4.6. Рынки недвижимости

Общие и специальные характеристики. В странах с развитой рыноч­ной экономикой функциониру­ет множество типов рынков: труда, финансо­вого капитала, 9 ценных бумаг, различных товаров и услуг и др. Структура каж­дого из них, как правило, носит сложный иерархический и многосектор­ный характер. Недвижимость как вешь, как товар также формирует собст­венный тип товарного рынка, который:

• с одной стороны, характеризуется общими рыночными свойствами (та­кими как сегментация рынка, балансы спроса и предложения, динамика и тенденции изменения цен, наличие факторов влияния на динамику цен, спро­са и предложения и т. д.),

• с другой стороны, обладает присущими именно недвижи­мости характе­ристиками, сегментацией, правовым офор­млением сделок, региональ­ными и прочими специализи­рованными признаками.

Так, права аренды на земельные участки под застройку в престижных районах пригорода столицы или известной курор­тной зоны могут иметь спе­цифическую конъюнктуру, динами­ку и балансы или дисбалансы спроса и предложения, колеба­ния цен. Арендный бизнес, располагая данными о до­ходности и капитализации, представляет собой рынок купли-продажи прав аренды. Для него характерны отличительные организаци­онно-процедурные механизмы, условия передачи прав с воз­можными изменениями во времени и в зависимости от вне­шних условий. В частности, это могут быть условия ре­гулярно­го пересмотра ставок арендной платы с учетом процессов инфляции и тенденций на соответствующем секторе рынка.

Для рынков недвижимости характерно разделение на пер­вичный и вто­ричный рынки. В рамках первичных рынков опе­рируют с вновь создавае­мыми объектами недвижимости. Это отражает достаточно высокую актив­ность строительного биз­неса, значительные масштабы нового строительства, в частности, жилой недвижимости. Здесь активную роль играет госу­дарст­венный собственник со своим кругом проблем социаль­ного жилья. На вто­ричном рынке недвижимости в обороте находятся объекты «со стажем», то есть уже построенные и находящиеся в использовании. Одним из специфиче­ских свойств рынка недвижимости являются значительные задерж­ки во вре­мени при реакции предложения на возрастание спро­са и цен на недвижи­мость. Особенно это характерно для пер­вичного рынка вновь создаваемых объектов-зданий, например, офисной или торговой недвижимости, коммер­ческого жилья. Низкая эластичность предложения объясняется значительны­ми затратами времени на строительство новых объектов, ис­числяемого для крупномасштабных проектов годами.

Существенно также, что в силу особой значимости объек­тов недвижи­мости все сделки, сопровождаемые изменением прав на них (в том числе прав долгосрочной аренды), в обяза­тельном порядке должны сопровождаться регистрационными процедурами, отражаться в документах кадастрового и иного государственного учета. В частности, фиксируют характер, ад­ресность и условия изменения правового статуса объекта. Но­вый собственник офици­ально становится таковым только пос­ле проведения государственной регист­рации.

Сегментация рынка недвижимости. Для рынков недвижимости в силу координатной привяз­ки объектов, базового значения земли как первоосновы лю­бой недвижимости, прежде всего, характерна региональная сегментация. Например, существуют рынки офисной недви­жимости Лондона и Москвы, жилья во Владимире, коттеджей Подмосковья.

Наиболее естественная предметная сегментация рынка продиктована принятой типологией объектов недвижимости, например:

• земельные рынки (городских и сельских земельных участков);

• рынки офисных зданий и помещений, складских соору­жений, торговых и логистических центров;

• рынки жилых зданий и помещений и т. д.

Из смежных рынков близкими и тесно взаимодействующи­ми являются рынки инвестиций, строительных услуг и строи­тельных материалов. В про­цессах экономической глобализации отмечают связь движений финансового капитала и активности офисного рынка в соответствующих регионах локаль­ного рос­та или спада финансовой активности.

Более детальная сегментация рынка недвижимости дикту­ется востребо­ванностью информации, предоставляемой его участникам. Методически обоснованной и обеспечивающей определенную полноту информационного представления рын­ка недвижимости является следующая логика его сегмен­тации:

• на верхних уровнях иерархии рынка принимать структуру представле­ния объектов недвижимости в соответствии с действующими класси­фикационными документами. Тогда для российских условий это будут такие сегменты, в кото­рых сосредоточены данные об участках недр, земельных участках, неразрывно связанных с землей объектах типа зда­ний и сооружений, незавершенного строительства, унитар­ных и иных предприятиях и имущественных комплексах;

• на последующих уровнях дезагрегирования следовать, с одной сто­роны, мере востребованности информации об объектах каждого из со­ответствующих сегментов рынка со стороны покупателей и продавцов, с другой стороны, реальным возможностям располагаемой ценовой статис­тики рыночных сделок, т. е. наличию надежной информа­ции о ценах совершенных сделок для конкретной ситуа­ции, включающей де­тальное описание объекта и условий проведенной операции с ним.

Основные виды активности. Выделяют следующие три вида активно­стей на рынках не­движимости: аренда, инвестиции в недвижимость и разви­тие – девелопмент. При этом такому виду активности, как аренда недвижимо­сти, соответствуют оценочные показатели предло­жения по аренде, ставки аренды, количество действующих до­говоров аренды. Виду активности «ин­вестиции в недвижи­мость» соответствуют оценочные показатели коэффици­ента капитализации, капитализированной стоимости, ставок арен­ды, числа сделок купли-продажи, предложений по ипотеке, ипотечных ссуд, цены при­обретения недвижимости и инвести­ционных намерений. Виду активности «развитие недвижимо­сти (девелопмент)» соответствуют оценочные показа­тели стоимости земли, финансирования развития, загрузки про­ектировщиков, выданных властями плановых разрешений, количества строительных заказов, начала и окончания строи­тельства объектов.

Следует также обратить внимание на важное место, которое занимают на рынках недвижимости, так называемые професси­ональные участники рынка. Их назначение – обеспечить про­давцов и покупателей всей необходи­мой информацией, по­среднические услуги по подготовке, проведению и оформле­нию сделок с недвижимостью. Это риелторы, оценщики, довери­тельные управляющие и управляющие проектами, кон­сультанты и анали­тики, эксперты по специализированным базам данных и информационным технологиям, маркетологи и др., включая различные комбинации названных профессий. Это физические и юридические лица, объединяемые в соответ­ствующие профессиональные сообщества, деятельность кото­рых в той или иной мере регулируется государством и которые призваны обеспечить каче­ство предоставляемых услуг и надеж­ность проводимых сделок с недвижимо­стью.

Арендный бизнес как индикатор уровня развития. Арендный бизнес часто используют как эффективный ин­дикатор для оценки уровня развития рынка недвижимости и, более того, рыночных отношений и социально-эко­номического развития данного региона и страны в целом. Так, по усреднен­ным показателям занятости арендуемых офисных помещений судят об об­щем экономическом состоянии данного региона и целе­сообразности инве­стирования в соответствующие проекты раз­вития недвижимости. При заня­тости помещений свыше 90-95% инвестиционная активность считается весьма перспектив­ной – экономика на подъеме. Среднегодовая занятость ме­нее 70—75% может свидетельствовать об общем экономическом спаде. Ин­вестиции в недвижимость считаются невыгодными, и, как следствие, пус­тующие офисные здания перепрофилиру­ют, например, перестраивая под жи­лье или иные востребован­ные направления использования. Причем мас­штабы такого пе­репрофилирования в крупных городах могут измеряться сотня­ми тысяч квадратных метров пустующих офисных помещений (как это, например, было в периоды кризисов офисного рын­ка недвижимости в 90-е гг. в Лондоне). В показателях арендной статистики по доходности находят свое отражение уровни рис­ков бизнеса в целом для данного города, региона, страны. Со­ответственно, соотношения показателей доходности и ставок аренды могут служить индикатором инвестиционной привле­кательности данного региона.

Для объективной сравнимости статистических данных ин­формация о ставках арендной платы и показателях доходнос­ти относится только к перво­классным объектам. Считается, что они отвечают всем самым высоким тре­бованиям по распо­ложению, архитектурно-планировочным решениям и ком­фор­тности, технологическому оснащению и телекоммуникацион­ному обес­печению и иным актуальным нормам.

Также считает­ся, что ставки арендной платы представлены адекватно, то есть:

• в одинаковых стандартах измерения (например, в долларах или рублях на один квадратный метр общей площади),

• в одинаковой и стабильной структуре затрат собственника и аренда­тора на обслуживание, улучшения, страховку и др.

При этом информация о ставках арендной платы является доступной и несложной для статистической подготовки. Для ее унификации требуется лишь проверка адекватности стандартов измерения и распределения расход­ных статей. В то же время получить данные о показателях доходности го­раздо труднее.

Эти показатели несут в себе важную информацию, связанную с рисками. Регулярные вычисления и представление данных о показателях доходности является, как правило, прерогативой специализированных структур, зареко­мендовавших себя на рынках недвижимости. Публикуемые статистические данные и аналитические обзоры являются источниками важнейшей ин­фор­мации о динамике и тенденциях рыночной активности, состоянии и перспек­тивах региональных рынков недвижимо­сти, а также о состоянии бизнеса в данном регионе в целом, его инвестиционной привлекательности. Последний тезис отража­ет тот факт, что активизация бизнеса и инвестиционной актив­ности в данном регионе обязательно сопровождается активи­зацией на рынке офисной недвижимости, повышением спро­са, заполняемости и ставок аренд­ной платы на первоклассные офисные помещения. При этом стимулируется новое строи­тельство и реконструкция офисных комплексов, вслед за ними – служб современного сервиса (в том числе информаци­онно-аналитических, телекоммуникационных центров и тех­нопарков), торговых комплексов, цен­тров досуга и т. д.

Такие процессы сегодня характерны для крупнейших традиционных и новых центров деловой активности: европейских столиц, в том числе Мо­сквы и Санкт-Петербурга, бурно прогрессирую­щих мегаполисов Юго-Вос­точной Азии, Китая и Индии.