Глава II. Стороны договора найма служебного жилого помещения и договора пожизненного содержания с иждивением. §2.1. Стороны договора найма служебного жилого помещения

В договоре найма служебного жилого помещения наймодателем может быть как собственник жилого помещения (или орган, им управомоченный), так и иной титульный владелец (например, государственные и муниципальные предприятия и учреждения, общественные организации). Нанимателем жилого помещения является работник, который по характеру возложенных на него трудовых обязанностей должен проживать по месту работы или вблизи от него (ст. 93 ЖК РФ).

В общежитиях жилое помещение предоставляется собственником (или органом, им управомочепным) либо государственным или муниципальным предприятием и организацией, имеющими право оперативного управления или хозяйственного ведения в отношении жилых помещений. Второй стороной жилищных правоотношений являются рабочие, служащие, студенты, учащиеся и другие граждане, которым жилое помещение в общежитии предоставляется на период работы или учебы (ст. 94 ЖК РФ).

§2.2.Стороны договора пожизненного содержания с иждивением.

В договоре пожизненного содержания с иждивением в качестве плательщика ренты (лица, предоставляющего жилое помещение получателю ренты) могут выступать как граждане, так и юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью при наличии лицензии. При этом в соответствии со ст. 593 ГК РФ обязанности плательщиков ренты могут переходить к другим лицам. Получателями ренты по этому договору могут быть только граждане, передавшие недвижимость плательщику ренты на праве собственности. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например, в пользу супругов, детей, членов одной семьи и т.д. Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли получателей ренты не определены, они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам исключаются.

Глава III. Члены семьи пользователя жилого помещения.

Краеугольным в жилищном праве является положение о том, что члены семьи пользователя жилого помещения, постоянно проживающие совместно с ним, независимо от того, по каким основаниям жилое помещение получено, вправе пользоваться жилым помещением наравне с ним, причем прекращение семейных отношений само по себе не влечет прекращения права пользования. Правда, применительно к коммерческому найму, в отличие от социального найма, речь идет не о членах семьи, а о гражданах, проживающих совместно с нанимателем. Поскольку, однако, эти граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, не подлежит сомнению, что к указанным гражданам в подавляющем большинстве случаев как раз и относятся члены семьи нанимателя, хотя круг тех и других лиц может и не совпадать. Круг членов семьи определен в ч. 2 ст. 53 ЖК, рассчитанной на жилищный наем, причем на ту его разновидность, которая ныне именуется социальным наймом. В силу прямого указания закона действие этой статьи в соответствующей части было распространено на членов семьи собственника дома, квартиры (см. ч. 2 ст. 127 ЖК), а в порядке аналогии закона — на членов семьи члена жилищно-строительного или жилищного кооператива. Нет препятствий к тому, чтобы правила ст. 53 ЖК о круге членов семьи применялись и в других случаях пользования жилыми помещениями, в том числе и по договору коммерческого найма. Согласно ч. 2 ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. При определении лиц, относящихся к супругам, их детям и родителям супругов, надлежит руководствоваться нормами семейно-брачного законодательства. К супругам относятся, во-первых, лица, брак которых зарегистрирован в органах загса; во-вторых, лица, совершившие религиозный брак, приравниваемый к гражданскому браку; в-третьих, лица, фактические брачные отношения которых признаны судом. Основанием возникновения взаимных прав и обязанностей родителей и детей является происхождение детей, удостоверенное в установленном законом порядке (ст. 47 СК РФ). Условия и порядок установления происхождения детей определены главой 10 СК РФ. Жилищные права детей, родившихся в браке, признанном недействительным, или в течение трехсот дней со дня признания брака недействительным, приравниваются к правам детей, родившихся в действительном браке (п. 3 ст. 30 и п. 2 ст. 48 СК РФ). Жилищные права усыновленных и усыновителей приравниваются к жилищным правам детей и родителей. Членами семьи в жилищных правоотношениях могут быть признаны и другие лица, указанные в ч. 2 ст. 53 ЖК. Это — другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица. Разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений (ч. 2 п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.). Другие (т. е, не относящиеся к детям и родителям) родственники могут быть признаны членами семьи независимо от степени родства. К нетрудоспособным относятся лица, не достигшие 18 лет (учащиеся — 23 лет), женщины, достигшие 55 лет, мужчины — 60 лет, а также инвалиды I, II и III групп, в том числе инвалиды с детства. Состоящими (состоявшими) на иждивении нанимателя следует считать нетрудоспособных лиц, которые находятся (находились) на полном содержании нанимателя или получают (получали) от него такую регулярную помощь, которая является (являлась) для них одним из основных источников существования. Помимо родственников и нетрудоспособных иждивенцев, членами семьи нанимателя в исключительных случаях могут быть признаны и иные лица. Это, в частности, лица, фактические брачные отношения которых не признаны судом; лица, брак которых признан недействительным; лица, родившиеся вне брака, при отсутствии оснований для признания отцовства.

Пожалуй, наиболее сложно определить правовое положение проживающих в жилом помещении лиц, брак которых признан недействительным. Решая этот вопрос, следует учитывать, по каким основаниям брак признан недействительным; мотивы вступления в брак; на какой площади проживали супруги на момент вступления в брак и на какой проживают в настоящее время; родились ли в браке дети и все другие обстоятельства, которые позволят установить, образовали ли указанные лица семью или нет. Так, если один из супругов скрыл от другого, что уже находится в зарегистрированном браке, и вступил в новый брак не в целях создания семьи, а ради завладения жилой площадью супруга, находившегося в неведении, то приобретение двоеженцем права на площадь обманутого супруга невозможно. Все лица, которые отнесены ч. 2 ст. 53 ЖК к членам семьи, приобретают право на площадь наравне с нанимателем при условии, что они проживают совместно с ним. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и тем более иные лица для приобретения права на площадь, помимо совместного с нанимателем проживания, должны вести с ним общее хозяйство. Если члены семьи нанимателя перестали быть таковыми (семья полностью или частично распалась), но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.