3 Ставки капіталізації та дисконту

При використанні методу прямої капіталізації приведення доходу до вартості здійснюється шляхом його поділу на норму капіталізації.

Ставка капіталізації - це норма, яка, будучи віднесена до чистого операційного доходу, який приносить об'єкт оцінки, дає його вартість.

Ставка дисконту - це мінімально необхідна норма доходу на інвестований капітал, яку потенційний типовий інвестор вважає достатньою компенсацією всіх ризиків, пов'язаних з інвестуванням в об'єкт оцінки.

Зв'язок ставки капіталізації зі ставкою дисконту визначається на підставі наступних положень:

Якщо вартість об'єкта в кінці періоду прогнозування збільшилася, значить, крім отриманого доходу від використання об'єкта оцінки протягом періоду прогнозування, по закінченню цього періоду інвестор повністю відшкодовує свої інвестиційні витрати за рахунок перепродажу об'єкту і при цьому отримує від цього додатковий дохід. У зв'язку з ці ставка капіталізації повинна бути нижче ставки дисконту.

Якщо вартість об'єкта в кінці періоду прогнозування не змінитися, значить, інвестиційні витрати повністю компенсуються за рахунок перепродажу об'єкта наприкінці періоду прогнозування. Ставка капіталізації повинна бути дорівнює ставці дисконту.

Якщо вартість об'єкта в кінці періоду прогнозування знижується, отже, компенсація інвестиційних витрат в частині зниження вартості надходить у складі поточних доходів від використання об'єктів. У цьому випадку ставка капіталізації більше ставки дисконту на величину норми повернення капіталу.

Величина ставок капіталізації та дисконту також залежать від використовуваної концепції розрахунку чистого операційного доходу - у базових або прогнозних цінах. При використанні прогнозних цін використовуються номінальні норми дисконту та капіталізації, що включають інфляційну складову. При використанні базових цін, норми капіталізації та дисконту визначаються як реальні, очищені від інфляційної складової.

При оцінці нерухомості з використанням поточних цін в якості базових цін прогнозування типовим є третій випадок. При цьому, як правило, передбачається, що вартість об'єкта нерухомості за термін, що залишився корисного використання поліпшень знизиться до вартості земельної компонента.

Ставка капіталізації для об'єкта нерухомості в цілому визначається за формулою:

де - ставка капіталізації для об'єкта нерухомості;

- ставка капіталізації для землі, яка еквівалентна ставці дисконту;

- частка в землі у вартості об'єкта нерухомості;

- ставка повернення капіталу.

Ставка повернення капіталу визначається методом Инвуда як фактор фонду відшкодування:

.

де - залишковий строк економічного життя земельних поліпшень.

Також ставка повернення може визначатися методом Рингу як зворотна величина залишкового строку економічного життя земельних поліпшень.

Ставка дисконту включає чотири основні складові:

ставка доходу за безризиковими активами;

премія за низьку ліквідність;

премію за ризик;

премію за інвестиційний менеджмент.

Під безризиковими активами розуміють такі активи, за якими отримання обіцяного доходу гарантовано інвестору. У світовій практиці як безризикових активів розглядаються державні боргові цінні папери. В умовах України, коли ринок цінних паперів розвинений слабко і на ринку капіталів відсутні безризикові активи, безризикова ставка визначається на основі депозитної ставки комерційних банків.

Премія за низьку ліквідність враховує компенсацію, яку вимагає інвестор за вкладення капіталу в активи, що відрізняються по ліквідності від абсолютно ліквідних.

Премія за ризики визначається як сума премій за кожний з факторів ризику, пов'язаних з вкладенням в даний об'єкт нерухомості.

Премія за інвестиційний менеджмент, враховує, що у складі доходів від використання нерухомості присутня складова, відповідна вкладу в його формування фактора виробництва - "підприємницька здатність".

Метод кумулятивного побудови як метод визначення ставки капіталізації полягає в підсумовуванні всіх її складових

Ставка капіталізації об'єкта нерухомості також може визначатися методом ринково екстракції виходячи зі співвідношення типовою ринкової орендної плати для подібних об'єктів і типовою вартості подібних об'єктів на даному сегменті ринку. Цей метод реалізується у двох варіантах.

При наявності у складі об'єктів порівняння об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, для яких відомі як орендна ставка, так і ціна, ставка капіталізації визначається як зворотна величина середнього ринкового мультиплікатора таких об'єктів порівняння, з урахуванням поправки на витрати:

,

де - ставка капіталізації;

- Кількість об'єктів порівняння;

- місячна ринкова орендна плата об'єкта порівняння;

- ціна продажу (пропозиції) відповідного об'єкта порівняння;

- коефіцієнт, що враховує типове співвідношення чистого операційного та валового потенційного доходів.

За відсутності таких об'єктів порівняння або слабкою репрезентативності вибірки ставка капіталізації визначається за формулою:

,

де - орендні плати об'єктів порівняння, представлених на розглянутому сегменті ринку оренди;

 - площі об'єктів порівняння, представлених на розглянутому сегменті ринку оренди;

- кількість об'єктів порівняння, представлених на розглянутому сегменті ринку оренди;

- ціни об'єктів порівняння, представлених на розглянутому сегменті ринку продажу;

- площі об'єктів порівняння, представлених на розглянутому сегменті ринку продажу;

- коефіцієнт, що враховує типове співвідношення чистого операційного та валового потенційного доходів.

Очевидно, що більш точні результати забезпечує перший варіант. Уточнення результатів, як першого, так і другого варіантів можна забезпечити коригуванням відповідних вартісних показників об'єктів порівняння до об'єкта оцінки.