§ 8. Право "лендлорд - арендатор"

Право, которое регулирует вопросы аренды, очень сложное. Это сфера договорного права и имущественного права. Аренда является титулом, продолжительность действия которого определяется соглашением между собственником или владельцем земли (лендлордом) и арендатором. Важным моментом, касающимся статуса арендаторов, является то, что они обладают правами и выполняют обязанности, которые исключают отношения всех иных лиц.

Земельное право, регулирующее вопросы арендных отношений, определяет содержание титула аренды, характер и сферу определенных обязательств аренды, имущественный характер аренды, вопросы исполнения соглашений об аренде правопреемниками первоначальных сторон, заключивших соглашение об аренде, и защиты прав арендатора, прекращения действия аренды.

Аренда - это часть имущественного права, имущество. Ранее аренда считалась chattels real (реальным движимым имуществом) и относилась к категории личных прав. В настоящее время это правовой титул, хотя срок его действия ограничен.

Обычно требуется составление документа о передаче титула на реальное имущество для того, чтобы создать правовой титул. Однако из этого правила есть исключения, касающиеся аренды, которая считается действительной с момента начала владения арендатором на срок, не превышающий трех лет. Такой вид аренды, даже если он создан не в письменной форме, а на основании устной договоренности, может создать правовой титул. Таким образом, периодическая аренда и аренда с фиксированным сроком на три года или менее имеют результатом создание правового титула. Однако если аренда не отвечает формальным признакам, предусмотренным статутом, она в лучшем случае будет признана интересом по праву справедливости.

Классическим примером аренды по праву справедливости является правило, сформулированное в деле Walsh v. Lonsdale <1>. Лендлорд согласился заключить договор аренды на срок, превышающий три года, но никакого документа составлено не было. Право справедливости оценивает то, что было сделано, и то, что должно было быть сделано. Поэтому суд пришел к выводу: соглашение было заключено, оно было признано действительным и имело результатом аренду по праву справедливости.

--------------------------------

<1> См.: Walsh v. Lonsdale (1882) 21 Ch. D. 9.

Аренда по праву справедливости признается договором о титуле. Согласно Акту 1972 г. "Об обременениях земли", когда есть договор о создании правового титула и титул на землю не зарегистрирован, аренда подлежит регистрации как land charge (обременение земли). Если аренда не будет зарегистрирована, то аренда по праву справедливости будет недействительной, поскольку арендатор - покупатель правового титула у лендлорда не заплатил за это деньги.

Регистрация аренды приобрела большое правовое значение после вступления в силу Акта 2002 г. "О регистрации земли", который предусматривает необходимость регистрации почти всех видов аренды на срок, превышающий семь лет. Такие договоры аренды становятся зарегистрированными титулами. Арендатор регистрирует свой интерес в отношении земли посредством направления уведомления в Земельный регистр Ее величества.

Регистрация имеет важное значение, особенно в случаях защиты владения арендатора, когда возникает коллизия его прав и прав нового собственника - покупателя арендуемого имущества или залогодержателя. В результате регистрации арендатор приобретает титул, который ограничивает права покупателя и залогодержателя по возврату права на арендованное имущество.

Лендлорд имеет возможность прекратить действие аренды в случае нарушения условий договора арендатором. Арендатор может прекратить аренду, уведомив об этом арендодателя или признав себя несостоятельным должником. Причем в этих случаях должны быть соблюдены определенные требования, предусмотренные статутом. Требуется, чтобы лендлорд направил арендатору уведомление в сроки и в форме, которые установлены в статуте. Арендатор может ответить на это уведомление, потребовав заключения нового договора. На данное заявление арендатора лендлорд может возразить, аргументируя свою позицию только на основаниях, указанных в статуте.

Аренда является одновременно титулом и договором. Договорный характер аренды может влиять на отношения лендлорда и арендатора и затрагивать правовые последствия арендных отношений. Аренда всегда рассматривалась как некая комбинированная концепция, однако договорный характер аренды имел традиционно меньшее значение, чем ее имущественный характер. После того как арендатор приобрел правовой титул, считается, что договор исполнен, и, таким образом, титул, а не договор после этого регулирует арендные отношения.

Это обстоятельство было отражено в решении по делу Leighton's Investment Trust Ltd v. Criklewood Property and Investment Trust Ltd <1>, в котором в целом отрицалась возможность применения договорной доктрины нарушений условий договора. Последствием доминирования значения титула над договором явилось ограничение не только доктрин, но и средств правовой защиты. Поскольку определенные способы правовой защиты признавались отличительными признаками отношений лендлорда и арендатора, такие как неуплата ренты и другие нарушения, считалось, что иные способы правовой защиты не могли быть использованы. Существенным характерным признаком аренды считается отношение "владение - рента". Лендлорд предоставляет исключительное владение землей арендатору и сохраняет за собой право требовать взамен ренту. Несмотря на то что формулирование условий аренды имеет форму договора, когда арендатор соглашается платить ренту, сущность этого отношения отражает его имущественный характер.

--------------------------------

<1> См.: Leighton's Investment Trust Ltd v. Criklewood Property and Investment Trust Ltd (1943) K. B. 493.