5.7 Определение чистого операционного дохода объекта недвижимости (чод)

Формула определения чистого операционного дохода имеет следующий вид:

ЧОД = ДВД - операционные расходы

Для оцениваемого объекта:

ЧОД = 6 311 382,00 – 2 157 743.54 = 4 153  638,46 руб./год

5.8 Расчет коэффициента капитализаци

Ставка капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта оценки, в его рыночную стоимость. Она рассчитывается как отношение ЧОД к цене продажи объекта. При оценке собственности ставка капитализации представляет собой коэффициент эффективности вложения капитала с учетом рисков. Под риском понимается степень оправданности ожидания получения будущих доходов. Расчет ставки капитализации производится по методу суммирования, согласно которому ставка капитализации есть сумма безрисковой ставки и поправок на различные виды риска.

Формула вычисления ставки капитализации:

R_on = Кбр + Кр + Кл + Кинв

где Кд – ставка капитализации;

Кбр – безрисковый коэффициент;

Кр – коэффициент компенсации за риск;

Кл – поправка на ликвидность;

Кинв – поправка за инвестиционный менеджмент.

За величину безрисковой ставки принимается ставка по рублевым депозитам на один год на дату оценки, в данной работе Кбр = 10,5%

5.9 Риски вложения в объект недвижимости

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида: К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.

Систематический риск - это недиверсифицируемый риск, т.е. риск, который нельзя существенно уменьшить путем изменения структуры портфеля. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Расчет риска вложения в объект оценки определяется в соответствии с таблицей 6.

Таблица 6 – Риски вложения в объект недвижимости.

Наименование риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематические риски
1. Вмешательство государства в сектор экономики	1
2. Риск обрушения рынков			1
3. Риск снижения инвестиционной активности		1
Количество наблюдений	1	1	1	0	0	0	0	0	0	0
Вес	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Взвешенный итог	1	2	3		0	0	0	0	0	0
Сумма	6
Количество факторов	3
Средневзвешенное значение	2
Несистематические риски
1. Увеличение числа конкурирующих объектов	1
2. Антропогенные и природные чрезвычайные обстоятельства		1
3. Ускоренный износ здания		1
4. Преждевременное моральное устаревание			1
5. Криминогенные факторы	1
Количество наблюдений	2	2	1	0	0	0	0	0	0	0
Вес	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Взвешенный итог	1	4	3	0	0	0	0	0	0	0
Сумма	8
Количество факторов	5
Средневзвешенное значение	1,6
Итого суммарные риски	3,6

Таким образом, коэффициент компенсации за риск составляет 3,6%