7.3.1. Предпроектная (предынвестиционная) стадия.

На данной стадии наиболее важным этапом является анализ рынка не­движимости.

Исследование и анализ рынка недвижимости должны быть осуществ­леныс акцентом на регион расположения проекта. Исследования должны отражать главные тенденции российского рынка недвижимости; базовые сегменты рынка недвижимости (жилье, офисные помещения, гостиницы, торговые площади), их взаимоотношения и перспективы развития; основ­ные тенденции движения спроса на рынке недвижимости (покупатели и арендаторы); основные тенденции предложения на рынке недвижимос­ти; состояние конкуренции на рынке; прогноз состояния спроса и предло­жения; прогноз движения цен; прогноз конкурентной среды.

На основе данного анализа должны быть определены рекомендации по выбору сегмента для проекта и, но типу проекта в рамках сегмента, реко­мендации по финансовой и маркетинговой стратегии.

При осуществлении данного этапа необходим прогноз рынка на обо­зримое будущее. Если на рынке существует выраженный дефицит зданий определенной категории, то грамотно реализованные девелоперские про­екты в этих секторах будут привлекательными, по крайней мере, в средне­срочном периоде.

При анализе следует иметь в виду, что рынок недвижимости может на­удиться в состоянии депрессии под действием проблем переходных эко­номик. С улучшением экономической ситуации следует ожидать роста на Рынке недвижимости. Таким образом, можно утверждать, что девелопер­ские проекты, отвечающие глубоким структурным потребностям рынка, являются наиболее привлекательными и наименее рискованными.

В результате проведенного анализа рынка недвижимости должен быт выработан оптимальный вариант девелоперского проекта, после чего начинаются работы по целевому подбору конкретных проектов.

Следующей составляющей пред проектной стадии является формиро­вание стратегии девелоперского проекта.

Существует мнение, что сделки с недвижимостью являются но существу финансовыми операциями'. Это означает, что развитие проектов недвижи­мости в большей степени относится к категории финансов, нежели к любо­му другому виду деятельности. Операции с недвижимостью требуют круп­ных капиталовложений, поэтому хорошо продуманное построение страте­гической схемы может предопределить либо успех, либо провал проекта.

Одним из важнейших мероприятий на пред проектной стадии являет­ся инвестиционный анализ.

Ключевым элементом девелоперского проекта с позиции инвестора является его финансовый анализ, позволяющий в конечном итоге оценить эффективность осуществляемых инвестиций. Инвестиционный анализ проектов включает в основном следующие элементы: разработку различ­ных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз, оценку стои­мости консультантов, стоимость проектирования, стоимость строительст­ва, отделки. Обязательно оцениваются затраты на подведение внешних коммуникаций. Подлежат расчету также расходы на маркетинг, на выкуп доли, предназначенной для нужд города. Должны быть спланированы рас­ходы на получение различных разрешений и согласования со стороны ор­ганов надзора и контроля. При необходимости в расчет принимаются та­моженные сборы и пошлины. Обязательным элементом расчета должны быть накладные расходы и текущие платежи (аренда земли, коммуналь­ные услуги и проч.).

Все вышеприведенные данные, а также иные аспекты отражаются в де­тально разработанномбизнес-плане, включающем финансовый, юридиче­ский, организационный и временной анализ, а также прогноз поступле­ний и расходов на период до пяти лет.

Бизнес-план должен содержать оценку эффективности инвестиций, сравнительный анализ использования различных источников финансиро­вания, рекомендации по инвестиционной стратегии проекта, оптималь­ные финансовые и налоговые схемы реализации проекта.

На данной стадии уже возможна разработка типовой кредитной заявки и инвестиционного предложения, отвечающих требованиям кредитных учреждений. Параллельно должна быть произведена разработка юридиче­ского обеспечения проекта, соответствующего выбранной финансовом схеме, заканчивающаяся юридическим заключением по проекту.

Итогом этого этапа является полный пакет всех разрешений и согласо­ваний, необходимых для начала проектирования и строительства.

Следующим этапом является оформлениеисходно-разрешительной» документации (ИРД), которая представляет собой обширный комплекс.

различных градостроительных документов и согласований. Именно эта стадия является началом организации и проведения практических меро­приятий по приобретению заказчиком прав на объект. Пред проектная подготовка строительства предусматривает пред инвестиционный и инве­стиционный периоды.

В пред инвестиционный период пред проектной подготовки разрабаты­ваются следующие стадии градостроительной документации: схемы раз­мещения жилищного и других видов строительства; схемы инженерною обеспечения территории строительства и реконструкции; градостроитель­ные планы районов; проекты планировки территории. Данные стадии гра­достроительной документации выполняются в соответствии с Генераль­ным планом развития города.

В инвестиционный период пред проектной подготовки осуществляют­ся: разработка градостроительного обоснования размещения объекта (при отсутствии утвержденной пред инвестиционной градостроительной доку­ментации); подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД); оформление правового акта городской администрации — разрешения на осуществление градостроительной деятельности.

Результатом пред проектной подготовки является правовой акт город­ской администрации (разрешение на осуществление градостроительной деятельности), определяющий заказчика-застройщика и условия прове­дения инвестиционно-строительной деятельности.

Ключевое значение на пред проектной стадии имеет привлечение кре­дитных и инвестиционных ресурсов. Традиционной является схема фи­нансирования, при которой инвестор начинает строительство, имея лишь часть средств, необходимых для реализации проекта. Оставшаяся часть бюджета привлекается от внешних инвесторов и кредиторов. Этот этап реализации любого девелоперского проекта является его наиболее слож­ным и узким местом.

На этой стадии ключевым вопросом также являются затраты на приобре­тение прав на землю. В различных субъектах РФ складывается своя практи­ка осуществления приобретения земли. Столичный опыт регулирования инвестиционных отношений в строительстве заключается в следующем. Первый способ приобретения нрав на земельный участок под строитель­ство состоит в заключении инвестиционного контракта между админист­рацией города и потенциальным инвестором. В этом случае в качестве расчета за предоставленный земельный участок идет долевое распределе­ние нежилых помещений между инвестором и городом. Второй вариант когда инвестор выкупает или приобретает права аренды земли на 19 лет.

По результатам пред проектной стадии девелоперская компания помо­жет инвестору окончательно утвердить концепцию проекта, включающую следующие основные элементы: назначение объекта, функциональное ис­пользование объекта, архитектурные, потребительские и инженерные тре­бования к зданию, требования по внутренней планировке и отделке, инве­стиционная, а также управленческая и строительная концепции проекта. Уточняются юридические параметры проекта, составляется полное ру­ническое задание владельцу, утверждается эскизное предложение.