Факторы, формирующие стоимость девелоперской компании.

При оценке компаний, осуществляющих деятельность на рынке не­движимости, в поле зрения в основном попадают компании, относящиеся к девелоперским компаниям, либо компании, учрежденные с единствен­ной целью — владения доходным объектом недвижимости и его эксплуа­тации.

При оценке стоимости девелоперской компании учитывается большое число факторов, такие как: существующая в компании система управле­ния бизнес-процессами, конкурентоспособность компании, потенциал для стратегического партнерства и возможностей синергии, влияние су­ществующих акционеров и восприятие потенциальных миноритарных ак­ционеров и др. Акции каждой из двух групп указанных компаний имеют определенную стоимость, формирующуюся за счет разных факторов, важ­нейшим из которых является сумма потенциальных денежных дивиден­дов, формируемых за счет операционной выручки, за вычетом всех расхо­дов и налогов, которые платит девелоперская компания.

Между тем существуют только два основных источника формирования стоимости девелоперской компании — это завершенные проекты, находящи­еся в собственности компании, и проекты, которые она реализует в буду­щем. Первый составной элемент — чистые активы — представляющий со­бой основной капитал (за вычетом заемных средств), принадлежащий компании в построенных ею объектах недвижимости. Второй составной элемент — проекты, которые компания может дать рынку в будущем.

Существует еще один из вариантов оценки стоимости девелоперской компании — анализ рыночных котировок акций аналогичных компаний и сопоставление их с показателями оцениваемой компании.

20. Основные стадии и фазы девелоперского проекта.

Для того чтобы процесс девелопмента имел место, необходимы прост­ранство (свободная земля) и население (общество) (возможности девелопмента расширяются с приростом населения). Поиск будущих возмож­ностей требует детального рассмотрения основных демографических и экономических показателей, так как они меняются со временем. Деталь­ный анализ населения может сказать о будущих пользователях объектами рынка недвижимости. Кроме того, при использовании демографических данных можно исследовать национальные, региональные и местные рын­ки, их конкурентное окружение.

Территория Москвы составляет 1080,47 кв. км, Московской области — 47 ООО кв. км. Численность населения в Москве в 2005 г., по данным Рос- стата, составила 10 407 тыс. чел., а Московской области 6628,4 тыс. чел. Следовательно, на 1 чел. в Москве приходится 103,82 кв. м земли, в Мос­ковской области — 7090,70 кв. м земли. Исходя из того что в Московской области еще есть в наличии участки свободной земли, можно предполо­жить о выгодных перспективах по развитию девелоперских проектов. Необходимо отметить, что в связи с нехваткой свободной земли в Москве построенные объекты девелопмента в столице будут дорожать, а у девелоперов на рынке Московской области появляются возможности возводить более качественные объекты с большей полезной площадью и меньшим земельным участком, уже имея опыт строительства в Москве.

Если затрагивать второй момент (возможности девелопмента расширяются с приростом населения), то в целом прирост населения возможен. Двумя способами: естественное увеличение (больше людей рождается, чем умирает); миграционный прирост населения .Подробный анализ де- волонтёрами демографических показателей говорит не только о том, на­сколько больше людей будут находиться в стране, но и об их возрасте, со­ставе семьи, образовании, что позволит более точно изучить потребности людей на ближайшую перспективу. Важным элементом в изучении потре­бительского спроса населения являются его доходы, однако оценить до­ход населения в теневой экономике точно не представляется возможным, а одним из определяющих факторов спроса на коммерческую недвижи­мость является рост занятости, например, занятость розничных торговцев растет параллельно с ростом торговых площадей, причем рост занятости наблюдается, как правило, в экономически развитых регионах.

Для местных органов власти рост занятости — дополнительный источ­ник в получении доходов от налогообложения, но в то же время это и до­полнительные потребности в дорогостоящем коммунальном обслужива­нии и инфраструктуре.

Для участников рынка недвижимости одним из первых шагов для про­гнозирования возможностей в будущем является понимание текущей и ретроспективной ситуаций. Многие изменения невозможно предсказать или спрогнозировать (например, поток миграционных работников в Москву продолжается, так как работодатели предлагают заработную плату намного меньше, чем коренному москвичу, но больше, чем гражда­не из других регионов смогли бы получить у себя на родине. Развитие дан­ной ситуации возможно двумя противоположными путями: либо этот процесс останется на том же уровне, либо прекратится в связи с низкой квалификацией дешевой рабочей силы). Кроме того, не каждая стадия жизненных циклов того или иного объекта коммерческой недвижимости работает слаженно. Например, в конце 1990-х гг. спрос на офисные поме­щения оставался высоким, хотя свободные вакансии практически отсут­ствовали. Напротив, поиск арендаторов для торговых площадей был за­труднен, и стоимость за 1 кв. м была достаточно низкой в связи с маленькой загрузкой объектов.

В связи с тем что в Москве большая плотность населения и практиче­ски не осталось свободной земли, девелоперы направили свой потенциал на область, так как чем дальше от центра, тем дешевле земля, ниже из­держки производства. Начало 1990-х гг. изменило технологии коммуни­каций заказчика (клиента) с исполнителем (девелопером): местоположе­ние стало играть не такую важную роль, как раньше, появились электронные сети, Интернет, сотовые телефоны, электронная почта. Сей­час больше людей ищет место работы ближе к дому, а поскольку появля­ются новые районы массовой жилой застройки на окраине Москвы и в городах Московской области ,следовательно ,необходимо в этих районах предусмотреть новые рабочие места .

Итак, на основе вышеизложенного можно отметить, что те из девелопе- ров, которые лучше всего предвидят будущее, будут пожинать самые боль­шие плоды .Технологии строительства, индивидуальные предпочтения потре­бителей, политика правительства, демографическая ситуация, источники капитала и экономика в целом — все это развивается время от времени, правда, иногда медленнее, а иногда быстрее в период того или иного кризи­са. Все участники девелоперского процесса должны уметь увидеть спрос на свой объект, предложения своих конкурентов, потребительские предпочте­ния своих потенциальных клиентов и вероятность их изменения со временем.

В соответствии с Руководством но оценке эффективности инвестиций, утвержденным Миэкономики России, Минфином России и Госстроем России от 21 июня 1999 г. № ВК 477, выделяют три стадии инвестицион­ного, в частности девелоперского, проекта:

-предынвестиционная стадия (предпроектная);

-инвестиционная стадия (стадия реализации);

-стадия эксплуатации (проектирование и строительство).

Рассмотрим более подробно вышеуказанные стадии девелопмента.