Глава 2. Отдельные элементы правовой модели системы оборота недвижимости

2.1. Граждане, юридические лица,

публично-правовые образования как субъекты

оборота недвижимости: вопросы систематизации

Как было показано в предыдущей главе, одним из структурных элементов гражданского оборота вообще и оборота недвижимости в частности выступают его субъекты. По сути, можно утверждать, что в конечном счете специфика той или иной области оборота, гражданского оборота в целом во многом определяется через субъектный признак. Именно с учетом этого обстоятельства комплексное исследование оборота недвижимости предполагает углубленное изучение его субъектов, естественно, через призму такого оборота. Причем речь должна идти не просто о правовом положении граждан, юридических лиц, публично-правовых образований в указанном обороте, а о системе обозначенных субъектов. Именно наличие подобной системы является одновременно и элементом, и определенным условием гражданского оборота.

Прежде чем дать общую характеристику субъектов оборота недвижимости, необходимо определить, что такое субъект права в общем и субъект правоотношения, субъект оборота недвижимости в частности. Традиционно в учебной литературе по теории государства и права определение понятия "субъект права" не дается, тем не менее используются смежные понятия: "личность", "правовой статус личности". Итак, личность - это совокупность социальных качеств, свойств, присущих человеку, составляющих его индивидуальность <1>. Правовой статус личности - это система гарантированных прав личности, ее правовых обязанностей, установленных законами государства, с которым личность связана узами гражданства, с соответствующей правовой ответственностью за их исполнение <2>. То есть, можно сказать, что субъект права - это личность, обладающая определенным правовым статусом (некоторой совокупностью прав и обязанностей). Следуя логике данных теоретических положений, можно охарактеризовать субъектов оборота недвижимости.

--------------------------------

<1> См.: Пиголкин А.С. Теория государства и права: Учеб. М.: Городец, 2003. С. 98.

<2> См.: Там же. С. 99.

Применительно к наукам экономического цикла в принципе не столь значимо специальное выделение в качестве субъектов рыночных отношений физических и юридических лиц. Для наук юридических это имеет большое значение для определения правоспособности, дееспособности тех или иных субъектов, что, в свою очередь, определяет их способность быть участниками оборота имущества, в том числе недвижимого. В большинстве отраслевых правовых наук в качестве субъектов права выделяют не только физических, но и юридических лиц.

Физические лица выступают в правоотношениях, в том числе складывающихся на рынке недвижимости, сами либо через представителей. Физическое лицо имеет право самостоятельно выступать носителем прав и обязанностей при приобретении полной дееспособности. Гражданско-правовая дееспособность наступает по общему правилу по достижении физическим лицом 18-летнего возраста (п. 1 ст. 21 ГК). В виде исключения полная дееспособность может наступать ранее этого срока при наличии определенных условий (вступление в брак или эмансипация). В последнем случае при осуществлении трудовой или предпринимательской деятельности физическое лицо может быть признано полностью дееспособным по решению органов опеки и попечительства или суда (п. 1 ст. 27 ГК). В случае вступления в брак физического лица до достижения 18-летнего возраста специальных решений каких-либо государственных или муниципальных органов о признании лица полностью дееспособным не требуется. При наличии полной правоспособности и дееспособности физические лица свободно и самостоятельно участвуют в обороте недвижимого имущества.

Физические лица в случае отсутствия у них полной дееспособности выступают в правоотношениях, в том числе и в сфере оборота недвижимого имущества, через представителей. Это означает, что права и обязанности возникают у самого физического лица, но их осуществление возлагается на другого субъекта - законного представителя. При этом в ряде случаев контроль за деятельностью представителя физического лица осуществляют юрисдикционные органы, как правило, органы опеки и попечительства. Так, согласно ряду положений Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (с изм. и доп.) <1> одной из задач государственного регулирования деятельности органов опеки и попечительства является обеспечение исполнения опекунами и попечителями возложенных на них полномочий (п. 4 ст. 4 Федерального закона "Об опеке и попечительстве"). Исходя из этого задачами органов опеки и попечительства являются защита прав и интересов граждан, находящихся под опекой или попечительством, контроль за сохранностью их имущества, а также надзор за деятельностью опекунов и попечителей (ст. 7 Закона).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755.

Юридические лица - это организации, специально создаваемые для участия в гражданском обороте <1>. Юридические лица являются "фиктивными" субъектами, т.е. если физическое лицо реально существует во времени и пространстве, то у юридического лица такого свойства фактически нет. Юридическое лицо - это абстракция, но до сих пор в науке гражданского права, смежных с юриспруденцией областях исследования нет единой позиции по вопросу о социально-правовой природе юридических лиц, о сущности их правового статуса <2>. Хронологически первой и наиболее популярной является теория фикции. Суть ее сводится к определенному законодательному приему, посредством которого некоему конгломерату имущества придается определенная правосубъектность. То есть некоторому имущественному комплексу, образующемуся от слияния вкладов участников, придается определенный правовой статус для возможности приобретать права и исполнять обязанности, хотя в действительности права и обязанности исполняют физические лица - участники юридического лица.

--------------------------------

<1> Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд. перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 1: Общая часть. С. 115.

<2> Там же. С. 117 - 118.

Весьма близкой к теории фикции является теория "целевого имущества", которая основывается на постулате, что права и обязанности могут не только принадлежать конкретному субъекту, но и служить определенной цели. При этом особый субъект права не требуется, и лишь по традиции имущество наделяется правосубъектностью для достижения каких-либо целей. Данный подход объясняет законодательный прием признания за несуществующим социальным субъектом определенного набора прав и обязанностей. Развитием теории фикции стала "теория интереса". Она основывается на том, что правосубъектность юридического лица есть правосубъектность лиц физических, которые фактически извлекают выгоду из использования общего имущества, в этом состоит их общий интерес, который, в свою очередь, олицетворяется правовой конструкцией юридического лица.

В противоположность вышеперечисленным теориям, отрицающим социальное бытие юридического лица, стали появляться теории, признающие социальную реальность юридического лица. Например, "органическая теория" рассматривала юридическое лицо как особый "телесно-духовный организм"; теория "социальной реальности" рассматривала юридическое лицо как социальную реальность, наделенную имуществом для решения каких-либо социально-экономических задач. В советский период развития цивилистической науки существовала "теория коллектива", суть которой сводится к социальной реальности "людского субстрата" в виде коллектива работников юридического лица. Весьма близка к ней "теория директора", также получившая определенное развитие в советской цивилистической науке; суть данной теории - в отождествлении личности юридического лица с личностью его руководителя, когда воля юридического лица есть воля его руководителя.

Некоторые ученые вообще рассматривают юридическое лицо как определенный инструмент для решения определенных задач. Например, Б.И. Пугинский рассматривает юридическое лицо как правовое средство для допуска организации к участию в гражданском обороте <1>. При этом правовое средство определяется им как сочетание (комбинация) юридически значимых действий, совершаемых субъектами с дозволенной степенью усмотрения и служащих достижению их целей (интересов), не противоречащих законодательству и интересам общества <2>. Применительно к юридическим лицам цель деятельности определяется при создании учредителями юридического лица. Целью создания коммерческих юридических лиц является извлечение прибыли любым не запрещенным законом способом. Цель создания некоммерческих юридических лиц может быть по сути любой - социальной, экономической, политической, с тем лишь ограничением, что эта цель должна соответствовать закону.

--------------------------------

<1> См.: Пугинский Б.И. Гражданско-правовые средства в хозяйственных отношениях. М.: Юрид. лит., 1984. С. 161.

<2> См.: Там же. С. 224.

Данный подход скорее характерен для теорий, отрицающих социальное бытие юридического лица, так как в них юридическому лицу отводится лишь роль инструментария, что вообще не подразумевает какой-либо социальной роли. Учитывая, что юридическое лицо как правовое средство участия в гражданском обороте используется не только частными лицами и не только в интересах частного капитала, но и государством (о чем будет сказано ниже), наиболее актуальным выглядит подход, согласно которому юридическому лицу отводится роль инструмента (правового средства) для реализации возможности участия в гражданском обороте некоторого коллектива субъектов.

Юридических лиц, в свою очередь, также можно классифицировать по различным основаниям. Причем такие классификации имеют практическое значение при решении статусных вопросов, связанных с оборотом недвижимости. По уставным целям деятельности можно выделить коммерческие и некоммерческие юридические лица; в зависимости от вида объединения можно выделить объединения лиц (товарищества) и объединения капиталов (общества). Основной уставной целью коммерческих юридических лиц является извлечение прибыли любым, не запрещенным законом способом. Основная уставная цель некоммерческих организаций определяется их учредителями в уставе; здесь нет каких-либо четких критериев, цель деятельности может быть любой, с тем лишь условием, что она не должна противоречить закону. Разумеется, некоммерческая организация по общему правилу не может быть создана только для извлечения прибыли, иначе это будет противоречить самой сути некоммерческой деятельности.

Любое юридическое лицо обладает рядом признаков: организационное единство, имущественная обособленность, самостоятельная имущественная ответственность по обязательствам, выступление в гражданско-правовых, также в административно-правовых, процессуальных и других публичных правоотношениях от своего имени. Совокупность указанных признаков и позволяет говорить о правосубъектности, во всяком случае в гражданско-правовом смысле. Выступление в правоотношениях от своего имени подразумевает наличие правоспособности, т.е. способности иметь субъективные права и обязанности. Имущественная обособленность дает возможность ставить вопрос о дееспособности, т.е. о способности самостоятельно осуществлять субъективные права и обязанности. Самостоятельная имущественная ответственность есть по сути деликтоспособность, т.е. способность нести ответственность.

Правовой статус личности определяется в зависимости от отраслевой принадлежности субъективных прав и обязанностей. Если речь идет, например, о гражданских правах и обязанностях, то имеется в виду гражданско-правовой статус личности, если об административных правах и обязанностях - административно-правовой статус личности. Это касается как физических, так и юридических лиц. Правовой статус физических лиц достаточно типизирован и зависит в основном от дееспособности физического лица. Правовой статус юридических лиц зависит от целей деятельности юридического лица, которая определяется его учредителями в учредительных документах.

Особым образом определяется правовой статус публично-правовых образований. Публично-правовые образования, так же как и юридические лица, не существуют физически. Но в отличие от юридических лиц данные субъекты наделены властными полномочиями по отношению к иным субъектам права. То есть публично-правовые образования могут определять поведение иных субъектов права. Правда, в этом случае в отношении публично-правовых образований обычно не применяется понятие "правовой статус", а используется понятие "компетенция", т.е. сфера распространения властных полномочий публично-правового образования.

К числу публично-правовых образований относят, во-первых, государство и, во-вторых, муниципальные образования. Муниципальные образования не являются органами государственной власти согласно ст. 131 Конституции РФ, но они согласно ст. 132 Конституции РФ обладают властными полномочиями, в связи с чем их также относят к числу публично-правовых образований. Вообще основным отличием публично-правовых образований от иных субъектов права является наличие властных полномочий.

Также отличительной особенностью данных субъектов применительно к гражданско-правовым отношениям является то, что они не выступают в качестве единого субъекта права и правоотношения. Публично-правовые образования выступают в гражданско-правовых отношениях в лице соответствующих государственных или муниципальных органов. Причем своеобразие участия публично-правовых образований в гражданских правоотношениях заключается в том, что они могут выступать в двух ролях - как орган государственной или муниципальной власти и как участник частноправовых отношений. В последнем случае статус государственных и муниципальных органов определяется по аналогии с правовым статусом юридических лиц (ст. 124 ГК). Это означает, что публично-правовые образования не обладают какими-либо преимуществами по сравнению с иными субъектами гражданско-правовых отношений.

Участие публично-правовых образований в договорных общественных отношениях определяется наряду с ГК специальным законодательством. Само же участие публично-правовых образований в гражданском обороте реализуется через статус юридического лица. То есть юридическое лицо выступает правовым средством участия публично-правовых образований в гражданском обороте. В этом плане принципиальных отличий от частноправовых юридических лиц у публично-правовых юридических лиц нет.

Однако применительно к публично-правовым образованиям необходимо учитывать одно обстоятельство: если граждане посредством коммерческих и некоммерческих юридических лиц реализуют свои частные интересы, то публично-правовые образования посредством юридического лица реализуют не столько свои частноправовые интересы (имеется в виду обеспечение деятельности), сколько свою компетенцию. Ведь так же как и частные юридические лица, публично-правовые образования как таковые не существуют реально в пространстве и времени, но являются субъектами права и правоотношений, обладают правоспособностью и дееспособностью через правовой статус юридического лица. Достигается эта цель законодательным признанием правосубъектности за не существующим в реальности субъектом.

В свою очередь, реализация компетенции подразумевает наличие властных правоотношений, т.е. общественных отношений, облеченных в правовую форму, отличительной чертой которых является подчинение одной стороны другой стороне общественного отношения. Таким образом, предварительно можно отметить, что частное по своей природе правовое средство (юридическое лицо) используется и в публично-правовых общественных отношениях. Это положение позволяет сделать вывод об универсальном межотраслевом характере юридического лица как правового средства участия в гражданском обороте.

Универсальность юридического лица как правового средства подразумевает возможность его использования без принципиальной трансформации в разных по своей правовой природе регулируемых правом общественных отношениях. То есть юридическое лицо как правовое средство может использоваться как в общественных отношениях, основанных на подчинении, так и в общественных отношениях, основанных на равенстве сторон, причем и в том и в другом случае принципиальных, существенных отличий в структуре юридического лица как правового средства нет. Безотносительно к целям создания организации использование юридического лица как правового средства участия в гражданском обороте в равной степени присуще как публично-правовым образованиям, так и частным организациям. Юридические лица - публично-правовые образования, частные юридические лица - имеют свои учредительные документы, некоторую достаточно типизированную организационную структуру, для них существует Единый государственный реестр юридических лиц (т.е. регистрационный номер юридическим лицам присваивается из одного реестра безотносительно к тому, образовано ли юридическое лицо частным капиталом или публичной властью).

Межотраслевой характер юридического лица как правового средства является продолжением его универсальности - юридическое лицо как правовое средство используется в правоотношениях частного и публичного характера, причем как частными организациями, так и публично-правовыми образованиями.

В сфере оборота недвижимости круг субъектов принципиально не отличается от общего круга субъектов общественных отношений, регулируемых гражданским правом. В общественных отношениях по обороту недвижимого имущества также участвуют физические лица, юридические лица и публично-правовые образования. Разница проявляется в правовом статусе субъектов оборота недвижимости, а также в ряде специальных функций, осуществляемых публично-правовыми образованиями, которые, в свою очередь, зависят от вида недвижимого имущества, участвующего в гражданском обороте.

Степень участия субъектов гражданского права в обороте недвижимости определяется также такими правовыми средствами, как правоспособность и дееспособность <1>. Они определяют возможность участия субъектов гражданско-правовых отношений в сделках с теми или иными видами недвижимого имущества. Степень правоспособности и дееспособности зависит от категории участника оборота недвижимости (физическое это лицо или юридическое) и сферы оборота недвижимости. Участие в обороте недвижимого имущества физических лиц и юридических лиц, образованных частным капиталом, во многом регулируется одними и теми же нормами. Участие же публично-правовых образований в обороте недвижимого имущества, где правовым средством также выступает конструкция юридического лица, обладает значительной спецификой в сравнении с участием юридических лиц, образованных частным капиталом.

--------------------------------

<1> См.: Пугинский Б.И. Указ. соч. С. 168.

Участие физических лиц в обороте недвижимого имущества нормативно регулируется прежде всего ГК, а также рядом других нормативных правовых актов (Федеральным законом о госрегистрации недвижимости и пр.). В гражданских правоотношениях, в том числе и в общественных отношениях по обороту недвижимого имущества, граждане, физические лица участвуют от своего имени. В некоторых случаях, указанных в законе, физические лица участвуют в гражданских правоотношениях (и соответственно в обороте недвижимости) через представителей (при отсутствии полной дееспособности), в частности это по общему правилу физические лица в возрасте до 18 лет.

Существует ряд гражданско-правовых средств обеспечения участия в гражданском обороте недееспособных и не полностью дееспособных физических лиц: опека (ст. 32 ГК) и попечительство (ст. 33 ГК). Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства (п. 1 ст. 32 ГК). Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами (п. 1 ст. 33 ГК).

Законом установлены определенные различия в правовом статусе опекуна и попечителя. Если опекун сам совершает от имени опекаемого юридически значимые действия, то попечитель лишь дает согласие на совершение сделок, которые подопечный совершать самостоятельно не вправе. С точки зрения теории гражданско-правовых средств опека является гражданско-правовым средством участия физического лица (опекаемого) в гражданском обороте, а попечительство - гражданско-правовым средством охраны интересов подопечного. В последнем случае физическое лицо самостоятельно участвует в гражданском обороте, попечитель содействует ему в осуществлении субъективных гражданских прав, но не участвует от имени подопечного в гражданском обороте. Суть действия данных гражданско-правовых средств сводится к введению в общественное отношение, урегулированное нормами гражданского права, еще одного субъекта, роль которого заключается в содействии в реализации правового статуса субъекта, над которым установлены опека или попечительство.

Но при этом правовой статус и соответственно роль субъектов правоотношения несколько различаются. Если опекун совершает от имени опекаемого все сделки, является его законным представителем в правоотношениях, то у попечителя подобных полномочий нет, сам подопечный выступает в правоотношениях от своего имени и своими действиями приобретает права и обязанности. То есть опека является единственным гражданско-правовым средством участия опекаемых лиц (как правило, малолетних), реализации субъективных прав в гражданском обороте, в том числе и в обороте недвижимого имущества. Опекун от имени опекаемого приобретает субъективные права и исполняет субъективные обязанности; хотя формально права и обязанности возникают у опекаемого лица, фактически их реализует опекун. Иначе в гражданском обороте лица, состоящие под опекой, участвовать просто не могут. Таким образом, можно сделать вывод, что опека является гражданско-правовым средством участия определенных субъектов в гражданском обороте, в том числе и в обороте недвижимого имущества.

В отличие от лиц, состоящих под опекой, лица, находящиеся под попечительством, своими действиями приобретают права и обязанности. Они самостоятельно, без посредников участвуют в гражданском обороте <1>, включая и сферу оборота недвижимого имущества. Попечитель не является законным представителем гражданина, находящегося под попечительством. Задача попечителя - содействовать лицу, состоящему под попечительством, в реализации его субъективных прав, в необходимых случаях принимать меры правового характера для охраны (защиты) субъективных прав подопечного. Например, защита субъективных прав лица, состоящего под попечительством, может выражаться в предъявлении иска о признании сделки, совершенной подопечным, недействительной и о применении последствий недействительности сделки. Охрана прав лица, состоящего под попечительством, может выражаться в отсутствии согласия попечителя на совершение сделки в отношении имущества лица, состоящего под попечительством. В этом случае сделка просто не порождает правовых последствий, так как нарушена процедура ее совершения. Таким образом, можно сделать вывод, что попечительство является гражданско-правовым средством охраны прав лиц, состоящих под попечительством, в том числе и в сфере оборота недвижимого имущества.

--------------------------------

<1> С другой стороны, круг сделок, в которых может участвовать несовершеннолетний самостоятельно, все-таки ограничивается законом.

По общему правилу физические лица свободно участвуют в обороте недвижимого имущества, они могут свободно покупать, продавать, сдавать в аренду и арендовать недвижимое имущество. Исключения установлены законодательством и связаны с охраной публичного порядка, основ конституционного строя, сохранением природного, культурного наследия и безопасностью государства, реализацией общественных интересов. Например, согласно ч. 3 ст. 15 ЗК РФ не могут обладать правом собственности на земельные участки, находящиеся в приграничных территориях, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства. В данном случае речь идет об ограничениях в сфере оборота недвижимости субъектного характера, т.е. об ограничениях, относящихся к субъектному составу правоотношений. Очевидно, эта норма связана с безопасностью государства, его территориальных границ. Также ст. 56 ЗК РФ устанавливает перечень объектов - земельных участков, на которые может быть введен режим ограниченного осуществления субъективных прав. Эти ограничения могут вводиться с целью охраны природных ресурсов, культурных объектов, а также для реализации общественных интересов.

Другим примером охраны основ конституционного строя Российской Федерации является гражданско-правовая конструкция договора найма жилого помещения. Так, согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания (ст. 678 ГК). Указанные нормы ограничивают оборот жилых помещений их целевым назначением - проживанием граждан. Это необходимо для реализации нормы ст. 40 Конституции РФ (каждый имеет право на жилище), и данные положения гражданского законодательства в основе своей образуют правовое средство достижения указанной цели. Причем данное правовое средство носит характер охранительного - оно позволяет реализовать положенную в его основу социальную цель - предоставить каждому нуждающемуся гражданину жилище, а также в определенной степени предупредить нарушения, связанные с нецелевым использованием жилых помещений. Реализацией данного правового средства - договора найма жилого помещения - преследуется цель охраны основ конституционного строя РФ. В данном случае речь идет об ограничениях объективного характера, т.е. ограничениях, связанных с объектом недвижимости.

Участие физических лиц в обороте недвижимого имущества также зависит от его целей. Исходя из этого определяется и правовой статус данных лиц. Имеется в виду, что физическое лицо может участвовать в обороте недвижимого имущества как хозяйствующий субъект с целью извлечения прибыли от совершения сделок с недвижимостью или как потребитель с целью удовлетворения личных, бытовых, семейных и других нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Таким образом, правовой статус физических лиц будет серьезно отличаться.

Правовой статус хозяйствующих субъектов - физических лиц в сделках, отражающих оборот недвижимого имущества, во многом схож с правовым статусом юридических лиц, образованных частным капиталом. Правовой статус физических лиц, участвующих в обороте недвижимого имущества с целью удовлетворения своих личных нужд (потребителей), серьезно отличается от статуса физических лиц - хозяйствующих субъектов. Это связано с распространением на общественные отношения с участием потребителей законодательства о защите прав потребителей, в основе которого лежит Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (с изм. и доп.) <1> (далее - Закон о защите прав потребителей).

--------------------------------

<1> Российская газета. 1996. 16 янв. N 8.

Отличительной особенностью общественных отношений с участием потребителей является субъектный состав: контрагентом потребителя всегда выступает хозяйствующий субъект <1> (организация или индивидуальный предприниматель).

--------------------------------

<1> Об этих субъектах см. преамбулу Закона о защите прав потребителей.

Законодательством о защите прав потребителей устанавливается ряд правовых средств охраны (защиты) субъективных прав потребителя, что ставит потребителя в более выгодное правовое положение, если сравнивать его с общегражданским статусом покупателя или заказчика. В этом случае в силу особенностей соответствующих договорных моделей в нормально насыщенном рынке более сильной является обычно позиция не того, кто предлагает товары, работы и услуги, а его контрагента - покупателя или заказчика. Иная ситуация складывается в случае, когда потребитель - экономически более слабая сторона, нуждаясь в товарах, работах и услугах, обращается за ними к тому, кто занимает заведомо экономически более сильную позицию на рынке, - к коммерческой организации <1>. То есть, как в научной литературе, посвященной правовому регулированию общественных отношений с участием потребителей, так или иначе давно отмечается, экономическое неравенство, объективно существующее в потребительских отношениях, нивелируется неравенством юридическим. Это неравенство как раз и выражается в наличии правовых средств охраны (защиты) прав потребителя, которые ставят его в более выгодное правовое положение.

--------------------------------

<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 2001. С. 140.

Одним из основных гражданско-правовых средств охраны прав потребителя является публичный договор (ст. 426 ГК). Именно при помощи данного правового средства реализуются цели участия потребителя - получение товаров, работ, услуг. К правовым средствам охраны субъективных прав потребителя также относят неустойку. Неустойка - основное гражданско-правовое средство охраны прав потребителя, хотя здесь уместнее говорить не об охране, а, более узко, об обеспечении исполнения договорных и внедоговорных гражданско-правовых обязательств с участием потребителя. Так, согласно ст. 23 Закона о защите прав потребителей контрагент потребителя, допустивший нарушение гражданских прав потребителя, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. Цена товара (необходимая для исчисления неустойки) определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

Аналогичным образом установлена и неустойка в случаях осуществления потребителем предоплаты товара. Так, согласно п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей в случае осуществления потребителем предоплаты товара и соответственно нарушения права потребителя на получение товара в установленный срок контрагент потребителя (продавец) обязан уплатить потребителю неустойку (пени) в размере 0,5% от суммы предоплаты за каждый день просрочки.

По договорам на выполнение работ и оказание услуг неустойка исчисляется исходя из ставки 3% от цены работы (услуги) за каждый день (и даже час) (п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей). В случае если цена работы (услуги) не определена, неустойка исчисляется исходя из общей цены заказа. Сумма подлежащей взысканию неустойки не может превышать цену работы (услуги), а если цена не определена - сумму заказа. То есть, если ответственность продавца в виде уплаты неустойки в договоре с участием потребителя ничем не ограничена, то аналогичная ответственность подрядчика (услугодателя) ограничена суммой заказа.

Данное гражданско-правовое средство в равной степени распространяет свое действие и на отношения с участием потребителя в сфере оборота недвижимого имущества. Это означает, что независимо от объекта сделки, будь то сотовый телефон или квартира, способ определения неустойки будет одним и тем же, различной будет лишь процентная ставка в зависимости от рода сделки.

Можно выделить также правовые средства защиты субъективных прав потребителя: претензии и иски. С одной стороны, законодательство о защите прав потребителей формально не устанавливает общего правила о специальном претензионном порядке урегулирования споров с участием потребителей, но, с другой стороны, довольно жестко регламентирует различные сроки удовлетворения претензий (требований) потребителей (например, ст. ст. 21 - 22 Закона о защите прав потребителей), а также определяет ответственность контрагента потребителя за нарушение сроков рассмотрения претензии. В качестве правового средства обеспечения рассмотрения претензии потребителя выступает все та же неустойка, о которой говорилось выше. Наличие подобной регламентации приводит к тому, что на практике довольно широко применяются досудебные претензионные процедуры урегулирования споров с участием потребителей.

Иски о защите прав потребителей также имеют некоторую специфику по сравнению с общегражданскими исками. Во-первых, истцы-потребители освобождены от уплаты государственной пошлины при цене иска до 1 млн. руб. (п. 4 ч. 2, ч. 3 ст. 333.36 НК). Во-вторых, по данной категории дел существует альтернативная подсудность: иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по месту нахождения потребителя, по месту заключения (исполнения) договора, по общему правилу по месту нахождения ответчика (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ). То есть законодательство о защите прав потребителей предоставляет потребителю максимально широкие возможности для защиты своих нарушенных прав (в сравнении с соответствующими субъектами классических гражданско-правовых обязательств). Физические лица, не являющиеся субъектами потребительских общественных отношений, подобными преимуществами не обладают. Очевидно, это связано с тем, что на уровне правовой идеологии предполагается, что потребитель является более слабой стороной и нуждается в особой охране (защите) субъективных прав, что является своеобразным исключением из принципа равенства всех перед законом. Это выражается в наличии определенных преференций у потребителя как у стороны гражданско-правового обязательства по сравнению со стороной классического гражданско-правового обязательства.

Таким образом, можно сделать промежуточный вывод, что участие физических лиц в обороте недвижимого имущества по общему правилу ничем не ограничивается, но вполне возможно установление законодательных ограничений субъектного и объектного характера с целью защиты публичных интересов общества и государства (охраны правопорядка, культурных ценностей, безопасности государства и т.п.). Правовой статус физического лица в обороте недвижимого имущества определяется прежде всего целью его участия. Подобной целью определяются и доступные правовые средства охраны (защиты) субъективных прав.

Участие юридических лиц в обороте недвижимости также осуществляется от своего имени. Во многом участие юридических лиц частного капитала и физических лиц в обороте недвижимого имущества схоже. Для юридических лиц, образованных частным капиталом, существуют практически те же самые ограничения, что и для физических лиц. Следует лишь учитывать, что юридическое лицо не признается потребителем, что следует из преамбулы Закона о защите прав потребителей, поэтому оно не обладает теми правовыми средствами охраны (защиты), которыми снабжено физическое лицо - потребитель. С точки зрения гражданско-правового статуса в остальном отличий практически нет. Юридические лица, образованные частным капиталом, также могут свободно приобретать недвижимое имущество, если оно не ограничено в обороте или не изъято из оборота.

Разница между физическими и юридическими лицами в обороте недвижимого имущества заключается в первую очередь в том, что недвижимое имущество может приобретаться юридическим лицом не только в результате классических гражданско-правовых сделок, но и путем вклада в уставный (складочный) капитал, уставный фонд, передачи на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В последнем случае речь идет не о рынке, а об обороте недвижимого имущества.

Еще одним ограничением может выступать правоспособность юридического лица. Так, например, кредитным организациям запрещается заниматься производственной и торговой деятельностью (согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской деятельности" (с изм. и доп.) <1>), которая вполне может быть связана с оборотом недвижимого имущества.

--------------------------------

<1> ВСНД и ВС РСФСР. 1990. N 27. Ст. 357.

Участие публично-правовых образований в обороте недвижимости осуществляется через конструкцию юридического лица. Публично-правовые образования призваны реализовывать различные функции государственной власти, но для этого им также необходимо материальное обеспечение. Материальное обеспечение публично-правовых образований происходит путем совершения гражданско-правовых сделок. Наделение публично-правовых образований недвижимым имуществом возможно не только в рамках гражданско-правовой сделки, но и путем передачи недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. Согласно ст. 294 ГК на праве хозяйственного ведения имуществом, в том числе и недвижимым, наделяются только такие субъекты гражданско-правовых отношений, как государственное или муниципальное унитарное предприятие. На праве оперативного управления имуществом наделяются казенное предприятие и учреждение. Юридические лица, образованные частным капиталом, имуществом на подобных правах, как правило, не наделяются. Исключение составляют лишь такие некоммерческие юридические лица, как частные учреждения.

Скорее всего, это связано с действием принципа недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Создавая юридическое лицо частного капитала, физические лица тем самым создают отдельный субъект права, который обладает самостоятельностью в том числе и в сфере распоряжения своим имуществом. Самостоятельность означает возможность определения юридической судьбы вещи без какого-либо произвольного вмешательства со стороны иных субъектов гражданского оборота и органов публичной власти.

В системе права хозяйственного ведения абсолютной самостоятельности нет, государственное или муниципальное унитарное предприятие не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом без согласия собственника. Аналогичная ситуация сложилась и с правом оперативного управления, с той лишь разницей, что казенное предприятие или учреждение не вправе самостоятельно (без согласия собственника) распоряжаться любым имуществом, закрепленным за ними на праве оперативного управления. Таким образом, наделение частных юридических лиц правом хозяйственного ведения или оперативного управления являлось бы ограничением их самостоятельности в сфере имущественного оборота, в том числе и оборота недвижимого имущества. Государство же, создавая самостоятельный субъект права, преследует в конечном счете публично-правовые, а не частноправовые интересы, поэтому некоторая степень ограничения имущественной самостоятельности в целях реализации публично-правовых интересов выглядит вполне допустимой, даже несмотря на то, что это является нарушением принципов равенства всех перед законом, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК).

Тем не менее передача имущества, в том числе и недвижимого, от одного юридического лица к другому на праве хозяйственного ведения или оперативного управления - это тоже оборот имущества, в том числе и недвижимого имущества. Хотя в рамках общегражданского оборота недвижимого имущества оно на праве оперативного управления или праве хозяйственного ведения не передается, наличие подобных прав позволяет юридическому лицу, образованному государственным капиталом, участвовать в гражданско-правовых сделках. С одной стороны, государство таким образом в определенной степени гарантирует сохранность своего имущества, формально не передавая право собственности на него, с другой - юридическое лицо имуществом обладает и может выступать в имущественном обороте. Получается, что реализация права хозяйственного ведения и права оперативного управления как гражданско-правовых средств преследует не только цель наделения юридического лица, образованного государственным капиталом, имуществом, но и цель обеспечения сохранности переданного имущества. Реализуются эти социально-экономические цели в интересах государства и муниципальных образований.

Без этих гражданско-правовых средств вообще невозможно было бы опосредованное участие государства в гражданском обороте, в том числе и в обороте недвижимого имущества, так как юридические лица, созданные государственным капиталом, не обладали бы имуществом на своем балансе, тем самым с экономической точки зрения юридическое лицо, созданное государственным капиталом, не являлось бы самостоятельным субъектом гражданского оборота и рынка товаров, работ, услуг.

Таким образом, изложенные положения позволяют сделать некоторые выводы.

1. С точки зрения экономики понятие "оборот недвижимого имущества" шире понятия "рынок недвижимого имущества". Понятие "рынок недвижимого имущества" шире понятия "отчуждение недвижимого имущества".

2. Юридическое лицо является универсальным правовым средством реализации прав и обязанностей коллективных образований, в том числе и в сфере оборота недвижимого имущества. Универсальность юридического лица как гражданско-правового средства проявляется и в том, что посредством его создается возможность достижения практически любых социально-экономических целей, не противоречащих закону.

3. Публично-правовые образования, используя одну и ту же гражданско-правовую конструкцию юридического лица, участвуют в обороте недвижимого имущества как субъекты общественных отношений, основанных на подчинении, и как субъекты общественных отношений, основанных на равенстве сторон. Таким образом, это еще раз подтверждает тезис об универсальности юридического лица как правового средства.

4. Публично-правовые образования в сфере оборота недвижимости участвуют как организации, осуществляющие публично-правовые функции государственной власти, и как организации - субъекты частноправового оборота недвижимого имущества.

5. Опека и попечительство являются гражданско-правовыми средствами, обеспечивающими участие физических лиц, состоящих под опекой и попечительством, в гражданском обороте, в том числе и в обороте недвижимого имущества, а также средствами охраны прав названных субъектов.

6. Правовой статус физического лица в обороте недвижимого имущества определяется целями его участия в таком обороте.