§ 11. Завладение землей лицом, не имеющим на нее титула

В английском праве существует доктрина adverse possession, т.е. владение, основанное на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, или завладение землей лицом, не имеющим на нее титула. Суть этой доктрины состоит в следующем. Лицо, которое требует признания титула на землю на основании завладения ею и не имеет в отношении этой земли никакого титула, должно доказать ряд фактов. Возможность удовлетворения такого иска также связана с выполнением ряда условий, предусмотренных Актом 1980 г. "О сроках исковой давности".

Во-первых, должно быть доказано, что настоящий собственник земли перестал осуществлять владение или он был лишен владения. Владение землей должно осуществляться только одним лицом. Поэтому если настоящий собственник продолжает владеть имуществом, сохраняет его, то не может быть кого-то еще, кто владел бы землей. Должно быть доказано, что настоящий собственник либо отказался от земли, забросил ее, или его вытеснили, т.е. согнали с его собственной земли. Поэтому факт осуществления контроля земли настоящим собственником или его представителями является очень важным обстоятельством при разрешении таких споров <1>.

--------------------------------

<1> См.: Williams Brothers Direct Supply Limited v. Raftery (1958) 1 Q. B. 159.

Во-вторых, лицо, завладевшее землей, должно доказать, что оно обладало в достаточной степени контролем и использовало землю. Необходимо доказать, что предполагаемый владелец использовал землю таким же образом, как владеющий собственник считает нужным ее использовать. Фактическое владение должно быть недвусмысленным, и оно должно быть продемонстрировано настоящему собственнику и, следовательно, должно быть очевидным. Выполнение этого требования необходимо потому, что приобретение титула лицом, завладевшим землей, обусловлено обеспечением возможности предъявления иска настоящего собственника, которая ему предоставляется. Настоящий собственник должен быть осведомлен о действительном положении дел, для того чтобы знать, что ему следует предъявить иск. Непредъявление иска о возврате владения в течение 12 лет приводит к передаче титула.

В-третьих, лицо, занявшее землю, должно иметь намерение исключить всех, включая собственника <1>. Причем тот факт, что лицо, завладевшее землей, выразило желание заплатить за это собственнику или приобрести титул, вовсе не означает, будто у него не было такого намерения. В действительности требуется, чтобы имелось намерение завладеть землей и использовать ее в интересах завладевшего ею лица. В деле JA Pye (Oxford) Ltd and Others v. Graham and Another <2> титульный по документам собственник был лишен владения, потому что он не мог осуществлять права владения из-за существовавшей ограды, которая препятствовала доступу к его земле, и у него не было ключа от висячего замка, который находился у Грэхем. Это были факты, которые говорили сами за себя. У лица, фактически владеющего землей, должно быть намерение исключить весь мир, поэтому, если другие лица имели доступ к имуществу, условие об указанном намерении не было соблюдено (Battersea Freehold & Leasehold Co. Limited v. Wandsworth LBC <3>). Недостаточно намерения выдворить только тех, кто там не должен находиться.

--------------------------------

<1> См.: Lamberth LBC v. Blackburn (2010) EWCA Civ. 912.

<2> См.: JA Pye (Oxford) Ltd and Others v. Graham and Another (2002) UKHL 30.

<3> См.: Battersea Freehold & Leasehold Co. Limited v. Wandsworth LBC (2001) 82 P & CR 137.

В-четвертых, не должно быть разрешения на владение от "бумажного" титульного собственника. Любое согласие настоящего собственника находиться на его земле, если оно выражается в форме владения или аренды, устраняет беститульное завладение. Если лицо завладевает землей с согласия настоящего собственника, тогда завладение не создает условий для приобретения титула. Это вполне ясно, когда владение или разрешение выражены в письменном виде. В некоторых случаях возможно возникновение подразумеваемого разрешения. Простого бездействия или молчаливого согласия на использование земли со стороны настоящего собственника недостаточно (Beresford v. City of Sunderland <1>).

--------------------------------

<1> См.: Beresford v. City of Sunderland (2003) UKHL 60.

Беститульное завладение более, чем многие другие юридические вопросы, основано на фактах. Решение зависит от конкретных обстоятельств. В решении суда по делу Nourse LJ in Boosey v. Davis <1> было отмечено, что принципиальное значение имели такие условия, как состояние земли, намерение лица без титула владеть землей и сущность действий, которые составляют беститульное завладение. Огораживание как действие беститульного владельца является примером того, какие выводы можно сделать в зависимости от конкретных обстоятельств. Огораживание чужой земли обычно рассматривается как беститульное завладение. В деле Hovnslow LBC v. Minchinton <2> был выявлен факт установки забора для того, чтобы содержать собак в загоне. Апелляционный суд решил, что титул перешел к беститульному владельцу, поскольку его намерение содержать собак внутри огороженного участка имело последствием исключить весь мир. Ответчики хотели содержать собак в пределах границ своей земли.

--------------------------------

<1> См.: Nourse LJ in Boosey v. Davis (1987) 55 P & CR 83.

<2> См.: Hovnslow LBC v. Minchinton (1997) 74 P & CR 221.

Иное решение было вынесено в деле Inglewood v. Baker <1>. Возведение забора вокруг участка леса, как решил суд, не имело такого последствия. Внутри забора должны были содержаться овцы, но забор не препятствовал тому, что другие люди продолжали проходить через этот участок и использовать его. В результате требуемое условие, необходимое для признания титула, выполнено не было. Такие же вопросы подлежат анализу в случаях ремонта и перемещения существующего забора (см. Chambers v. Havering LBC <2>).

--------------------------------

<1> См.: Inglewood v. Baker (2003) 2 P & CR 319.

<2> См.: Chambers v. Havering LBC (2011) EWCA Civ. 1576.

При разрешении споров о беститульном завладении не требуется доказывания ряда условий. Так, не нужно доказывать намерение завладеть землей, достаточно того, что лицо, завладевшее землей, имело намерение владеть ею. Не нужно доказывать, что завладение противоречило намерениям "бумажного" собственника, что завладение не было агрессивным, враждебным в отношении титульного владельца. Не требуется доказательства выселения, отнятия имущества у титульного владельца. Все, что нужно, это установление факта: завладение землей было предпринято, поскольку собственник больше не мог осуществлять владение. Нет необходимости доказывать продолжительность использования земли, поскольку владение - это не то же самое, что и продолжительное использование. Режим земли будет определять пределы использования, необходимого для установления беститульного завладения. Намерения "бумажного" владельца также не нуждаются в доказательствах.

Беститульный владелец не может приобрести лучший титул, чем лицо, которое утратило свой титул на землю. Титул и права предшествующего владельца прекращаются, но права третьего лица продолжают действовать. Например, если существует право публичного или частного прохода, то новый титул лица, завладевшего землей, будет подчинен этим правам.

Когда предъявлено требование о завладении землей, которая является публичной дорогой, невозможно приобрести титул путем беститульного завладения. Действует строгое правило "то, что однажды стало дорогой, всегда будет дорогой". Такое решение было принято по делу Elias LJ in R v. Land Registry (Cambrigeshire CC) <1>. Мойщик окон проживал более 12 лет в передвижном доме на участке незамощенной дороги для верховой езды, подстригал зеленые изгороди и ухаживал за ними. Апелляционный суд поддержал отказ в удовлетворении его заявления в Земельный регистр о регистрации его как приобретателя этого участка.

--------------------------------

<1> См.: Elias LJ in R v. Land Registry (Cambrigeshire CC) (2010) EWCA Civ. 200.

Возможно приобрести титул на стену, которая разделяет смежные земельные участки (Parfley v. Wilson <1>) одним землевладельцем, который делает все, что он считает нужным, чтобы доказать исключительность и право собственности. Такие действия могут выражаться в ремонте стены, когда она была повреждена.

--------------------------------

<1> См.: Parfley v. Wilson (2007) EWCA Civ. 94.

Иные процедуры применяются в случаях завладения зарегистрированной земли. В 2002 г. был принят Акт "О регистрации земли", который отменил порядок беститульного завладения применительно к зарегистрированной земле. Беститульный владелец может приобрести интерес в отношении земли, представив заявление о регистрации, как приобретатель права на землю по истечении 10 лет, а не 12 лет, как требовалось ранее.

Согласно Акту 2002 г. необходимы четыре условия, указанные выше. Однако в отличие от ранее действовавшего порядка рассмотрение заявления нового владельца должно начаться с процедуры уведомления, предшествующей удовлетворению этого заявления. После получения заявления Земельный регистр должен уведомить об этом всех зарегистрированных владельцев титулов и интересов в отношении земли, каждый из которых может после этого высказать свои возражения по поводу данного требования. Земельный регистр извещает заинтересованных лиц путем направления письменного уведомления по адресам, указанным при регистрации. Возражения могут быть направлены в Земельный регистр в течение трех месяцев с момента уведомления. Если возражений не поступило, то Земельный регистр наделен правом зарегистрировать нового собственника земли. Изменение указанного срока не допускается.

При наличии возражений и если беститульный владелец не сможет доказать условия - отсутствия оснований для зарегистрированного собственника требовать возврата владения, права беститульного владельца зарегистрировать титул по иным основаниям, беститульный владелец является собственником смежного участка, который обоснованно полагал, что эта земли принадлежит ему, - в удовлетворении заявления отказывается. В случае подачи любого возражения и отказа в удовлетворении заявления формальному собственнику земли предоставляется двухгодичный срок для возврата своей земли в судебном порядке. Если собственнику зарегистрированной земли не удается это сделать, лицо, завладевшее землей, может повторно подать заявление, которое в данном случае должно быть автоматически удовлетворено.