§ 5. Регистрация земли

В Канаде действуют две системы регистрации земли: регистрация документов о передаче титула на реальное имущество и регистрация титулов. Система регистрации документов о передаче титула на реальное имущество применяется во многих восточных провинциях, она представляет собой записи и хранение всех документов, касающихся определенного участка земли. Документы о титуле на участок являются предметом публичной записи, и тем самым регистрация выступает источником публичной информации. Однако регистрация не имеет отношения к вопросу о действительности документов, содержащихся в регистре.

Зарегистрированные документы формируют цепь титулов, и каждое звено в этой цепи подлежит тщательному изучению, для того чтобы убедиться в том, что собственник, указанный в записи последнего документа о передаче титула, имеет действительный титул, в отношении которого есть обременения, сервитуты или интересы. Обычно в законодательстве определяется период, исчисляемый прошлыми годами, требующийся для признания титула, т.е. определяется период в прошлом, в течение которого нужно изучить действительность титулов, а не всю историю передачи титулов, начало которой было связано с первоначальным пожалованием титула Короной. Результат исторического изучения титула отражает действительность существующего титула. Это имеет особое значение в отношении титула на рудники и полезные ископаемые в определенных районах страны, когда отсутствие указания о резервировании прав на эти объекты может существенно затронуть права покупателя больших площадей сельскохозяйственных земель.

Система регистрации документов о передаче титула на реальное имущество работает очень хорошо, если описание земли правильно определяет ее границы, можно быстро найти соответствующие документы и регистрация носит обязательный характер. Интересы в отношении земли, которые имеют дефекты, или отсутствующие документы в исторической цепи титула создают проблемы, которые могут быть решены только в суде.

Фундаментальным принципом регистрации документов о передаче титула является приоритет регистрации. Это означает, что, как правило, во всех случаях приоритет имеет документ, который был зарегистрирован, по отношению к документу, исполненному ранее, но не зарегистрированному. Однако для того, чтобы предшествующая регистрация имела приоритет, нужно, чтобы покупатель приобрел имущество путем consideration (встречного удовлетворения) и не был осведомлен о предшествующем документе о передаче титула на реальное имущество.

Переход права собственности осуществляется путем составления deed (документа о передаче титула на реальное имущество), в котором содержатся описание передаваемого имущества; условия передачи титула и встречного удовлетворения; наименования сторон; соглашение, гарантирующее действительность титула, т.е. то, что покупатель получит "спокойное" владение, а продавец подготовит и исполнит все требуемые в этом случае документы. Функция регистратора заключается в проверке соответствия регистрируемых документов установленным требованиям и их индексировании.

Другая система регистрации земли представляет собой регистрацию титулов. Термин "title registration" ("регистрация титула") применяется к любой системе регистрации, которая подтверждает титул. Эта система действует на западе страны и основывается на системе Роберта Торренса, которая начала использоваться в Южной Австралии в 1858 г. Впервые система Торренса была применена в Канаде в Северо-Западных Территориях с 1 января 1887 г. на основании Акта 1886 г. "О реальном имуществе Территорий". В настоящее время, например, в провинции Альберта действует Акт Альберты 2000 г. "О титулах на землю" <1>.

--------------------------------

<1> См.: RSA 2000. P. L-4.

Основные элементы этой системы формируют принципы правовой основы нерушимости титула: зеркальный принцип, принцип занавеси, принцип страхования (или принцип чистоты).

Регистр должен отражать все существующие права, связанные с земельным участком, - зеркальный принцип. Поэтому в результате нерегистрации имущественного интереса изменяются приоритеты, на основе которых осуществляется контроль этих интересов. Любая регистрация, которая проведена без предварительного уведомления лица, имеющего предшествующий интерес, может явиться основанием предъявления иска о признании приоритета по отношению к ней. Уведомление в этом случае обычно осуществляется путем регистрации.

Титул считается нерушимым, когда его нельзя сделать дефектным на основании какого-либо предшествующего акта, который может разрушить действительность настоящих прав. Следовательно, регистрация обеспечивает защиту от любого дефекта титула для лица, которое указано в регистре как собственник участка земли. Эта концепция представляет собой "опускание занавеси" на все прошлые сделки, т.е. она не принимает их во внимание и не требует подтверждения действительности титула.

Принцип занавеси является основой нерушимости титула, это главное в системе Торренса, и это требует удостоверения титула. Согласно системе Торренса занавесь должна быть опущена на все прошлые дела, связанные и участком земли. Другими словами, если A. зарегистрирован как собственник участка X, не нужно оглядываться в прошлое, чтобы убедиться в том, что действительно ли A. приобрел имущество у кого-либо, кто имел право продать его, или в том, что предшествующая документация не имеет дефектов (как это требуется в системе регистрации документов о передаче титула). Система Торренса предполагает, что регистр должен содержать все значимые сведения о титуле на конкретный земельный участок и о всех интересах, которые существуют в отношении его. Регистр должен быть зеркалом всех прав на участок земли.

Принцип страхования или чистоты титула связан с образованием фонда страхования для выплат компенсации за ошибки, допущенные при страховании. Если государство ответственно за выдачу титула, оно обеспечивает удостоверение нерушимого титула, тогда оно должно отвечать за допущенные ошибки, и страховой фонд предназначен для их компенсации. Собственник, который лишился своего имущества, может предъявить иск к этому фонду за любые ошибки, явившиеся результатом обмана или административных ошибок.

Отличительной чертой системы Торренса всегда было то, что покупатель, которого обманули, не приобретал нерушимого титула. Однако добросовестный покупатель не может лишиться своих прав из-за обманных действий, которые были совершены ранее. Тем не менее во всех случаях титул обманутого лица уязвим, к этому лицу может быть предъявлен иск. Обман должен иметь своим результатом утрату титула или приобретение приоритета над иным интересом, несмотря на то что он уже зарегистрирован. Хотя система Торренса предполагает, что регистр должен отражать сведения о всех правах и интересах на участок земли, тем не менее большая часть, если не вся система Торренса, допускает существование некоторых прав, которые не зарегистрированы, но они обязывают покупателя.

В провинции Альберта согласно ст. 61 (1) Акта "О титулах на землю" такими интересами являются: неуплаченные налоги; публичные дороги или право прохода и другие публичные сервитуты; любая аренда на период, не превышающий три года; любое право экспроприации, предусмотренное статутом, которое может быть предоставлено любому лицу, или корпорации, или Ее Величеству и некоторым другим лицам.

Акт Альберты "О титулах на землю" требует регистрации планов обследования земли. Такой план - это один из основных документов, подтверждающих титул на землю, на нем показаны границы участка и угловые знаки, установленные для того, чтобы показать пределы права собственности. Земельная граница может быть прямой или искривленной линией на или над поверхностью земли. Граница может быть обозначена знаками на углах, установленными на земле, как это показано на плане обследования. Некоторые границы не обозначаются на земле, но они определяются путем текстуальных описаний или описательных планов, которые создают новые границы.

Раздел земли допускается на основании разрешения и регистрации плана раздела. В плане могут быть указаны зарезервированная земля, дороги на участке, участки, занятые публичными сооружениями, как того требует Акт Альберты 2000 г. "О муниципальном управлении" <1>. В плане должна содержаться вся информация, которая требуется для определения границ новых участков. После регистрации плана действующий титул полностью отменяется или отменяется только частично, и новые титулы выдаются зарегистрированным собственникам. Титулы на резервные земли и участки защиты публичных сооружений выдаются муниципалитету.

--------------------------------

<1> См.: RSA 2000. P. M-26.

Акт Альберты 2000 г. "Об имуществе кондоминиума" <1> предусматривает отдельное право собственности на пространство в пределах здания и на незанятую землю в пределах участка, которое обозначается как отдельный объект на плане кондоминиума. Когда речь идет о здании, границы отдельных объектов определяются путем указаний на этажи, стены или потолки. План кондоминиума должен быть зарегистрирован. Может быть зарегистрирован план раздела объемного пространства (планы пространства). В отличие от плана кондоминиума, который, кроме незанятой земли кондоминиума, требует указания границ отдельных объектов в отношении физически существующей структуры, пространственные границы не зависят от физической структуры и определяются в планах в виде геодезического профиля.

--------------------------------

<1> См.: RSA 2000. P. C-22.

Акт Альберты "О титулах на землю" предусматривает также регистрацию плана обследования, когда земля требуется для установления сервитута либо права прохода. Регистрация этого вида планов не затрагивает удостоверения титула на землю, которая показана в плане, или передачи любого интереса либо права любому лицу.

Обследование земель, приобретаемых для публичных целей, таких как новые дороги, расширение дорог, осушительные каналы, проводится правительствами провинций. Когда муниципалитет или Корона приобретает землю для строительства дороги на основании соглашения с собственником, титул переходит к городу, муниципалитету либо Короне на праве, предоставленном провинции Альберта, путем представления обследования земли в офис титулов на землю. Передачи земли в этих случаях не требуется.

Акт Альберты 2000 г. "О поселениях метисов" <1> устанавливает восемь поселений метисов в этой провинции и предусматривает систему регистрации земель поселений метисов, представления и регистрации документов. Правила регистрации земель поселений метисов <2> предусматривают регистрацию титула fee simple для всех земель, на которые выданы патенты на имя Генерального совета поселений метисов.

--------------------------------

<1> См.: RSA 2000. P. M-14.

<2> См.: AR 361/1991.

Существует Регистр индейских земель, в котором регистрируются документы на землю индейских резерваций в Канаде. Предусмотрено, что любые документы, связанные с предоставлением прав, интересов, передачами, обременениями, предъявлением исков, касающиеся индейских резерваций, должны быть зарегистрированы в Регистре индейских земель.

Действуют два основных вида режима земель резерваций. Первый вид - это законное владение землей, которую Совет коренной нации законно предоставил согласно ст. 20 (1) Акта Канады 1985 г. "Об индейцах" <1> члену коренной нации, что подтверждено сертификатом о владении участком, имеющим соответствующий номер. Такие земли называют распределенными или предоставленными землями. Второй вид - это земли определенной резервации, не предоставленные членам коренной нации Советом коренной нации, данные земли определены для целей передачи их в аренду.

--------------------------------

<1> См.: R. S. C. 1985. P. 1 - 5.

Согласно ст. 2 (1) Акта "Об индейцах" резервация означает участок земли, законным титулом на который наделено Ее Величество для использования и получения пользы племенем, и он включает определенные земли. В иных случаях резервация - это участок земли, которым владеет Правительство Канады, польза от использования которого предоставлена определенному индейскому племени. Контроль за использованием земли в резервации осуществляют члены племени. Земля резервации может использоваться для общей пользы племени или для нужд отдельных ее членов. Ни один из членов племени не владеет никакой частью земель резервации. Сертификат о владении не дает право члену племени передавать права, например сдавать в аренду землю не члену племени. Племя не вправе передавать никакие свои права, связанные с землей резервации (ст. 28 Акта "Об индейцах").

Регистрации подлежат акты о распоряжении землями Короны. Королевские пожалования представляют собой письма о пожаловании земли (letters patent), изданные Короной на праве, переданном Канаде, и уведомления, изданные согласно Акту Альберты 2000 г. "О публичных землях" <1>. Аналогичные акты действуют в других провинциях и территориях Канады. До того, как в 1930 г. было заключено Соглашение о природных ресурсах между несколькими провинциями и федеральным Правительством, публичные земли в Альберте находились под юрисдикцией Короны на праве, переданном Канаде. Наделение землей осуществлялось в форме писем о пожаловании земли. После передачи юрисдикции на публичные земли провинциям согласно Соглашению 1930 г. Корона на праве, переданном Альберте, предоставляла публичные земли, используя для этого форму уведомления, как это предусмотрено Актом "О публичных землях". Письма о пожаловании земли и уведомления являются основаниями для выдачи удостоверения титула.

--------------------------------

<1> См.: RSA 2000. P. 40.

Статья 35 (1) Акта "О публичных землях" предусматривает, что рудники, полезные ископаемые и право их добычи должны быть исключены при предоставлении земли независимо от того, упомянуто об этом в уведомлении или нет. Поэтому в удостоверении титула должно быть указано: "...за исключением всех рудников, полезных ископаемых и права их добычи".

Согласно ст. 5 (1) Акта Канады "О федеральном реальном имуществе и федеральных недвижимостях" федеральное реальное имущество может быть передано, а на федеральные недвижимости могут быть переданы права либо на основании писем о пожаловании земли, скрепленные Большой печатью, либо путем передачи или акта концессии в форме, удовлетворяющей министра юстиции, которая подтверждает, что эти акты имеют такую же юридическую силу, как если бы они были письмами о пожаловании земли. Федеральное реальное имущество и федеральная недвижимость, находящиеся в пределах Канады, также могут быть по усмотрению Министерства юстиции переданы или могут быть переданы права на них согласно статутам, действующим в провинции или территории, в которой находится имущество.