. Анализ рынка до выбора участка

Анализ рынка проводится дважды: до выбора участка и после, когда девелоперский проект уже готов.

Цель анализа рынка до выбора участка — выявить, на каких сегментах рынка существует недостаток предложения. Основные рыночные решения девелопера касаются назначения предлагаемого проекта, его местополо­жения и масштаба. Если у девелопера отсутствуют предпочтения, то необ­ходимо проанализировать каждый сегмент рынка (жилую, производст­венную, складскую, офисную и пр. недвижимость). Если существует спрос на жилье, девелопер не должен делать вывод, что спросом будут так­же пользоваться торговые площади. Если есть спрос на жилье в одном ре­гионе, то это не означает, что он есть в других регионах.

Девелоперам необходимо ответить на следующие принципиальные во­просы:

где находятся предпочтительные районы или части города?

на каких сегментах рынка недвижимости существует наибольший спрос?

кто является наиболее активным покупателем?

каковы характеристики и предпочтения потенциальных покупателей?

что построила бы строительная компания, если бы она имела права на данный участок земли?

строительство каких типов зданий финансируют кредиторы, а каких не финансируют? Почему?

какие физические характеристики и дополнительные удобства осо­бенно популярны?

какая строительная компания является основным застройщиком?

кто еще занимается девелопментом в нашем районе? Что они строят и на чем специализируются? Сколько квадратных метров объектов недви­жимости они планируют построить в будущем и в какие сроки?

сколько квадратных метров объектов недвижимости они продают в месяц?

каковы стандартные условия оформления прав на земельный учас­ток?

После оценки спроса девелоперы должны задаться вопросом, какую часть спроса сможет завоевать их девелоперский проект, что зависит от количества предлагаемых аналогичных проектов, их конкурентоспособ­ности на рынке недвижимости и девелоперских услуг. Здесь девелоперы должны определить, насколько их участок по своим физическим параме­трам, доступности, улучшениям привлекателен по отношению к проек­там, предлагаемым конкурентами.

Например, район состоит из 2100 участков земли, объединенных в 20 круп­ных земельных участков. В данном районе осуществляют деятельность четыре девелопера, следовательно, на каждого из них может прийтись по пять крупных земельных участков, или по 525 участков земли (25%). Мно­гие девелоперы дробят крупные земельные участки, обладающие улучше­ниями, более удобным местоположением, на более мелкие участки. Они также анализируют темп продаж за ретроспективный период по крупным земельным участкам и девелоперам.

В зависимости от значения каждого фактора анализ может показать, что девелоперы должны получить больше или меньше своей пропорциональной доли рынка. Однако, если они предполагают продавать в два раза больше своей доли, другие девелоперы теоретически должны потерять свою долю ровно на столько же. Завышение доли рынка — одна из распространенных ошибок при анализе рынка. В краткосрочном плане строительные компа­нии могут отнять долю рынка у конкурентов, особенно если у них лучше дизайн, набор дополнительных удобств и местоположение. Однако в дол­госрочном плане строительные компании, которые теряют объем продаж, будут снижать цены до тех пор, пока не восстановят свою долю и потерян­ные позиции на рынке недвижимости и девелоперских услуг

Девелоперам земли не следует забывать. что их продукт является про­межуточным товаром. используемым для производства конечного про­дукта. Спрос ага готовые участки зависит от спроса на дома. причем но на любые, а на дома такой ценовой категории, которая оправдывает иену уча­стка. Если спрос на такие дома упадет, то снизится и спрос на земельные участки.