55.Оборот земель сельскохозяйственного назначения.

ФЗ «Об обороте земель с\х назначения» 2002г., утверждается исчерпывающий перечень сделок, которые могут совершаться в отношении земель с\х назначения, а именно:

- купля-продажа;

- аренда;

- залог (ипотека);

- наследование.

Также ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» регламентирует предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам и особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки с/х назначения.

Купля-продажа.

ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» в отношении купли-продажи содержит только процедурные нормы по порядку заключения, а именно: продавец земельного участка (он же частный собственник земельного участка) при продаже земельного участка обязан уведомить высший исполнительный орган субъекта РФ о своем намерении продать данный земельный участок (принцип преимущественного права покупки). Данное извещение должно содержать цену, размер земельного участка, местоположение и срок взаимных расчетов (не должен превышать 90 дней). Извещение направляется либо заказным письмом, либо вручается под расписку. В случае, если субъект РФ откажется от приобретения либо не уведомит продавца в письменной форме о намерении приобрести земельный участок, то продавец в течение 1 года вправе продать земельный участок любому третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Аренда земельного участка с/х назначения.

Данным законом устанавливаются только требования в отношении договора аренды земельного участка с/х назначения:

- максимальный срок (не должен превышать 49 лет). Минимальные сроки устанавливаются законами субъектов РФ. В РТ по ЗК РТ минимальный срок составляет 11 месяцев;

- арендатор, надлежащим образом исполнявший договор, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок;

- площадь земельного участка, находящегося в аренде у лица, не ограничивается.

В договоре аренды также может быть прописано, что арендатор вправе выкупить земельный участок по рыночной цене при условии 3-х лет надлежащего использования.

Залог земельного участка с/х назначения.

ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» содержит отсылочную норму на ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который устанавливает, что земельный участок с/х назначения может передаваться в залог, за исключением:

- земельных участков, площадь которых меньше минимального размера (н-р, в ст. 34 ЗК РТ установлены размеры земельного участка);

- не допускается залог земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Наследование земельного участка с/х назначения осуществляется по общим правилам гражданского законодательства. ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» предусматривает только обязательные требования при наследовании земельных участков с/х назначения. Например, если наследование привело к возникновению права собственности у иностранного гражданина, то данное лицо обязано в течение 1 года произвести отчуждение земельного участка. Если в течение 1 года иностранный гражданин не отчуждает земельный участок, то по истечении срока Управление Росреестра уведомляет об этом орган исполнительной власти субъекта РФ (в РТ – Министерство земельных и имущественных отношений).

СУБЪЕКТЫ ПРАВ НА ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ.

ст.78 ЗК РФ

Устанавливает круг лиц, которые могут использовать земли сельскохозяйственного назначения:

- гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

- хозяйственными обществами и товариществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

- казачьими обществами и общинами;

В настоящий момент предоставление казачьим обществам земельных участков на данном титуле невозможно (п. 1 ст. 20 ЗК РФ), а уже существующие казачьи общества - землепользователи обязаны переоформить их на право аренды либо приобрести в собственность на общих основаниях (п. 2 ст. 3 Вводного закона). Более того, как следует из п. 5 ст. 10 Закона об обороте земель, казачьим обществам земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства из государственной или муниципальной собственности могут предоставляться в аренду в порядке, определенном ст. 34 ЗК РФ (т.е. как для целей, не связанных со строительством). При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

- опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными хозяйствами научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений высшего профессионального, среднего профессионального образования сельскохозяйственного профиля н общеобразовательных учреждений;

Особенности правового режима земель данных субъектов заключаются в том, что соответствующие земли часто относятся к числу особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий (ст. 79 ЗК РФ). В части прав на земельные участки данные лица, подпадающие под статус государственных и муниципальных учреждений, являются субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (ст. 20 ЗК РФ). Кроме того, согласно п. 5 ст. 10 Закона об обороте земель земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться научно-исследовательским организациям и образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля в аренду.

- общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для обеспечения их традиционного образа жизни и традиционных промыслов.