Глава 1. История, правовая природа и понятие рентных договоров §1.1 История развития и становления договора ренты

Договор ренты возник в европейском законодательстве в средние века. Причиной являлся недостаток наличных денег, что привело к появлению ренты недвижимости (рентной аренды), а также то, что «церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические»,- писал известный французский цивилист Морандьер.

Французский ГК одним из первых включил главу, посвященную договору пожизненной ренты, в которой основное внимание уделено условиям признания соответствующего договора действительным, а также содержанию прав и обязанностей сторон в этом договоре и порядке реализации соответствующих прав (ст. 1968-1983 ФГК).

Также в Германском гражданском уложении (ГГУ) пожизненной ренте отводится особая глава (гл.16), в которой внимание обращено на необходимость выплачивать пожизненную ренту авансом: если рента носит денежный характер, ее выплата должна производиться не позднее, чем за три месяца до наступления срока. К этому добавляется норма об обязательной письменной форме сделки.

Швейцарский обязательственный закон более детально регулирует рентные обязательства. Здесь выделены договоры о пожизненной ренте и о натуральной пенсии. Первый из них предполагает возможность соответствующих выплат деньгами в течение жизни получающего ренту, а если это прямо предусмотрено договором, то и на время жизни платящего ренту либо третьего лица. Во втором договоре речь идет о предоставлении таких содержания и ухода, которые получатель ренты привык получать, а потому вправе ожидать, исходя из оценки переданного им имущества, с одной стороны, и с учетом привычных для него за последнее время условий существования, с другой.

Рента всегда имела различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.

К этому следует добавить бессрочную ренту с капитала, вытесненную договором займа. В течение определенного времени использовалась как особый вид «вечной ренты» та, при которой плательщиком было само государство. Суть ренты состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника: различалась рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением. Как отмечал К.П. Победоносцев, «рента второго вида совершалась отчуждением имущества, взамен чего приобреталось право получения ежегодного дохода или взноса от всякого лица, кто будет владельцем того имения; итак, право на ренту этого рода было вещное, соединявшееся с записью акта в поземельную книгу, и повинность платежа лежала не на лице а на имении».¹

Из всех признаков наибольшее значение имеет цель ренты - предоставление в собственность имущества в обмен на периодически выплачиваемую денежную сумму, предназначенную для обеспечения содержания. Как таковая эта цель оказывает влияние на многие особенности ренты. Неслучайно поэтому именно с социальной по ее значению ренты начинается история правового регулирования договора ренты.

В Своде законов Российской империи договора ренты не было. Но Анненков обратил внимание на то, что «не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по римскому праву, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным». Незадолго до Октябрьской революции институт договора ренты попытались закрепить в Гражданском уложении, гл. ХIX которого именовалась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание». В проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст.1100) и его разновидности - о пожизненном содержании (ст.1101). «Пожизненный доход» в своей основе строилось на меновой идее. Договор, которому было посвящено второе отделение в той же главе проекта Гражданского уложения, носил явно выраженный социальный характер: предоставление контрагенту в продолжении всей его жизни помещения, забота о его пропитании, одежде, а в случае болезни – осуществление попечения, уход за ним и вообще доставление содержания, соответствующих личным потребностям и общественному положению лица.

В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка. Рента воспринималась как ростовщичество.

Вместе с тем, уже в годы новой экономической политики участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела НКЮ № 1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем сказано, что "либо эта сделка притворна, прикрывая фактическое дарение, либо она явно не выгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент".

14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал, что договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, "исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом".

В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Изменившиеся социально-экономические условия требовали новой теоретической основы, которая была сформулирована следующим образом:

• в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности;

• договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента.¹

При принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст.253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособных.

Переход России к рыночным отношениям предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора. Нормы гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум.