2.2. Система субъектов оборота недвижимости

как фактор его существования и стабильности

Для более полного понимания системы субъектов оборота недвижимого имущества необходимо выявить особенности внешнего выражения этой системы, т.е. определить место системы субъектов оборота недвижимого имущества в системе субъектов гражданского оборота. Исходя из этого можно рассмотреть систему субъектов оборота недвижимого имущества с точки зрения ее внутренней структуры.

Как уже отмечалось, систему субъектов гражданского оборота составляют физические лица, юридические лица, публично-правовые образования. Физические и юридические лица, как правило, участвуют в гражданском обороте от своего имени и в своем интересе. Они своими действиями свободно приобретают субъективные права и обязанности. Публично-правовые образования участвуют в гражданском обороте через конструкцию юридического лица. Публично-правовые образования могут участвовать в гражданском обороте наравне с остальными субъектами как равноправный участник правоотношений, а могут - как субъект, наделенный властными полномочиями.

Оборот недвижимого имущества имеет некоторые отличия от общегражданского оборота. Прежде всего в обороте недвижимого имущества большое значение имеет институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Еще одной особенностью оборота недвижимого имущества является различное нормативно-правовое регулирование оборота недвижимого имущества в зависимости от объекта. Если мы говорим об обороте зданий, строений и иных объектов недвижимого имущества, прочно связанных с землей, а также об обороте земельных участков (т.е. обороте недвижимого имущества в традиционном его понимании), то это одна сфера нормативного правового регулирования; если же имеется в виду оборот таких объектов недвижимого имущества, как морские и речные суда, воздушные суда, то это уже, по сути, совершенно другая сфера нормативно-правового регулирования.

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним получил нормативное закрепление в Федеральном законе о госрегистрации недвижимости. Суть данного института, на наш взгляд, в нормативном закреплении системы учета субъективных прав на недвижимое имущество, хотя по данному вопросу в науке нет единой позиции. Так, по мнению А.В. Волынцевой, основными целями института государственной регистрации являются:

- защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

- обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;

- обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество;

- создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;

- реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;

- обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере <1>.

--------------------------------

<1> См.: Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2003. С. 68.

В.В. Чубаров <1> также выделяет несколько целей:

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<1> См.: Чубаров В.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999. С. 39.

- придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

- ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);

- внести единообразие в процедуру регистрации недвижимости на всей территории Российской Федерации.

Система учета субъективных прав на недвижимое имущество, на наш взгляд, действительно необходима для осуществления фискальных функций (например, п. 1 ч. 1 ст. 146, ч. 1 ст. 374 НК), для учета недвижимого имущества, находящегося у субъектов гражданского оборота, для отражения операций с недвижимым имуществом, что обеспечивает открытость оборота недвижимого имущества. Таким образом, в целом мы солидарны с вышеуказанными авторами. Вообще можно сказать, что оборот недвижимого имущества - это сфера гражданского оборота, где пересекаются как частноправовые, так и публично-правовые интересы. Причем в некоторых случаях публично-правовые интересы превалируют над частноправовыми (например, в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения).

Конечно, существуют иные сферы гражданского оборота, где пересекаются частные и публичные интересы (например, в сфере оборота некоторых объектов интеллектуальной собственности), но публично-правовое регулирование в данных сферах гражданского оборота, как правило, подчинено охране частных прав и законных интересов. В области оборота недвижимого имущества может быть наоборот: публично-правовые интересы могут превалировать над частными. Это несколько не соответствует основным началам гражданского законодательства (ст. ст. 1, 9 ГК): необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, свободы в реализации субъективных гражданских прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в каком бы виде она ни существовала, является своеобразным препятствием для свободного осуществления субъективных гражданских прав, в том числе и субъективных прав на недвижимое имущество, но, как правильно сказал К.И. Скловский, "существенное замедление и затруднение оборота недвижимости, вызванные необходимостью регистрации, оказываются терпимым неудобством, учитывая те преимущества для всего гражданского оборота, которые несут в себе устойчивость и публичный контроль в этой сфере" <1>. Хотя, с другой стороны, существует также проблема защиты субъективных прав обладателя недвижимого имущества, который собственником не является. Государственная регистрация отчасти решает эту проблему: свидетельство о государственной регистрации субъективного гражданского права на объект недвижимого имущества является практически неоспоримым доказательством наличия этого права (разумеется, пока не доказано иное), т.е. является доказательством титула на вещь.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).

<1> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 225.

Более того, действующее законодательство весьма неоднозначно подходит к вопросам государственной регистрации субъективных прав на недвижимое имущество. Существует множество примеров, когда реализацией гражданско-правовых средств в определенной форме нарушаются публично-правовые интересы. Пример - государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества. Так, согласно п. 2 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Очевидно, что договор аренды, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

Наличие же в подобном договоре аренды недвижимого имущества условия, согласно которому данный договор продлевается на такой же срок после истечения срока первоначального договора, позволяет исключить данный договор из сферы действия института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подобная позиция также была поддержана и судебной практикой (например, п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В то же время нормативное правовое регулирование договорных отношений по безвозмездному пользованию имуществом, в том числе и недвижимым имуществом, вообще не предусматривает института государственной регистрации. Глава 36 ГК не содержит правовых норм о государственной регистрации договоров безвозмездного пользования недвижимым имуществом. Таким образом, подход законодателя, цели законодателя в области применения такого правового средства, как государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, остаются отчасти неясными. Подобная ситуация в сфере нормативного правового регулирования оборота недвижимого имущества в известной степени негативно сказывается на самом обороте недвижимого имущества, развитии отдельных форм оборота недвижимого имущества и соответствующих правовых институтов.

Концепция во многом служит цели устранения пробелов действующего гражданского законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Тем самым обеспечивается проведение более четкой политики государства в сфере оборота недвижимого имущества. Концепция устанавливает более дифференцированную систему вещных правомочий, которые касаются в том числе и недвижимого имущества. В п. 2.3 раздела Концепции "Общие положения о вещных правах" предлагается закрепить следующий перечень вещных прав:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности;

- право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис);

- право застройки земельного участка (суперфиций);

- сервитут;

- право личного пользовладения (узуфрукт);

- ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право;

- право приобретения чужой недвижимой вещи;

- право вещных выдач;

- право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, получают нормативное закрепление уже существующие на практике общественные отношения, в том числе и в сфере оборота недвижимого имущества. Кроме того, существенно расширяется перечень производных от права собственности прав на недвижимое имущество, что, на наш взгляд, будет способствовать расширению производного оборота недвижимого имущества.

Исходя из вышеописанной системы вещных прав возможно и построение системы субъектов оборота недвижимого имущества. В соответствии с данной системой можно выделить основных субъектов оборота недвижимого имущества и производных субъектов оборота недвижимого имущества. Основные субъекты оборота недвижимого имущества - это физические и юридические лица, являющиеся собственниками недвижимого имущества. Собственник недвижимого имущества обладает всей полнотой правомочий над недвижимостью, и только он вправе передать на возмездной или безвозмездной основе определенную часть своих правомочий другому лицу. Именно на основе права собственности возможно существование остальных вещных и обязательственных прав на недвижимое имущество.

Производные субъекты оборота недвижимого имущества - это физические и юридические лица, обладающие недвижимым имуществом на каком-либо вещном или обязательственном праве. Разумеется, они не являются собственниками недвижимого имущества. Данные субъекты являются производными, так как их роль в обороте недвижимого имущества и их правовой статус являются производными от правового статуса собственника недвижимого имущества и определяются волей собственника недвижимого имущества. Именно собственник недвижимого имущества определяет объем правомочий производного субъекта оборота недвижимого имущества.

Следует отметить, что публично-правовые образования, реализующие государственно-властные полномочия в сфере оборота недвижимого имущества и вступающие в правоотношения публично-правового характера, не являются субъектами оборота недвижимого имущества в традиционном понимании. Отличительная черта субъектов оборота недвижимого имущества, да и вообще субъектов гражданского оборота, - оборот правомочий собственности. Имеется в виду, что в гражданском обороте, в том числе и в обороте недвижимого имущества, происходит передача полностью или в части на возмездной или безвозмездной основе правомочий, составляющих в своем единстве право собственности, от одного субъекта частноправового общественного отношения к другому. Публично-правовые образования и должностные лица, реализующие властные полномочия в сфере оборота недвижимого имущества, реализуют свою компетенцию, которая по своей природе носит публично-правовой характер, а субъективные гражданские права и правомочия на недвижимое имущество передаются, как правило, в отношениях частноправового, а не публично-правового характера.

Например, два субъекта совершают сделку купли-продажи нежилого помещения. При государственной регистрации перехода прав по данной сделке в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) у данного органа как у публично-правового субъекта никаких субъективных гражданских правомочий (например, правомочие владения, пользования и т.п.) на недвижимое имущество, составляющее объект сделки, естественно, не возникает. Росреестр в данном случае реализует свою компетенцию как орган государственной власти, данные полномочия закреплены в Постановлении Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", которым утверждено Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2009. N 25. Ст. 3052.

Более показателен другой пример: в аналогичном случае, если, допустим, продавец уклоняется от государственной регистрации сделки, то покупатель, исполнивший со своей стороны договор, в судебном порядке понуждает недобросовестного продавца к соответствующей государственной регистрации. В дальнейшем при совершении исполнительных действий судебный пристав-исполнитель проводит принудительную регистрацию в Росреестре без участия сторон договора купли-продажи нежилого помещения. Согласно ст. 66 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" <1> у судебного пристава-исполнителя имеются такие полномочия. В данном примере у судебного пристава-исполнителя также не возникает субъективных гражданских правомочий на недвижимое имущество, составляющее объект сделки, и он реализует свою компетенцию как должностное лицо государственного органа.

--------------------------------

<1> Российская газета. 2007. 6 окт. N 223.

Также не возникает субъективных гражданских правомочий на недвижимое имущество у судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на недвижимое имущество должника в рамках совершения исполнительных действий, даже несмотря на то, что оно изымается у собственника. Судебный пристав-исполнитель в этом случае также реализует свою компетенцию должностного лица государственного органа. Реализуя свою компетенцию, даже если это выражается в лишении права собственности, судебный пристав-исполнитель не приобретает права собственности на объект взыскания, так как право собственности и все правомочия, составляющие его, - это частноправовые категории, существующие только в частноправовых общественных отношениях, т.е. общественных отношениях, основанных на равенстве сторон, а не на подчинении одной стороны другой стороне общественного отношения. Судебный пристав-исполнитель не вправе пользоваться недвижимым имуществом, распоряжаться им как субъект частных правомочий пользования и распоряжения.

Наоборот, при обращении взыскания на недвижимое имущество во внесудебном порядке <1> у взыскателя возникает правомочие пользования недвижимым имуществом (п. 1 ст. 346 ГК). Правомочие пользования недвижимым имуществом подразумевает возможность залогодержателя извлекать доходы из заложенного имущества. У судебного пристава-исполнителя подобных правомочий в отношении недвижимого имущества, на которое им было обращено взыскание в рамках совершения исполнительных действий, нет. Именно поэтому при нарушении субъективных правомочий к судебному приставу-исполнителю предъявляется специальный иск об исключении имущества из описи, а к частному лицу - негаторный иск.

--------------------------------

<1> Разумеется, при соблюдении требований, установленных ст. ст. 55 - 55.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Передача правомочий собственности происходит только между субъектами частноправовых отношений на основе сделок и иных юридических фактов. К таковым можно отнести, например, вклады в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, передачу недвижимого имущества при реорганизации юридических лиц, получение недвижимого имущества взыскателем при совершении исполнительных действий, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество и т.п.

Между субъектами правоотношений, основанных на подчинении, передача правомочий собственности в рамках оборота недвижимого имущества по общему правилу не происходит. Исключение в определенной степени составляют разве что передача недвижимого имущества от собственника другому лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также национализация, приватизация. В этих случаях, по сути, происходит передача недвижимого имущества в рамках правоотношений властного характера. По крайней мере, властный элемент здесь присутствует в любом случае.

С другой стороны, передача недвижимого имущества от собственника другому лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления возможна только между государственными (или муниципальными) органами власти и юридическими лицами, созданными этими органами. Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные или муниципальные унитарные предприятия, субъектами права оперативного управления являются казенные предприятия и государственные и муниципальные учреждения. Между физическими и юридическими лицами, образованными частным капиталом, передача недвижимого имущества на таких правах законодательством не предусматривается.

Говоря про национализацию, можно отметить, что это тот случай, когда частные интересы и частные права приносятся в жертву публичным интересам. То есть для реализации интересов государства или общества допускается изъятие объекта недвижимого имущества у собственника, разумеется, на возмездной основе, что предусматривается рядом нормативно-правовых актов: п. 2 ст. 235 ГК, ст. 41 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и т.д. Приватизация государственного или муниципального имущества проводится на основе Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. и доп.) <1>. Согласно ст. 14 указанного Закона решение об условиях приватизации федерального имущества принимается в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации федерального имущества, но сама передача имущества из государственной собственности в частную происходит с применением гражданско-правовых средств - продажи с торгов, внесения вклада в уставный капитал, преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество и т.д. (ст. 13). Приватизация государственного имущества иными способами не допускается. Поэтому приватизация недвижимого имущества - это гражданско-правовое правоотношение, основанное на равенстве сторон, с наличием публично-правового элемента (программы приватизации и др.).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

Исходя из правового статуса обладателя недвижимого имущества оборот недвижимого имущества условно можно разделить на основной и производный. Основной оборот недвижимого имущества - это, выражаясь правовыми терминами, оборот прав собственности на объекты недвижимого имущества. Производный оборот недвижимого имущества - это оборот производных от права собственности вещных прав на недвижимое имущество. В сфере производного оборота недвижимого имущества можно выделить как вещные права (например, сервитуты), так и обязательственные (например, право безвозмездного пользования). Основной оборот - это только оборот вещного права собственности.

Можно выделить определенную зависимость производного оборота недвижимости от основного оборота недвижимости. Во-первых, производный оборот недвижимого имущества в любом случае происходит по воле и с согласия субъектов основного оборота недвижимого имущества. Это означает, что, допустим, установление сервитута, передача недвижимого имущества в субаренду происходят только с согласия собственника недвижимого имущества. Соответственно, не допускается возникновение производных вещных или обязательственных прав на недвижимое имущество без согласия собственника.

Во-вторых, собственники недвижимого имущества являются субъектами как основного оборота недвижимого имущества, так и производного, т.е. собственники участвуют как в обороте прав собственности на недвижимое имущество, так и в обороте производных прав на недвижимое имущество. Субъекты производных прав на недвижимое имущество (субъекты производного оборота недвижимого имущества) не являются и не могут быть субъектами основного оборота недвижимого имущества.

Другим основанием классификации субъектов оборота недвижимого имущества является род интереса, ради реализации которого тот или иной субъект участвует в обороте недвижимого имущества. Исходя из рода интересов, ради реализации которых тот или иной субъект участвует в обороте недвижимого имущества, субъектов оборота недвижимого имущества можно разделить на две большие группы: субъекты, участвующие в обороте недвижимого имущества с целью реализации частноправовых интересов, и субъекты, участвующие в обороте недвижимого имущества с целью реализации публично-правовых интересов.

Можно выделить две категории субъектов оборота недвижимого имущества: частные лица и публично-правовые образования. Частные лица - это физические лица и юридические лица, образованные частным капиталом. Публично-правовые образования - это в конечном счете специальные юридические лица, реализующие определенные государственно-властные полномочия в сфере оборота недвижимого имущества. Образуются они уполномоченными государственными органами.

Субъекты гражданского оборота участвуют в обороте недвижимости с определенными целями. Исходя из целей участия субъектов возможно построение их в некоторую систему на основе определенных критериев.

Прежде всего можно выделить две цели участия частных субъектов гражданского оборота: извлечение прибыли и удовлетворение личных, семейных, бытовых нужд, не связанных с извлечением прибыли (осуществлением предпринимательской деятельности). С отдельной целью участвуют в обороте недвижимого имущества уполномоченные публично-правовые образования. Целью их участия является в конечном счете реализация возложенных на них государственно-властных полномочий.

Целью участия хозяйствующих субъектов в обороте недвижимого имущества обычно является извлечение прибыли любым, не запрещенным законом способом. Для этого недвижимое имущество может приобретаться либо с целью последующей реализации, либо в качестве основных средств хозяйствующего субъекта. В первом случае недвижимое имущество является непосредственно объектом экономической деятельности, во втором случае недвижимое имущество опосредованно через некоторый производственный (иной хозяйственный) процесс участвует в извлечении прибыли.

Существуют также субъекты, участвующие в обороте недвижимого имущества не для извлечения прибыли, а для удовлетворения личных нужд, как раз не связанных с извлечением прибыли (осуществлением предпринимательской деятельности). К таковым субъектам можно отнести физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Естественно, к ним можно причислить и индивидуальных предпринимателей, участвующих в обороте недвижимого имущества с целью удовлетворения личных, семейных, бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. К данной категории субъектов оборота недвижимого имущества можно отнести также некоммерческие организации.

Участие индивидуальных предпринимателей в сфере оборота недвижимого имущества с целью удовлетворения личных, семейных, бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, ничем не отличается от участия физических лиц. Участие некоммерческих юридических лиц в обороте недвижимого имущества несколько отличается от участия коммерческих юридических лиц. Имеется в виду, что сделка с недвижимым имуществом, совершаемая коммерческим юридическим лицом, в некоторых случаях является так называемой крупной сделкой, для которой предусмотрен особый порядок заключения. Так, согласно ч. 3 ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. и доп.) <1> решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. В указанном Законе (ч. 1 ст. 46) также дается определение понятию "крупная сделка". Крупная сделка - это сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25% и более стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен больший размер крупной сделки. Особый порядок заключения как раз и состоит в необходимости получения одобрения данной сделки общим собранием участников общества с ограниченной ответственностью, что не требуется для заключения сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785.

В отношении акционерных обществ порядок совершения крупных сделок урегулирован более подробно. Так, согласно п. 2 ст. 79 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (с изм. и доп.) <1> решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно. Согласно п. 3 ст. 79 вышеуказанного Закона решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50% балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в 3/4 голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров. Причем, если участником акционерного общества является Российская Федерация или субъект Федерации, при наличии специального права (так называемой "золотой акции") их представители также участвуют в решении вопроса об одобрении крупной сделки. Данное положение закреплено в п. 3 ст. 38 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. и доп.).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1.

То есть при совершении крупной сделки в отношении недвижимого имущества акционерным обществом требуется одобрение сделки советом директоров либо одобрение сделки общим собранием акционеров - все зависит от стоимости приобретаемого (или отчуждаемого) недвижимого имущества.

В нормативном правовом регулировании деятельности некоммерческих организаций институт крупной сделки, как правило, не применяется. Тем не менее законодательством о некоммерческих организациях также предусматривается механизм контроля за деятельностью некоммерческой организации. Так, согласно ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2006 г. N 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций" (с изм. и доп.) <1> некоммерческая организация - собственник целевого капитала - обязана создать совет по использованию целевого капитала. К полномочиям совета по использованию целевого капитала относится в том числе и согласование финансового плана некоммерческой организации и изменений в него. Утверждает финансовый план высший орган управления некоммерческой организацией (коллегиальный орган или общее собрание членов некоммерческой организации - в зависимости от организационно-правовой формы) (п. 4 ч. 2 ст. 8 вышеуказанного Федерального закона).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 38.

Таким образом, в деятельности коммерческих и некоммерческих юридических лиц существуют механизмы контроля, которые так или иначе находят свое выражение в процедуре совершения сделок, в том числе сделок с недвижимым имуществом. С другой стороны, если коммерческие организации вправе участвовать в обороте с целью извлечения прибыли любым, не запрещенным законом способом (п. 1 ст. 49 ГК), то деятельность некоммерческих организаций подчинена уставным целям согласно ст. 24 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (с изм. и доп.) <1>. Применительно к обороту недвижимого имущества это означает, что коммерческие организации вправе свободно приобретать и отчуждать недвижимое имущество, сдавать его в аренду, наем и т.д. (разумеется, с соблюдением установленных законодательством условий), а деятельность некоммерческих организаций в сфере оборота недвижимого имущества должна соответствовать их уставным целям.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145.

Одним из самых распространенных примеров участия субъектов гражданского права в обороте недвижимого имущества является социальный наем жилья, коммерческий наем жилья, участие граждан в долевом строительстве жилья. Граждане, физические лица получают жилье по договору социального найма во владение и пользование с целью проживания в данном жилом помещении, т.е. для удовлетворения личных, семейных, бытовых нужд. С подобной целью физические лица участвуют и в отношениях коммерческого найма жилья, и в долевом строительстве жилых помещений. Нанимателем по договору социального найма может выступать только физическое лицо. Наймодателем, как правило, выступает государство или муниципалитет в лице соответствующих органов. Объектом договора социального найма является жилое помещение. Однако, несмотря на однородность целей участия физических лиц в данных общественных отношениях, нормативное правовое регулирование данных общественных отношений несколько различается. Например, это касается вопроса о степени применения жилищного законодательства к отношениям по социальному и коммерческому найму.

Участие физических лиц в обороте недвижимости в ряде случаев связано с применением законодательства о защите прав потребителей. Примером могут послужить правовое регулирование отношений по долевому участию в строительстве жилья (ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1>) и соответствующая практика (см. Обзор судебной практики ВС РФ "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" <2>).

--------------------------------

<1> Российская газета. 2004. 31 дек. N 292.

<2> Бюллетень ВС РФ. 2003. N 2.

К общественным отношениям по коммерческому найму жилых помещений физическими лицами законодательство о защите прав потребителей должно применяться, так как его целевая направленность отвечает критериям потребительских договорных отношений: физическое лицо (потребитель) участвует с целью удовлетворения личных и бытовых нужд, его контрагент - с целью систематического получения дохода от сдачи жилого помещения внаем, т.е. с целью извлечения прибыли. Таким образом, участие частных субъектов в обороте недвижимого имущества с целью удовлетворения личных, семейных, бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, регулируется во многих случаях, помимо всего, и законодательством о защите прав потребителей.

Конечно, существуют общественные отношения в сфере оборота недвижимого имущества, в которых участвуют физические лица, но на которые не распространяется законодательство о защите прав потребителей. К таковым можно отнести обмен жилыми помещениями, дарение жилого помещения, куплю-продажу жилого помещения между физическими лицами <1>. В этих случаях применение законодательства о защите прав потребителей невозможно, так как контрагентами физических лиц по договору выступают другие физические лица, целью участия которых является удовлетворение личных, семейных, бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

--------------------------------

<1> Разумеется, если физическое лицо занимается данной деятельностью на постоянной основе, вполне уместно говорить о предпринимательской деятельности и о применении п. 4 ст. 23 ГК.

К договорам социального найма жилых помещений законодательство о защите прав потребителей применяться не может, так как в этом случае не соблюдается субъектный состав договорного потребительского общественного отношения. В социальном найме жилого помещения с одной стороны выступает физическое лицо, участвующее в договоре с целью удовлетворения личных, бытовых нужд, а с другой стороны выступает государство или муниципальное образование в лице уполномоченных органов. По идее, государство или муниципальное образование в лице своих уполномоченных органов не выступает в общественных отношениях с целью систематического получения доходов.

Но, с другой стороны, социальный наем жилого помещения - это договор, в рамках исполнения которого государство или муниципальное образование систематически получает от физического лица денежные средства. Физическое лицо (наниматель) участвует в договоре с целью удовлетворения личных, семейных и бытовых нужд. В основе своей социальный наем - договорное общественное отношение частного характера, характеризующееся равенством участвующих в нем субъектов. То есть формальные признаки договорного потребительского отношения налицо. Поэтому вполне логичным выглядит распространение на нормативное правовое регулирование договорных отношений по социальному найму законодательства о защите прав потребителей. Это, в свою очередь, позволит иметь более эффективные правовые средства защиты субъективных гражданских прав физическим лицам - нанимателям жилых помещений, а также будет способствовать единообразному подходу в определении правового статуса физического лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, в сфере оборота недвижимого имущества. То есть любое физическое лицо, являющееся участником договорного общественного отношения, в котором контрагентом выступает субъект, на постоянной основе осуществляющий какую-либо деятельность в сфере оборота недвижимого имущества, и участвующее в нем с целью удовлетворения личных, семейных и бытовых нужд, является потребителем.

Субъектов оборота недвижимого имущества можно также разделить на непосредственных и опосредованных. Непосредственные субъекты оборота недвижимого имущества - это сами носители субъективных гражданских прав на недвижимое имущество. Опосредованные субъекты оборота недвижимого имущества - это субъекты, представляющие непосредственных субъектов в обороте недвижимого имущества. Опосредованные субъекты оборота недвижимого имущества сами носителями субъективных гражданских прав на недвижимое имущество не являются, но именно они осуществляют юридически значимые действия с недвижимым имуществом, приводящие к возникновению, изменению и прекращению прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества у непосредственных субъектов.

К опосредованным субъектам можно отнести различные риелторские агентства, представителей собственников недвижимого имущества и т.д. К ним также относятся законные представители юридических и физических лиц. Вопрос не имел бы практического значения, если бы в ряде случаев от позиции опосредованного субъекта не зависела судьба той или иной сделки в сфере оборота недвижимого имущества. Так, согласно п. 2 ст. 32 ГК опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки. Это означает, что в сфере оборота недвижимого имущества стороной гражданско-правовой сделки выступает несовершеннолетний (или гражданин, страдающий психическим расстройством), а фактически совершает сделку опекун. Во многом от позиции опекуна будут зависеть условия сделки и вообще принципиальная возможность ее совершения. Конечно, согласно п. 3 ст. 34 ГК, п. 6 ч. 1 ст. 8 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" орган опеки и попечительства выдает разрешение на совершение сделок с имуществом подопечных, в том числе и с недвижимым имуществом, но это происходит, если опекун также согласен на совершение сделки. Если же опекун не согласен на совершение сделки с имуществом подопечного, вопрос о выдаче разрешения органом опеки и попечительства на совершение сделки даже не стоит.

Схожим образом определяется роль попечителя в сфере оборота недвижимого имущества. Согласно п. 2 ст. 33 ГК попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно. К сделкам, на совершение которых требуется согласие попечителя, можно отнести и сделки в сфере оборота недвижимого имущества. Опять же, если попечитель не одобряет сделку, то ее совершение невозможно, если же сделка совершена, то она может быть признана судом недействительной по иску того же попечителя, который не одобрил сделку.

Опосредованных субъектов, в свою очередь, можно разделить на действующих на основании соглашения с носителем субъективных прав на недвижимое имущество и действующих в силу закона. Если первые в сфере оборота недвижимого имущества самостоятельным правовым статусом не обладают, так как права и обязанности возникают у представляемого ими субъекта, то вторые обладают самостоятельным правовым статусом и участвуют в совершении сделок в сфере оборота недвижимого имущества как самостоятельные субъекты, реализующие присущие только им субъективные права и обязанности.

Таким образом, изложенные положения позволяют сделать некоторые выводы.

1. Субъектов оборота недвижимого имущества можно разделить на две группы: субъекты частноправовых общественных отношений и публично-правовые субъекты, реализующие свою компетенцию в сфере оборота недвижимого имущества.

2. Передача субъективных прав и правомочий на недвижимое имущество осуществляется, как правило, в форме правоотношений частного характера.

3. Публично-правовые субъекты, реализующие свою компетенцию в сфере оборота недвижимого имущества, не приобретают субъективных прав и правомочий на недвижимое имущество.

4. Субъектов оборота недвижимого имущества можно также разделить на основных и производных. Основные субъекты оборота недвижимого имущества - собственники недвижимого имущества. Производные субъекты оборота недвижимого имущества - обладатели отдельных вещных правомочий и обязательственных прав на недвижимое имущество. Соответственно и оборот недвижимого имущества можно разделить на основной и производный.

5. Предлагается распространить действие законодательства о защите прав потребителей на нормативное правовое регулирование договорных отношений по социальному найму жилого помещения.

6. В деятельности коммерческих и некоммерческих юридических лиц существуют правовые механизмы контроля, которые так или иначе находят свое выражение в процедуре совершения сделок, в том числе сделок в сфере оборота недвижимого имущества.

7. Субъектов оборота недвижимого имущества можно также разделить на непосредственных и опосредованных. Непосредственные субъекты оборота недвижимого имущества - это сами носители субъективных гражданских прав на недвижимое имущество. Опосредованные субъекты оборота недвижимого имущества - это субъекты, представляющие непосредственных субъектов в обороте недвижимого имущества.