Глава 1. Зарождение научной мысли о найме жилых помещений

Появление первых исследований о найме жилого помещения относится к дореволюционному этапу развития юридической науки и характеризуется изучением договора имущественного найма, а также вопросов самостоятельности договора найма жилого помещения и его соотношения с иными договорными конструкциями.

До революции 1917 г. потребность большей части населения в жилье в городах в основном удовлетворялась путем заключения договоров имущественного найма, включающих в себя наем жилых помещений, что, однако, не отражалось на степени законодательного регулирования указанных отношений. Действовавшие в дореволюционный период нормы Свода законов гражданских во многом не соответствовали экономическим и общественным отношениям своего времени. Его положения были объектом критики ученых и практиков.

Отношения имущественного найма регулировались на основе свободы договора, условия которого определялись сторонами по своему усмотрению. «Стороны по договору были свободны в выборе контрагентов и определении своих прав и обязанностей, срока договора и размера вознаграждения за пользование нанятым имуществом», – указывал В.Ф. Чигир¹.

В целом институт имущественного найма серьезно исследовался дореволюционными цивилистами. Изучению подвергались не только нормативный материал, но и обширная судебная практика рассмотрения споров, связанных с имущественным наймом.

Русский юрист, цивилист, профессор Казанского и Московского университетов Г.Ф. Шершеневич, изучив проблему нормативного определения договора имущественного найма как в теоретическом, так и в практическом аспекте, характеризовал имущественный найм как договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью¹. Таким образом, отличительными чертами договора имущественного найма, действовавшего в дореволюционный период, можно назвать действительность передачи определенного имущества во владение и пользование, а также срочность и возмездность такой передачи.

В самом Своде существовали два упоминания о «помещениях, нанятых для жилья и иных целей». В этих условиях, по мнению российского юриста и земского деятеля К.Н. Анненкова, к найму жилых помещений применялись общие нормы о найме имущества, это отражалось в таких положения, в силу которых у нанимателя устанавливалась обязанность использовать полученную вещь только по тому назначению, которое было указано в договоре. Исходя из этого, по мнению автора, существенным условием договора найма, например, являлся запрет использования жилого помещения в качестве торгового заведения².

В юридической литературе справедливо указывалось, что «договор найма всегда предполагает существование отданного в наем имущества»³. В случаях найма жилых помещений (жилых домов) Российской Империи в юридической литературе того времени использовалась терминология, отличающаяся от современной.

Так в рассматриваемый период понятие «жилое помещение» в законодательстве не употреблялось. Вместо этого в юридической литературе рассматриваемого периода можно встретить такие термины, служащие для обозначения жилых домов и помещений, как «недвижимые имущества в городах», «домовладения», «помещения», «квартиры», «комнаты»⁴.

Исследователи приходили к выводу, что помимо квартир и комнат в юридической литературе и судебной практике выделялись как один из возможных предметов найма «углы и койки», а именно неизолированной части комнаты, где можно было переночевать¹. При этом обращает на себя внимание тот факт, что уже в тот момент ученые обращали внимание на разницу между указанными предметами договора найма.

Особых требований к предмету договора найма, т.е. к самому помещению, не предъявлялось. Например, Г.Ф. Шершеневичем указывалось, что квартира, передаваемая в пользование по договору найма, должна была «отвечать обычным требованиям, являться не слитком холодной и сырой, а также снабженной всеми необходимыми приспособлениями»².

Русские цивилисты особое значение придавали сроку договора имущественного найма. Это внимание было обосновано тем, что срок договора найма, помимо того, что являлся существенным условием договора, был основанием, по которому отличали право владения и пользования имуществом от право собственности на него³.

Помимо существенных условий договора найма, ведущие правоведы обращали внимание и на само содержание договора, в том числе одной из основных проблем в данной сфере Г.Ф. Шершеневич называл столкновение прав нанимателя и собственника, т.е. фактически столкновение вещного и обязательственного права⁴. Рассуждения Г.Ф. Шершеневича начинались с того, что при продаже имущества, право пользования которого передано нанимателю, приобретенное вещное право покупателя считается ограниченным обязательственным правом нанимателя. По общим правилам последнее должно было бы отступить перед первым в силу приоритета, однако ученый утверждал, что «жизнь противится этому логическому заключению, опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда» и указывал, что «с договором найма соединяются и не имущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке. Таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую»¹.

Особое значение на данном историческом этапе имела сенатская практика по делам, связанным с наймом жилых помещений. Она охватывала широкий спектр правовых проблема. Правоприменительные акты Сената получали детальный анализ в юридической литературе. Так, Г.Ф. Шершеневич критиковал сенатское решение, которым признавалось, что наниматель не имеет права расторгать договор найма жилого помещения до истечения срока его действия при переводе по службе в другое место, притом даже в военное время².

Русский правовед К.П. Победоносцев отмечал, что «русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный», что являлось причиной «затруднений в разрешении юридических вопросов, из найма возникающих»³. Кроме того, о достаточно низком уровне законодательного регулирования найма, в том числе жилых помещений, высказывался профессор Московского университета, русский историк и правовед К.Д. Кавелин. В своих трудах он настаивал на необходимости совершенствования законодательства о найме имущества⁴.

Одной из центральных проблем, обсуждаемых в юридической литературе, являлось обоснование необходимости специального регулирования договора жилищного найма.

Профессор В.В. Святловский обращал внимание на бедность рабочего класса, на невозможность приобретения ими в собственность земельных участков для постройки домов, именно поэтому, по мнению автора, необходимость вмешательства государства в регулирование найма именно жилых помещений являлась наиболее острой¹. В частности, предлагалось развивать положения жилищного найма отдельно от регулирования имущественного найма.

Однако данные идеи законодателем восприняты не были, существующего договора имущественного найма, по мнению законодателя, было достаточно для урегулирования отношений. в т.ч. опосредующих жилищный найм.

В целом же, несмотря на наличие положений о договоре имущественного найма в законодательном регулировании, в юридической литературе он особого интереса не вызывал. Лишь рядом ученых данному договору давалась правовая оценка, выдвигались предложения по модернизации существующего регулирования, но они не были должным образом оценены и не получили отражения в положениях закона.