Введение
В настоящее время недвижимость занимает одно из важнейших мест в жизни человека: как с точки зрения жилища, так и с точки зрения экономики. Ее стоимость, а, соответственно, и ее определение – неотъемлемая часть любых операций с объектами недвижимости на сегодняшний день.
Цель оценки недвижимости – нахождение наиболее эффективного с точки зрения доходности использования объекта, с учетом спроса и предложения в реалиях существующего рынка недвижимости, а также определение стоимости объекта недвижимости, наиболее близкой к цене, по которой он может быть продан на свободном рынке.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта, поскольку цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.
В данной курсовой работе будет проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости и составлен отчет по оценке по методике, сходной применяющейся профессиональными оценщиками на производстве.
1 Общие сведения об объекте оценки
Цель оценки
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости при изъятии имущества для государственных нужд.
1.2 Имущественные права
Недвижимое имущество принадлежит гражданину Германскому Сергею Николаевичу. Свидетельство права собственности 15 ПП № 120149, дата регистрации 15.04.2009г.
1.3 Дата оценки
Дата оценки: 26.12.2015г.
1.4 Класс собственности
Неспециализированная. Офисное помещение.
1.5 Допущения и ограничения
В процессе оценки объекта недвижимости мы полностью полагаемся на информацию, предоставленную нам заказчиком, и снимаем с себя ответственность за несоответствие той или иной информации. Обременения или ограничения на объект недвижимости отсутствуют.
2 Анализ объекта оценки и его окружения
2.1 Обзор социально-экономических условий, а также рынка недвижимости района расположения оцениваемой собственности
Оцениваемый объект недвижимости находится в Краснодарском крае, в его административном центре городе Краснодаре.
Краснодарский край находится на юге России, в юго-западной части Северного Кавказа и входит в состав Южного федерального округа. На северо-востоке край граничит с Ростовской областью, на востоке — со Ставропольским краем, на юге — с Абхазией. С северо-запада и юго-запада территория края омывается водами Азовского и Чёрного морей. Из общей протяжённости границы в 1540 километров — 740 километров проходит вдоль моря. Наибольшая протяженность края с севера на юг — 327 км и с запада на восток — 360 км. Территория Краснодарского края занимает площадь 75,5 тысяч квадратных километров.
Краснодарский край делится рекой Кубань на две части: северную — равнинную (2/3 территории), расположенную на Кубано-Приазовской низменности, и южную — предгорную и горную (1/3 территории), расположенную в западной высокогорной части Большого Кавказа. Высшая точка — гора Цахвоа (3345 м)
В недрах края открыто более 60 видов полезных ископаемых. В основном они залегают в предгорных и горных районах. Имеются запасы нефти, природного газа, цементного мергеля, йодо-бромных вод, мрамора, известняка, песчаника, гравия, кварцевого песка, железных, медных апатитовых и серпентинитовых руд, каменной соли, ртути, гипса, небольшое количество золота.
Краснодарский край — старейший нефтедобывающий район России. Добыча нефти начата с 1864 года.
Климат на большей части территории умеренно-континентальный, на Черноморском побережье от Анапы до Туапсе — полусухой средиземноморский климат, южнее Туапсе — влажный субтропический. Средняя температура января на равнине −3…-5°С, на Черноморском побережье 0…+6°С, в Сочи +5,9 °C. Средняя температура июля +22…+24 °C. Годовое количество осадков — от 400 до 600 мм в равнинной части, до 3242 мм и более — в горной. Каждую весну край затапливают паводки. В целом для края характерны жаркое лето и мягкие зимы.
Основную часть почвенного покрова степной зоны края составляют предкавказские карбонатные и выщелоченные чернозёмы. Таманский полуостров занят каштановыми, западно-предкавказскими и болотными почвами. В горах — горно-лесные бурые и дерново-карбонатные почвы, в высокогорье — горно-луговые.
Общая земельная площадь Краснодарского края составляет 7,5 миллионов гектаров, из них пашни — 3,9 млн га. Это основной пахотный фонд края, отличающийся высоким плодородием. Неширокая полоса в левобережье Кубани, Прикубанская наклонная равнина и часть предгорий пригодны для садоводства и возделывания жёлтых табаков.
Общая численность населения составляет 5161,0 тыс. человек (по данным на 1 января 2015 года). Краснодарский край занимает 3-е место среди регионов Российской Федерации по числу жителей — после Москвы и Московской области. Удельный вес городского населения составляет 52,5 %, сельского — 47,5 %. Плотность населения — 67,9 чел./км² (данные 2015 года).
В связи с проведением в городе Сочи Олимпиады 2015 года произошёл приток инвестиций в инфраструктуру Черноморского побережья Краснодарского края. В отраслевой структуре краевого ВВП выделялось транспорт (16,2 % против 8,2 % для России в целом) и сельское хозяйство (16,0 % против 7,8 %). Удельный вес промышленности по сравнению со среднероссийским показателем в два раза ниже — 16 % (против 33 % по РФ в целом и 23 % для Южного федерального округа)
Ведущее место в структуре промышленности принадлежит перерабатывающим производствам. Пищевая отрасль обеспечивает 42,8 % общего объёма промышленной продукции; далее идут электроэнергетика (13,4 %), топливная отрасль (10,5 %), машиностроение и металлообработка (9,4 %) и промышленность строительных материалов (7,9 %). На химический и лесной комплексы приходится всего по 3—4 % промышленного производства. Доля легкой отрасли совсем незначительна (1,3 %).
Отличительной чертой промышленной инфраструктуры Краснодарского края является высокая степень концентрации специализированных производств в основных промышленных центрах — Краснодаре (где сосредоточено более трети краевого промышленного потенциала), Армавире и Новороссийске.
В Краснодаре и его окрестностях сосредоточено 38 % объема промышленной продукции и 47 % инвестиций в основной капитал, сконцентрировано 16 % населения.
Административным центром Краснодарского края является город Краснодар. Население — 713 426 человек (18-е место в России), с подчинёнными населёнными пунктами — 786 тыс. человек. Крупный экономический и культурный центр Северного Кавказа и Южного федерального округа. Исторический центр политико-географической области Кубань. Неофициально нередко именуется «столицей Кубани», а также «южной столицей России». Основан в 1793 году, статус города получил в 1867 году, до 1920 года носил название Екатеринодар.
Город расположен на правом берегу реки Кубань, в 1350 км от Москвы, на границе с Адыгеей. Территория города — 840 кв.км.
Краснодар расположен в умеренном климатическом поясе. Лето жаркое, максимальная температура воздуха в июле-августе может достигать 40-41 градуса Цельсия (1996, 2006). Зима мягкая, с неустойчивым снежным покровом. В январе и феврале вероятно вторжение арктического антициклона, под воздействием которого отмечается резкое понижение температуры воздуха. Так, ночью 23 января 2006 года была зарегистрирована экстремально низкая температура — минус 33,7 градусов Цельсия. Среднегодовая влажность воздуха — 71 %.
Краснодар уже не первый год является лидером в Южном федеральном округе по объёмам строительства. По данным на 2013 год, в Краснодаре возводится 2,7 млн м², что составляет почти половину всего строящегося в крупных городах ЮФО жилья.
В городе действуют целый ряд строительных организаций, среди наиболее крупных — строительно-инвестиционная корпорация (ООО) «Девелопмент-Юг», ЗАО «РЕНОВА-Строй-Групп», ЗАО «Кубанская Марка». Основные проектные организации: ЗАО «НИПИ „ИнжГео“», ЗАО «Проектный институт „Нефтепроект“», ООО «ЭкоСтройПроект», ООО «НК „Роснефть“-НТЦ», ОАО «НИПИгазпереработка», ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект».
Краснодар занимает первое место в России по уровню насыщенности гипермаркетами (12,7 гипермаркетов на 1 млн жителей).
В городе действуют торговые предприятия различных федеральных и региональных торговых сетей, в том числе таких крупных как «Магнит», «Эльдорадо», «Евросеть», «О’Кей», «Ашан», «Табрис», «Леруа Мерлен», Castorama, «Лента», «М.видео», Media Markt, «Техносила», DOMO, METRO AG, «Мосмарт», «Пятёрочка», «Перекрёсток», OBI, KIKA и другие. Также население Краснодара обслуживается торговыми центрами, расположенными в прилегающих к городу районах, но административно в его состав не входящих, крупнейшим из таких является IKEA («МЕГА-Адыгея-Кубань»), территориально находящаяся в Тахтамукайском районе Адыгеи.
Краснодар — важный транспортный и транзитный узел юга России. Через город проходит автомагистраль федерального значения М4 «Дон». Также планируется строительство платной автотрассы Краснодар-Абинск-Кабардинка.
По данным РБК, Краснодар занимает 5-е место в России по количеству автомобилей на 1000 жителей.
В городе — крупный узел железных дорог СКЖД пяти направлений (однопутные на Сочи, Волгоград, Элисту и двухпутные на Ростов-на-Дону, Новороссийск). Железнодорожные станции города: Краснодар I, Краснодар II и Краснодар-Сортировочная.
Воздушные перевозки обеспечиваются международным аэропортом Пашковский, находящимся на востоке города.
В южной части города действует речной грузовой порт на реке Кубань.
Город отделён рекой Кубань от районов Республики Адыгея. Через реку наведено три моста, планируется перебросить ещё два.
В целом по Краснодару в результате анализа цен установлено, что во II квартале 2014 года незастроенные земельные участки выставляются на продажу, в среднем, за 687 149 руб. за 1 сотку, что на 5 % дешевле уровня цен предыдущего квартала. Цена 1 сотки варьируется в диапазоне от 20 000 руб. до 12 000 000 руб. в зависимости от местоположения участка, разрешенного использования, площади участков и наличия центральных коммуникаций.
Рисунок 1 – Цена 1 сотки земельных участков Краснодара во II квартале 2014 г.
При исследовании динамики среднего значения цены 1 сотки установлено, что за период с I квартала 2010 года по настоящее время показатель среднего значения цены 1 сотки увеличился на 8,4 %: в начале 2010 года цена 1 сотки составляла 633 825 рублей.
Рисунок 2 –Среднее значение цены 1 сотки Краснодара за период с 2010 по 2014г, руб.
Уровень цен на объекты коммерческого назначения города Краснодара.
Для исследования уровня цен на объекты коммерческого назначения города Краснодара были проанализированы предложения о продаже магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов, кафе и т.п., которые были представлены продавцами во II квартале 2014 года на открытом конкурентном рынке города Краснодара.
В среднем, по городу, независимо от местонахождения и типа нежилой недвижимости, объекты выставляются на продажу за 55 462 руб. за 1 кв.м. общей площади. Цена 1 кв.м. варьируется в диапазоне от 7 424 руб. до 200 000 руб.
На цену 1 кв.м. влияет ряд факторов: местоположение, тип недвижимости, уровень внутренней отделки помещений, размер земельного участка, наличие удобного подъезда и центральных коммуникаций и т.п.
Статистические показатели цены 1 кв.м. представлены на рисунке 7:
Рисунок 3 – Цена 1 кв.м. общей площади нежилых помещений в Краснодаре
Самая дорогая недвижимость нежилого назначения в настоящее время расположена в районе Центра– 75 236 руб. за 1 кв.м.
В диапазоне от 52 тыс. до 67 тыс. рублей за 1 кв.м. продавцы предлагают свою недвижимость в следующих районах города:
ГМР, ТЭЦ – 66 933 руб./1 кв.м;
ФМР– 64 269 руб./1 кв.м;
ЧМР – 58 883 руб./1 кв.м;
ЮМР – 57 080 руб./1 кв.м;
КМР – 53 288 руб./1 кв.м;
КСК–ХБК–СБС – 52 889 руб./1 кв.м.
От 44 тыс. до 45 тыс. рублей за 1 кв.м. выставляется недвижимость в таких районах, как:
Мосты, Табачная фабрика, ШМР – 45 086 руб./1 кв.м;
ККБ, ЗИП и 40 лет Победы – 45 064 руб./1 кв.м;
СМР, МХГ, СХИ – 44 893 руб./1 кв.м.
Минимальная цена 1 кв.м. оказалась в следующих районах города:
Авиагородок, ЖМР – 38 736 руб./1 кв.м;
Ростовское шоссе и улица Российская – 38 150 руб./1 кв.м;
ПМР, Аэропорт – 37 842 руб./1 кв.м;
Пригород – 31 165 руб./1 кв.м.
Пять лет назад в районе Центра, ЧМР, ПМР, Табачной фабрики, ККБ, улицы Российской показатель среднего значения цены 1 кв.м. общей площади коммерческой недвижимости значительно превосходил значения настоящего периода.
Таблица 1 – Динамика цен 1 кв.м. коммерческой недвижимости по микрорайонам города
Район Краснодара |
2 кв. 2009г. |
2 кв. 2010г. |
2 кв. 2011 г. |
2 кв. 2012г. |
2 кв. 2013г. |
2 кв. 2014г. |
Центр, Старый Центр |
86 728 |
74 157 |
62 858 |
69 878 |
72 144 |
75 236 |
ЮМР |
54 775 |
49 322 |
46 474 |
50 641 |
50 293 |
57 080 |
ФМР |
64 730 |
60 312 |
54 752 |
59 818 |
67 469 |
64 269 |
СМР, МХГ, СХИ |
48 136 |
51 933 |
44 889 |
35 607 |
43 194 |
44 893 |
ЧМР |
69 771 |
61 320 |
57 590 |
59 146 |
70 776 |
58 883 |
ГМР, ТЭЦ |
59 682 |
55 166 |
46 052 |
46 290 |
58 239 |
66 933 |
ПМР, Аэропорт |
53 872 |
42 987 |
38 160 |
39 852 |
38 437 |
37 842 |
КМР |
52 586 |
51 753 |
43 323 |
42 808 |
50 990 |
53 288 |
КСК-ХБК-СБС |
43 923 |
39 362 |
40 711 |
38 866 |
46 619 |
52 889 |
Мосты, Табачная фабрика, ШМР |
59 504 |
43 076 |
53 153 |
39 498 |
46 552 |
45 086 |
ККБ, ЗИП и 4 0 лет Победы |
61 152 |
52 054 |
40 413 |
41 038 |
46 517 |
45 064 |
Ростовское шоссе и улица Российская |
62 345 |
48 252 |
38 564 |
38 424 |
36 190 |
38 150 |
Авиагородок, ЖМР |
38 325 |
43 015 |
37 446 |
39 839 |
34 852 |
38 736 |
Пригород |
35 817 |
30 030 |
30 368 |
24 411 |
27 858 |
31 165 |