Тема №4 "Оцінка земельних поліпшень витратним підходом"

План:

1 Методи визначення вартості будівництва в оцінці.

2 Збірники УПВВ.

3 Визначення прибутку забудовника.

Зміст:

1 Методи визначення вартості будівництва в оцінці

Нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, яке відповідно до законодавства відноситься до нерухомого майна.

Земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над і під нею висотою і глибиною, які необхідні для здійснення земельних поліпшень.

Земельне поліпшення - результати будь-яких заходів, які призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень відноситься матеріальні об'єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури і т .п.);

Будівлі - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо

Приміщення - частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу.

Вбудовані приміщення - приміщення, яке є частиною внутрішнього об'єму будівлі.

Прибудовані приміщення - приміщення, яке прибудовано до основної будівлі і має з ним хоча б одну спільну стіну.

Споруди - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (дамби, тунелі, естакади, мости і т.п.).

Передавальні пристрої - земельні поліпшення, створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу, інформації тощо будь-якого походження та виду на відстань (лінії електропередачі, трубопроводи, водопроводи, теплові та газові мережі, лінії зв'язку тощо).

Витратний підхід базується на принципах корисності і заміщення.

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу.

Вартість відтворення (заміщення) земельних поліпшень (у частині будівель, споруд, передавальних пристроїв) включає дві складові: вартість будівництва (включає в себе прибуток підрядника) і прибуток забудовника.

У практиці оцінки нерухомості на Україні використовуються три методи визначення вартості будівництва у складі відновної вартості:

метод розрахунку за вартістю одиничного показника;

метод розбивки (поелементний метод);

метод одиничних розцінок (кошторисний метод).

Метод розрахунку за вартістю одиничного показника найбільше широко застосовується, проте він дає похибку 15-20%. Заснований такий метод на порівнянні вартості одиниці споживчих властивостей (1 місце в гаражі, 1 посадочне місце в кафе, на стадіоні, 1 м2 житлової площі, 1 м3 будівельного об'єму тощо) об'єкта оцінки, з вартістю аналогічної одиниці виміру подібного типового споруди .

Розрахунок вартості будівництва здійснюється в наступній послідовності:

вибір будівельного аналога;

оцінка вартості об'єкта в цінах, наведених у УПВС;

визначення вартості заміщення.

Будівельним аналогом може бути подібне до об'єкта оцінки будинок (споруду) по конструкції або функціональним призначенням.

Вартість об'єкта оцінки в цінах збірників УПВС при використанні цього методу, визначається за формулою:

,

де - вартість об'єкта оцінки в цінах збірника УПВС;

- вартість одиничного показника об'єкту оцінки;

V - кількість одиничних показників об'єкта оцінки (будівельний об'єм, загальна площа тощо).

Вартість одиничного показника об'єкта оцінки визначається за вартістю базового аналога по збірки УПВС за допомогою внесення передбачених збірниками поправок, що враховують відміну об'єкта оцінки від об'єкта аналога:

,

де - базова вартість одиничного показника аналога по збірки УПВС;

- інтегральний коригувальний коефіцієнт, що враховує відмінності об'єкта оцінки від об'єкта-аналога.

Вартість заміщення визначається за формулою:

,

де - коефіцієнт індексації кошторисної вартості, що враховує зміну цін на будівельно-монтажні роботи від цін збірника УПВС до дати оцінки.

Коефіцієнт зміни кошторисної вартості визначається за формулою:

,

де: К_у - коефіцієнт подорожчання кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт з 1969р. по 1984р. (Визначається за даними Постанови Державного комітету СРСР у справах будівництва від 11.05.83г. №94 "Про затвердження індексів зміни кошторисної вартості СМР та територіальних коефіцієнтів до них для перерахунку зведених кошторисних розрахунків будівництв" або Постанови Ради Міністрів УРСР від 19.05.89г. № 142 );

К_п - коефіцієнт підвищення кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт з 1984р. по 1991р. (Визначається за даними листа Держбуду СРСР від 06.09.1990 №14-Д "Про індекси зміни вартості будівельно-монтажних робіт і інших робіт і витрат у будівництві");

К_рин - ​​ індекс зміни ринкових цін у будівництві за даними Держбуду України з 1991р. по дату, найближчу до дати оцінки (публікуються Держбудом України, як правило, щоквартально). Даний коефіцієнт враховує також зміни базисної кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт по галузях економіки.

К_інф - індекс зміни цін у будівництві або інфляції за період від дати індексу зміни ринкових цін до дати оцінки (дані Держкомстату України).

Особливості та правила підрахунку загальної, корисної та нормованої площі, будівельного об'єму, площі забудови і поверховості будівель визначені в Загальній частині до збірок УПВС і СНиП 2.08. 02-89 - Громадські будівлі та споруду.

При визначенні будівельного об'єму будівлі необхідно керуватися наступним:

а) площа забудови будинку визначається шляхом множення його довжини на ширину; довжина і ширина будівлі приймаються за зовнішнім обрис стін на рівні вище цоколя, включаючи шар штукатурки і облицювання.

У тих випадках, коли будівля в плані являє складну геометричну фігуру, останню при вимірюванні належить розбити на прості геометричні фігури (прямокутники, трикутники і т.д.), а площа будівлі визначати як суму площ цих фігур;

б) обсяг будинку з горищним перекриттям визначається твором його площі забудови на висоту будівлі, причому висоту будівлі слід вважати від рівня чистих підлог першого поверху до верху засипки горищного перекриття;

в) обсяг будинку без горищного перекриття визначається шляхом множення площі вертикального поперечного перерізу будівлі на довжину будівлі. Площа вертикального поперечного перерізу будинку визначається за обводу зовнішньої поверхні стін, по верхньому обрису покрівлі і по рівню чистої підлоги першого поверху, а довжина будівлі - шляхом заміру відстані між зовнішніми поверхнями торцевих стін на рівні першого поверху вище цоколя;

г) обсяг підвалу або цокольного поверху визначається шляхом множення площі горизонтального перерізу будинку на рівні першого поверху вище цоколя будівлі на висоту, виміряну від рівня чистої підлоги підвалу (цокольного поверху) до рівня чистої підлоги першого поверху;

д) прибудови одного і того ж призначення і з одного і того ж матеріалу, що і основна будівля, включаються в обсяг основної частини будівлі; не відповідають цим вимогам прибудови обміряються і враховуються самостійно і в об'єм будинку не включаються;

е) обсяг будинку повинен обчислюватися окремо по його частинах; якщо ці частини різко відмінні один від одного за обрисами, конфігурації або за конструктивним рішенням, наприклад, будівля цеху, в якому є одноповерхова частина із залізобетонним каркасом та побутові приміщення з цегляними стінами і т.д.

У разі роздільного обчислення об'єму будівлі стіна, що розмежовує частини будівлі, відноситься до тієї частини, у якій конструкція або висота стін відповідає конструкції чи висоті розмежовує стіни.

При оцінці прибудованого будівлі, яка не має четвертої стіни в місці примикання до основної будівлі, враховується коригуючий коефіцієнт, який визначається за формулою:

,

де - питома вага стін і фундаменту, наведений у відповідному збірнику УПВС (для прибудови);

- довжина стіни (ділянки стіни) основної будівлі, до якого примикає прибудова;

- повний периметр стін прибудови (включаючи стіну основної будівлі).

ж) у загальний обсяг будівлі повинні також включатися:

обсяг тамбурів, закритих веранд, бідний, лоджій та інших частин будівель, що збільшують їх корисний об'єм;

обсяг світових ліхтарів, які виступають за зовнішнє обрис даху;

обсяг мансард, светелок і мезонінів, який визначається множенням площі їх горизонтального перерізу по зовнішньому обводу стін на рівні підлоги на висоту від підлоги мансарди (мезоніну) до верху засипки горищного перекриття,

При криволінійному контурі перекриттів мансарди (мезоніну) слід приймати середню висоту;

з) при визначенні будівельного об'єму житлових і громадських будівель технічні поверхи повинні включатися до обсягу будівель;

і) в обсяг будинків не включаються: обсяг портиків, ґанків, відкритих балконів, обсяг проїздів, горищ, використовуваних для технічних цілей;

к) поверховість будівлі визначається кількістю наземних поверхів, в тому числі мансардних, а також цокольного поверху, якщо верх його перекриття підноситься над рівнем тротуару або вимощення не менше ніж на 2 м. Якщо окремі частини будівлі мають різну кількість наземних поверхів, його поверховість визначається по найбільшій кількості поверхів у будинку.

Цокольним поверхом вважається поверх, підлога якого заглиблений не більше ніж на половину відстані від підлоги до стелі.

Підвальним поверхом вважається поверх, підлога якого заглиблений більш ніж на половину його висоти.

Мезоніном називається надбудова, яка за площею менш площі нижчого поверху та має з ним внутрішнє повідомлення.

Мансардою та светелкой називаються житлові приміщення, які влаштовані в габаритах горищного простору і знаходяться під обший дахом будівлі.

Метод розбивки на компоненти характеризується похибкою розрахунків у межах 10%. Суть його полягає в тому, що вартість будівлі (спорудження) визначається як сума вартостей його окремих будівельних елементів: фундаментів, стін, перекриттів і ін.

Вартість будівництва визначається за формулою:

,

де V - кількість одиниць j-го компонента;

С_j - питома вартість будівельно-монтажних робіт на одиницю j-го компонента (прямі витрати);

НЗ - накладні (загальновиробничі та адміністративні) витрати на будівництво будівлі (спорудження);

П - прибуток підрядника;

Точність, яка дає цей метод, забезпечується використанням поточних ринкових цін на будівництво та облік сучасних будівельних матеріалів, машин і механізмів, технології виконання робіт.

Питома вартість будівельно-монтажних робіт конструктивного елементу може визначатися за поточними цінами ресурсів та укрупненим ресурсним кошторисних норм (які, в свою чергу базуються на одиничних ресурсних елементних кошторисних нормах), а також безпосередньо на даних ринку будівельних послуг (за інформацією будівельно-монтажних організацій) . Склад прямих, загальновиробничих та адміністративних витрат визначається методом розрахунку питомої вартості будівельно-монтажних робіт конструктивних елементів.

Метод одиничних розцінок має найбільшу точність розрахунку - похибка не перевищує 5%. Техніка його використання передбачає складання зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва об'єкта, аналогічного оцінюваному (по конструкції або функціональним призначенням). У випадку, якщо у оцінювача є кошторисна документація, вартість будівництва визначається шляхом індексації проектної кошторисної вартості об'єкта. Метод одиничних розцінок є дуже трудомістким і вимагає від оцінювача професіоналізму в кошторисній справі.

У загальному випадку, при розрахунку вартості будівництва за даними проектно-кошторисної документації, потрібно використання індексного методу для обліку зміни рівня цін в будівництві. Індексний метод передбачає:

розподіл вартості будівництва за елементами витрат, а в загальному випадку, і за видами робіт;

визначення індексів зміни витрат по кожному елементу за період від дати кошторисної документації до дати оцінки;

визначення середньозваженого індексу зміни кошторисної вартості, як питомих ваг використовуються частки елементів витрат кошторисної вартості.

В якості елементів витрат доцільно застосовувати:

будівельні матеріали;

інші матеріальні витрати;

заробітня плата;

відрахування на соціальні потреби;

амортизаційні відрахування;

інші витрати.

Може також використовуватися середній індекс зміни цін у будівництві за даними Держбуду, проте це істотне знижує точність розрахунку.

При необхідності, вартість будівництва може визначатися з використанням комбінації розглянутих методів.