. 2005. N 8. Ст. 650.

2. В рамках правоприменительной практики. По итогам анализа технических характеристик таких объектов и нормативных правовых актов, регулирующих их функционирование, суды часто квалифицируют их в качестве недвижимого имущества. Например, квалифицируя канализационные сети как недвижимое имущество, суды определили их как систему траншей, колодцев и иных стационарных элементов, расположенных в земле, неразрывно связанных с землей, возможность перемещения которых без причинения ущерба их назначению невозможна (Определение ВАС РФ от 14 января 2011 г. N ВАС-18117/10 по делу N А73-4451/2010 <1>, Кассационное определение Магаданского областного суда от 13 декабря 2011 г. N 33-1362/11 по делу N 2-1810/11 <2>, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19 августа 2010 г. N Ф03-5981/2010 по делу N А73-1868/2010 <3>). Нормативно-правовыми актами, использованными судами, являлись Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный Постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. N 359, Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. N 167, ГОСТ 25150-82 (СТ СЭВ 2085-80) "Канализация. Термины и определения" (введен в действие Постановлением Госстандарта СССР от 24 февраля 1982 г. N 805). Такой же подход использовался при квалификации в качестве недвижимого имущества линий электропередачи (Постановление ФАС Центрального округа от 24 января 2012 г. по делу N А48-759/2011).

--------------------------------

<1> Определение ВАС РФ от 14 января 2011 г. N ВАС-18117/10 по делу N А73-4451/2010 // www.arbitr.ru.

<2> Кассационное определение Магаданского областного суда от 13 декабря 2011 г. N 33-1362/11 по делу N 2-1810/11 // www.arbitr.ru.

<3> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19 августа 2010 г. N Ф03-5981/2010 по делу N А73-1868/2010 // www.arbitr.ru.

В вышеуказанном п. 2 ст. 130 ГК РФ в редакции проекта изменений в ГК РФ также указано, что земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. С принятием и введением в действие проекта изменений в ГК РФ и принципа "единства объекта недвижимости" такие объекты следуют одной юридической судьбе.

Несмотря на вышеизложенное, нельзя не отметить также и ряд возможных трудностей при реализации новых принципов, обусловленных различиями правовых режимов объектов недвижимости.

Во-первых, на земельные участки в отличие от зданий и сооружений, кроме права собственности, права хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута, распространяется также право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (за исключением случая, когда такое право возникло до вступления в силу нового ЗК РФ).

Во-вторых, существует ряд значительных ограничений и исключений для оборота земельных участков, отсутствующих для объектов расположенных на них.

В-третьих, имеется противоречие между гражданским законодательством (п. 1 ст. 271 ГК РФ), согласно которому "собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком", и земельным законодательством (п. 1 ст. 20 ЗК РФ), согласно которому в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

В-четвертых, особый правовой режим в отношении сделок со зданиями и сооружениями не распространяется на земельные участки. Так, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ "договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". Хотя следует отметить, что вышеуказанным проектом Федерального закона N 47538-6/3 планируется отказаться от данного требования.

В-пятых, имеются различия в правовых режимах объектов недвижимости внутри гражданского законодательства. Так, согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается. При этом согласно ст. 35 ЗК запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику.

В качестве решения данного вопроса учеными предлагается закрепить норму, в соответствии с которой, как только земельный участок и все, что на нем находится, станет собственностью одного лица, необходимо слияние двух объектов недвижимости в один - земельный участок <1>. Хотя некоторые не поддерживают такое решение, мотивируя это тем, что "оборотоспособность земельного участка намного ниже оборотоспособности недвижимости, расположенной на нем. Таким образом, собственник необоротоспособного земельного участка лишается права распорядиться недвижимостью, находящейся на этом земельном участке" <2>.

--------------------------------

<1> См.: Богатырев Ф. Как дальше регулировать оборот недвижимости // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 128.

<2> См.: Гришаев С.П. Особенности правового режима недвижимости // СПС "КонсультантПлюс". 2007.

Можно выделить также особый режим так называемой законной недвижимости, к которой относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда ее называют также условной <1>. Как указывал Д.И. Мейер, "нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе, или оно подвижно - это все равно, и если законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространять и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу и наоборот" <2>.

--------------------------------

<1> Эрделевский А.М. Государственная регистрация ипотеки // Закон. 2002. N 10. С. 40.

<2> Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 1. С. 141.

Понятие законной недвижимости встречается и в законодательстве зарубежных стран. Так, согласно § 658 Гражданского кодекса штата Калифорния допускается возможность отнесения имущества к недвижимому в силу закона <1>.

--------------------------------

<1> Гришаев С.П. Указ. соч.

В науке существует несколько точек зрения о причинах отнесения таких объектов к недвижимости, хотя они как таковые ею не являются.

В качестве одной из причин называют высокую стоимость таких объектов, что требует специальный порядок регистрации как для недвижимости, а также осуществление особого контроля за такими объектами органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на них.

Есть также точка зрения, согласно которой отличительной чертой такого имущества является его индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией объектов (воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов) и прав на них <1>.

--------------------------------

<1> См.: Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. N 11. С. 11.

Встречается также позиция, согласно которой на указанные объекты распространен правовой режим недвижимости в силу необходимости их государственной регистрации, цель которой состоит не столько в подтверждении прав на них, сколько в удостоверении их соответствия технико-эксплуатационным требованиям с точки зрения безопасности использования <1>.

--------------------------------

<1> См.: Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 92.

Действительно, институт государственной регистрации как институт публичной власти, являющийся средством легализации объектов недвижимости и оснований совершения операций с ними, регулируемый нормами административного и гражданского права, призван выполнять, помимо легализующих, учетно-контрольные функции <1>. Отнесение к недвижимому имуществу обосновывают также тем, что данные объекты являются "движущимися участками территории", находящимися под юрисдикцией Российской Федерации <2>.

--------------------------------

<1> См.: Тихомиров Ю.А. Государственная регистрация статусов юридических и физических лиц, их юридических действий и актов // Право и экономика. 2000. N 1. С. 3.

<2> Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. М., 2000. С. 7.

Наконец, последняя точка зрения заключается в следующем: "Речь идет о предоставлении правового статуса недвижимости объектам, которые обладают большой двигательной силой. Делается это в целях создания гарантий безопасности для общества в целом и его отдельных граждан в связи с использованием данных объектов. Управление данными объектами или во всяком случае контроль за управлением ими проводится непосредственно с земли, что свидетельствует об их связи с землей" <1>.

--------------------------------

<1> Гражданское право / Под ред. В.П. Мозолина. М., 2003. Ч. 1. С. 214.

По мнению С.П. Гришаева, отнесение указанных объектов к недвижимости обусловлено также:

- присутствием такого признака, как связь с землей, хотя этот признак проявляется не непосредственно, а опосредованно (в частности, речь идет о том, что все морские суда и суда внутреннего плавания имеют порт приписки, а воздушные суда приписаны к определенному аэропорту и таким образом связаны с землей), но в данном случае речь идет не о физической, а о юридической связи с определенным земельным участком;

- публичностью оборота, которая объединяет недвижимые по своей природе вещи и воздушные, речные, морские суда, космические объекты в единую классификационную группу <1>.

--------------------------------

<1> См.: Гришаев С.П. Особенности правового режима недвижимости // СПС "КонсультантПлюс". 2007.

Если говорить о космических судах, то пока что законодательством не предусмотрена для них государственная регистрация. Тем не менее согласно п. 1 ст. II Конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, заключенной 12 ноября 1974 г. <1> (Конвенция подписана от имени СССР 17 июня 1975 г., ратифицирована <2>), "когда космический объект запускается на орбиту вокруг Земли или дальше в космическое пространство, запускающее государство регистрирует этот космический объект путем записи в соответствующий регистр, который им ведется". Согласно п. 1 ст. 15 Закона РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 "О космической деятельности" "использование (эксплуатация) космической техники (при условии государственной регистрации прав на нее) осуществляется ее собственником либо лицом, которому собственником или уполномоченным собственником лицом предоставлены в установленном законом порядке права на использование (эксплуатацию) космической техники" <3>. И далее, на основании п. 5.3.17 Положения о Федеральном космическом агентстве "Федеральное космическое агентство осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности... на основании и в порядке, которые установлены федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, Федеральное космическое агентство осуществляет следующие функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в установленной сфере деятельности... ведет регистр космических объектов, а также иные необходимые для выполнения функций Агентства реестры, регистры и кадастры" <4>. Из вышеуказанного можно сделать вывод, что в отношении космических объектов ведется технический учет, причем только самих объектов, а не прав на них.

--------------------------------

<1> Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство // Сборник действующих договоров, соглашений и конвенций, заключенных СССР с иностранными государствами. Вып. XXXIV. М., 1980. С. 442 - 446.

<2> Указ Президиума ВС СССР от 13 июля 1977 г. N 6020-IX "О ратификации Конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство" // Ведомости ВС СССР. 1977. 27 июля. N 30. Ст. 457.

<3> Российская газета. 1993. 6 окт. N 186.

<4> Постановление Правительства РФ от 26 июня 2004 г. N 314 "Об утверждении Положения о Федеральном космическом агентстве" // СЗ РФ. 2004. N 27. Ст. 2777.

Принято считать, что категория "правовой режим" наиболее широко стала применяться именно в земельном праве, что связано с большим значением понятия объекта правоотношений - земли, ее своеобразием и особой ролью. Как пишет И.И. Евтихеев, "для земельного права характерен не способ правового регулирования (договорный или односторонний), не субъект правоотношений, а тот вещный объект - земля, назначением которой является максимальная производительность продуктов..." <1>. Г.А. Аксененок следующим образом указывает на связь земли и ее правового режима: "...когда мы говорим о земле как объекте земельных правоотношений, мы имеем в виду землю не в ее естественном состоянии, как дар природы, а землю, в отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права, объектом земельного правоотношения" <2>.

--------------------------------

<1> Евтихеев И.И. Земельное право. М.-Пг., 1923. С. 102.

<2> Аксененок Г.А. Земельные правоотношения в СССР. М., 1958. С. 137.

Понятию правового режима земель в значительной степени посвящены также труды Н.И. Краснова. Под ним автор понимает "определенное теоретическое понятие, обобщающее правовую характеристику земли как объекта права и содержащее указание на круг важнейших правовых отношений, складывающихся по поводу земли", и предлагает следующее определение: "...правовой режим земли... как юридическое выражение советского социалистического земельного строя представляет собой установленный нормами советского права порядок возможного и должного поведения по отношению к земле как объекту права исключительной собственности государства, государственного управления земельным фондом, права землепользования и правовой охраны, направленный на обеспечение ее рационального использования в качестве всеобщего условия труда и основного средства производства в сельском хозяйстве" <1>. Это определение считалось классическим в советском земельном праве.

--------------------------------

<1> Общая теория советского земельного права. М., 1983. С. 346.

О.И. Крассов трактует правовой режим земель как "определение в законодательстве содержания права собственности, иных прав на земельные участки, управления использованием и охраной земель, мер по охране земель, выражающееся в правах и обязанностях лиц, использующих земельные участки, посредством установления основного целевого назначения земель, зонирования, ограничения прав" <1>.

--------------------------------

<1> Крассов О.И. Земельное право: Учеб. М.: Юрист, 2000. С. 40.

Говоря о структуре правового режима земель, следует отметить, что существуют различные точки зрения по данному вопросу. Н.И. Краснов предлагал выделять общий для всех категорий земель правовой режим, особые правовые режимы отдельных категорий земель. По его мнению, понятие общего правового режима земель "употребляется главным образом при сравнительном сопоставлении правового режима земли и правового режима других природных богатств (недр, лесов, вод и т.д.), а также при выявлении, анализе и систематизации общих черт правовых режимов различных категорий и видов земель" <1>. В.П. Балезин указал на то, что "применительно к земельному фонду СССР рассматриваемый термин применялся весьма редко, и в законодательстве и земельно-правовой литературе чаще использовалось понятие "земельный строй" <2>. Земля как общий объект упоминается и в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой "земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории".

--------------------------------

<1> Общая теория советского земельного права. С. 347.

<2> Балезин В.П. Правовой режим сельских населенных пунктов. М.: Изд-во МГУ, 1972. С. 27.

Однако в связи с принятием последнего Земельного кодекса понятие общего земельного фонда не используется законодателем. Теперь согласно ст. 6 ЗК РФ "объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков".

В Земельном кодексе РФ деление земель по категориям осуществлено по известному для советского права основанию - целевому назначению. Так, согласно п. 1 ст. 7 ЗК РФ "земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса".

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ "правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов". Таким образом, здесь понятие "правовой режим земель" используется не как общее, а применительно к каждой из категорий земель в отдельности.

Далее, каждая из категорий земель может подразделяться на соответствующие виды, каждый из которых, в свою очередь, имеет особый правовой режим. Так, согласно п. 1 ст. 95 ЗК РФ "к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов". Соответствующий Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" определяет особенности правового режима вышеуказанных видов земель в рамках категории земель особо охраняемых территорий и объектов.

Правовой режим земельных участков может быть также разделен в соответствии с федеративным устройством РФ, где гражданское законодательство отнесено к ведению Федерации. При этом ст. 72 Конституции РФ, а именно п. п. (д) и (к) соответственно, определяет, что "природопользование; охрана окружающей среды и обеспечение экологической безопасности; особо охраняемые природные территории; охрана памятников истории и культуры" и "административное, административно-процессуальное, трудовое, семейное, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды" находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации. Так же как законодательные акты вышеуказанных отраслей, ГК РФ содержит множество отсылок к нормативно-правовому регулированию на уровне субъектов Федерации. Как отмечает по этому поводу В.А. Рахмилович, "образовавшиеся в сфере гражданско-правовых отношений лакуны заполняются региональными нормативными актами, выходящими иногда за рамки отведенных им вопросов предоставления или изъятия земельных участков" <1>. Похожим образом критикует ситуацию и В.С. Анохин: "Относящееся к обороту земельных участков региональное законодательство не всегда характеризуется полнотой и последовательностью, что вызывает неоднозначное его толкование правоприменителями" <2>. Ф.И. Хамидуллина добавляет: "Вышеизложенное в совокупности со сложившейся практикой применения коллизионных норм ГК РФ и ЗК РФ, конечно же, может привести любого правоприменителя либо в тупик, либо к неправильным выводам" <3>.

--------------------------------

<1> Рахмилович В.А. Гражданское право как предмет законодательной компетенции Российской Федерации и ее субъектов // Журнал российского права. 2003. N 8. С. 73 - 75.

<2> Анохин В.С. Приватизация земельных участков: правовое регулирование и практика применения в арбитражном судопроизводстве // Вопросы социального управления и социального образования: Сб. науч. трудов. Вып. 3 (5). Воронеж, 2008. С. 32; Он же. Отчуждение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности // Арбитражная практика. 2008. N 12. С. 21 - 25.

<3> Хамидуллина Ф.И. Некоторые вопросы защиты прав собственников зданий, строений, сооружений при применении ст. 36 Земельного кодекса РФ // http://tatarstan.arbitr.ru/node/93.

Р.С. Бевзенко предлагает распространить на земельные участки деление движимых вещей на унитарные, сочлененные (соединенные) и не соединенные, но собранные вместе как совокупность с целью избежать "возникающие по поводу их недоразумения вроде того, относить асфальтовое покрытие к недвижимости или не относить в зависимости от того, вошло ли оно в состав автостоянки как сооружения, имеющего будку и ограду, или же это лишь "улучшение" земельного участка" <1>.

--------------------------------

<1> Бевзенко Р.С. Как бороться с регистрацией в качестве недвижимого имущества объектов, таковыми не являющихся? // Закон. 2008. N 6. С. 81 - 82.

Говоря о соотношении частных и публичных элементов правового режима земельных участков, следует отметить, что земельный участок в качестве объекта гражданских (вещных) прав в значительной степени отличается от объекта "земельных правоотношений", включающего в себя такие носящие публичный характер категории, как "земля как природный объект и природный ресурс", "территории", "охранные зоны" <1>. При этом, как отмечает А.А. Минаева, "хотя влияние публичных норм на правовой режим земельного участка определяет его особенности, но не суть, эти особенности могут быть столь значительными, что сами земельные участки, распределяясь по категориям, фактически противопоставляются друг другу как совершенно разные вещи. В результате оказывается, что земельный участок в составе земель поселений и земельный участок в составе сельскохозяйственных земель - это разные вещи" <2>.

--------------------------------

<1> См.: Галиновская Е.О. О правовых особенностях образования земельного участка (новое в законодательстве) // Хозяйство и право. 2009. N 1. С. 11.

<2> Минаева А.А. Понятие "правовой режим земель" и его значение в земельном праве // Правовые вопросы недвижимости. 2005. N 1; СПС "КонсультантПлюс".

Учеными выделяется множество публичных элементов правового режима земельных участков, закрепленных в законодательстве РФ. Так, К.С. Митягин отмечает такие особенности, как предназначение для выращивания или для размещения на нем некапитального жилого строения, говоря при этом, что "каждая из отраслей законодательства подразумевает под земельным участком что-то свое" <1>. О.И. Крассов использует такие категории, как "земли водного объекта", "лесные участки", "разрешенное использование", "территориальное зонирование", "категория земли", "полоса отвода", более пяти видов "угодий", не имеющих границ <2>. Д.С. Бугров выделяет также так называемые неугодия <3>. О.М. Козырь пишет, что "из всей этой структуры выделяются земли общего пользования и "несоответствующего использования". Обеспечение административного порядка требует и соответствующей регламентации" <4>.

--------------------------------

<1> Митягин К.С. Правовая природа земельного участка: научно-практические межотраслевые правовые подходы // Законодательство. 2008. N 1. С. 63.

<2> См.: Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. N 2. С. 12 - 17.

<3> См.: Бугров Д.С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 12.

<4> Козырь О.М. Особенности правового режима земель поселений // Экологическое право. 2005. N 1. С. 27 - 34.

Не лишним будет сказать, что наличие публичных элементов в правовом режиме земельных участков представляется весьма логичным и объяснимым явлением, особенно если вспомнить исторические условия введения гл. 17 ГК РФ. Как отмечает В.В. Чубаров, "с одной стороны, глава 17 ГК РФ не могла быть введена в действие в силу объективных причин, одна из которых - неготовность к этому российского общества; с другой стороны, неготовым оказалось и само земельное законодательство, причем именно в части существования публично-правовых ограничений права частной собственности на землю, которые являются едва ли не главным содержанием земельного законодательства в рыночной экономике" <1>.

--------------------------------

<1> Чубаров В.В. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения // Журнал российского права. 2005. N 9. С. 52 - 57.

Отмечая взаимосвязь частных и публичных элементов правового режима земельных участков, А.В. Германов пишет, что "так или иначе, в какой бы категории или в каком бы ресурсе ни находился земельный участок, категория, разрешенное использование как режим влияют на содержание прав, ограничения и пределы их осуществления, но природа частноправового статуса земельного участка определяется тем, что участок рассматривается как вещь, т.е. предмет частного субъективного права и гражданского оборота" <1>.

--------------------------------

<1> Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. М.: Статут, 2011 // СПС "КонсультантПлюс".

Вышеизложенные проблемы правового режима земельных участков порождают соответствующие споры и в правоприменительной практике. На сегодняшний день можно обозначить нижеследующие сложившиеся тенденции в судебной практике.

Ввиду того что отношения, связанные с земельными участками, и соответствующие споры носят массовый характер, при анализе судебной практики приходится руководствоваться не отдельными судебными делами, а различными обзорами и обобщениями, формируемыми судами на различных уровнях. При этом следует отметить, что таковых не так уж много.

В первую очередь следует отметить Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" <1>, где наибольший интерес представляют следующие пункты:

--------------------------------

<1> СПС "КонсультантПлюс".

- согласно п. 11 вышеуказанного Постановления "отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными в силу закона";

- согласно п. 13 вышеуказанного Постановления "при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение";

- согласно п. 14 Постановления "покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимостью и необходимым для ее использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка".

Можно выделить также отдельные выводы ВАС РФ, в частности:

- "отсутствие необходимости установления сервитута в силу возможности урегулирования возникших отношений специальными нормами права" (Постановление Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13138/09) <1>;

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13138/09 по делу N А54-5310/2008-С9 // Вестник ВАС РФ. 2010. N 5.

- "невозможность передачи в собственность хозяйствующих субъектов земельных участков, относящихся к землям транспорта" (Постановление Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2009 г. N 366/09) <1>;

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2009 г. N 366/09 // www.arbitr.ru.

- "невозможность предоставления земельных участков, относящихся к категории особо охраняемых земель, в собственность хозяйствующих субъектов" (Постановление Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2009 г. N 11596/09) <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2009 г. N 11596/09 // www.arbitr.ru.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (ред. от 25 января 2013 г.) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", "кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации. Однако судам необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается" <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (ред. от 25 января 2013 г.) // www.arbitr.ru.

Рассмотрим один из недавних обзоров по данному вопросу - Обобщение судебной практики Арбитражного суда Ростовской области по проблемным вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с применением земельного законодательства, 2011 г. <1>. Среди наиболее интересных выводов данного обобщения есть следующие.

--------------------------------

<1> Обобщение судебной практики Арбитражного суда Ростовской области по проблемным вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с применением земельного законодательства, 2011 г. // www.arbitr.ru.

1. Суд первой инстанции в целом придерживается позиции, сформулированной ВАС РФ в вышеуказанном Постановлении Пленума ВАС РФ (решения АС РО от 28 января 2010 г. по делу N 12240/09; от 24 ноября 2009 г. по делу N 14538/08; от 20 апреля 2009 г. по делу N 25552/08; от 10 февраля 2010 г. по делу N 25293/09; от 15 февраля 2010 г. по делу N 28161/09; от 28 января 2010 г. по делу N 12240/09; от 24 ноября 2009 г. по делу N 14538/08; от 20 апреля 2009 г. по делу N 25552/08).

2. Собственная практика суда привела его к следующим самостоятельным выводам:

- "при рассмотрении земельных споров вызывает трудность вопрос о том, каков правовой статус земельных участков, на которых расположены жилые дома" (дело N А56-8947/2005);

- "при рассмотрении споров по искам органов государственной власти, местного самоуправления о взыскании платы за пользование земельным участком с собственников нежилых помещений, расположенных в жилых домах, необходимо установить, находится ли земельный участок под жилым домом в государственной, муниципальной собственности, либо он предоставлен в общую долевую собственность домовладельцам в порядке, предусмотренном земельным законодательством Российской Федерации" (дело N А56-60993/2005).

Среди не потерявших актуальность обобщений судов субъектов РФ можно отметить также Обобщение практики Арбитражного суда Белгородской области, согласно п. 7 которого "в случае если истцом не представлено доказательств того, что у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании находится земельный участок, где осуществлена самовольная постройка, правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку отсутствуют" <1> (дело N А08-6365/2008-29).

--------------------------------

<1> Обобщение практики рассмотрения споров в Арбитражном суде Белгородской области по делам о признании вещных прав на недвижимость 2009 г. // www.arbitr.ru.

Таким образом, судебная практика по земельным спорам сталкивается со множеством проблем правового режима земельных участков, при этом судебная практика судов субъектов РФ в целом придерживается позиций, вырабатываемых ВАС РФ.

Приступая к анализу правового режима нежилых помещений, следует сначала остановиться на вопросе о понятии нежилого помещения в современном российском законодательстве, поскольку, как будет изложено ниже, именно от этого проистекают основные проблемы, связанные с его правовым режимом.

Несмотря на то что данное понятие широко используется в нормативно-правовых актах и практике, оно до сих пор остается не закрепленным и не раскрытым в ГК РФ и иных федеральных законах. Причем ранее данное понятие было закреплено в ст. ст. 277, 278, 279 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. <1>, ст. ст. 4, 9, 91, 92, 152 Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. <2>, ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" <3>, ст. 42 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" <4>.

--------------------------------

<1> Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407.

<2> Жилищный кодекс РСФСР // Ведомости ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.

<3> Российская газета. 1993. 23 янв. N 15.

<4> Российская газета. 1996. 26 июня. N 119.

Как писал В.В. Чубаров, "отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем" <1>. Это утверждение ученого и сегодня не потеряло своей актуальности. Критикует ситуацию и К.И. Скловский: "Отсутствие точных критериев нежилого помещения в отличие от жилого приводит к тому, что предметом сделок оказываются части здания, не обладающие качествами, позволяющими использовать их по назначению без иных частей. Например, за организацией признано право на кафе, находящееся на крыше здания, притом что само здание принадлежит иному юридическому лицу" <2>.

--------------------------------

<1> Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3. С. 40, 41.

<2> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС "КонсультантПлюс".

Следует, правда, отметить, что согласно ст. 1 Федерального закона о госрегистрации недвижимости "для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные термины: недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы". Как видно, в данной статье упоминается термин "нежилое помещение" и указывается на его недвижимый характер. Однако, данное упоминание вряд ли можно признать достаточным. На необходимость законодательного закрепления определения понятия нежилого помещения, в том числе с целью идентификации объекта правового регулирования и разграничения нежилых помещений и вспомогательных помещений, которые не являются самостоятельными объектами права, обращали внимание и такие авторы, как Т.Ю. Комарова <1> и И. Паланкоев <2>.

--------------------------------

<1> См.: Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 1999. N 12. С. 15.

<2> См.: Паланкоев И. Нежилое помещение как объект гражданских прав // Гражданское право. 2007. N 4. С. 27.

Вышеуказанный пробел федерального законодательства различные ученые пытаются восполнить каждый по-своему, предлагая авторские определения понятия "нежилое помещение":

- А.Г. Хурцилава определяет нежилое помещение как "недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком" <1>;

--------------------------------

<1> Хурцилава А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8.

- С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова рассматривают его как "изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан" <1>;

--------------------------------

<1> Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 190.

- Ю.В. Харитонова описывает нежилые помещения, с одной стороны, "как помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений". С другой стороны, к нежилым помещениям автор причисляет "любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое" <1>;

--------------------------------

<1> Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8.

- О.Ю. Скворцов по аналогии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ, согласно которому "жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования))", предлагает формулировать понятие нежилого помещения как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении <1>.

--------------------------------

<1> См.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 129.

Применительно к характеристике правового режима нежилых помещений из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что нежилое помещение, с одной стороны, является выделенной частью здания и (или) сооружения, с другой стороны, понятием, объединяющим их. При этом основными особенностями его являются изолированность, недвижимый характер и непредназначенность для проживания.

Что касается структуры правового режима нежилых помещений, то она, как в случае с иными объектами недвижимости, базируется на классификации охраняемого объекта. В этом плане представляет интерес классификация нежилых помещений, предложенная Ю.В. Харитоновой, по мнению которой "в зависимости от: а) характера здания, в котором расположено нежилое помещение; б) функционального назначения нежилого помещения предлагается выделить четыре вида нежилых помещений:

1) нежилые помещения основного назначения, расположенные в жилых зданиях;

2) нежилые помещения основного назначения, расположенные в нежилых зданиях или сооружениях;

3) нежилые помещения вспомогательного назначения, расположенные в жилых зданиях;

4) нежилые помещения вспомогательного назначения, расположенные в нежилых зданиях или сооружениях" <1>.

--------------------------------

<1> Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006.

Говоря о соотношении правовых режимов вспомогательных и самостоятельных помещений, М.П. Рубанова отмечает, что "самостоятельные и вспомогательные помещения соотносятся как главная вещь и принадлежность (статья 135 ГК РФ): вспомогательное помещение либо предназначено для обслуживания самостоятельного помещения и связано с ним общим назначением (коридор), либо является принадлежностью здания в целом (например, котельная)" <1>.

--------------------------------

<1> Рубанова М.П. Правовой режим нежилых помещений и проблемы их участия в коммерческом обороте: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2008.

Вышеуказанная классификация показывает, что правовой режим нежилых помещений сочетает в себе элементы правового режима здания и (или) сооружения, жилого или нежилого соответственно, с одной стороны, и элементы вещно-правового регулирования как самостоятельного объекта гражданских прав, с другой стороны. Соответственно первая группа элементов, связанных с нормами отраслей земельного, градостроительного права, носит преимущественно публично-правовой характер, другая же группа элементов носит в большей степени частноправовой характер, хотя и с ограничениями, свойственными для объектов недвижимости (ограничения на участников гражданского оборота при приобретении, пользовании и распоряжении нежилыми помещениями).

Ввиду вышеуказанной неопределенности понятия нежилого помещения и его места среди объектов гражданских прав существует множество разночтений в его правовом режиме. В результате этого сформировалась особенность правового режима нежилых помещений, заключающаяся в сочетании элементов правовых режимов жилых помещений и зданий и сооружений в целом.

Так, например, А.В. Сафонов выделяет следующие элементы правового режима вспомогательного нежилого помещения:

- пространственное ограничение строительными конструкциями (стенами, полом, потолком) части здания (сооружения);

- данное помещение не является частью квартиры или нежилого помещения, имеющего самостоятельное назначение;

- предназначенность в основном для обслуживания более одного помещения в здании (сооружении);

- наличие в нем инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего более одного помещения в здании;

- необходимость постоянного открытого доступа к данным помещениям <1>.

--------------------------------

<1> См.: Сафонов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав: Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2011.

К специфическим элементам правового режима нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях, вышеуказанный автор относит следующие:

- нежилое помещение является составной частью недвижимой вещи (здания). При этом вместо одной составной недвижимой вещи образуется совокупность объектов - помещений в здании, право собственности на которые подлежит государственной регистрации;

- автоматическое распространение существовавших ограниченных вещных прав на здание на соответствующие выделенные помещения;

- юридический раздел здания на помещения не должен являться основанием для прекращения обязательственных отношений, возникших между собственником здания и третьим лицом <1>.

--------------------------------

<1> См.: Там же.

Проблема неопределенности правового режима нежилых помещений также привлекла внимание разработчиков Концепции, которые предлагают ввести в ГК РФ специальную главу "Право собственности на жилые и нежилые помещения". В данной главе предлагается, во-первых, определить понятие помещения, в том числе нежилого, и его классификацию. Так, согласно п. 3.8.1 Концепции "под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования. По признаку пригодности помещения могут быть дифференцированы на жилые и нежилые, основные и вспомогательные. Основные помещения могут быть самостоятельным объектом права собственности, а вспомогательные (каковыми являются только нежилые) могут входить лишь в состав общего имущества".

Во-вторых, Концепцией разрешается вопрос о соотношении правовых режимов здания и помещений в нем. Так, согласно п. 3.8.2 "право собственности на помещение (жилое и нежилое) возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учета). Право собственности на здание автоматически прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нем. Лицо, которое приобрело все помещения в здании, вправе трансформировать право собственности на отдельные помещения в право собственности на здание в целом. В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости путем государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание право собственности данных лиц на отдельные помещения в указанном здании прекращается".

В-третьих, п. 3.8.4 Концепции предлагает распространить на нежилые помещения правовой режим бесхозяйственно содержимых жилых помещений.

Вышеуказанные недостатки и пробелы в правовом режиме нежилых помещений отражаются в итоге в правоприменительной практике.

Согласно аналитическому исследованию, проведенному Управлением анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ, "собственники основных помещений в нежилых зданиях во многих случаях сталкиваются с непреодолимыми препятствиями в использовании вспомогательных помещений и всей технической инфраструктуры здания, а арбитражные суды по однотипным вопросам эксплуатации вспомогательного имущества в нежилых зданиях нередко принимают прямо противоположные судебные акты" <1>.

--------------------------------

<1> Максимович Д.А. Вещно-правовое соотношение здания с расположенными в нем помещениями // Журнал российского права. 2009. N 6.

Наличие проблем в правоприменительной практике отмечают и ученые. Так, А.В. Сафонов в своей диссертации отмечает следующие проблемы:

- "отсутствует единообразная судебная практика по вопросу определения правового статуса подвальных нежилых помещений в многоквартирных домах, вспомогательных нежилых помещений в зданиях";

- необоснованность применения аналогии закона, регулирующего порядок совершения сделок со зданиями и сооружениями, к нежилым помещениям;

- сомнительные законность и обоснованность Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" <1>.

--------------------------------

<1> Сафонов А.В. Указ. соч.

Следует отметить, что, несмотря на неоднозначность, по мнению ряда ученых, вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ, сам ВАС РФ придерживается изложенной в нем позиции и в своих последующих разъяснениях. Так, в письме от 26 ноября 2009 г. N ВАС-РА/УП-2321, касающемся договоров ипотеки нежилых помещений, указано: "...необходимо отметить, что согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к прямо неурегулированным отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. Таким образом, в настоящий момент позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по интересующему вопросу сформирована" <1>.

--------------------------------

<1> Письмо ВАС РФ от 26 ноября 2009 г. N ВАС-РА/УП-2321 // www.arbitr.ru.

Как следствие пробелов в правовом регулировании встречаются попытки обхода закона путем признания права собственности на нежилое помещение, в действительности являющееся жилым, с целью обойти процедуру перевода жилого помещения в нежилое (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 28 января 2011 г. N Ф03-9508/2010 по делу N А73-1904/2010, от 31 мая 2010 г. N Ф03-3580/2010 по делу N А73-13425/2009, Кассационное определение Оренбургского областного суда от 25 января 2012 г. N 33-444/2012) <1>.

--------------------------------

<1> Данные судебные акты официально опубликованы не были, взяты из СПС "Гарант".

Представляет также интерес информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" <1>. Следует отметить, что ранее в Постановлении Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" уже содержался специальный раздел, посвященный вопросам, сопряженным с разрешением споров об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (п. п. 45 - 49). В данном информационном письме представлен более развернутый и подробный перечень рекомендаций, касающихся применения норм о защите права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения. При этом по ряду вопросов отмечается, что прежняя судебная практика была неоднозначной, а иногда и противоположной <2>.

--------------------------------

<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" // Вестник ВАС РФ. 2013. Апр. N 4.

<2> Там же.

Таким образом, на основании изложенного в настоящем параграфе можно сделать следующие выводы.

1. На сегодняшний день существует достаточно большое количество работ, посвященных анализу различных вопросов правовой охраны недвижимости, в том числе и комплексных исследований. Специальных диссертационных исследований, посвященных именно анализу теоретической модели правового режима недвижимости, как ни странно, за последние десять лет выполнено не было.

2. Правовой режим объектов недвижимости представляет собой особый порядок регулирования, выраженный в комплексе правовых средств, определяющих конкретный объем субъективных прав участников регулируемых отношений по отношению к конкретным видам недвижимого имущества, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создающих особую направленность регулирования.

3. Основными элементами правового режима недвижимости являются:

- права на объекты недвижимости, особенности их возникновения, перехода и прекращения;

- исполнение обязательства по общему правилу, предметом которого является недвижимость, должно осуществляться по месту ее нахождения;

- специальные правила к форме и содержанию сделок с недвижимостью;

- исключения по видам сделок;

- дифференциация правил продажи недвижимости, предприятий и их аренды;

- особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи;

- более длительные сроки приобретательной давности;

- особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество;

- особенности распоряжения государственным и муниципальным предприятиями принадлежащим им недвижимым имуществом.

При этом правовой режим недвижимости сочетает в себе как частноправовые, так и публично-правовые начала.

4. Правовой режим объектов недвижимости является одним из основных элементов правовой модели системы оборота недвижимости, поскольку определяет правовой статус субъектов отношений, характер данных отношений, определяет условия существования и развития гражданского оборота недвижимости.

5. Среди наиболее актуальных проблем правового режима объектов недвижимости выделяют:

- проблему отнесения к недвижимым вещам жилых и нежилых помещений, выделенных в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав;

- отсутствие четких критериев определения объектов, прочно связанных с землей, и их отнесения к недвижимости.

6. В науке долгое время существуют различные подходы к определению структуры правового режима земельных участков, однако в современном земельном законодательстве закреплен известный еще с советских времен подход деления земель по целевому назначению на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли населенных пунктов;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

Соотношение частных и публичных элементов правового режима земельных участков определяется, с одной стороны, частноправовой природой земельных участков как объектов вещных прав, а с другой - публично-правовыми ограничениями использования земли как природного объекта и природного ресурса, а также назначением земель различных категорий.

7. Применительно к характеристике правового режима нежилых помещений из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что нежилое помещение, с одной стороны, является выделенной частью здания и (или) сооружения, с другой стороны, понятием, объединяющим их. При этом основными особенностями его являются изолированность, недвижимый характер и непредназначенность для проживания. Что касается структуры правового режима нежилых помещений, то она, как в случае с иными объектами недвижимости, базируется на классификации охраняемого объекта.

8. Ввиду неопределенности понятия "нежилое помещение" существуют неразрешенные структурные проблемы правового режима нежилых помещений, в том числе и в судебной практике, в частности:

- отсутствие единообразной судебной практики по вопросу определения правового статуса подвальных нежилых помещений в многоквартирных домах, вспомогательных нежилых помещений в зданиях;

- необоснованность применения аналогии закона, регулирующего порядок совершения сделок со зданиями и сооружениями, к нежилым помещениям;

- сомнительные законность и обоснованность Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания";

- неоднозначность предъявления и разрешения негаторных исков.

9. Выявленное колебание законодателя в сфере регулирования правового режима объектов недвижимости даже само по себе порождает нестабильность правоприменительной практики, а также негативно влияет на гражданский оборот, так как делает невозможным построение его участниками планов на будущее.