* Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, м. А. Федотовой. – м.: Финансы и статистика, 2002. – с.212

И_внеш – внешнее устаревание для всего земельно-имущественного комплекса, %.

Полная стоимость замещения – стоимость строительства объекта в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с оцени-ваемым объектом, но построенного из новых материалов в соответст-вии с современными стандартами, дизайном и сейсмоустойчивостью.

Метод основан на сравнении стоимости единицы 1 м² полезной площади или 1 м³ строительного объема со стоимостью аналогичной единицы измерения. Стоимость нового строительства определяется по формуле

С_с = С_in ^. N, (3)

где C_in– стоимость единицы потребительских средств по УПВС; N – количество единиц.

УПВС – укрупненные справочники полной восстановительной стоимости.

Для определения базовых цен в данном примере используются сборники УПВС с применением следующих коэффициентов:

К1 = 0,94 – поправочный коэффициент на климатический район;

К2 = 1,2 – коэффициент изменения сметной стоимости работ 1969 года по отношению к 1984 году;

К3 = 1,04 – территориальный коэффициент;

К4 = 22,63 – коэффициент пересчета базовых цен в цены III квартала 2009 года. Расчет стоимости представим в таблице 2.

Таблица 2 – Расчет полной восстановительной стоимости объекта

Наимен. части здания	Ед. изм.	Кол- во м2	Стоимост ь ед. в ценах 1969 г.	К-т пере-вода в цены 1984 г.	Стои- мость ед. в ценах 1984 г.	К-т пере-вода в цены III кв. 2011 г.	Стоимост ь ед. в ценах III кв. 2011 г.	Стои-мость объекта в ценах III кв. 2011 г.
Нежилые помещения	м2	371,1	104.0,94 = 97,8	1,248	122,1	88,96	10 862	4 030 888

Определение накопленного износа

Каждое здание и сооружение характеризуется эксплуатационными характеристиками: прочностью; устойчивостью конструкций; теплозащит-ностью.

Построенное здание под действием различных факторов теряет свои эксплутационные качества и разрушается. Кроме того, на рыночную стоимость здания оказывает влияние внешнее экономии-ческое воздействие.

Различают несколько видов износа и устареваний:

• физический – потеря эксплутационных качеств;

• функциональное (моральное) устаревание – потеря техноло-гического соответствия стоимости в связи с НТП;

• внешнее устаревание – изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения.

Все эти виды износа и устареваний вместе являются накопленным износом.

В данном примере физический износ определен по данным технического паспорта и на основании визуального осмотра объекта с применением шкалы экспертных оценок и составил 25 %.

Второй вид износа (устаревания) – функциональный. Он обусловлен либо чрезмерно большими размерами здания, либо недостаточностью размеров. Экспертным путем, на основании исследования объекта, приходим к выводу, что функциональный износ равен 10 %. Внешний износ (устаревание) – износ в результате изменения внешних факторов. В данном примере он отсутствует.

Накопленный износ: 25 + 10 = 35 %.

Таблица 3 – Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Наименование здания	Восстанови-тельная стоимость, руб.	Накоплен-ный износ, %	Накоплен-ный износ, руб.	Рыночная стоимость, руб.
Административное	4 030 888	35	1 410 811	2 620 077