Практическое занятие № 3 Формирование системы управления муниципальным имуществом. Место оценки в системе управления. Анализ рынка недвижимости нежилых помещений в муниципальном образовании.

Цель занятия: изучить системы управления муниципальным имуществом, проанализировать рынок недвижимости нежилых помещений в муниципальном образовании

В ходе изучения темы студент должен:

Знать: систему управления муниципальным имуществом и место оценки в системе управления

Уметь: знать особенности формирования системы управления муниципальным имуществом

Владеть: навыками формирования системы управления муниципальным имуществом

Вопросы к семинарскому занятию

1. Раскройте понятие и назовите цели и задачи системы управления муниципальным имуществом.

2. Раскройте содержание основных функций системы управления муниципальным имуществом.

3. Опишите основные механизмы системы управления муниципаль-ным имуществом.

4. Назовите основные составляющие системы управления муници-пальным имуществом.

5. Назовите известные вам подходы к оценке недвижимости. Что такое процесс оценки?

6. Сущность затратного подхода в оценке недвижимости.

7. Процедура оценки недвижимости затратным подходом.

8. Как измеряется накопленный износ?

9. Что такое физический износ, функциональное и внешнее устаревание?

10. Охарактеризуйте доходный подход в оценке недвижимости.

11. На каком принципе основывается доходный подход и какая применяется при этом техника?

12. Назовите основные этапы процедуры оценки при доходном подходе.

13. Что подразумевается под потенциальным валовым доходом?

14. Что такое потери от недоиспользования объекта?

15. Что представляют собой операционные расходы?

16. Что такое ставка возвратной капитализации?

17. Назовите основные составляющие систематического риска.

18. Охарактеризуйте сравнительный подход в оценке недвижимости. На каком принципе основан этот подход?

19. Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе.

20. По каким характеристикам производится корректировка стоимости при сравнительном подходе?

21. Каким образом устанавливается окончательная величина рыночной стоимости объекта?

Литература:

1. Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях»;

2. Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 175-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

3. Федеральный закон от 6.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» – М.: ИНФРА-М, 2004 Выпуск 35 (218).

4. Леви А.В. Управление муниципальным имуществом: учеб. пособие. – Краснодар: Изд. Куб ГТУ, 2010. – 193 с.

Пример расчета величины функционального и экономического устареваний.

Исходные данные:

Производственный корпус 1987 г. постройки. Группа капитальности – 1.

Дата оценки – 01.06.2010 г.

Действительный возраст на дату оценки – 9 лет. Нормативный срок эксплуатации здания – 100 лет. Общий физический износ – 5 586 146 руб.

Таблица 14 – Функциональное устаревание

Наиме- но-вание объек-та	Балансо- вая стои- мость	Остаточ-ная балансо-вая стоимость	Годовые амортиза- ционные отчисле- ния	Сумма годового налога на имуще- ство	Потен- циальная годовая арендная плата	Потери арендной платы	Функ- цио- нальное устаре- вание
Произ- водст- венный корпус	30299714	28089614	302 997	561 792	1016 288	365864	1092130

При составлении таблицы необходимо руководствоваться анализом экономической ситуации в целом и принимать следующие коэффициенты:

1. коэффициент капитализации – 0,335;

2. коэффициент недогрузки – 0,36.

Полная остаточная стоимость здания принимается по данным бухгалтерского учета предприятия на 01.06.2010 г.

3. Коэффициент доходности для зданий = 1,5

И функц.+экон. = С а ^. К нед / К кап, (1)

где С а= СТ бал ^. Н ам ^. К дох +Н им – потенциальная арендная плата; К нед – коэффициент недогрузки;

К кап – коэффициент капитализации.

И функц.+экон.=(СТ б. ^. Н ам. ^. К дох.+Н им.) ^. К нед./К кап.=

= (30 299 714 ^. 0,01^. 1,5 + 561792) ^. 0,36/0,335 = 1 092 130 руб.

Таблица 15 – Расчет накопленного износа объекта оценки

Наименование	Физический износ, руб.	Функциональное устаревание, руб.	Накопленный износ, руб.
Производственный корпус	5 586 146	1 092 130	6 678 277

Задание на самостоятельную работу.

1. Охарактеризуйте структуру нежилых помещений в муниципаль-ном образовании и заполните следующую таблицу.

Таблица 16 – Укрупненная структура нежилого фонда

Способ управления	Базовый период			Отчетный период
	площадь, тыс. м2	удельный вес, %	площадь, тыс. м2		удель- ный вес, %
В пользовании МУПов и МУ
В пользовании иных структур, в том числе: аренда; безвозмездное пользование; доверительное управление
Всего		100			100