7.2. Условия и принципы регулирования земельно-имущественных отношений

Для обеспечения высокой эффективности системы управления ЗИК, отражающей реализацию целевой функции управления, при его формировании и управлении все протекающие в его рамках процессы следует разделить на три группы:

1. Процессы создания, содержания, развития и ликвидации ЗИК (его элементов) как товара, блага и источника дохода. В этих процессах ЗИК выступает как материальный носитель экономических отношений, предмет труда в процессах деятельности людей.

2. Процессы обращения ЗИК (его элементов) как актива, имеющего определенную стоимость и способного принести доход. Процессы обращения ЗИК и его материальных элементов отражаются в финансовых потоках, где ЗИК и его элементы в материальной (физической) форме выступают их обеспечением. Характерной особенностью этой стороны ЗИК является то, что каждый вид его элементов (земельные участки, объекты недвижимого имущества, объекты движимого имущества и др.) имеют возможность самостоятельного (независимого от других элементов ЗИК) обращения.

3. Процессы управления, направленные на повышение эффективности ЗИК, каждого его процесса и элемента путем увеличения социально-экономического потенциала системы и повышения уровня его использования.

Процессы первой группы по своему экономическому содержанию практически не отличаются от аналогичных процессов в других социально-экономических системах. На их содержание не влияют виды и состав элементов ЗИК формы их собственности. Процессы первой группы в определенной последовательности обеспечивают жизненный цикл ЗИК и его элементов. ЗИК в целом и каждый из его элементов в рыночной экономике имеют свойства товара и могут вступать в обращение на любой стадии своего жизненного цикла.

Вторая группа процессов носит чисто рыночный характер. ЗИК и его элементы (особенно относящиеся к недвижимому имуществу) имеют большую общественную значимость. С точки зрения российского гражданского законодательства, ЗИК (и его элементы), как один из объектов гражданского права, может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке утвержденного правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица и т.д.), либо иным способом, то есть он имеет определенную оборотоспособность. При этом некоторые виды элементов ЗИК могут быть изъяты из оборота, другие имеют ограниченную оборотоспособность, то есть могут принадлежать лишь некоторым участникам оборота, для третьих видов определен специальный режим оборота. Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться … в той мере, в какой оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах».

Третья группа процессов направлена на повышение эффективности ЗИК.

Системообразующий элемент ЗИК – земельный участок имеет по сравнению с другими его элементами бесконечный жизненный цикл. Его общественная полезность в течение этого цикла может возрастать с ростом его освоения или падать с ухудшением его полезных для конкретной хозяйственной функции свойств. При изменении хозяйственной функции (например, при переводе истощенного земельного участка из сельскохозяйственного комплекса в промышленный или жилой) его общественно полезные свойства могут значительно возрасти и вместе с этим резко возрасти его рыночная стоимость.

Земельный участок, являясь частью недвижимого имущества ЗИК, приобретает свойство товара только после его государственной регистрации, но в отличие от других объектов недвижимости затраты на его создание, включающие только затраты на геодезию, мизерные.

Таким образом, в составе ЗИК следует рассматривать следующие виды элементов:

• земельные участки;

• объекты недвижимого имущества;

• объекты движимого имущества, относящиеся к основным фондам;

• движимое имущество, относящееся к оборотным средствам;

• движимое имущество, относящееся к нематериальным активам.

Важной экономической характеристикой ЗИК является то, что любой ее элемент представляет собой актив социально-экономической системы, так как может быть использован в качестве источника дохода (использован в процессе производства, сдан в аренду и т.д.).