Тема №9 "Оцінка нерухомості дохідним підходом"

План:

1 Принципи та методи дохідного підходу.

2 Прогнозування чистого операційного доходу.

3 Ставки капіталізації та дисконту.

Зміст:

1 Принципи та методи дохідного підходу

Дохідний підхід базується на принципах найбільш ефективного використання та очікування, у відповідність з якими вартість об'єкта оцінки визначається поточною вартістю очікуваних доходів від використання об'єкта оцінки найбільш ефективним способом, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються варіанти використання майна, які фізично можливі, юридично дозволені і економічно доцільні.

Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається величиною економічних вигод, які очікуються від володіння, використання, розпорядження ним.

У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, який можна отримати від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна.

Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні витрати), які отримує (несе) власник (користувач) від існуючого використання об'єкта оцінки, можуть застосовуватися у разі, якщо вони відповідають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна.

Під час проведення оцінки також враховуються типові умови договорів оренди подібного нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування при прогнозуванні розміру орендної плати з метою приведення їх у відповідність з типовими умовами ринку оренди подібного нерухомого майна. Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, враховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку).

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна або інформації про використання подібного нерухомого майна;

прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу);

вибір оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;

розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

У відповідність з методом прямої капіталізації вартість нерухомого майна визначається за формулою:

,

де - вартість об'єкта оцінки, що визначається методом прямої капіталізації;

- прогнозований чистий операційний дохід (або рентний дохід) у першому році майбутнього періоду;

- відповідна ставка капіталізації.

Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, яка може бути проведена на земельній ділянці, та виробничими витратами з прибутком виробника, пов'язаними з таким виробництвом.

Метод прямої капіталізації застосовується у разі, якщо прогнозується постійний за величиною і рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід (рентний дохід).

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:

обгрунтування періоду прогнозування;

прогнозування валового доходу, операційних витрат і чистого операційного доходу (рентного доходу) за роками, кварталами або місяцями в межах періоду прогнозування;

вибір оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;

визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);

прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;

визначення вартості об'єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.

Модель вартості методом дисконтування грошового потоку описується формулою:

,

де - вартість об'єкта нерухомості, що визначається методом дисконтування грошового потоку;

- чистий операційний дохід (або рентний дохід) за t-й інтервал нарахування періоду прогнозування (рік, квартал, місяць і т.д.);

- ставка дисконту, відповідна періодичності нарахування;

- тривалість періоду прогнозування, виражена числом відповідних інтервалів нарахування;

- вартість реверсії.

Економічним змістом вартості реверсії є прогнозована вартість, за яку об'єкт оцінки може бути проданий (як правило, умовно) в момент закінчення періоду прогнозування.

Залежно від співвідношення тривалості періоду прогнозування і залишкового строку економічного життя земельних поліпшень вартість реверсії може визначатися:

витратним підходом - якщо період прогнозування збігається із залишковим терміном економічного життя земельних поліпшень:

,

де - прогнозна вартість землі (права користування землею) наприкінці періоду прогнозування;

- прогнозна вартість ліквідації земельних поліпшень в кінці періоду прогнозування (може бути негативною величиною);

дохідним підходом (методом прямої капіталізації) - якщо період прогнозування істотно менше залишкового строку економічного життя земельних поліпшень:

,

де: - прогнозний чистий операційний дохід у першому інтервалі нарахування постпрогнозного періоду;

- ставка капіталізації для постпрогнозного періоду, що враховує норму дисконту і норму повернення капіталу для постпрогнозного періоду.

порівняльний підходом - якщо період прогнозування істотно менше залишкового строку економічного життя земельних поліпшень - на основі прогнозних розрахунків методами порівняльного підходу та очікуваного стану об'єкта оцінки в кінці періоду прогнозування.

Метод дисконтування грошового потоку застосовується, якщо очікуваний чистий операційний дохід від експлуатації об'єкта оцінки не однаковий за величиною і непостійний протягом періоду прогнозування.