Семинарское занятие 8. Основные подходы к оценке объектов недвижимости

Вопросы для обсуждения

1. Какие основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости используются в Украине.

2. Опишите затратный подход оценки стоимости объектов недвижимости.

3. Опишите сравнительный подход оценки стоимости объектов недвижимости.

4. Опишите доходный подход оценки стоимости объектов недвижимости.

5. На какие этапы оценку стоимости объектов недвижимости можно разделить. Опишите каждый этап.

Ситуационное задание

По данной теме предполагается решение комплексной задачи по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с применением основных подходов и методов оценки.

Цель комплексной задачи – приобретение навыков оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, самостоятельной работы с законодательными и нормативными документами, справочной литературой, материалами периодической печати, данными отчетов и другой информацией, анализа и обобщения разных методов оценки доходной недвижимости.

Порядок выполнения комплексной задачи

Расчёт рыночной стоимости объектов недвижимости производится тремя основными подходами:

1) Оценка объектов недвижимости с использованием методик рыночного подхода.

2)Оценка объектов недвижимости с использованием методик доходного подхода.

3)Оценка объектов недвижимости с использованием методик затратного подхода

Каждый из подходов основан на принципе наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Наиболее распространены четыре типа инвестиционных ситуаций, с которыми обычно сталкивается аналитик по недвижимости:

1. Земля ожидает своего пользователя.

2. Пользователь ищет определенный вид земли.

3. Инвестор ищет необходимое сочетание земли и пользователя.

4. Спекулянт подбирает землю, обладающую значительным потенциалом повышения стоимости.

Какую максимальную цену следует уплатить за конкретный участок земли?

Ответ на этот вопрос может быть найден несколькими путями. Один из возможных - определение варианта наиболее эффективного использования. Для этого необходимо рассмотреть различные стратегий освоения и застройки земли, с тем чтобы определить, какая из них обеспечит ей наибольшую остаточную стоимость. Данный подход может решить общие проблемы, связанные с подбором пользователя для земли, а также с определением земли, обладающей значительным потенциалом повышения стоимости.

Принцип наилучшего наиболее эффективного использования определяется как вариант, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и приводит к наивысшей стоимости земли. Наиболее эффективное использование конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов:

- потенциал местоположения;

- рыночный спрос;

- правовая обоснованность застройки;

- ресурсное качество участка;

- технологическая обоснованность;

- финансовая обоснованность.

Анализ варианта наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения застройки участка земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наиболее эффективного использования.

На первом этапе анализа производится отбор тех вариантов использования, которые осуществимы с учетом рыночных возможностей и ограничений. Во внимание принимаются потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические права на застройку. Эта позволяет выявить только обоснованные варианты использования земли, тем самым исчезает необходимость сбора лишней информации. Так, если нормы зонирования ограничивают застройку земли только жилыми домами, то варианты коммерческой или промышленной застройки вообще не рассматриваются. Однако если аналитик считает, что в будущем нормы зонирования для данного участка будут пересмотрены, то связанные с ним нынешние ограничения не должны исключать рассмотрение вариантов нежилой застройки.

На втором этапе определяется стоимость застройки по каждой из альтернативных стратегий. Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

На третьем этапе определяется финансовая обоснованность выявленных стратегий застройки. По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах. Для упрощения сравнения показываются только стабильные доходы по всем трем возможным стратегиям, хотя правильнее учесть также прогнозируемые оттоки денежных средств на этапах строительства объекта и заключения по нему арендных соглашений.

Для каждой стратегии застройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход. На следующем этапе производится его распределение между землей и зданием. Аналитик может использовать коэффициент капитализации, определенный исходя из имеющейся рыночной информации или основанный на ожиданиях.

Существует несколько классификаций, методов и способов оценки объектов недвижимости. Наибольшее признание получила классификация, при которой методы и способы оценки объединены в три подхода: доходный, затратный, сравнительный или рыночный.

Методика оценки объектов недвижимости, с одной стороны, основывается на общеэкономических принципах стоимости, с другой - в ней проявляется специфика оцениваемых объектов. Оценщик рассчитывает рыночную стоимость с помощью различных методов. Каждый из них можно отнести к одному из трех принципиальных подходов. Однако такое разделение до некоторой степени условно, так как здесь возможны комбинации.

Так как невероятно, что все три подхода дадут одинаковый ответ, то будет полезно использовать все подходы как отдельные показатели стоимости имущества для определения наиболее точного показателя итоговой величины рыночной стоимости. При оценке недвижимости предлагается использовать все подходы как отдельные показатели стоимости имущества для определения наиболее точного показателя итоговой величины рыночной стоимости. Ссылка на нехватку информации при применении того или иного подхода, а значит и отказ от использования его методик при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости приводит к искажению последнего. Рассмотрим основные подходы и методы использования, при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

Рыночный подход

Рыночный подход (market data approach) исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется ценами недавних сделок по объектам со схожими характеристиками. Безусловно, фактическая цена продажи может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Учитывая, что данный подход к оценке недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход базируется на рыночной информации, его еще называют рыночным. Однако следует подчеркнуть, что два других подхода к оценке недвижимости (доходный и затратный) тоже черпают информацию с рынка. Первый из них использует информацию о рыночных среднесрочных ставках арендной платы. Кроме того, коэффициенты капитализации также определяются на основе рыночных данных. Затратный подход использует информацию о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, о среднесрочной величине накладных расходов и среднеотраслевой рентабельности.

Рыночный подход основан на принципе замещения: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

При использовании рыночного (сравнительного) подхода к оценке стоимости недвижимости предпринимается следующее:

а) изучение рынка и предложений на продажу, объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

б) сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту: цена продажи и запрашиваемая цена, оплата сделки, физические характеристики, местоположение объекта и другие условия сделки (следует отметить, что запрашиваемые цены по выставленному на продажу имуществу являются, как правило, верхней границей рыночной стоимости, а цены предложений её нижней границей);

в) анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиями продажи;

г) корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом;

д) согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Стоимость объекта недвижимости К при рыночном подходе равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта.

К = Рк ± D,

где Рк - продажная цена аналогичного объекта (руб.) (совокупности однородных аналогов);

D - сумма поправочных корректировок (%).

Несмотря на кажущуюся простоту формулы, определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и достоверной информации о сопоставимых, однородных объектах. Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка (корректировка) по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на ее создание (или ликвидацию). На сегодняшний момент отсутствует единый набор корректировок (поправок). Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует следующую последовательность внесения поправок таблица 5.

Таблица 5

Поправки Американского института оценщиков

Виды поправок	%
1. Состав имущественных прав
2. Условия финансирования
3. Время
4. Местоположения
5. Условия продаж
6. Физические характеристики

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная надбавка умножается на скорректированную первоначальную цену.

Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки. Следует отметить, что при внесении процентных поправок соблюдение последовательности обязательно.

Как уже отмечалось, на отечественном рынке недвижимости, на сегодняшний момент нет единого набора корректировок для оценки объекта. Это объясняется индивидуальным характером каждого из оцениваемых объектов что, во-первых, значительно затрудняет процесс оценки при рыночном подходе, во-вторых, индивидуально откорректированная стоимость объекта недвижимости не сможет участвовать в дальнейшем сравнительном анализе. Учитывая выше сказанное, предлагается базовый набор корректировок (поправок), хотя в зависимости от целей оценки эти корректировки могут дополняться.

Таблица 6

Набор корректировок (поправок)

Вид корректировки	%
1. Дата продажи
2. Тип объекта
3. Состояние объекта
4. Общая площадь
5. Местоположение
6. Размер земельного участка

Анализ существующих корректировок позволил построить схему внесения корректировок (поправок) к ценам сравниваемых объектов рис. 1.

Рис. 1. Схема внесения корректировок (поправок)

Поправки делают как в процентном, так и в долларовом соотношении. В период высокой инфляции надбавки делаются, обычно, в долларах. При расчёте поправок в долларах последовательность их внесения не имеет значения.

Метод сравнения продаж требует базы данных по совершенным сделкам, включающих информацию об условиях и ценах сделок. Учитывая ситуацию, которая сложилась на отечественном рынке недвижимости, где повсеместно скрываются реальные цены сделок купли-продажи, аренды, предлагается информацию по сопоставимым продажам находить в:

а) публичных записях;

б) данных страховых компаний;

в) информационных службах;

г) периодических изданиях по недвижимости;

д) данных брокеров по недвижимости;

е) данных, предоставленных участниками сделок;

ж) архивах оценщиков;

Для анализа сделок необходимо выявить сегменты рынка, для которого эти объекты типичны. Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения (например, цена за сотку, цена за 1 метр квадратный, цена за 1 метр кубический, цена за единицу недвижимости и т.д.).

Часто для сравнения объектов недвижимости применяется отношение дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения является валовой рентный мультипликатор (его ещё называют валовым мультипликатором дохода), либо общий коэффициент капитализации. Расчет стоимости объекта недвижимой собственности с использованием валового рентного мультипликатора осуществляется следующим способом:

а) определяется годовая арендная ставка для данного объекта;

б) рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости;

в) годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Применение в практике валового рентного мультипликатора очень удобно, так как не производится корректировка цен на различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Подразумевается, что арендная ставка и учтет эти различия. Данный метод оценки объектов недвижимости, благодаря своей простоте, особенно удобен для практического применения в условиях, когда непросто найти достоверную рыночную информацию о сделках купли-продажи. Тем более, если такая собственность находится на балансе промышленных предприятий. Однако он считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Метод расчета стоимости объектов недвижимости с помощью общего коэффициента капитализации, также относится к рыночному подходу. Он основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется как приведение ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При использовании этого способа оценки объектов недвижимости должен осуществляться тщательный отбор сопоставимых объектов, характеризующихся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта.

Основные методы, отражающие позиции рыночного подхода, можно представить в виде рисунка рис. 2.

Рис. 2. Основные методы рыночного подхода

Характеристику и область применения основных методов рыночного подхода для наглядного восприятия целесообразно представить в виде (табл. 7).

Таблица 7

Характеристика основных методов рыночного подхода

Подход	Метод	Характеристика	Область применения
Рыночный	Метод валового рентного мультипликатора	Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке, либо действительной валовой выручке.	Особенно удобен для практического применения в условиях, когда непросто найти достоверную информацию о сделках купли - продажи.
Рыночный	Метод общего коэффициента капитализации	Основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется как приведение ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации.	Для объектов, у которых можно определить доход, схожий по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта.
Рыночный	Метод прямого сравнит анализа продаж	Анализ фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнение объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом.	Для развитых секторов рынка недвижимости, например рынка жилья.

После тщательного сбора, анализа, проверки и согласования рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор рыночной стоимости недвижимости. Однако следует помнить, что точность рыночного подхода зависит, во-первых, от объема рынка сопоставимых объектов недвижимости, а во-вторых, от качества собранной информации. Информация - фундаментальный инструмент рыночного подхода. В последние годы внимание оценщиков Запада привлекли методы изучения рыночных данных с помощью регрессионного анализа и других математических методов.

Доходный подход

Доходный подход (income approach) связан с определением потока будущих доходов, получаемых от коммерческого использования объекта недвижимости. Другими словами, этот подход направлен на максимальное получения дохода и на то, как оценщик может анализировать доход, генерируемый недвижимым имуществом, с целью использования его в качестве показателя стоимости недвижимости. Иначе, доходный подход представляет процесс определения настоящей стоимости будущих доходов, которые ожидаются от использования или возможной дальнейшей продажи недвижимости. Он учитывает степень риска получения дохода и абстрагируется от прошлых результатов деятельности данного бизнеса. Доходный подход оперативно учитывает рыночные факторы и опирается на принцип ожидания и замещения. Однако требует серьезных маркетинговых исследований.

Методы, основанные на доходном подходе, связаны с оценкой будущих доходов или иных благ от владения недвижимостью. В данном случае требуется разработать обоснованный прогноз будущих поступлений, рассчитать коэффициент капитализации (при использовании метода капитализации) или ставку дисконта (когда расчет стоимости осуществляется методом дисконтирования потоков наличности). Отсюда можно представить следующую схему основных методов, лежащих в основе доходного подхода, которая представлена на рис. 3.

Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущий доход. Основными понятиями метода капитализации и метода дисконтированных денежных потоков являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации (R). При применении доходного подхода используются финансовые активы собственника:

Рис. 3. Основные методы оценки доходного подхода

а) упрощенный баланс;

б) отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Следовательно, доходный подход основывается на бухгалтерских данных. Однако не секрет, что плохое знание особенностей бухгалтерского учета может привести к серьезным ошибкам в анализе стоимости. Так как методы доходного подхода имеют западное происхождения, то следует учитывать особенности бухгалтерского учета. Основное различие между западным и российским бухгалтерским учетом состоит в том, что последний представляет собой налоговый, а не финансовый учет. Он не предназначен для четкого отражения финансового положения и результатов деятельности компании. Перечисленные выше особенности необходимо учитывать при применении методов доходного подхода. Оценка доходным подходом включает четыре уровня:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов. Такой показатель обычно называют оптимальной рыночной ставкой. На данном этапе необходимо учесть фазу развития рынка недвижимости. Как показывает опыт стран с развитым рынком, период между максимальным и минимальным спросом на объекты недвижимости в среднем равен пяти-шести годам. Анализ доходов включает в анализ динамики рынка, влияние конкуренции и инфляции, факторов ценообразования.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов). Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Если оценивается новый объект, то велика его вероятность недогрузки в первые два года. В последующие годы объем недогрузки снижается, но процент потерь при сборе арендной платы все же остается.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его поддержанию в рабочем состоянии. Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и т.д.

4. Пересчет чистого дохода в текущую стоимость объекта осуществляется различными методами:

а) капитализации доходов (или методом прямой капитализации);

б) дисконтированных денежных потоков.

Определение стоимости объекта недвижимости возможно с помощью метода капитализации потока доходов, то есть коэффициента капитализации (R). Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Существует два вида коэффициентов капитализации: ставки капитализации и нормы прибыли. Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит недвижимое имущество, и стоимостью этого имущества. Величина коэффициента капитализации может быть рассчитана:

а) кумулятивным методом на основе без рисковой ставки дохода с последующей корректировкой ее на величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости;

б) методом прямой капитализации, который основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от эксплуатации;

в) методом связанных инвестиций (когда для покупки использовался заёмный капитал и собственный капитал в определённой известной пропорции);

г) методом связанных инвестиций (земля и здания), который реализуется аналогично методу связанных инвестиций заёмного и собственного капитала. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на этой земле;

д) методом Эллвуда, который является модификацией метода связанных инвестиций заемного и собственного капитала.

Нормы прибыли представляют собой показатели доходности недвижимого имущества, учитывающие все преимущества (то есть потоки денежных средств), которые приносит это имущество на протяжении периода владения. Практическая ценность норм прибыли заключается в возможности их использования в качестве ставок дисконтирования при оценке стоимости методом дисконтирования потоков денежных средств и сопоставимых показателей при сравнении инвестиционных проектов с разными уровнями первоначальных капиталовложений и последующих доходов.

Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта доходной недвижимости представляет сумму средств, уплаченную за право получения известного (или прогнозируемого) дохода от объекта. Таким образом, на основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти существующую на рынке взаимосвязь между величиной дохода (то есть доходом, который способен приносить объект) и уплаченной за него ценой. Коэффициент выражает эту взаимосвязь, позволяет оценить стоимость объекта на основании дохода, который он приносит своему владельцу.

В качестве показателя дохода, как правило, используют чистый эксплуатационный доход, ожидаемый или фактически достигнутый. Однако данный метод не учитывает прогнозы инвестора и ожидание на рынке относительно периода владения, динамики дохода и изменения стоимости недвижимого имущества. При применении метода капитализации дохода наблюдаются такие типичные ошибки, как использование показателей дохода, рассчитанных на разной основе. Например, ставка капитализации, рассчитанная для сравниваемого объекта на основе валового дохода, впоследствии применяется к чистому эксплуатационному доходу от оцениваемого объекта. Капитализация прогнозируемого дохода от оцениваемого объекта по ретроспективным ставкам и наоборот.

Оценка стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконта (требуемой инвесторами ставке дохода на инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость. Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем преимуществ от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимым имуществом представляют собой периодические поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения. Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. В качестве потока доходов используется чистый операционный доход - действительный валовой доход от объекта недвижимости минус текущие операционные расходы и минус резерв на замещение, то есть поток доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обязательств и налогов. Использование чистого операционного дохода позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости различных объектов собственности более сопоставимой. Поскольку деньги даже в условиях полной определенности будущего имеют различную стоимость, необходимо поток доходов, полученных в будущем, продисконтировать.

Затратный подход.

Затратный подход (coast approach) к оценке объекта недвижимости опирается на международные принципы учета и использует финансовые отчеты владельца недвижимости. Оценка объекта недвижимости при данном подходе, определяется как сумма стоимости участка земли как свободного (если он находится в собственности предприятия) и стоимости улучшений с учетом накопленного износа.

Подход с точки зрения затрат (издержек) основан на предположении о том, что издержки на строительство здания плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества, способного приносить доход. Как правило, затраты и рыночная стоимость тесно связаны у новых объектов недвижимости, однако, на наш взгляд, издержки являются эквивалентом рыночной стоимости далеко не всегда.

Следует отметить, что затратный подход приводит к наиболее убедительным результатам при достаточном обосновании стоимости земельного участка и наличии незначительного накопленного износа и улучшений. При оценке старых объектов необходима достоверная методика оценки накопленного износа.

Затратный подход базируется на двух основных методах: метод стоимости воспроизводства и метод замещения. Другими словами, один метод предусматривает замену здания подходящим субститутом, тогда как другой - воспроизводство его точной копии.

В основу затратного подхода положен принцип замещения. Покупатели недвижимого имущества независимо от того, будет ли в будущем оно приносить доход или нет, имеют тенденцию сопоставлять цены предлагаемых на рынке объектов с затратами на строительство новых объектов, максимально соответствующих их требованиям. Примером является долевое строительство, которое пользуется популярностью в нашей стране и, в частности, в крае. Потенциальный покупатель не желает платить за объект недвижимости больше, если можно построить объект с аналогичной полезностью, но меньшей стоимости. Однако в данном случае покупатель должен быть осведомлен о риске и неопределенности при строительстве нового объекта.

Технология оценки недвижимости при затратном подходе включает четыре стадии и, на наш взгляд, может быть представленная в виде алгоритма (рис.4).

Рис. 4. Алгоритм затратного подхода

Следует оговориться, если объект находится в ветхом состоянии или улучшения не соответствуют наилучшему использованию земельного участка как свободного, то оценить накопленный износ достаточно трудно. Накопленным износом называется потеря имуществом стоимости в процентном выражении на дату оценки. Накопленный износ бывает устранимым (если расходы по устранению износа меньше последовавшего за этим увеличения стоимости имущества) и неустранимым (если расходы по устранению износа превышают последующее увеличение стоимости имущества). Каждый из видов износа оценивается отдельно, результаты складываются и вычитаются из стоимости воссоздания в первоначальном виде. Для оценки величины накопленного износа используются следующие методы:

а) непосредственного осмотра;

б) срока жизни;

в) прямых рыночных сравнений.

Правомерность использования затратного подхода ставится под сомнение, если общий накопленный износ превышает 50 %. Существует четыре основных метода определения рыночной стоимости при затратном подходе рис. 5.

Рис. 5. Основные методы затратного подхода

В целом проблема выбора тех или иных методов оценки недвижимости при затратном подходе зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих требований к оценке, характеристик доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки.

Таблица 8

Характеристика основных методов затратного подхода

Подход	Метод	Характеристика	Область применения
Затратный	Сметной стоимости строительства	Заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь, в соответствии со Сметными нормами (IV часть Строительных норм и правил (СНиП), введенных в действие с 1 апреля 1994 года письмом Госстроя России от 29.12.93 за №12-349.	Для объектов, у которых остались старые сметы на строительство. В противном случае необходима помощь специалиста-сметчика
Затратный	Индексный	Предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки, утвержденным постановлением правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993г. (периодически публикуются).	Для большинства объектов, у которых можно определить балансовую стоимость
Затратный	Сравнительной единицы	Скорректированная стоимость, выбранная для расчета недвижимой единицы измерения, умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры, 1 место и т.д.	Для большинства объектов
Затратный	Разбивки на компоненты	Заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта, исходя из поэлементных затрат (метод субподряда, разбивка по профилю работ, выделения затрат). Стоимость всего здания рассчитывается по формуле: Сзд=[IVg*Cg] * (Кн*Ки) где Сзд- стоимость строительства здания в целом; Vg- объем g-го компонента; Сg- стоимость единицы объема, количество выделенных компонентов здания; Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия; Ки -коэффициент, учитывающий совокупный износ	Для большинства объектов

Согласование результатов оценки, полученных в комплексной задаче. Оценив объекты недвижимости, выбранными методами, необходимо обосновать итоговую величину рыночной стоимости объекта. Следует отметить, что величина итоговой стоимости может вычисляться тремя основными способами: как среднеарифметическая величина, математическое взвешивание и субъективное взвешивание.

1. Метод среднеарифметической величины наиболее прост в применении, однако не учитывает цель оценки, достоверность одного метода по отношению к другому и ряд других факторов.

2. Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта эксперта-оценщика.

3. Метод математической взвешенной результатов оценки, заключается в придании определенных значений (в процентах или долях) каждому результату оценки стоимости объекта и расчете средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта.

Т

аблица 9

Технические характеристики объектов недвижимости

ин.	Год ввода в эксплуатацию	Стоимость объекта на 1.01.96 г. руб.	Этажность	Высота	Площадь общая м2	Объем м3	Характеристика зданий	Тип недвижимости
Улица Калинина
1	1973	6548697	4	13.6	1244	16918	Фундамент - свайный, Стены – керамзитобетонные, Кровля - рулонная, мягкая, Отопление, Свет	Офис
2	1986	2345876	1	2.7	254	686	Фундамент - ленточный Стены - панели железобетонные Кровля - рулонная мягкая. Отопление, Свет	С 42 клад
3	1988	3453187	1	3,5	350	1225	Фундамент - блоки фундаментные, Стены - блоки фундаментные, Перекрытие железобетонное, Кровля - мягкая Отопление Свет	Гараж
4	1976	5969600	2	8,5	3 24	2754	Фундамент - свайный, Стены - панели керамзитобетонные Кровля - мягкая Свет Отопление	Офис
5	1982	7564789	2	9,5	457	4342	Фундамент - блоки, фундаментные, Стены – панели керамзитобетонные, Кровля – мягкая, Свет, Отопление	Офис
Проспект Металлургов
1	1989	7896543	1	3.7	320	1184	Фундамент - свайный, Стены – керамзитобетонные, Кровля - рулонная, мягкая, Отопление, Свет	С 43 клад
2	1991	123456720	9	25.2	21600	544320	Фундамент - свайный Стены - кирпичные Кровля - рулонная, мягкая Отопление Свет	Жилой дом
3	1986	2345675	1	4.2	1244	5225	Фундамент - ленточный Стены - панели железобетонные, Кровля - рулонная мягкая. Отопление, Свет	Склад
4	1990	5678345	2	7.8	1 342	10468	Фундамент - блоки фундаментные, Стены - блоки фундаментные, Перекрытие железобетонное, Кровля - мягкая Отопление Свет	Офис
5	1994	10564327	1	5.0	2100	10500	Фундамент - блоки, фундаментные, Стены – панели, керамзитобетонные, Кровля – мягкая, Свет, Отопление	Склад
У 44 лица Копылова
1	1986	6548697	4	13.6	1260	17136	Фундамент - свайный, Стены - керамзитобетонные Кровля - рулонная, мягкая Отопление Свет	Офис
2	1976	8544673	1	6.0	110	660	Фундамент - свайный Стены - кирпичные Кровля -рулонная, мягкая Отопление Свет	Офис
3	1985	3456780	1	4.7	156	733	Фундамент - свайный Стены - кирпичные Кровля - рулонная, мягкая Отопление Свет	Склад
4	1989	7865432	3	13.78	4 21	5801	Фундамент - свайный Стены - кирпичные Кровля -рулонная, мягкая Отопление Свет	Офис
5	1994	12345678	1	5	234	1170	Фундамент - свайный Стены - кирпичные Кровля -рулонная, мягкая Отопление Свет	Склад
Проспект Мира
1	1989	4329876	1	5.2	123	640	Фундамент - свайный Стены - кирпичные Кровля -рулонная, мягкая Отопление Свет	Офис
2	1976	12897654	2	7.3	342	2497	Фундамент -свайный Стены -кирпичные Кровля -рулонная, мягкая Отопление Свет	О 45 фис
3	1973	34562897	4	15	435	6525	Фундамент - свайный Стены - кирпичные Кровля -рулонная, мягкая Отопление Свет	Офис
4	1989	23456897	5	23	645	14835	Фундамент - свайный Стены - кирпичные Кровля - рулонная, мягкая Отопление Свет	Офис
5	1995	12765489	3	14	754	10556	Фундамент - свайный Стены - кирпичные Кровля – рулонная.	Магазин

Задача 1. Определить стоимость магазина, расположенного на территории рынка площадью 80 м² с оборудованной парковкой используя сравнительный подход, если известны данные о последних аналогичных продажах табл. 10.

Таблица 10

Данные о стоимости квартир аналогичных продаваемой квартире

Параметры сравнения			Цена, руб.
Расположение	Площадь, м2	Наличие парковки
На территории рынка	100	-		1525
За пределами рынка	100	+		1480
За пределами рынка	80	-		1400
На территории рынка	100	+		1560
За пределами рынка	80	+		1430
За пределами рынка	100	-		1440
На территории рынка	80	-		1485

Задача 2. Оценить земельный участок с расположенными на нем индивидуальным жилым домом и постройками используя затратный подход, если имеется следующая информация табл. 11.

Таблица 11

Данные об участке, доме и постройках

Наименование показателя	Величина
А	1
Стоимость земельного участка без построек, тыс. руб.	650
Площадь дома, м2	52
Стоимость строительства нового аналогичного дома, тыс. руб./м2	8,5
Площадь гаража, м2	20
Стоимость строительства нового аналогичного гаража, тыс. руб./м2	1,5
Стоимость строительства новой теплицы, тыс. руб.	10
Устранимый физический износ, тыс. руб.	30
Неустранимый физический износ, %	15
Моральный износ строений, тыс. руб.	60

Задача 3. Провести оценку торгового центра, торговые площади, которого будут сдаваться в аренду, используя доходный подход по данным табл. 12

Таблица 12

Данные о деятельности торгового центра

Наименование показателя	Величина
Площадь, передаваемая под аренду, м2	3380
Сумма ежемесячной арендной платы, тыс. руб.	1,45
Время простоя торговой площади, связанное со сменой арендаторов, дней/год	10
Ожидаемая ежемесячная сумма доходов от предоставления дополнительных услуг, руб.	1256
Ежемесячные расходы на содержание здания, тыс. руб.	986
Ежемесячные расходы на оплату коммунальных услуг, тыс. руб.	849
Ежемесячные расходы на управление и функционирование объекта, тыс. руб.	1535
Годовая сумма налоговых платежей, тыс. руб.	530
Ставка капитализации, %	16