1.2. Понятие и структура механизма оборота недвижимости.

Юридическая процедура перехода прав на объекты недвижимости

как основа механизма оборота недвижимого имущества:

вещно-правовая и обязательственно-правовая составляющие

С учетом всего вышеизложенного перейдем непосредственно к анализу оборота недвижимости, в том числе к изучению его структуры. В цивилистическом понимании оборот недвижимости, как и оборот иных объектов, представляет собой экономико-правовую категорию, указывающую на отдельную часть экономического оборота. Это специальная, создаваемая при помощи права правореализационная среда, в которой путем совершения гражданско-правовых действий - различных сделок - в правовом смысле перемещаются (могут перемещаться) объекты недвижимости. Юридическим отражением гражданского оборота недвижимости выступает гражданско-правовой оборот недвижимости (правовой оборот недвижимости <1>) - это нормативное правовое представление о гражданском обороте недвижимости как части экономического оборота, закрепленное в нормах гражданского права.

--------------------------------

<1> Думается, что термины "гражданско-правовой оборот недвижимости" и "правовой оборот недвижимости" являются синонимами. Второй термин является более удобным для употребления в силу его сравнительной емкости.

Правовой оборот недвижимости имеет свой собственный механизм и структуру. Данный механизм можно определить как совокупность гражданско-правовых и других правовых средств, при помощи которых в юридическом отношении обеспечивается возможность перемещения объектов недвижимости от одних лиц к другим. Такой оборот нужно рассматривать в широком аспекте: это не только отмеченное юридическое перемещение, но и (1) введение объекта в оборот, например, когда речь идет о новом (вновь построенном) объекте недвижимости; (2) его трансформация в результате реконструкции; (3) изъятие из оборота. Представляется, что все названные явления, как влияющие на оборот, на динамику имущественных отношений (ее возникновение, изменение и прекращение), должны быть включены в структуру правового оборота недвижимости. Соответствующим образом по отмеченным четырем составляющим (введение в оборот, перемещение, трансформация объекта, изъятие) правового оборота недвижимости распределяются соответствующие правовые средства.

Рассматриваемый механизм правового оборота недвижимости с позиции деления отношений на вещные и обязательственные имеет две взаимосвязанные составляющие - вещно-правовую и обязательственно-правовую. Используя отмеченную выше терминологию Е.А. Суханова, можно заключить, что взаимосвязь данных составляющих выглядит следующим образом: на базе вещно-правовой предпосылки (титульной предпосылки, наличия того или иного вещного права на недвижимость) возникают и осуществляются в рамках оборота недвижимости обязательственные права, что в итоге приводит к определенному вещно-правовому эффекту (переходу права от одного лица к другому, т.е. закреплению вещного права у последнего). С учетом такого понимания механизма оборота недвижимости можно сформулировать вывод, что в основе названного механизма лежит юридическая процедура перехода прав (их возникновения, прекращения) на объекты недвижимости. В свою очередь, такая процедура базируется на государственной регистрации <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см. ниже.

Также представление об исследуемом механизме можно получить, если в сравнительно-правовом аспекте применить терминологический аппарат процессуального права. В анализируемом механизме можно выделить материально-правовые и процедурные правовые средства. Скажем, гражданско-правовой договор (купли-продажи недвижимости и т.д.) представляет собой материально-правовое (гражданско-правовое) средство отмеченного механизма. В то же время государственная регистрация недвижимости есть специальная юридическая процедура <1>. Кроме того, поскольку, как нами неоднократно отмечалось выше, правовой оборот отражает соответствующую динамику, а последняя означает в конечном счете определенное правовое движение, правовые действия, можно заключить, что сам механизм правового оборота недвижимости в целом носит процедурный характер. Таким образом, он может быть представлен в виде предусмотренных правом процедур, прохождение которых обеспечивает переход объектов недвижимости (прав на них, их возникновение и прекращение) от одних лиц к другим.

--------------------------------

<1> О гражданско-правовой характеристике юридических процедур, в том числе о государственной регистрации как юридической процедуре, см.: Давыдова Г.Н. Юридические процедуры в гражданском праве. Общая характеристика: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2004. По существу в данной работе в развитие теории гражданских организационных отношений О.А. Красавчикова заложены основы теории юридических процедур в гражданско-правовой сфере. См. также: Давыдова Г.Н. Юридические процедуры в гражданском праве. Казань: Познание, 2010.

Действующее гражданское законодательство закрепляет целый ряд способов перехода прав на объекты недвижимости. Все эти способы могут быть разделены в зависимости от вида правопреемства, который лежит в их основе. С одной стороны, это может быть частное (сингулярное) правопреемство, оформляемое договором. С другой стороны, правопреемство может быть универсальным, когда объект недвижимости переходит от одного лица к другому в порядке реорганизации или в рамках наследования. По сути, все подобные способы объединяет то, что в своей основе они представляют собой различные по содержанию, но единые по вещно-правовому результату правовые средства, составляющие структуру правового оборота недвижимости. Конечно, с учетом вышеприведенного широкого представления об указанном механизме к таким средствам нужно относить и правовые средства введения объекта в оборот (его изъятия из оборота).

Как же во всех этих случаях осуществляется переход прав на объекты недвижимости, их возникновение или прекращение? Думается, что для оценки всех этих правовых явлений вполне применима теория юридических процедур. В основе данных правовых явлений находится обозначенная выше юридическая процедура закрепления вещного права за конкретным субъектом. Отмеченное закрепление имеет место в случаях возникновения прав на вновь построенный объект недвижимости, передачи подобных прав от одних лиц к другим, изменения в объеме прав в результате реконструкции недвижимости.

Сходная с закреплением права юридическая процедура осуществляется и при изъятии объекта из оборота, а также при ограничении прав на недвижимость. По сути, это подтверждается содержанием п. 1 ст. 131 ГК, где определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Получается, что весь оборот недвижимости, образно говоря, в правовом отношении "завязан" на соответствующую государственную регистрацию. Отсюда следует вывод, что стабильность и эффективность оборота во многом зависят от эффективности процедур государственной регистрации недвижимости. Под этой эффективностью нужно, на наш взгляд, понимать в первую очередь их максимальное удобство для частных лиц - участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (согласно ст. 5 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп.) <1> это собственники недвижимого имущества и др.). В свою очередь, такое удобство означает соблюдение принципа максимальной доступности процедуры для абсолютного большинства граждан и организаций: ее быстроту (минимальное время), известную дешевизну и пр.

--------------------------------

<1> Российская газета. 1997. 30 июля. N 145 (далее - Федеральный закон о госрегистрации недвижимости).

В самом общем виде юридическая процедура перехода прав (их возникновения, прекращения) на объекты недвижимости выглядит следующим образом.

1. У субъекта возникает соответствующая имущественная потребность - приобретение объекта недвижимости, его отчуждение и др.

2. Производится то или иное волеизъявление - одностороннее или двустороннее (многостороннее). Например, при наследовании недвижимости наследник в одностороннем порядке выражает волю на принятие наследства в целом, куда могут включаться и объекты недвижимого имущества, что формально следует из содержания ст. 1112 ГК <1>. При совершении договоров в отношении объектов недвижимости, наоборот, подобное волеизъявление носит двусторонний характер или даже может быть многосторонним, в частности в случае наличия множественности лиц на стороне продавца или покупателя. Такая ситуация, скажем, может иметь место, когда объект недвижимости приобретается в общую собственность.

--------------------------------

<1> В силу данной нормы в состав наследства входят по общему правилу принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В ряде случаев, предусмотренных законодательством, рассматриваемое волеизъявление может оформляться, сопровождаться дополнительными юридическими действиями, носить, по сути дела, процедурный характер. Так, это имеет место при строительстве объектов недвижимости. Согласно ст. 51 ГрК строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением некоторых случаев. Также в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп.) <1> заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Отмеченное разрешение, как следует из ст. 51 ГрК, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, или иными уполномоченными органами. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 ГрК документы (правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка или, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, проект планировки территории и проект межевания территории и др.). Изложенные правила свидетельствуют, что если имущественная потребность лица удовлетворяется через строительство, то соответствующее волеизъявление должно быть подкреплено в случаях, установленных законом, разрешением на строительство, выдаваемым по установленной процедуре.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473.

По существу анализируемый этап является подготовительным. На рассматриваемом этапе одной из основных юридических задач является формирование комплекта документов, а также выполнение иных формальностей, необходимых для государственной регистрации.

3. Осуществляется государственная регистрация недвижимости в соответствии с ГК и Федеральным законом о госрегистрации недвижимости. С одной стороны, это юридически и фактически центральный этап в анализируемой юридической процедуре перехода прав (их возникновения, прекращения) на объекты недвижимости. Подтверждается такой вывод содержанием ст. 2 Федерального закона о госрегистрации недвижимости. Согласно данной норме государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Вместе с тем зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено, но только в судебном порядке. Поэтому, с другой стороны, получается, что акт государственной регистрации, будучи сугубо формальным, может быть поставлен под сомнение. В связи с этим в судебно-арбитражной практике, в частности, отмечается, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права <1>. Естественно, что подобные обстоятельства существенным образом оказывают влияние на оборот недвижимости, поскольку из него выводится тот или иной объект недвижимости.

--------------------------------

<1> См.: п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. N 143 // Вестник ВАС РФ. 2011. N 2.

На оборот недвижимости воздействует и закрепленная законом возможность приостановления и отказа в государственной регистрации. Основания для отмеченных юридических действий предусмотрены в ст. ст. 19 и 20 Федерального закона о госрегистрации недвижимости. В соответствии со ст. 19 Закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. В ст. 20 Закона закреплен целый ряд оснований для отказа в государственной регистрации. В частности, к ним относятся следующие ситуации: право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Законом; с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и др.

Определенная Законом возможность приостановления и отказа в государственной регистрации, по нашему мнению, положительно влияет на гражданский оборот недвижимости. С помощью названных юридических процедур в названном обороте устанавливается необходимый правопорядок, тем самым обеспечивается его стабильность. Такое предназначение можно обнаружить и у судебной практики, которая складывается по делам, связанным с оспариванием отказа в государственной регистрации недвижимости.

Приведем ряд примеров. Так, по одному из дел арбитражным судом установлено, что регистрирующий орган правомерно отказал в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>). По другому делу судом указано, что регистрирующий орган правомерно отказал юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора <2>.

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

<2> См.: п. 5 информационного письма от 16 февраля 2001 г. N 59.

Все отмеченное в настоящем параграфе позволяет сказать, что в самом общем виде юридическая процедура перехода прав (их возникновения, прекращения) на объекты недвижимости выглядит следующим образом: возникновение соответствующей имущественной потребности у субъекта - приобретение объекта недвижимости, его отчуждение и др.; осуществление того или иного волеизъявления (одностороннего, двустороннего или многостороннего); государственная регистрация недвижимости в соответствии с законом.