Глава 3. Совершенствование научной мысли о видах договоров жилищного найма

В настоящий момент жилищное законодательство в части положений о найме жилых помещений достаточно развито. Существует система договоров, заключение которых позволяет гражданам реализовать свое право на жилище.

Однако, несмотря на это, в условиях экономической нестабильности государство вынуждено усиливать меры по поддержке граждан в реализации их права на жилище.

Советский и российский юрист М.В. Баглай, рассуждая об объеме вмешательства государства в жилищное законодательство в целях поддержки граждан, отмечает, что право граждан на жилище порождает для государства только общую обязанность проводить политику содействия в его реализации¹. Аналогичной позиции придерживается Н. Харламова².

Однако с данными авторами не согласны В.А. Иваненко и B.C. Иваненко. Так, по мнению указанных авторов, «государство не может и не должно воздерживать­ся от вмешательства в данную сферу. Задача государства состоит в том, чтобы создавать эффективные социальные программы и вести целенаправленную работу, которая гарантировала бы реализацию провозглашенных прав и обеспечивала бы необходимую социальную защиту всем нуждающимся»³. Именно поступательное развитие государственной поддержки так необходимо в настоящее время гражданам.

В связи с тем, что существующие договорные конструкции найма жилых помещений существуют и исследуются учеными уже достаточно долгий период времени, ряд из них высказали мысль о необходимости совершенствования законодательного регулирования системы договоров найма жилых помещений.

Опираясь на законодательный опыт зарубежных стран, А. В. Широков предлагал наряду с уже действующими видами договоров найма жилых помещений: договора социального найма и договора коммерческого найма, ввести в жилищное законодательство «договор предоставления услуг проживания в социальном жилье». При этом под социальным жильем он понимал «жилые помещения в домах (многоквартирных и жилых), построенных либо за бюджетные средства, либо чаще за счет собственных или заемных средств частных девелоперов»¹.

Автор предусмотрел права и обязанности, которые должны быть присущи сторонам в данном договоре. Например, частные девелоперы, по мнению автора, должны финансировать строительства домов и управление ими в течение достаточно длительного промежутка времени, обеспечивать права и законные интересы нанимателей социального жилья, а органы государственной власти, в сферу деятельности которых будет передан учет граждан, нуждающихся в социальном жилье, обязаны поддерживать граждан через частичное освобождение их от платы за услугу проживания в социальном жилье, а также контроль за девелоперами.

Российский правовед Е. С. Селиванова отмечала, что «в условиях, когда большая часть населения относится к так называемым гражданам с невысоким уровнем доходов, а договор социального найма не является оперативным и эффективным способом решения жилищной проблемы большинства граждан, неспособных самостоятельно удовлетворить свою потребность в жилье, … одним из основных способов удовлетворения потребности граждан России в жилье может стать пользование чужим жилым помещением по договору некоммерческого найма»².

А.В. Небабин, развивая мысль А.В. Широкова о строительстве специальных домов для проживания граждан, видел перспективу решения вопроса в развитии института государственных и муниципальных доходных домов, создание которых «…имеет целью не столько их окупаемость для бюджетов и принесение каких-либо доходов, а, в первую очередь, решение жилищной проблемы граждан»¹.

Данные мнения авторов, безусловно, вызваны во многом судебной практикой, в которой значительному количеству людей, формально не подпадающих под характеристики, позволяющие заключить договор найма жилого помещения, отказывали в предоставлении государственной помощи.

Кроме того авторами выделялись и иные проблемы существующих договорных конструкций.

Так, Е.В. Богданов критически подходил к институту социального найма, замечая, что «гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилого помещения на условиях социального найма, на протяжении значительного периода времени необходимо доказывать наличие своего «нищенского положения»². Автор иронично замечал, что при этом всем членам семьи следует избегать получения более высоких заработков и улучшения своего благосостояния, повышения квалификации, получения профессионального образования, перехода на высокооплачиваемую работу, поскольку их тут же снимут с квартирного учета³.

Исследователь также указывал на необходимость законодательного урегулирования доходных домов в целях увеличения количества граждан, имеющих право приобрести жилое помещение на условиях найма из государственного и муниципального жилищного фонда⁴.

Несмотря на существующую потребность в дополнении системы договоров найма жилых помещений, некоторые авторы не считают необходимым расширение круга общественных отношений, подлежащих правовому регулированию.

Так, П.В. Крашенинников, размышляя о появлении нового договора найма жилого помещения, задается вопросом о действительной причине его появления¹. Среди возможных причин появления нового договора автор выделяет: бегство от приватизации жилищного фонда, появление нового инструмента для решения жилищной проблемы или бюрократическое выполнение невыполнимых политических решений и другие.

По мнению ученого, внесение изменений в ЖК РФ в виде появления нового договора не просто не является необходимым или важным, а вносит путаницу и множество административных проблем, в частности в виде нового учета, штатных единиц, дополнительных средств и т.п.

Проблема, по причине которой авторы стали предлагать создание новой договорной конструкции и расширении системы договоров найма жилых помещений, могла быть решена, «с одной стороны, с помощью отмены приватизации жилищного фонда, с другой стороны, в рамках договора найма, определив критерии «доходных домов», предоставив органам власти возможность определять правовой режим публичных организаций»².

Автор не только иронично отзывается о данном договоре, но еще и уделяет ему всего лишь несколько абзацев в своем учебнике³.

Также заведующий кафедрой гражданского права УрГЮА, доктор юридических наук, профессор Б.М. Гонгало поддерживает данную точку зрения, считая, что жилищное законодательство и без данного нововведения необоснованно сильно изменчиво⁴.

Таким образом, несмотря на очевидное отставание законодательного регулирования от фактически существующих общественных отношений, далеко не все ученые выступают за расширение законодательного регулирования в данной сфере, за внесение нового договора в систему договоров найма жилого помещения, полагая, что существующие договорные конструкции позволяют преодолеть существующие проблемы и обеспечить реализацию гражданами права на жилище.