2. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт арендуемой вещи.

Применительно к договору аренды, законодатель дифференцирует все возможные ремонты на две большие группы:

- капитальный ремонт;

- текущий ремонт.

При этом правила, посвященные соответствующим ремонтам, являются диспозитивными.

Распределение ремонтов между сторонами по общему правилу производится следующим образом:

Капитальный ремонт по общему правилу возлагается на арендодателя, здесь законодатель учитывает то обстоятельство, что арендодатель продолжает, несмотря на передачу вещи в пользование или во владение и пользование, оставаться собственником соответствующего объекта, а следовательно, на него вполне логично возложить расходы, связанные с этим объектом.

Текущий ремонт по общему правилу возлагается на арендатора.

Еще раз повторимся, что соответствующие правила, посвященные ремонту, правила, которые содержатся в ст.616 ГК РФ, являются правилами диспозитивными. Это распределение ремонтов между сторонами может быть переформатировано сторонами иным образом по их собственному усмотрению. Начиная с того, что оба ремонта могут возлагаться на арендодателя, напротив, возможен другой пограничный вариант, когда оба ремонта возлагаются на арендатора, а возможна и иная ситуация, иной формат регулирования. Например, на практике часто с тем же капитальным ремонтом стороны договариваются о различном распределении расходов, связанных с этим ремонтом, в зависимости либо от существа этого ремонта, либо от расходов, которые необходимы на его проведение. Например, капитальный ремонт стоимостью до 500 000 р. возлагается на арендатора, свыше 500 000 р. на арендодателя. Здесь правила диспозитивные и могут распределяться самым разным образом.

Капитальныйремонт представляет собой восстановление целостности вещи, т.е. замену ее конструкций или основных частей в связи с существенным износом или разрушением.

Исходя из самой сущности капитального ремонта, видно, что это величины достаточно существенные, значимые для существования самого объекта аренды, видимо, именно по этой причине, раз арендодатель – собственник, общее правило возлагает капитальный ремонт именно на арендодателя. Соответствующая обязанность арендодателем должна исполняться в срок, указанный в договоре. Если такой срок не указан, или возникает необходимость в проведении капитального ремонта, такой ремонт должен быть осуществлен арендодателем в разумный срок.

Второе правило, оно логически вытесняет первое. Условно говоря, если здание передано в аренду на 40 лет и договором установлена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт каждые 10 лет. Прошли 10 лет, он только выполнил обязанность по капитальному ремонту, и вдруг ветры злые с восточной стороны налетают и разрушают конструкцию самого здания, например, стена треснула или крышу снесло. В данном случае нет никакой необходимости дожидаться истечения 10-летнего срока, и только тогда арендодателю предъявлять требования, связанные с выполнением капитального ремонта. Поскольку перед нами ситуация, когда возникает необходимость в его проведении, то очевидно, что второе правило вытесняет первое, те сроки проведения капитального ремонта, которые были согласованы сторонами.

Последствия нарушения данной обязанности - абз.3 и далее п.1 ст.616 ГК РФ. Стандартные варианты защиты: либо исполнение обязательства за счет обязанной стороны самостоятельно или с привлечением третьих лиц, со взысканием с неисправной стороны расходов, либо соответствующее уменьшение арендной платы, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

♦ Обязанности арендатора.