§ 5. Передача недвижимого имущества

Закон 2011 г. "О продаже недвижимости (реальном исполнении)" (Law 81(1)/2011) содержит положения, которые преследуют цель упростить процедуры передачи и усилить защиту прав и интересов покупателя недвижимого имущества. Путем использования термина specific performance ("реальное исполнение") в договоре продажи недвижимости им обозначается принудительное исполнение условий этого договора на основании судебного приказа в пользу покупателя, который выполнил свои договорные обязательства, передача и регистрация недвижимого имущества на имя покупателя. Реальное исполнение как способ правовой защиты по праву справедливости было неизвестно османскому праву, оно стало применяться после британской оккупации острова.

Покупатель должен передать копию договора о купле-продаже недвижимого имущества в Земельный регистр в течение двух месяцев с момента совершения сделки. Продаваемое имущество должно быть зарегистрировано на имя продавца. Если договор не был представлен в установленный срок или соглашение о продаже недвижимости не составлено в письменной форме, покупатель тем не менее может обратиться в суд, чтобы получить приказ о реальном исполнении, если суд сочтет, что выдача такого приказа будет справедливой и что это не затрагивает прав третьего лица.

Когда недвижимое имущество - предмет договора продажи составляет только часть недвижимости, которая зарегистрирована на имя продавца, созданное обременение обременяет все недвижимое имущество. Однако после передачи документа о передаче титула на недвижимость обременение касается только той части недвижимости, которая является предметом договора.

Покупатель имеет право выплатить денежные средства непосредственно кредитной организации, в интересах которой покупаемая недвижимость была заложена, и кредитная организация обязана принять такую выплату. В таком случае обременение, созданное путем представления договора в Земельный регистр, будет рассматриваться и действовать как главное обременение по отношению к ипотеке. Альтернативным способом правовой защиты является возмещение убытков, причиненных продавцу в случае нарушения условий договора продажи.

Договоры об аренде также подлежат регистрации. Договор аренды должен быть заключен согласно требованиям, указанным в ст. 77 (1) Закона "О договорах" (cap. 149). Условия договора не должны запрещать его регистрацию. Арендодатель должен быть зарегистрирован как собственник передаваемого в аренду имущества, и срок аренды должен быть не менее 15 лет. Договор должен быть зарегистрирован в течение трех месяцев с момента его заключения. Если передаваемое в аренду имущество заложено или обременено, то должно быть получено согласие залогодержателя или кредитора для передачи имущества в аренду. Титул на землю, созданный в результате регистрации соглашения об аренде, подчинен условиям соответствующего договора, и арендатор может передать или сдать в субаренду его право при условии, что это разрешено договором об аренде.

Предусмотрена регистрация доверительной собственности. Никакая доверительная собственность не будет признана действительной, если она не учреждена на основании документа о передаче имущества в доверительную собственность, подписанного лицом, учреждающим доверительную собственность, или на основании завещания. Документ о передаче имущества в доверительную собственность или завещание должны быть представлены в Земельный регистр. Только зарегистрированный собственник имущества может обратиться с заявлением о регистрации доверительной собственности в Регистр.

Закон "О приобретении недвижимого имущества (иностранцами)" (cap. 109) применяется в отношении иностранцев, или некиприотов, которые должны выполнить определенные формальные требования, чтобы приобрести недвижимое имущество на Кипре. Термин "иностранцы" означает любых лиц, не являющихся гражданами Республики Кипр, и включает местные компании, которые контролируются нерезидентами, иностранные компании и доверительную собственность в пользу иностранного лица. К их числу не относятся: нерезиденты-киприоты; гражданки иностранных государств - жены граждан Республики, не проживающие отдельно от своих мужей; граждане стран - членов ЕС, постоянно проживающие на Кипре, или европейские компании, главным местом деятельности которых является Кипр.

Под приобретением недвижимого имущества понимаются дарение или аренда недвижимого имущества на срок, превышающий 33 года; приобретение акций компании, которая зарегистрирована как юридическое лицо в Республике Кипр или Суверенных территориях баз Акротири и Декелия и которая приобрела недвижимое имущество на Кипре или Суверенных территориях баз, когда большая часть акций принадлежит иностранцам и компания считается контролируемой нерезидентами; учреждение доверительной собственности в интересах иностранцев, которое касается полностью или частично аренды недвижимости на срок более 33 лет или приобретения акций компаний, указанных выше.

Согласно Закону "О приобретении недвижимого имущества (иностранцами)" иностранцы не вправе приобрести недвижимое имущество без предварительного получения разрешения Совета Министров. Хотя срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения может составлять до одного года, покупатели вправе занимать свою недвижимость в течение этого времени. Обычно разрешение выдается добросовестным иностранцам, для того чтобы купить квартиру, дом либо участок земли, площадь которого не может превышать 4 тыс. кв. м для строительства только одного жилого дома для покупателя и его семьи.

После того как разрешение выдано, имущество зарегистрировано на имя иностранца, на него больше не возлагается никаких ограничений, он может распоряжаться им по завещанию или иным способом. Законному наследнику не нужно получать разрешение, для того чтобы зарегистрировать недвижимое имущество на свое имя.