Выбор и приобретение участка

Прежде чем начать оформление прав на участок, необходимо учесть мно­жество правовых, физических и иных факторов (их более1000). Прежде всего девелопер должен:

до заключения договора убедиться, что все сервитуты включены в кадастровый план и все проблемы и вопросы, связанные с сервитутами, урегулированы:

проверить все возможные проблемы с дренажной системой и уров­нем грунтовых вод, влияющих на уровни водостоков, очистные сооруже­ния и фундаменты;

проверить сейсмические карты на наличие зон сейсмической актив­ности на участке:

проверить наличие страховки;

проверить требования относительно ширины дорог, тупиков и дру­гих требований к проекту;

узнать, не намерены ли другие участники проекта задержать или ос­тановить продажу квадратных метров;

убедиться в наличии таких инженерных сел ей, как водопровод, кана­лизация, газ, электричество, телефон, оптико-волоконная связь и т. п.;

проверить вышеперечисленные требования по близлежащим терри­ториям;

уточнить стоимость разрешений, сборов на содержание социальной инфраструктуры;

проверить существующее зонирование территорий;

удостовериться, что вся необходимая разрешительная документация для осуществления девелопмента будет получена;

убедиться, что строительные компании смогут получить разрешение на строительство;

уточнить вопросы охраны окружающей среды, особенно если на уча­стке есть озеро, пруд или болото, и постараться избегать заболоченных зе­мель, так как процесс получения разрешений на девелопмент таких терри­торий отнимает много времени;

стараться избегать сульфатных почв, которые разрушают бетой и ка­менную кладку;

проверить наличие радона, вредного продукта разложения урана, присутствующего во многих регионах;

проверить результаты проводившейся в прошлом аэрофотосъемки на предмет наличия резервуаров — хранилищ токсичных отходов;

проверить наличие мусорных свалок поблизости, так как образую­щийся на них газ (метан) взрывоопасен

Лекция 19 . 4

ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ОРГАНИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ . 4

Общая модель девелопмента недвижимости. 19

Характеристика девелоперов, участники девелоперского проекта , рыночная конъектура и ТЭО проекта. 22

Девелопер также должен учесть состояние внешней среды вокруг уча­стка. Какова общая политическая обстановка в регионе? Будет ли населе­ние возражать против нового девелопмента или оно поддерживает рост населенного пункта? Вписывается ли планируемый девелопмент в окре­стности? Есть ли поблизости магазины, школы, парки? Если школы игра­ют важную роль, то какова их репутация?

Анализ рынка после выбора участка

После принятия решения о выборе участка девелопер должен вновь изучить целевую аудиторию для своего проекта. Особые характеристики выбранного участка, наряду с общей экономической ситуацией, могут указывать на иное состояние рынка, чем то, которое было выявлено во время предварительного анализа рынка недвижимости и девелоперских услуг до выбора участка земли.

На этом этапе анализ должен быть сосредоточен на местоположении, окрестностях и дополнительных удобствах. Предположим, что первоначальной целевой аудиторией девелопера были покупатели более дорогих домов от 1 млн до 1,3 млн долл. Если продажи в этой ценовой категории неуклонно растут, девелопер может приступить к своей программе, даже если на этом ценовом уровне конкурируют несколько других девелоперов.

Но если девелопер сочтет, что этот рынок насыщен, он может изменить свои планы и провести девелопмент под строительство домов по более низкой цене. Точно так же может оказаться более предпочтительным взяться за девелопмент объекта недвижимости более высокого класса, не представ­ленный на рынке, если демографические данные для этого благоприятны.

Анализ рынка на данном этапе помогает девелоперу:

произвести проектирование участка, определив конкретную целе­вую аудиторию и, следовательно, конфигурацию участков, дополнительных улучшений и других основных характеристик;

получить кредит и подготовить необходимую документацию;

привлечь строительные компании и организовать команду участни­ков по проекту.