- •Управление муниципальной собственности
- •Составитель канд. Экон. Наук о.В. Алексеева
- •Тема 7. Местные платежи за землю - финансовая основа местного 37 самоуправления. Правовое зонирование как инструмент повышения доходов от недвижимости в городской бюджет
- •Введение
- •Практические занятия
- •Деловая игра «Местный бюджет»
- •Задания
- •Характеристика и состав муниципальной собственности
- •Задания
- •Ключевые понятия и термины
- •Понятия
- •Процесс муниципализации. Проблемы формирования и разграничения муниципальной собственности.
- •Раздел 2. Основы управления сферой недвижимости Практическое занятие № 2 Характеристика основных подходов и методов к оценке недвижимости. Затратный подход
- •Основные параметры, определяющие стоимость недвижимости
- •Принципы оценки недвижимости
- •* Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, м. А. Федотовой. – м.: Финансы и статистика, 2002. – с.212
- •Практика оценки недвижимости доходным подходом
- •Основные этапы метода капитализации
- •2 Http://dpo.Ru/activity/otchbiz7- 4.Asp Консультационная группа «Департамент оценки».
- •Задача № 8
- •Практика оценки недвижимости сравнительным подходом
- •4 Е.Н. Иванова «Оценка стоимости недвижимости: учеб. Пособие – м.: Кнорус, 2007.
- •Согласование результатов оценки
- •Задача № 1
- •Требуется выполнить следующие задания:
- •Практическое занятие № 3 Формирование системы управления муниципальным имуществом. Место оценки в системе управления. Анализ рынка недвижимости нежилых помещений в муниципальном образовании.
- •Практическое занятие № 4 Практика перевода в муниципальную собственность объектов недвижимости
- •Задача № 1
- •Задача № 2
- •Вариант а (бизнес-центр)
- •Вариант б (торговый центр)
- •Практическое занятие № 5 Органы управления муниципальным имуществом и их компетенция
- •Пример расчета рыночной стоимости здания цеха сварки
- •Методика расчета арендной платы. Анализ зонирования территории муниципального образования для расчета ставок арендной платы Вопросы к семинарскому занятию
- •Задание
- •Практическое занятие № 5 Основные принципы создания муниципальных предприятий. Характеристика муниципальных предприятий. Формы контроля над деятельностью муниципальных предприятий
- •Задания
- •Самостоятельная работа № 2
- •Раздел 3. Управление земельными ресурсами Практическое занятие № 6 Практика городского землепользования. Оценка рыночной стоимости земельных участков
- •Практика оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Самостоятельная работа № 3
- •Практическое занятие № 7 Анализ земельного рынка в муниципальном образовании. Расчет земельного налога на основе кадастровой стоимости земли. Расчет выкупной стоимости земельного участка
- •Задания
- •Раздел 5. Методы оценки уровня эффективности управления муниципальной собственностью
- •Практическое занятие № 9
- •Оценка эффективности управления и функционирования муниципальной собственности.
- •Управление социальной сферой муниципального образования
- •Задания
- •Задание
- •Список литературы Основная
Практика оценки рыночной стоимости земельных участков
Для оценки не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством используются Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р.
При этом используются в рамках трех классических подходов следующие методы оценки. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка,
метод предполагаемого использования.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.
Ниже приведен пример расчета стоимости земельного участка методом сравнения продаж.
Таблица 20 – Определение рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж
Элемент сравнения |
Объект оценки |
Объект-аналог № 1 |
Объект-аналог № 2 |
Объект-аналог № 3 |
Цена предложения, руб. |
- |
3 500 000 |
3 500 000 |
4 500 000 |
Площадь, м2 |
37 500 |
710 |
600 |
1 000 |
Цена предложения единицы сравнения, руб. |
- |
4 930 |
5 833 |
4 500 |
Скидка на уторговывание, % |
- |
-5 |
-5 |
-5 |
Скорректирован-ная стоимость, руб. |
- |
4 684 |
5 541 |
4 275 |
Местоположение |
|
|||
п. Мысхако, "Балка" |
п. Мысхако, "Балка" |
п. Мысхако, "Балка" |
п. Мысхако, "Балка" |
|
Корректировка, % |
- |
0 |
0 |
0 |
Скорректирован-ная стоимость, руб. |
- |
4 684 |
5 541 |
4 275 |
Окружение |
земли жилой застройки |
преимущест-венно жилая застройка |
преимущест-венно жилая застройка |
преимущест-венно жилая застройка |
Корректировка, % |
- |
0 |
0 |
0 |
Скорректирован-ная стоимость, руб. |
- |
4 684 |
5 541 |
4 275 |
Целевое назначение и разрешенное использование |
земли сельскохо- зяйствен-ного назначения |
ИЖС |
ИЖС |
ИЖС |
Корректировка, % |
- |
-60 |
-60 |
-60 |
Скорректирован-ная стоимость, руб. |
- |
1 874 |
2 216 |
1 710 |
Права на объект |
собствен-ность |
собствен-ность |
собствен-ность |
собственность |
Корректировка, % |
- |
0 |
0 |
0 |
Скорректирован-ная стоимость, руб. |
- |
1 874 |
2 216 |
1 710 |
Рельеф |
спокойный |
спокойный |
спокойный |
спокойный |
Корректировка, % |
- |
0 |
0 |
0 |
Скорректирован-ная стоимость, руб. |
- |
1 874 |
2 216 |
1 710 |
Конфигурация |
неправиль-ный многоуголь-ник |
неправиль-ный многоуголь-ник |
неправиль-ный многоуголь-ник |
неправильный многоугольник |
Корректировка, % |
- |
0 |
0 |
0 |
Скорректирован-ная стоимость, руб. |
- |
1 874 |
2 216 |
1 710 |
Транспортная доступность |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
Корректировка, % |
- |
0 |
0 |
0 |
Скорректирован-ная стоимость, руб. |
- |
1 874 |
2 216 |
1 710 |
Наличие инже-нерных сетей |
коммуникации рядом |
коммуника-ции все |
коммуника-ции все |
свет, газ |
Корректировка, % |
- |
-14 |
-14 |
-14 |
Скорректирован-ная стоимость, руб. |
- |
1 612 |
1 906 |
1 471 |
Дата предложения к продаже |
25 мая 2009 г. |
май 2009 г. |
май 2009 г. |
май 2009 г. |
Корректировка, % |
- |
0 |
0 |
0 |
Скорректирован-ная стоимость, руб. |
- |
1 612 |
1 906 |
1 471 |
Отклонение скорректирован- ной стоимости от цены предложения |
- |
3 318 |
3 927 |
3 029 |
Ранг |
- |
7 |
1 |
10 |
Вес аналога |
- |
0,21 |
0,03 |
0,29 |
Стоимость аналога с учетом удельного веса |
- |
339 |
57 |
427 |
Рыночная стоимость единицы, руб./м2 |
823 |
|||
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
30 862 500 |
|||