Тема №11 "Методи грошової оцінки земельних ділянок"

План:

1 Співставлення цін продажу на подібні земельні ділянки.

2 Капіталізація чистого операційного або рентного доходу.

3 Комбінований підхід.

Зміст:

1 Співставлення цін продажу на подібні земельні ділянки

Залежно від обсягу прав землекористування при оцінці нерухомості виділяють:

оцінку права власності на землю;

оцінку права тимчасового користування землею;

оцінку права постійного (необмеженого в часі) користування землею;

оцінка сервітутів.

Оцінка прав власності на землю базується на наступних методичних підходах:

дохідний підхід (капіталізація чистого операційного або рентного доходу);

порівняльний підхід (зіставлення цін продажів на подібні земельні ділянки);

комбінований - прибутковий з витратним або порівняльний з витратним (облік витрат на земельні ділянки).

Порівняльний підхід реалізується методами парних порівнянь, статистичним і регресійного аналізу (аналогічні загальним методам оцінки нерухомості порівняльним підходом, де об'єктами порівняння виступають вільні земельні ділянки).

2 Капіталізація чистого операційного або рентного доходу

Прибутковий підхід реалізується інвестиційним методом або методом вигод. Інвестиційний метод передбачає визначення вартості землі як капіталізованого чистого операційного доходу від здачі земельної ділянки в оренду. Метод вигод передбачає капіталізацію доходів від використання земельної ділянки (відмінного від оренди) власником або користувачем (капіталізація земельної ренти).

Право тимчасового користування (як правило, оренда землі) відрізняється від права власності на землю відсутністю правомочності розпорядження і обмеженим періодом часу. Згідно з "Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок", затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002г. №1531, вартість права оренди землі визначається методом непрямої капіталізації очікуваного додаткового доходу на термін оренди. Додатковий дохід обчислюється як різниця між чистим операційним доходом від землі (ринковий) і додатковими витратами, пов'язаними з оцінюваної сукупністю прав. Додатковими витратами у цьому випадку є перевищення орендної плати за землю над земельним податком. Таким чином, право тимчасового користування землею оцінюється методом розподілу доходу.

Оцінка сервітуту проводиться з урахуванням його впливу на конкретне використання земельної ділянки - його функціональну цілісність, забудову, можливість найбільш ефективного використання тощо При цьому оцінка таких прав може проводиться щодо земельних ділянок, на користь яких вони встановлені, та земельних ділянок, обтяжених цими правами.

Вартість сервітуту визначається як різниця між ринковою вартістю земельної ділянки до і після його встановлення. Може визначатися також шляхом зіставлення цін продажу подібних ділянок, відмінність яких полягає в наявності (відсутності) таких прав, або капіталізацією доходу від плати (витрат по платі) за сервітут.

3 Комбінований підхід

Зазначені методи дозволяють визначити безпосередньо вартість землі лише за умови, що земельна ділянка фактично вільний від земельних поліпшень. Для поліпшених земельних ділянок використовуються методи, що враховують земельні поліпшення, до яких відносяться:

економічний;

метод співвіднесення;

метод залишку для землі;

метод розподілу доходу.

Економічний метод передбачає визначення вартості землі за формулою:

,

де - очікувана ціна продажу поліпшеної земельної ділянки;

- повні витрати на земельні поліпшення.

Метод співвіднесення базується на припущенні, що для кожної категорії нерухомості певного місця розташування (так званий ситуаційний клас) існує типове співвідношення між вартістю землі і загальною вартістю поліпшеної земельної ділянки (враховується вартість нових поліпшень). Вартість землі визначається за формулою:

,

де - частка землі у вартості поліпшеної земельної ділянки (для нових поліпшень);

- коефіцієнт придатності, що враховує всі види зносу земельних поліпшень.

Метод залишку для землі передбачає виділення вартості землі за формулою:

,

де - чистий операційний дохід поліпшеної земельної ділянки;

- ставка капіталізації для поліпшеної ділянки.

Метод розподілу доходу полягає у виділенні в загальній сумі чистого операційного доходу його частини, отримання якої забезпечує земельну компонент. Вартість землі визначається за формулою:

,

де - чистий операційний дохід поліпшеної земельної ділянки;

- вартість земельних поліпшень;

- норма капіталізації для земельних поліпшень;

- норма капіталізації для землі.

Метод розподілу доходу передбачає роздільне визначення ставки капіталізації для землі і для земельних поліпшень. Ставка капіталізації для землі збігається зі ставкою дисконту для об'єкта нерухомості. Ставка капіталізації для земельних поліпшень відрізняється від ставки капіталізації для землі на ставку повернення капіталу. Ставка капіталізації для поліпшеної земельної ділянки (об'єкта нерухомості) визначається як середньозважена за часткою у вартості відповідних компонент. Таким чином, ставка капіталізації поліпшеного ділянки визначається за формулою:

де - частка в землі у вартості земельної ділянки (для існуючих поліпшень);

- норма повернення капіталу.