§ 6. Завладение землей лицом, не имеющим на нее титула

Правила, регулирующие adverse possession (завладение землей лицом, которое не имеет на нее титула), определяют условия приобретения титула на землю на основании владения. Эти правила называются также правами скваттеров, т.е. лиц, самовольно поселившихся на земле. Права настоящего владельца могут быть прекращены лицом, которое самовольно занимало его землю в течение определенного времени. Правовой механизм завладения землей лицом, которое не имеет на нее титула, имеет своей главной целью обеспечить стабильность и определенность владения землей.

В законодательстве провинций и территорий Канады предусмотрены разные сроки исковой давности, когда может быть предъявлен иск о возврате незаконно используемой земли. Согласно ст. 25 Акта Манитобы 2010 г. "О сроках исковой давности предъявления исков" <1> этот срок составляет 10 лет. Срок исковой давности в этих случаях в соответствии со ст. 16 Акта Острова Принца Эдуарда 2003 г. "О сроках исковой давности" - 20 лет, такой же срок установлен в ст. 10 Акта Новой Шотландии 1989 г. "О сроках исковой давности" <2>. Срок исковой давности о возврате владения землей составляет 15 или 60 лет, если истцом является Корона, как предусмотрено в ст. 8.1 (2) Акта Нью-Брансуик 2009 г. "О сроках исковой давности предъявления исков" <3>. В провинции Альберта этот срок составляет 10 лет (ст. 3(1) Акта 2000 г. "О сроке исковой давности" <4>). Причем Альберта является единственной провинцией, в которой правила завладения чужой землей применяются не только к незарегистрированным, но и к зарегистрированным землям.

--------------------------------

<1> C. C. S. M. P. L 150.

<2> R. S. P. 258.

<3> SNB 2009. P. L-8.5.

<4> RSA. 2000. P. L-12.

Этот способ приобретения титула применяется в течение длительного времени. Основания завладения землей возникают в случаях, когда никаких действий не было предпринято против нарушителя границ владения в течение срока, установленного статутом, в течение которого допускается предъявление иска. Урегулирование вопросов, связанных с титулами, допускается потому, что лицо, владевшее землей в течение длительного времени, может продать участок земли, зная о дефектах своего титула.

Правила завладения землей "награждают" скваттера, использующего землю, наказывая владельца титула за землю, которую он не смог вернуть и использовать. Для того чтобы избежать таких тяжелых последствий, собственнику нужно только предъявить иск скваттеру и подтвердить свой титул на землю, восстановив владение своей землей и ее использование. Завладение землей непосредственно связано с положениями законодательства, разрешающими скваттеру приобрести титул на основании длительного занятия земли, поскольку в течение этого времени добросовестный собственник никого не уведомил о завладении посторонним лицом его земли.

Лицо, утверждающее свои права скваттера, должно иметь намерение владеть землей и демонстрировать это намерение. Действия, связанные с владением, должны быть открытыми, всем известными, неблагоприятными для настоящего собственника, исключительными и продолжительными. Если одного из этих элементов не было на любом этапе в течение периода, установленного статутом, и особенно если период владения прерывался, скваттер не сможет доказать никаких прав на зарегистрированную землю.

Обычно наиболее часто встречающиеся случаи завладения чужой землей касаются только небольших частей земельного участка. Примером тому могут быть случаи, когда владелец участка A. строит забор, вторгаясь на участок B. Собственник участка B. никогда не жаловался по этому поводу и не просил собственника участка A. сдвинуть забор. Такое положение длилось в течение двадцати лет. Собственник участка A. мог предъявить иск, заявив, что его землю незаконно захватили. Однако такие иски очень редко предъявляют в суды. При этом следует иметь в виду, что время, необходимое для признания титула в результате завладения землей лицом, не имеющим титула, прерывается в случае передачи земли другому лицу.

Как пишет по этому поводу Лариса Катц, имущественное право является в высшей степени стабильным во времени. Нововведения, касающиеся формы и содержания права собственности, оно воспринимает крайне слабо, и они незначительны. Однако идея права собственности, отраженная в имущественном праве, весьма противоречива. Примером тому является доктрина завладения землей лицом, которое не имеет на нее титула. Этот правовой механизм приводит к радикальной трансформации положения скваттеров до и после истечения срока исковой давности и в некоторых случаях превращает земельных воров в собственников <1>.

--------------------------------

<1> См.: Katz L. The Moral Paradox of Adverse Possession: Sovereignty and Revolution in Property Law // 55 McGill Law Journal. 2010. P. 49.