Глава 4. Земельное право в странах содружества наций карибского бассейна

§ 1. Правовые системы стран Содружества Наций

Карибского бассейна и системы землевладения

К числу стран Карибского бассейна - членов Содружества Наций, в которых действует общее право, относятся Антигуа и Барбуда, Содружество Багамских островов, Барбадос, Белиз, Содружество Доминики, Гайяна, Гренада, Федерация Сент-Китс и Невис, Сент-Винсент и Гренадины, Сент-Люсия, Республика Тринидад и Тобаго и Ямайка. Основой права этих государств является общее право Англии, дополненное и в некоторых случаях измененное местными законами. Большая часть местных законов написана в английском стиле, следуя английским обыкновениям, они часто основаны на аналогичных английских статутах, и, когда возникают судебные споры, применяются английские прецеденты <1>.

--------------------------------

<1> См.: McAuslan P. Bringing the Law Back // Essays in Land, Law and Development. Ashgate Publishing Ltd, 2003. P. 182.

Уникальными современными примерами действия смешанных правовых систем являются правовые системы Сент-Люсии и Гайяны. Причуды истории создали в странах Содружества Наций Карибского региона миниатюру смешанных юрисдикций в их традиционных и нетрадиционных формах. Традиционной формой является смесь различных европейских правовых систем - общего права и гражданского права. На Карибах есть три таких примера. Это Гайяна, Тринидад и Сент-Люсия, где смешаны британское общее право и романо-голландское, испанское и французское право. Сент-Люсия - самый яркий пример такой смеси, в то время как испанское право в Тринидаде почти полностью уступило место британскому общему праву в середине XIX в., и только остатки романо-голландского права сохранились в Гайяне. Эти три юрисдикции представляют собой примеры нетрадиционных форм смешанных юрисдикций. В Гайяне возникает вопрос о смешении европейского и исконного права (права аборигенов). Тринидад ставит вопрос о формальном смешении светского и религиозного права (хинди и мусульманского), а Сент-Люсия является примером смеси европейского права и африканских обычаев <1>.

--------------------------------

<1> См.: Glenn J.M. Mixed Jurisdictions in the Commonwealth Caribbean: Mixing, Unmixing, Remixing // Electronic Journal of Comparative Law. 2008. Vol. 12.1.

В 1879 г. Сент-Люсия приняла Гражданский кодекс, моделью которого послужил Гражданский кодекс Квебека Нижней Канады 1866 г. на английском языке <1>. Гражданский кодекс Сент-Люсии был скопирован почти дословно с Гражданского кодекса Квебека и принят на острове с минимальным влиянием Гражданского кодекса Луизианы <2>. В Карибском бассейне Гражданский кодекс Луизианы оказал влияние на содержание Гражданского кодекса Сент-Люсии <3>. Как пишет Роз-Мари Белле Антуан, правовая система Сент-Люсии представляет собой очаровательную смесь квебекского, французского, английского и исконного права. Разнообразие норм Гражданского кодекса Сент-Люсии, источником происхождения которого являются разные источники права, привело к сложностям и опасностям для неподозревающего об этом юриста и в равной степени для судьи общего права <4>.

--------------------------------

<1> См.: Legrand P. Strange Power of Words: Codification Situated // Tulane European & Civil Law Forum. 1994. Vol. 9. P. 3.

<2> См.: Liverpool N.J.O. The History and Development of the Saint Lucia Civil Code // 14. R. G. D. 373. 1983.

<3> См.: Yiannopoulos A.N. Two Critical Years in the Life of the Louisiana Civil Code: 1870 and 1913 // Louisiana Law Review. 1999. Vol. 53. N 1. P. 15.

<4> См.: Antoin R.-M.B. Commonwealth Caribbean Law and Legal Systems. 2nd ed. Routledge-Cavendish Publishing Ltd, 2008. P. 63, 68.

Весьма своеобразной является также правовая система Гайяны, правовая реформа которой была проведена в начале XX в., когда был принят Ордонанс Британской Гвианы 1916 г. N 15 "О гражданском праве". Цель этого Статута, как указано в преамбуле, заключается в кодификации определенных частей романо-голландского права страны, а иные сферы романо-голландского права должны были быть заменены английским общим правом, принципами права справедливости, а также определенными положениями английского статутного права.

Статья 3 (b) названного Ордонанса предусматривает, что общим правом Гайяны признается общее право Англии. Однако согласно ст. 3 (c) английское общее право реального имущества не применяется в отношении недвижимого имущества в Гайяне. Должно быть одно общее право в отношении как недвижимого, так и движимого имущества согласно принципам общего права, применимого к личному имуществу (ст. 3 (d)).

Центральная идея законодательной реформы сформулирована в ст. 3 этого Ордонанса, которая предусматривает главные и общие условия отмены романо-голландского права и применения английского общего права, хотя некоторые аспекты романо-голландского права собственности были специально сохранены, главным образом принцип абсолютного права собственности на землю и правила, касающиеся передачи имущества, ипотеки и сервитутов. В результате старое право Гайяны было почти полностью заменено английским общим правом в 1916 г. Сохранилась только часть романо-голландского права, касающаяся земли.

Законодатели не хотели применять в Гаяйне английское земельное право, поэтому они исключили его действие, но они не предусмотрели действия определенных принципов английского общего права и английского права справедливости, которые должны применяться как к недвижимому, так и к движимому имуществу. Результатом этого является то, что право Гайяны - гибрид романо-голландского и английского права, чем объясняется его чрезвычайная сложность <1>. С учетом данных обстоятельств имущественное (земельное) право Сент-Люсии и Гайяны в настоящей работе не освещается.

--------------------------------

<1> См.: Cox E. The Complexities of Roman-Dutch Law as It Applies to Land // Stabroek News. 2003. Nov. 16.

Земельное право, или право реального имущества, как его часто называют, касается прав и обязанностей, которые возникают в отношении недвижимого имущества. В юридическом смысле земля включает не только землю и вещи, естественным образом произрастающие на ней, но и здания и принадлежности, возведенные на ней <1>. Формальная система землевладения стран Карибского бассейна основана на английском общем праве, предусматривающем владение землей на титуле freehold (безусловном праве собственности) и leasehold (аренде) и совместное владение землей (jointly) или общее владение (common). Титул fee simple в наибольшей степени соответствует действительному праву собственности на землю.

--------------------------------

<1> См.: Kodilinye G. Caribbean Property Law. Cavendish Publishing, 2000. P. 1.

Во многих странах регистрация земли предусматривает регистрацию как документов о передаче титула на реальное имущество, так и титулов. Система регистрации титулов была установлена еще в XIX в., она основана на модели Торренса и носит добровольный характер. Более поздние системы копируют английскую модель и имеют обязательный характер.

Наряду с формальной системой владения землей широко распространена система владения землей, основанная на местных обычаях. Существует такая форма землевладения, как family land (семейная земля), которая является в том числе источником проблем отсутствия устойчивого землевладения. Владение землей основано на давности владения и отсутствии регистрации перехода прав на нее при наследовании. Земля не разделена между собственниками, и она остается в собственности всей семьи. На Карибах, как, впрочем, и везде, где существует customary tenure (обычное землевладение), семейное землевладение представляет собой нечто большее, чем экономическая ценность, это также родство общин, источник гордости, убежище в случае экономического бедствия <1>.

--------------------------------

<1> См.: Besson J., Momsen J. Caribbean Land and Development Revisited. Palgrave Macmillian, 2007. P. 272.

Системы землевладения в Карибских странах имеют ряд общих характерных черт: отсутствуют гарантии устойчивости владения землей; владение землей не оформляется, как того требует законодательство; широко распространена практика самовольного захвата земель; действуют бюрократические, занимающие очень много времени процедуры регистрации земли; отсутствуют справедливый доступ и распределение земель; очень часто возникают многочисленные земельные споры. При этом следует учитывать и то обстоятельство, что плотность населения в Карибских странах одна из самых высоких в мире. Это главные причины возникновения очень серьезных проблем в сфере землевладения.

Самовольные захваты главным образом государственных земель, включая лесные резерваты, - серьезная проблема на Тринидаде и Тобаго и Ямайке. На Антигуа и Барбуде, например, сейчас насчитывается 3 тыс. скваттеров, которые ранее жили в Доминиканской Республике. На Тринидаде и Тобаго число самовольных застройщиков на государственных землях достигает 2,5 тыс. Четверть населения Ямайки живет в домах, которые были построены на самовольно занятых землях. Часто захватывают и частные земли. Такая практика владения землей порождает конфликты. Так, на Багамах в отношении примерно 25% всех земель существуют земельные споры. На наиболее привлекательных для туризма островах Сент-Винсент и Гренадины возникает проблема недостатка земли для местного населения, поскольку многие земли находятся в собственности иностранцев. Поэтому применяются такие инструменты, как требования о получении разрешения на приобретение земли иностранцами, и устанавливаются ограничения на покупку земли в некоторых районах.

Структура собственности на землю в странах Карибского бассейна различна. Так, правительство Антигуа и Барбуды владеет 55% от общей площади земель в Антигуа. Оставшиеся 45% земель находятся в частной собственности. В Барбуде частная собственность на землю запрещена. Земельный департамент Министерства сельского хозяйства, земель и морских ресурсов - главный государственный орган, который управляет землями.

Значительные площади земель находятся в публичной собственности в странах Карибского моря. Управление этими землями осуществляют различные правительственные департаменты, государственные предприятия и органы власти. Наибольшие площади публичных земель - в Тринидаде и Тобаго, Антигуа и Барбуде, Сент-Китсе и Невисе. В Тринидаде и Тобаго более 50% всех земель являются публичной собственностью, половина из них - леса. Право государственной собственности на Доминике ограничено главным образом лесными резерватами, но площадь лесов составляет более 70% всех земель, и одна треть лесных резерватов находится в частной собственности. В Сент-Китсе и Невисе 82% всех земель - государственная собственность.

Последствием колониального наследия в Антигуа и Барбуде, Доминике, Гренаде, Сент-Китсе и Невисе и Сент-Винсенте является концентрация земельной собственности. В этих странах менее 1% землевладельцев контролируют более 90% всех земель. Более 80% всех фермеров на Восточных Карибах имеют в собственности менее 1 га земли каждый. Это слишком маленькая площадь для ведения рентабельного сельского хозяйства. В Доминике 1,3% сельского населения владеют около одной трети всех сельскохозяйственных земель, состоящих из больших участков земли (более 20 га), в то время как три четверти сельского населения владеют менее одной четверти сельскохозяйственных земель, состоящих из небольших землевладений площадью от 2 га или менее. В Белизе 3% землевладельцев имеют в собственности 95% всех земель <1>.

--------------------------------

<1> См.: Rajack R., Barhate S. Urban Poverty and Habitat Precariousness in the Caribbean. United Nations Publication, 2004. P. 26, 27.