Глава 2. Развитие идей о договорах найма жилых помещений и их системе

Тезис о необходимости самостоятельного правового регулирования договора найма жилого помещения закрепился уже в послереволюционный период, что было обоснованно рядом обстоятельств. В частности в результате национализации частной собственности граждан все помещения передавались гражданам в пользование на основании договора найма жилого помещения.

Правовед В.Н. Литовкин в своих исследованиях отмечал, что «в целях повышения ответственности за содержание квартир как граждан, так и фондодержателей право пользования жилым помещением стало оформляться письменным договором, заключенным съемщиком с жилищно-эксплуатационной организацией»¹.

Вопрос о правовой природе возникающих на основании этого договора отношений был предметом обсуждения многих авторов.

Например, такие ученые, как С.И. Аскназий И.Л. Брауде, А.И. Пергамент указывали, что, «несмотря на договорной характер данных прав, при заключении договора найма жилого помещения у нанимателя возникает некое «вещное право на чужое имущество»². Авторами была высказана идея об особом обязательственно-правовом характере правомочий нанимателя жилого помещения по договору жилищного найма.

Вместе с тем И.Г. Панайотов считал, что, несмотря на особенности комплекса прав нанимателя жилого помещения, они должны быть поняты из существа правоотношения, возникающего между нанимателем и соответствующей организацией (домоуправлением)³.

Позднее точку зрения С.И. Аскназия, И.Л. Брауде, А.И. Пергамент активно поддержали и иные авторы¹.

Так, правовед В.Ф. Чигир, поддерживая мнение указанных выше авторов о том, что права нанимателя жилого помещения имеют вещно-правовой характер, делал вывод о том, что «имущественные отношения, лежащие в основе договора найма жилого помещения, в принципе не отличаются от имущественных отношений обычного найма имущества. В обоих случаях речь идет о передаче имущества во временное пользование за вознаграждение. Нельзя отрицать и срочный характер договора найма жилого помещения»².

Одновременно с этим усилия ряда ученых были направлены на то, чтобы обосновать самостоятельность договора найма жилого помещения и возникающих на его основе отношений. Данной позиции придерживался заслуженный деятель науки Ю.С. Васильев³.

Законодатель, видимо обратив внимание на призывы ученых, принял в 1981 г. Основы жилищного законодательства Союза ССР и Жилищный кодекс РСФСР в 1983 г. в которых была закреплена самостоятельности жилищных отношений. В результате принятия данных актов споры ученых-правоведов о соотношении договора жилищного найма и договора имущественного найма были прекращены, хотя отдельные сторонники зависимости договора жилищного найма от договора имущественного найма все же не изменили своего мнения⁴.

Однако после распада СССР нововведения в жилищном законодательстве не заставили себя долго ждать, а, соответственно, развивалась и юридическая мысль.

В литературе, после появления на законодательном уровне правового регулирования договора аренды, возник вопрос о правовой природе данного договора, в случае если стороной данного договора являются юридическое лицо и гражданин, получивший жилое помещение для проживания в нем.

Составители сборника региональных нормативных актов И.С. Вишневская и Г.Д. Улетова обращали внимание на обязанность арендатора - юридического лица передать гражданину жилое помещения в субаренду¹.

Давая оценку указанной обязанности, советский и российский юрист, цивилист, доктор юридических наук, профессор М.И. Брагинский обосновано отмечал, что данный договор не может иметь ничего общего с договором аренды, а само положение закона, закрепляющее данную обязанность сомнительно. В данном случае должен быть заключен договор, направленный на удовлетворение жилищных потребностей гражданина². Тем самым ученый разделил позицию В.Н. Литовкина, считающего, что такая практика ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя³.

На основании этого можно сделать вывод, что договор между юридическим лицом как арендатором и гражданином, которому он передает в пользование для проживания в нем арендованное жилое помещение, является договором жилищного найма. Вместе с тем необходимо определить, каким именно договором, опосредующим отношения по найму жилого помещения, будут регулироваться данные правоотношения.

Профессор юридического факультета СПбГУ Ю.К. Толстой высказал мнение, что арендатор может предоставлять гражданину арендованное помещение как на началах договора социального найма, так и на началах договора коммерческого найма, а вот само помещение, предоставляемое по договору найма, может быть передано юридическому лицу, например, по договору подряда, в котором предусмотрена обязанность заказчика предоставить подрядчику жилые помещения на время строительных работ⁴.

Признавая пример Ю.К. Толстого весьма удачным, М.И. Брагинский в то же время замечает, что при названных условиях обычный договор подряда превращается в смешанный договор, который может включать элементы договора аренды или договора безвозмездного пользования¹.

Особое место в литературе занимает дискуссия о соотношении договорных конструкций коммерческого найма и социального найма, закрепленных в главе 35 ГК РФ.

Так, М.И. Брагинский считает, что договор найма жилого помещений (договор коммерческого найма) и договор социального найма являются самостоятельными договорными конструкциями². Ученый полагает, что в основу разделения правовых конструкций данных договоров положен критерий социальной направленности, и данное разделение является приемом законодательной техники.

Автор настаивает на том, что в действительности существующее правовое регулирование рассчитано на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, т.е. коммерческого найма, и договор социального найма³.

Однако не все авторы разделяют эту точку зрения. Например, заслуженный юрист РФ, доктор юридических наук П.В. Крашенинников, оппонируя М.И. Брагинскому, утверждает, что договор коммерческого найма и договор социального найма являются разновидностями единого договора найма жилого помещения⁴.

Аналогичной точки зрения придерживается так же П.И. Седугин, И.С. Вишневская и другие ученые⁵.

Таким образом, перед советской юридической литературой, в результате закрепления на законодательном уровне договора найма жилого помещения, была поставлена задача определить правовую природу прав, возникающих у сторон договора в результате его заключения.

Помимо этого закрепление положений о найме жилых помещений позволило развиваться уже отдельным видам договоров, а правоведам, в свою очередь, необходимо было выявлять действительное содержание этих законоположений.

В продолжении этого особое внимание учеными уделялось соотношению договоров коммерческого и социального найма, в результате чего были выявлены два подхода к определению указанного соотношения. Доктринальное разрешение вопроса о сопоставлении двух типов договоров имеет особое значение для правоприменительной практики, поскольку предоставляет возможность определения применимых норм.