Лекция 19 .

ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ОРГАНИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ .

Понятие «девелопмент» (от англ. — to develop развивать, раскрывать) в самом широком смысле - деятельность, предусматривающая качественные изменения в объекте и обеспечивающая повышение его стоимости. К объектам девелопмента в общем случае относят не только объекты недвижимости, но и, например, информационные технологии.

Девелопмент недвижимости можно определить как качественное - образование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости ,а также как профессиональную деятельность по организации процесса де­велопмента.

Создание каждого объекта недвижимости представляет собой особый инвестиционный проект, в связи, с чем основой исследования процессам девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

Понятие «проект» широко используется в современной экономичес­кой литературе и хозяйственной практике и все же относится к числу терминов, толкование которых не является еще однозначным.

Наиболее удачным определением понятия «проект» представляет следующее: проект — система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и

ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.

В Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений приводится следующее определение: «Инвестиционный проект-обоснование экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления капитальных вложений ,в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской федерации и утвержденным в установленном порядке стандартами (нормами и правилами ),а так же описание практических действий по осуществлению инвестиций»

Под инвестициями в данном Федеральном законе понимаются денеж­ные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имуществен­ные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Необходимо отметить, что вопрос классификации инвестиций не за­тронут в вышеуказанном Федеральном законе. Единственной выделенной разновидностью инвестиций являются капитальные вложения, под кото­рыми понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. Классификацию инвестиций см. на рис. 7.1.

Кроме того, вопрос классификации инвестиций до сих пор остается спорным и в российской экономической науке.

Инвестиции принято классифицировать относительно:

-объекта приложения;

-формы инвестирования;

-фактора времени.

Классификация инвестиций

Относительно объекта приложения

Относительно формы инвестирования

Относительно фактора времени

Портфельные

Реальные

1)Приобретение имущественных комплексов;

2)новое строительство

3)реконструкция

4)модернизация

Краткосрочные

Долгосрочные

1)В повышение эффективности ;

2)В расширении производства

3)В создание новых производств

4)Ради удовлетворения требований гос. органов

Классификация инвестиций в западной практике

1.Инвестиционные расходы –затраты новых мощностей по производству машин ,финансирование жилищного, промышленного, сельскохозяйственного строительства , а так же товарных запасов .

2.Относительно объекта приложения и характера использования .

3.Реальные и финансовые инвестиции ,прямые и косвенные .

Рис.7.1 Классификация инвестиций

Относительно объекта приложения инвестиции можно разделить на два вида: портфельные и реальные.

Портфельные инвестиции — вложения в ценные бумаги с целью по­следующей игры на изменение курса и (или) получение дивиденда, а так­же участия в управлении хозяйствующим субъектом.

Реальные инвестиции — вложения частной фирмы или государства в производство какой-либо продукции, которые, в свою очередь, могут быть классифицированы следующим образом:

- инвестиции в повышение эффективности. Их целью является преж­де всего создание условий для снижения затрат за счет замены оборудова­ния, обучения персонала или перемещения производственных мощностей в регионы с более выгодными условиями производства;

-инвестиции в расширение производства. Задачей такого инвестиро­вания является расширение возможностей выпуска товаров для ранее сформировавшихся рынков в рамках уже существующих производств;

- инвестиции в создание новых производств. Такие инвестиции обес­печивают создание совершенно новых предприятий, которые будут выпу­скать ранее не изготавливавшиеся товары (или оказывать новый тип ус­луг) либо позволят фирме предпринять попытку выхода с ранее уже выпускавшимися товарами на новые для нее рынки;

-инвестиции ради удовлетворения требований государственных орга­нов управления. Эта разновидность инвестиций становится необходимой в том случае, когда фирма оказывается перед необходимостью удовлетворить требования властей в части либо экологических стандартов, либо безопасности продукции, либо иных условий деятельности, которые не смогут быть обеспечены за счет только совершенствования менеджмента.

По формам инвестирования выделяют следующие инвестиции:

- приобретение целостных имущественных комплексов. Оно пред­ставляет собой инвестиционную операцию крупных предприятий, обеспе­чивающую отраслевую, товарную или региональную диверсификацию их деятельности, обычно обеспечивает «эффект синергизма»

-по формам воспроизводства (см. гл. 2): — новое строительство; ре­конструкция; модернизация.

По фактору времени выделяют следующие инвестиции:

- краткосрочные инвестиции;

-долгосрочные инвестиции.

В западной экономической науке существует несколько различных подходов к классификации инвестиций.

Американские экономисты С. Фишер, Р. Дорнбуш, Р. Шмалензи - рассматривают инвестиционные расходы как затраты на создание новых мощностей по производству машин, финансирование жилищного, промыш­ленного, сельскохозяйственного строительства, а также товарных запасов.

Для этой группы авторов характерно, что в понятие инвестиций они не вкладывают ценные бумаги, нематериальные активы, какие-либо другие ценности.

Немецкий профессор Вайнрих классифицирует инвестиции относи­тельно объекта приложения и характера использования.

Различают инвестиции рисковые, прямые, портфельные и аннуитет. Существуют также классификации, по которым выделяют реальные инвестиции (т. е. инвестиции в приращение капитала) и финансовые ин­вестиции (т. е. вложения в ценные бумаги), а также прямые инвестиции (форма вложений, которая дает инвестору непосредственное право собст­венности на ценную бумагу или имущество) и косвенные инвестиции (вложения в портфель, иначе говоря, набор ценных бумаг или имущест­венных ценностей).

Несмотря на то, что все рассмотренные классификации преследуют раз­ные цели, можно отметить, что практически любая из них рассматривает инвестиции с точки зрения различных интересов, преследуемых инвесто­ром в процессе вложения средств. Так, например, деление инвестиций на реальные и портфельные выделяет такие цели инвестора, как увеличение потенциала предприятия или получение дивидендов соответственно. Раз­личие между рисковыми, прямыми, портфельными инвестициями и анну­итетом заключается в различной заинтересованности инвестора в доход­ности инвестирования и ее соотношении с риском.

Деятельность по реализации инвестиций определяется как инвестици­онная деятельность и представляет собой «процесс обоснования и реали­зации наиболее аффективных форм вложения капитала, направленных на расширение экономического потенциала предприятия» .

Данное определение, затрагивая основные стадии инвестиционной де­ятельности, недостаточно полно отражает ее цель. Во-первых, более высо­кий потенциал означает наличие возможности для получения большей прибыли, но данная возможность, особенно в условиях российской действительности , необязательно будет реализована, а следовательно, может привести к убыткам. Во-вторых, инвестиционная деятельность может быть связана с удовлетворением требований общественности , которые не направлены на увеличение ее потенциала. В связи с этим можно было бы привести определение понятия инвестиционной деятельности или инвес­тиционных операций - это «операции, связанные с вложением денежных средств в реализацию проектов, которые будут обеспечивать получение выгод течение периода, превышающего один год» .

Определение инвестиционной деятельности, данное в Федеральном законе,«вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта»— хотя, с одной стороны, и является достаточно универсальным ,так как под иным полезным эффектом можно подразумевать и эффект для третьего лица , все же не отражает основной смысл современной концепции эффективности, заключающейся в достижении баланса интересов .

Наиболее полно отражает суть инвестиционной деятельности следующее определение: «инвестиционная деятельность - это деятельность, связанная с выбором, обоснованием и реализацией таких форм вложения капитала, которые способствуют расширению экономического потенциала и долго­срочному увеличению стоимости предприятия (бизнеса) для инвестора».

На основе вышесказанного можно привести сравнительную характе­ристику финансовых активов и инвестиций в недвижимость, что будет от­ражено в табл. 7.1.

Таким образом, с учетом вышеизложенных понятий девелопмент представляет собой метод организации инвестиционного процесса, подра­зумевающий организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды. Девелопмент недви­жимости является одним из важнейших направлений реальных инвести­ций, поскольку результатом этого процесса является возникновение ново­го объекта недвижимости.

Девелопментом на рынке занимаются профессиональные компании, которые обладают достаточно широким возможностями для осуществле­ния своей деятельности, к чему и обязывает сам процесс девелопмента.

В развитых странах различают два основных вида девелопмента — умеренный девелопмент (fee-development) и рискованный девелопмент (speculative development). Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельностьне имеет целью получение прибыли1.

В первой схеме - fee-development - девелопер не берет на себя финан­совых рисков. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы послед­ний на выбранном земельном участке построил здание. под ключ, и. воз­можно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не уча­ствует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги за­казчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (ар­хитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т. д.), но ответствен­ность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководст­во проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимостипроекта.

При второй разновидности - speculative development - девелопер со­здает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организа­тор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в пер­вой схеме, но, кроме этого, занимается еще и построением финансовой схемы проекта, вкладывая при этом в него собственные средства, становя­щиеся стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представ­ляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, при­влеченных инвестиций, банковских кредитов и пред арендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании и при вложении на раннем этане порядка 10% от стоимости проекта претендует в будущем на долю до 50% введенного в эксплуатацию объекта недвижимости.

Естественно, что высокая прибыльность операций speculative deivlop-ment объясняется высокими рисками реализации девелоперского проекта, которые несет девелопер. В связи с этим большинство специалистов схо­дится в том, что девелоимент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операций на рынке недвижимости, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектур­ные, и финансовые операции.

Целью девелопмента недвижимости является получение дохода (при­шли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей арендаторов) недвижности. Любой девелоимент объекта недвижимости связан с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям рынка. Эти изменения могут кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием ) могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое например ,из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходи­мым условием для повышения экономического эффекта от использова­ния объекта.

В условиях современной экономики важной характеристикой физиче­ского потенциала объектов недвижимости является их способность к само­развитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые долж­ны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования — от торгового зала к созданию офисных помещений или конференц-залов и т. п.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появлением качественно нового объекта не­движимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистра­ция вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завер­шении процесса девелопмента.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении цен­ности объекта недвижимости вследствие произведенных физических из­менений. При этом сами физические изменения еще не являются аргу­ментом в пользу увеличения ценности объекта — они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делаю­щими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценно­сти обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а таки­ми, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Таким образом, прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда вы­бирается вариант девелопмента.

В процессе девелопмента решается комплекс взаимосвязанных про­блем, в связи с чем процесс девелопмента можно разбить на подпроцессы, связанные друг с другом в определенной последовательности.

В наиболее общем виде проект девелопмента может быть сведен к трем основным фазам: концептуальной, организационно-проектной, строи­тельной, причем каждая из них может занимать несколько лет. Разделе­ние на указанные составляющие представляется интересным прежде все­го потому, что подчеркивает важность указанных составляющих.

Выделяют пять основных этапов реализации проектов девелопмента, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих.

1.Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:

-постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;

-определение основной стратегии девелопмента;

-исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.

2.Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование

проекта:

-анализ спроса и физической возможности реализации проекта;

-проведение предварительных консультаций с органами государст­венного регулирования;

-прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;

-определение вероятности получения финансов.

3. Проектирование и оценка проекта:

формирование команды девелопера;

-подготовка бизнес-плана проекта;

-проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;

-получение согласований и разрешений от органов государственногоконтроля;

-внесение (при необходимости) изменений в проект и получение за­ключительных разрешений.

4.Заключение контрактов и строительство:

-выбор подрядчика и заключение контракта с ним;

-создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;

-создание системы контроля за ходом реализации проекта.

5.Маркетинг, управление и распоряжение результатами:

-определение периода, способа и персонала для маркетинговой кам­пании;

-обеспечение сохранности и безопасности объекта;

анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;

- управление денежными потоками по проекту.

Следует отметить, что данные этапы необязательно последовательно следуют друг за другом, они могут протекать параллельно. Некоторые эта­пы иногда не выделяют и не рассматривают как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По су­ти перечисленные выше составляющие проектов девелопмента следует рассматривать как этапы, через которые раскрываются различные аспек­ты реализации проектов девелопмента.

Лекция 20.

ПРОЦЕСС ОРГАНИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

Процесс - совокупность последовательных действий для достижения какого-либо результата. Процесс девелопмента есть реализация идеи девелопера, когда построенные площади объектов недвижимости пользуют­ся спросом их арендаторов и покупателей. Управление процессом деве­лопмента представляет собой приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявля­емых к проекту, и ожиданий участников проекта.

Для того чтобы начать рассмотрение процесса девелопмента, необхо­димо уделить внимание функциям процесса девелопмента недвижимости, а также его участникам:

- определение сущности девелопмента недвижимости (рассмотрено в предыдущем параграфе);

-определение сущности девелоперского процесса;

-восьмиуровневая модель девелопмснта недвижимости;

-характеристика девел онеров;

-участники/партнеры девелоперского процесса;

-рыночная конъюнктура и технико-экономическое обоснование проекта;

-дизайн и проектные решения проекта;

-факторы, формирующие стоимость девелоперской компании.

В хорошо продуманном девелоперском проекте финансы не являются главной целью, скорее на первое место выходит логика, которая позволя­ет девелоперу сочетать и правильно использовать в своих целях несколь­ко участников (каждый - с собственным набором целей), что в конечном счете будет создавать и преувеличивать прибыль.

. Сущность девелоперского процесса

Процесс девелопмента недвижимости - реализация идеи девелопера, когда построенные площади объектов недвижимости пользуются спросом их арендаторов и покупателей. Такие факторы, как земля, рабочая сила, капитал, управление (менеджмент) и предпринимательство необходимы девелоперу, чтобы преобразовать свою идею в действительность. Причем ценность объектов девелопмента возрастает при использовании всех фак­торов в комплексе с грамотным обслуживанием объекта. Когда такие три фактора, как место, время и обслуживание, сочетаются, то потребители девелоперских услуг получают выгоды от построенного объекта. Конеч­ный продукт девелоперского процесса — новый или преобразованный де­велоперский проект — является результатом скоординированных усилии многих профессионалов в этой сфере. Девелоперская деятельность не осу­ществляется без финансовой поддержки и часто требует крупных финан­совых вливаний. Только тогда строительство или реконструкция зданий могут быть начаты, привлекая к себе огромное число участников: архитек­торов, дизайнеров, строителей, инженеров и т. п. До, после и во время ре­ализации девелоперского процесса девелопер сотрудничает с органами власти по одобрению проекта, согласовывая с ними свои шаги но изменени­ям в проекте, а также по выполнению строительных норм и правил, инфра­структуре и т. д. Все большие группы сообщества становятся ключевыми фигурам (игроками) в процессе девелопмента, так как они формируют спрос на те или иные строящиеся площади, и время в этом уравнении вы­ступает в роли важнейшего фактора. И наконец, продажа или сдача в аренду площадей пользователям в соответствующем (необходимом им) месте по заранее намеченной (или более высокой) цене является действи­ем, которое доказывает, что данный девелоперский проект разработан и организован правильно пользуется спросом. Естественно, что все требует экспертизы от участников рынка, архитекторов, риелторов, юристов и др.

Общая модель девелопмента недвижимости.

Девелоперы следят за последовательностью шагов с момента, когда они задумали проект, до момента введения его в эксплуатацию и продол­жения управления активом. Несмотря на то что различные наблюдатели за девелоперским процессом могут немного по-другому рассмотреть по­следовательность шагов, их суть от этого не изменяется. Как минимум, процесс девелопмента требует следующих элементов: задумка идеи, про­верка ее выполнимости, обсуждение условий контрактов и договоров, вы­полнение формальных обязательств, создание проекта, его завершение и, наконец, управление созданным активом. Почти на всех стадиях девело­перского проекта девелопер должен иметь стратегию выхода из проекта (некие дополнительные возможности, которые вносит в девелоперский процесс модель опционною ценообразования) — либо продать проект до его завершения, либо после. Данные суждения раскрывают сущность восьми- уровневой модели (рис. 7.2). Последующие моменты детализируют дейст­вия, которые составляют данную модель девелопмента.

Прежде чем рассматривать каждый из этапов модели в отдельности, необходимо акцентировать внимание на отдельных пунктах девелопер­ского процесса.

Во-первых, процесс девелопмента является линейным, каждый из эта­пов идет последовательно друг за другом, что отражено на схеме выше.

Во-вторых, девелоимент — это искусство. Он является творческим, ча­сто чрезвычайно сложным, частично логичным и интуитивным процес­сом. Изучение отдельных компонентов девелопмента недвижимости мо­жет помочь игрокам рынка недвижимости максимально использовать их возможности длядостижения успеха.

В-третьих, на каждом этапе девелоперы должны уметь рассмотреть ос­тавшиеся стадии. Другими словами, девелоперы должны уметь принимать текущие решения не только для следующего шага, но и для целого цикла жизни всего проекта. Таким образом, процесс девелопмента требует взаи­модействия различных составляющих (строительство, финансы, управле­ние, маркетинг и взаимодействие с органами власти), каждая из которых оказывает влияние друг на друга на всех стадиях (этапах) рассматриваемой модели девелопмента в течение длительного времени. Огромная ошибка недооценить важность управления активом и управление собственностью после того, как проект построен. Институциональные инвесторы и собст­венники ликвидных объектов недвижимости осознают необходимость пе­риодической модернизации, реконструкции, проведения текущих ремонтов их здании с той целью, чтобы продлить срок экономической жизни актива, тем самым увеличивая возможности в получении доходов. Осторожное тщательно продуманное планирование на этапах 1-7 должно дать девелоперам возможность найти пути минимизации затрат по проекту, а также рассмотреть неудачи ,постигшие проекты в ретроспективных периодах.

Учитывая что девелоперская деятельность в значительной степени определяет будущее операционные издержки и что ожидаемая величина таких затрат является основной в стоимости девелоперского проекта , сегодняшние девелоперы уделяют особое внимание более рентабельному строительству .

В-четвертых, необходимо помнить, что процесс девелопмента — дина­мический процесс. Процесс девелопмента — сложный процесс, требую­щий внимания ко всей окружающей среде.

И наконец, девелоимент недвижимости является глобальным. Финан­сирование большинства крупных проектов осуществляется за счет прихо­да иностранных строительных и девелоперских фирм. В связи с тем что в России в последнее время растет благосостояние граждан, девелоперы должны быть готовы ответить на эти запросы.